Luận văn thạc sĩ khoa học đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện nhà bè, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2010 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  Phạm Tùng Châu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 201[.]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - Phạm Tùng Châu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - Phạm Tùng Châu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2010 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Phạm Tùng Châu LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Sau đại học, Khoa Địa lý Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành Luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo - PGS.TS Trần Văn Tuấn, Khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học Tự nhiên tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt trình nghiên cứu thực Luận văn Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình lãnh đạo, cán Văn phòng Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân, Phịng Tài ngun Mơi trường, Phịng Quản lý thị, Phịng Thống kê, Ban Bồi thường – giải phóng mặt bằng, Ban Quản lý đầu tư xây dựng huyện Nhà Bè; Lãnh đạo UBND xã Hiệp Phước, Nhơn Đức, Phước Kiển tạo điều kiện cho thu thập số liệu thơng tin cần thiết liên quan Cảm ơn gia đình, anh chị đồng nghiệp, bạn bè động viên giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Phạm Tùng Châu MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Đơ thị hóa nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp 1.1.1 Đơ thị hố vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị 1.1.2 Quan điểm sử dụng hợp lý đất đai q trình thị hóa 1.1.3 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp q trình thị hóa 11 1.1.4 Tác động chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp đến đời sống việc làm người dân 13 1.2 Tổng quan quy định pháp lý chủ yếu chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp nước ta từ có Luật Đất đai 2003 đến .14 1.2.1 Tổng quan quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp giai đoạn thực Luật Đất đai 2003 14 1.2.2 Tổng quan quy định pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp từ có Luật Đất đai 2013 đến 20 1.3 Khái quát tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP GIAI ĐOAN 2010 - 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ 28 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nhả Bè .28 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 35 2.2 Khái qt q trình thị hóa giai đoạn 2010 – 2018 tình hình quản lý đất đai huyện Nhà Bè 36 2.3 Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018 46 2.3.1 Chuyển đổi mục đích sử đụng đất nơng nghiệp giai đoạn 2010 - 2015 46 2.3.2.Chuyển đổi mục đích sử dụng dất nông nghiệp giai đoạn 2016 - 2018 50 2.4 Tổng hợp ý kiến đánh giá người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp số dự án địa bàn huyện .58 2.4.1 Dự án: Xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước (Dự án 1) 59 2.4.2 Dự án tạo mặt xây dựng khu đô thị xã Phước Kiển – Nhơn Đức 64 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 70 3.1 Đánh giá chung chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè 70 3.1.1 Những mặt đạt 70 3.1.2 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân .71 3.2 Đề xuất số giải pháp 75 3.2.1 Giải pháp nâng cao chất lượng lập kế hoạch sử dụng đất tổ chức thực 75 3.2.2 Giải pháp vốn đầu tư, tiếp tục cải cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 76 3.2.3 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, GPMB, hỗ trợ chuyển đổi nghề 77 3.2.4 Giải pháp bảo vệ môi trường 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 DANH MỤC CÁC BẢNG HÌNH VẼ Bảng 2.1 Tài nguyên đất huyện Nhà Bè 30 Bảng 2.2 Tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế huyện Nhà Bè 37 Bảng 2.3 Tình hình thực tiêu KHSD đất nông nghiệp huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2015 46 Bảng 2.4 Diện tích đất nơng nghiệp thu hồi cho thực cơng trình phi nơng nghiệp giai đoạn 2011-2015 49 Bảng 2.5: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp năm 2016 .51 Bảng 2.6: Danh mục cơng trình, dự án thực xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp năm 2016 .52 Bảng 2.7: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp năm 2017 .54 Bảng 2.8: Danh mục cơng trình, dự án thực xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp năm 2017 .55 Bảng 2.9: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp năm 2018 .57 Bảng 2.10: Danh mục cơng trình, dự án thực xong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp năm 2018 58 Bảng 2.11 Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp dựa án 61 Bảng 2.12: So sánh tình hình lao động, việc làm hộ gia đình trước sau thu hồi đất dự án 61 Bảng 2.13 Tổng hợp ý kiến đánh giá người dân sở hạ tầng, văn hóa, xã hội mơi trường xã Hiệp Phước .62 Bảng 2.14 Tổng hợp tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp dựa án 66 Bảng 2.15: So sánh tình hình lao động, việc làm hộ gia đình trước sau thu hồi đất dự án 67 Bảng 2.16 Tổng hợp ý kiến đánh giá người dân sở hạ tầng, văn hóa, xã hội môi trường dự án 68 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 28 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ý nghĩa đầy đủ STT Chữ viết tắt Bồi thường hỗ trợ BTHT Cơng nghiệp hóa CNH Đơ thị hóa ĐTH Giải phóng mặt GPMB Khu công nghiệp KCN Kinh tế - xã hội KT-XH Nghị định NĐ Tài nguyên môi trường TNMT Uỷ ban nhân dân UBND 10 Xây dựng XDCB 11 Gía trị sản xuất GTSX 12 Nơng nghiệp NN 13 Chính phủ CP 14 Thành phố TP 15 Kế hoạch sử dụng đất KHSDĐ MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng,… nguồn vốn, nguồn nội lực giai đoạn công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Nhưng đất đai nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên vào việc phát triển kinh tế - xã hội địa phương nước cách khoa học đạt hiệu cao vơ quan trọng có ý nghĩa to lớn Q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh khu vực ven đô (các huyện thuộc khu vực giáp với ranh giới nội thành) năm từ 2010 đến diễn với tốc độ nhanh dẫn đến chuyển đổi mục đích diện tích lớn đất nơng nghiệp sang sử dụng cho mục đích phi nơng nghiệp Đây xu hướng tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chuyển dịch cấu kinh tế xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội cho phát triển khu vực ven nói riêng Thành phố nói chung Tuy nhiên thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đặt nhiều vấn đề tiến độ thực tính hiệu chuyển đổi mặt kinh tế, xã hội, mơi trường Cùng với lợi ích kinh tế đất thu Nhà nước phải đối mặt với vấn đề đất sản xuất người dân, bồi thường giá trị đất giải việc làm, an sinh xã hội tình trạng nhiễm mơi trường,… Nhà Bè huyện ven đô thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 10.055,58 với khoảng 4.742,10 đất nông nghiệp Trong giai đoạn từ năm 2010 đến tác động q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa có khoảng 2000,0 đất nơng nghiệp thực chuyển sang đất phi nông nghiệp Mặc dù huyện Nhà Bè cố gắng triển khai thực cơng tác chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp theo quy định pháp luật cịn gặp nhiều khó khăn vấn đề cần giải trình chuyển đổi Hiệu chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp chưa cao cần có đánh giá để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai Xuất phát từ vấn đề trên, học viên chọn đề tài luận văn "Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2018” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU + Nghiên cứu, đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2010- 2018 địa bàn huyện Nhà Bè nhằm làm rõ kết đạt hạn chế, tồn trình chuyển đổi + Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu cơng tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp địa bàn nghiên cứu NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU + Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan thị hóa, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp cho phát triển đô thị; Tổng quan quy định pháp lý chủ yếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp nước ta thành phố Hồ Chí Minh nói riêng + Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018 + Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 – 2018; Tổng hợp, phân tích ý kiến đánh giá người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp số dự án địa bàn huyện thông qua điều tra xã hội học + Làm rõ tồn tại, hạn chế công tác chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè + Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp địa bàn nghiên cứu PHẠM VI NGHIÊN CỨU + Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu thực toàn địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh + Phạm vi khoa học: Đề tài tập trung vào phân tích đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích phi nơng nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè + Phạm vi thời gian: giai đoạn 2010 - 2018 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: + Sở Tài nguyên Môi trường: Thu thập báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến 2020 kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016-2020 thành phố Hồ Chí Minh + UBND huyện Nhà Bè, Phịng Tài ngun mơi trường, số phòng ban khác: Thu thập báo cáo tình hình quản lý nhà nước đất đai; tài liệu, số liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến 2020 huyện; báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội qua năm; số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất huyện năm 2016, 2017, 2018, 2019; tình hình thu hồi đất, GPMB số dự án địa bàn huyện 5.2 Phương pháp thống kê: thống kê tình hình phát triển kinh tế - xã hội huyện Nhà Bè q trình thị hóa, số liệu đất nơng nghiệp chuyển đổi mục đích qua năm giai đoạn 2010 -2018, tình hình thực kế hoạch sử dụng đất chuyển đổi đất nông nghiệp 5.3 Phương pháp so sánh: so sánh làm rõ biến động sử dụng đất nông nghiệp, kết chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp so với kế hoạch đặt giai đoạn 2010 – 2018 địa bàn huyện Nhà Bè 5.4 Phương pháp điều tra xã hội học: sử dụng nhằm thu thập thông tin điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu (điều tra vấn trực tiếp người dân số dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích phi nơng nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè: Dự án xây dựng KCN Hiệp Phước giai đoạn Dự án tạo mặt xây dựng khu đô thị xã Phước Kiển – Nhơn Đức) Điều tra dự án dự án 50 hộ gia đình, tổng số phát 100 phiếu điều tra, thu 96 phiếu Các thơng tin điều tra tập trung vào tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ, tình hình lao động việc làm, thu nhập hộ dân sau chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp; ý kiến đánh giá người dân thay đổi sở hạ tầng, an ninh trật tự, chất lượng môi trường,… trước sau chuyển đổi 5.6 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích, đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, làm rõ khó khăn vướng mắc, hạn chế tồn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích phi nơng nghiệp Từ đưa giải pháp nâng cao hiệu chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp kinh tế, xã hội môi trường CẤU TRÚC LUẬN VĂN: Mở đầu: nêu lên tính cấp thiết, mục tiêu, nhiệm vụ đề tài Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp giai đoạn 2010 - 2018 địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Đánh giá chung đề xuất giải pháp nâng cao hiệu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp địa bàn nghiên cứu Kết luận; Cuối tài liệu tham khảo, phần phụ lục CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Đơ thị hóa nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp 1.1.1 Đơ thị hố vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị Theo khái niệm chung, thị hóa đồng nghĩa với gia tăng không gian mật độ dân cư thương mại hoạt động khác khu vực theo thời gian Các q trình thị hóa bao gồm: Sự mở rộng tự nhiên dân cư có; Sự chuyển dịch dân cư từ nơng thơn thành thị, nhập cư đến đô thị kết hợp yếu tố [24] Cách hiểu đơn giản thông dụng thị hóa gia tăng tỉ lệ dân cư đô thị, xuất đô thị nâng cao sở hạ tầng không gian thành phố [23] Đô thị hóa mở rộng thị, tính theo tỉ lệ phần trăm số dân đô thị hay diện tích thị tổng số dân hay diện tích vùng hay khu vực Nó tính theo tỉ lệ gia tăng hai yếu tố theo thời gian Nếu tính theo cách đầu cịn gọi mức độ thị hóa; cịn theo cách thứ hai, có tên tốc độ thị hóa Đơ thị hóa q trình phát triển lối sống thị thành thể qua mặt dân số, mật độ dân số, chất lượng sống, Về mặt chất, thị hố gắn liền với trình tăng trưởng kinh tế khu vực, quốc gia Tuy nhiên tốc độ đặc điểm thị hố cịn phụ thuộc vào trình độ phát triển khu vực hay quốc gia Bản chất q trình thị hố bao gồm [25]: - Tỷ lệ gia tăng dân số thị - Thu nhập bình qn cư dân đô thị - Tốc độ gia tăng thu nhập ngành kinh tế - xã hội GDP - Chất lượng sở hạ tầng - Lối sống cư dân địa phương - Cấu trúc xã hội vai trò tổ chức xã hội khu vực Các nước phát triển (như châu Âu, Mĩ hay Úc) thường có mức độ thị hóa cao (trên 80%) nhiều so với nước phát triển (như Việt Nam hay Trung Quốc) (khoảng ~30%) Đô thị nước phát triển phần lớn ổn định nên tốc độ thị hóa thấp nhiều so với trường hợp nước phát triển [23] Đơ thị hóa góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cấu kinh tế cấu lao động, thay đổi phân bố dân cư Các đô thị không nơi tạo nhiều việc làm thu nhập cho người lao động mà nơi tiêu thụ sản phẩm hàng hóa lớn đa dạng, nơi sử dụng lực lượng lao động có chất lượng cao, sở kĩ thuật hạ tầng sở đại có sức hút đầu tư mạnh nước nước Do q trình thị hóa ngày tăng nhanh, nên quỹ đất thị ln có xu hướng gia tăng, gia tăng chuyển mục đích sử dụng phần đất ven đô thị Trên thực tế, đất thị hình thành từ nguồn : đất nông nghiệp (nguồn chủ yếu) loại đất hoang hóa ven Nhân tố ảnh hưởng đến nguồn đất đô thị bao gồm từ quy hoạch địa điểm, quy mơ thị đến sách, chế quản lý đất đai nói chung đất thị nói riêng Nguồn đất thị tăng lên quy hoạch; quy mơ, chức thị nhân tố định diện tích sách quản lý đất thị Khi xây dựng đô thị quan tâm đến đặc điểm đất đô thị: đầu mối giao thông, trung tâm kinh tế, mặt bằng, nguồn nước… ảnh hưởng tới nguồn đất đô thị Đối với sử dụng đất khu vực thị hóa ngồi u cầu loại đất khác sử dụng đất tiết kiệm, hiệu sử dụng đất thị cịn có u cầu bản: Sử dụng đất phải theo mục đích quy hoạch; phải đảm bảo cảnh quan môi trường đô thị; phải nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh việc phá làm lại để đảm bảo tính ổn định, bền vững thị; việc bố trí khu đất phải phù hợp đảm bảo thuận lợi giao lưu khu vực với vùng khác [26] 1.1.2 Quan điểm sử dụng hợp lý đất đai q trình thị hóa Đơ thị hóa vấn đề trọng tâm, định lên đất nước Đất nước ta giai đoạn tập trung đẩy mạnh cơng nghiệp hố - đại hố Q trình phát triển kinh tế khơng làm tăng thêm số lượng đối tượng tham gia vào quan hệ sử dụng đất đai, mà cịn làm cho mục tiêu sử dụng đất tăng nhanh, thông qua giao dịch có tính kinh tế phi kinh tế làm cho tổ chức cá nhân muốn có quyền sử dụng diện tích đất đai riêng cố gắng tối đa để sử dụng đất có lợi Để đảm bảo cho q trình phát triển đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho q trình phát triển thị cần có quy hoạch sử dụng đất cụ thể, việc lập quy hoạch sử dụng đất biện pháp nhằm đảm bảo cung cấp đất đai hợp lý cho trình phát triển bền vững [26] Một mục tiêu quan trọng quy hoạch sử dụng đất thị cụ thể hố chiến lược sử dụng đất không gian theo quy hoạch chung Chính phủ cấp có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch lập cơng cụ hữu hiệu công tác quản lý đất đai Quy hoạch sử dụng đất công cụ hữu hiệu giúp nhà nước thể mục đích, định hướng sử dụng đất mà khơng phải thơng qua hàng loạt văn bản, hướng dẫn khác Chính quy hoạch coi cơng cụ thể sách nhà nước việc sử dụng đất Việt Nam xếp vào quốc gia có tỷ trọng dân số thị thấp giới với khoảng 35,9% dân số thức sống đô thị [26] Tuy nhiên, năm gần đây, tốc độ thị hố tăng nhanh vừa kéo theo gia tăng dân số đô thị thức nhiều gia tăng dân số thị phi thức Chính gia tăng nhanh chóng dân số thị điều kiện sở hạ tầng đô thị tăng chậm tạo sức ép lớn giải nhu cầu sinh hoạt đô thị Để gia tăng phát triển hệ thống sở hạ tầng đô thị, điều kiện khả đáp ứng diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển thị gặp phải nhiều giới hạn địa hình bề mặt giới hạn cho phép phát triển quy mơ thị Chính giới hạn làm tăng thêm mâu thuẫn cung cầu đất đai đô thị nước ta Do điều kiện đặc thù lịch sử, đất đai đô thị nước ta sử dụng phân tán mục đích sử dụng chủ thể sử dụng Sự đan xen đất đai khu dân cư với đất phát triển hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ quan hành nghiệp Sự đan xem mục đích sử dụng dẫn đến đan xen chủ thể sử dụng đất đô thị Sự đan xen chủ thể mục đích sử dụng làm tăng thêm tính bất hợp lý việc sử dụng đất đô thị nước ta Việc đan xen lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, đại Việc phát triển đô thị nước ta thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó, đan xen chủ thể sử dụng mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị không theo quy hoạch vấn đề cộm phổ biến đô thị Do thiếu quy hoạch sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị thể nhiều điều bất hợp lý bố trí kết cấu khơng gian, địa điểm lợi ích mang lại Những vấn đề bất cập đặt cho công tác quản lý đất đai phát triển đô thị nước ta nhiều vấn đề phải thực như: Thứ nhất, phải hình thành quy hoạch định hướng phát triển tổng thể hệ thống thị, tránh tình trạng phát triển thị tự phát không theo quy hoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định quy mô, phạm vi phát triển đô thị trung tâm, thị vệ tinh giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền đô thị trung tâm với đô thị vệ tinh Thứ hai, cần thống kê, điều tra nắm thực trạng sử dụng đất đai thị có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng hoạt động tư nhân theo định hướng quy hoạch phê duyệt Xúc tiến việc thực phương án quy hoạch nơi, khâu trọng điểm Thứ ba, trọng xây dựng hồn thiện hệ thống sách, công cụ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến thành phố, quận cấp phường Nhận thức tầm quan trọng đất đô thị, Nhà nước ta quy định nguyên tắc sử dụng đất đô thị, nhiên nguyên tắc chủ yếu phục vụ cho việc quản lý hành đất thị: - Chính phủ thống quản lý Nhà nước đất đô thị nước Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, quan Nhà nước, tổ chức trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài cấp giấy chứng nhận Ngồi Nhà nước cịn cho tổ chức, cá nhân nước thuê đất Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp thực quản lý nhà nước đất đô thị địa phương theo thẩm quyền quy định; quan địa chính, quan quản lý thị chịu trách nhiệm việc quản lý sử dụng đất đô thị - Đất đô thị phải sử dụng mục đích, chức theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi có thay đổi chức thay đổi chủ sử dụng phải đồng ý quan quản lý thị có thẩm quyền Chính quyền cấp thị có trách nhiệm quản lý quỹ đất chưa sử dụng đô thị - Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hồ lợi ích cá nhân, tập thể lợi ích cộng đồng xã hội cách thiết lập chiến lược phát triển KT - XH phù hợp với quy luật phát triển: xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cách hợp lý; thực tốt đòi hỏi kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt phương pháp quản lý đồng thời thực tốt công cụ luật pháp trình quản lý đất đai - Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung: + Xác định nhu cầu đất đô thị, khoanh định khu đất việc sử dụng loại đất thời kỳ kế hoạch có kèm theo điều kiện khai thác sử dụng Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị cấp dưới; + Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng phát triển thị Chính quyền cấp có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh [3] Trong điều kiện nước ta cụ thể khu vực đô thị, quỹ đất đai hạn chế nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế nhu cầu xã hội người ngày tăng nên vấn đề giải mối quan hệ bảo vệ môi 10 trường mục đích kinh tế, xã hội vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột Tuy nhiên, mâu thuẫn bước giải sở đưa phương án sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hịa lợi ích: kinh tế, xã hội môi trường, cụ thể phải đạt yêu cầu sau: - Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu kinh tế tương đối cao, đáp ứng mục tiêu phát triển ngành kinh tế đô thị, ngành công nghiệp, dịch vụ - Về mặt xã hội: Thu hút lao động, giải việc làm, nâng cao đời sống người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng sở hạ tầng xã hội đô thị - Về môi trường: giảm thiểu ngăn chặn ô nhiễm môi trường hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị 1.1.3 Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp q trình thị hóa Dưới tác động thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất tất yếu khách quan nhu cầu đất đai thay đổi, yêu cầu phải sử dụng đất hiệu hơn, phân công lao động xã hội thay đổi… Đất đai tài nguyên quan trọng thiếu ngành, lĩnh vực mặt sống Đất đai đầu vào mang tính chất định cho nhu cầu: nơi cư ngụ người, địa bàn sản xuất kinh doanh, xây dựng sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu xã hội… Nguồn cung đất đai cố định, nhu cầu sử dụng đất lại ln có xu hướng thay đổi đáp ứng đòi hỏi cho mục đích phát triển nơng thơn, thị nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất tất yếu Đất đai khu vực thị với vai trị địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất địa bàn phân bố hoạt động công nghiệp, xây dựng, sở hạ tầng,… sở cho phát triển kinh tế - xã hội đô thị Tuy nhiên có hạn đất đai, với hạn chế việc khai thác tiềm đất đai đòi hỏi người phải đưa phương án sử dụng đất hợp lý để đảm bảo cho phát triển bền vững kinh tế - xã hội thị Đất nơng nghiệp đơi cịn gọi đất canh tác hay đất trồng trọt vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm trồng trọt 11 ... đến chuyển đổi mục đích đất nơng nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018 + Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 – 2018; ... lý sử dụng đất đai Xuất phát từ vấn đề trên, học viên chọn đề tài luận văn "Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn. .. mục đích sử dụng đất nơng nghiệp huyện Nhà Bè giai đoạn 2010 - 2018 46 2.3.1 Chuyển đổi mục đích sử đụng đất nông nghiệp giai đoạn 2010 - 2015 46 2.3.2 .Chuyển đổi mục đích sử dụng