Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích các yếu tố về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội là rất quan trọng trong việc hiểu rõ tình hình sử dụng đất tại huyện Nhà Bè Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến việc phân bổ và quản lý đất đai mà còn tác động đến công tác quy hoạch sử dụng đất Đặc biệt, điều kiện tự nhiên như địa hình, khí hậu và nguồn nước có thể quyết định loại hình sử dụng đất phù hợp, trong khi các yếu tố kinh tế xã hội như dân số, nhu cầu phát triển và chính sách quản lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình quy hoạch đất đai Do đó, việc phân tích toàn diện các yếu tố này sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong công tác quy hoạch sử dụng đất tại huyện Nhà Bè.
Trong giai đoạn 2010-2020, huyện Nhà Bè đã đạt được nhiều thành công trong công tác lập, thực hiện và quản lý quy hoạch sử dụng đất, tuy nhiên vẫn tồn tại một số hạn chế Các thành công chủ yếu bao gồm việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cải thiện hạ tầng và thu hút đầu tư Nguyên nhân của những thành công này là nhờ vào sự quan tâm của chính quyền địa phương và sự tham gia tích cực của cộng đồng Tuy nhiên, những hạn chế như thiếu tính đồng bộ trong quy hoạch và công tác quản lý còn gây khó khăn trong việc thực hiện quy hoạch hiệu quả Việc phân tích sâu về nguyên nhân của những thành công và hạn chế này sẽ giúp huyện Nhà Bè cải thiện công tác quy hoạch đất đai trong tương lai.
Để nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010-2020, cần đề xuất các giải pháp cụ thể như tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của cộng đồng về quy hoạch đất đai, cải thiện quy trình quản lý và giám sát thực hiện quy hoạch, đồng thời thúc đẩy sự tham gia của người dân trong các quyết định liên quan đến sử dụng đất Bên cạnh đó, cần chú trọng đến việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai và quy hoạch, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè
- Nghiên cứu đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường
- Nghiên cứu đánh giá tình hình lập QH, KHSDĐ của huyện Nhà Bè giai đoạn 2010-2020
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất
- Nghiên cứu đánh giá những nguyên nhận tồn tại trong công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất
- Nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, xã hội, môi trường…hiện tại của khu vực nghiên cứu
Phương pháp điều tra nội nghiệp bao gồm việc thu thập số liệu thống kê về đất đai, tình hình sử dụng đất và các loại bản đồ liên quan từ các ban ngành trong huyện Việc này giúp đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin phục vụ cho công tác quản lý và quy hoạch đất đai hiệu quả.
Phương pháp xử lý số liệu bao gồm việc phân tích và chọn lọc các tài liệu, số liệu phù hợp, sau đó tổng hợp và xử lý bằng sai số thống kê thông qua phần mềm Microsoft Office Excel Quá trình này giúp thống kê và so sánh các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể trong cơ cấu sử dụng đất qua các giai đoạn quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại huyện.
Phương pháp so sánh và loại trừ là công cụ hữu hiệu giúp đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất của Huyện Bằng cách đối chiếu giữa thực tế và mục tiêu quy hoạch đã đề ra, phương pháp này cung cấp cơ sở vững chắc để đánh giá tình hình triển khai quy hoạch một cách chính xác.
Phương pháp phân tích tổng hợp giúp đánh giá vấn đề từ nhiều góc độ khác nhau, kết hợp và tổng hợp thông tin từ các Sở, ban ngành cũng như các chính sách đầu tư của thành phố, tạo nền tảng vững chắc cho việc phát triển ý tưởng.
- Phương pháp điều tra khảo sát: Điều tra, ghi nhận các nhu cầu đánh giá của các nhóm đối tƣợng liên quan đến nghiên cứu
Phương pháp minh họa bằng bản đồ sử dụng phần mềm MicroStation để chồng xếp các file bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 với bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Điều này nhằm minh họa kết quả thực hiện phương án quy hoạch trên địa bàn huyện một cách rõ ràng và trực quan.
Bố cục luận văn
Đề tài đƣợc chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận Trong đó, phần nội dung bao gồm ba chương:
- Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
- Chương 2: Đặc điểm khu vực nghiên cứu
Chương 3 trình bày các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả triển khai quy hoạch sử dụng đất tại huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2010-2020 Các đề xuất bao gồm việc cải thiện quy trình quản lý, tăng cường công tác tuyên truyền và giáo dục cộng đồng về quy hoạch đất đai, đồng thời áp dụng công nghệ thông tin để theo dõi và đánh giá hiệu quả sử dụng đất Ngoài ra, cần xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng và khuyến khích sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện quy hoạch Những giải pháp này sẽ giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất, góp phần phát triển bền vững cho huyện Nhà Bè.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất
1.1.1 Các cơ sở về lý thuyết và thực tiển
1.1.1.1 Phân vùng và quy hoạch
Quy hoạch sử dụng đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng thị trường bất động sản và điều tiết nguồn cung quỹ đất theo chỉ đạo của Nhà nước Đồng thời, nó giúp Nhà nước quản lý mục đích sử dụng đất phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội Hiện nay, việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp trong quy hoạch sử dụng đất đang tác động mạnh đến giá đất, dẫn đến sự gia tăng giá trị đất đai.
Quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng tác động trực tiếp đến giá đất, bởi giá trị đất phản ánh giá trị đầu tư hạ tầng gắn liền với nó Khi quy hoạch được phê duyệt, giá đất tiềm ẩn giá trị tài sản tương lai Nhà nước khai thác lợi nhuận từ việc tăng giá đất để đầu tư vào cơ sở hạ tầng công nghiệp, thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, đô thị và thương mại Tuy nhiên, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự liên kết giữa cơ cấu sử dụng đất, đầu tư và lao động theo không gian và thời gian Đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và phát triển kinh tế xã hội, đồng thời hạn chế tình trạng dự án treo là những yếu tố quan trọng trong quá trình này.
Nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành nghề đang tạo ra sự cạnh tranh và mâu thuẫn nghiêm trọng, dẫn đến xung đột giữa lợi ích ngành và lợi ích chung của vùng Trong bối cảnh này, giá đất trở nên cực kỳ quan trọng trong thị trường bất động sản, vì chi phí các công trình phụ thuộc vào giá trị đầu tư và giá cả thị trường liên quan trực tiếp đến giá đất.
Nguyên nhân của những hạn chế nảy sinh trên chủ yếu do thiếu phân vùng sử dụng đất, căn cứ của công tác quy hoạch sử dụng đất
Phân vùng sử dụng đất dựa vào tính thích nghi của hiện trạng sử dụng đất và tài nguyên đất, kết hợp với phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, nhằm phân chia thành các vùng đất sử dụng khác nhau Nhiệm vụ của phân vùng là quy định công dụng cơ bản và chức năng chủ đạo của các loại đất, cũng như nguyên tắc sử dụng và biện pháp quản lý Trong khi đó, quy hoạch sử dụng đất chỉ xác định chi tiết tỷ lệ, quy mô và vị trí không gian của các chủ thể kinh tế - xã hội trong giới hạn của đất đã được phân vùng.
Phân vùng và quy hoạch đất đai có mối quan hệ chặt chẽ, hỗ trợ lẫn nhau trong việc sử dụng đất hợp lý Phân vùng giúp phòng ngừa và khắc phục các sai lệch trong bố trí sử dụng đất, hạn chế lạm dụng và lãng phí tài nguyên đất Qua việc phân vùng, việc sử dụng đất có thể được thực hiện đồng bộ với lợi ích xã hội, kinh tế và sinh thái, đồng thời điều hòa lợi ích giữa các ngành, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất bền vững và ổn định.
Phân vùng đất mới giúp xác định rõ công dụng của từng khu vực, từ đó làm cơ sở cho việc quản lý hiệu quả, như phân chia thành vùng đất cho phép và vùng đất nghiêm cấm Điều này không chỉ hạn chế việc khai thác và sử dụng đất không hợp lý mà còn nâng cao khả năng ứng biến, giúp điều tiết và bố trí sử dụng đất một cách kịp thời và hợp lý về thời gian, quy mô và vị trí, đồng thời phòng tránh các tác động từ các yếu tố bất thường.
Phân vùng đất là yếu tố then chốt trong quy hoạch sử dụng đất, giúp thực hiện mục tiêu phân phối hợp lý trên từng đơn vị và mảnh đất cụ thể Nó không chỉ cung cấp cơ sở khoa học cho công tác quản lý đất đai mà còn hỗ trợ việc giám sát sử dụng đất hiệu quả Qua đó, phân vùng đất tạo nền tảng cho quản lý đất đai theo quy định pháp luật, nâng cao chất lượng trong việc bố trí, thẩm tra và phê duyệt các dự án sử dụng đất.
Để đảm bảo độ tin cậy cao cho các phương án luận chứng kinh tế kỹ thuật liên quan đến phân vùng sử dụng đất, cần phải dựa vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội, tình hình thực tế sử dụng đất, kết quả đánh giá tính thích nghi của tài nguyên đất, cũng như điều chỉnh cơ cấu ngành nghề và quy hoạch bố trí địa vực Điều này bao gồm việc dự báo nhu cầu về đất, chỉ tiêu điều chỉnh sử dụng đất các loại, quy hoạch bố trí đất cho các ngành và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến sử dụng đất.
Dựa vào các tài liệu, đất được phân chia thành nhiều loại vùng công dụng, bao gồm vùng đất nông nghiệp, chăn nuôi, xây dựng thị trấn và nông thôn, cũng như vùng bảo vệ cảnh quan nhân văn và các khu công dụng khác Trong khu vực nông nghiệp, có thể có đất dành cho nhà ở phân tán, đồng cỏ chăn nuôi, lâm nghiệp, và dải rừng phòng hộ.
Phân vùng đất cần dựa trên luật pháp và nhu cầu kinh tế xã hội, xem xét quy mô và vị trí phù hợp với từng vùng đất và chủ thể khác nhau Việc phân chia này không chỉ phụ thuộc vào mục đích mà còn vào mối quan hệ không gian và thời gian Do đó, cần xác định loại hình phân vùng với mục tiêu rõ ràng và tính thực dụng, tránh chạy theo hình thức Ví dụ, để phát triển bền vững quần thể thành thị ở Đồng bằng Sông Hồng, cần ngăn chặn sự phát triển không có trật tự, tạo ra hình thái đô thị hợp lý và kết nối giữa thành thị, nông thôn và môi trường sinh thái.
Trong bối cảnh đất hẹp và dân số đông, việc phân vùng đất cần tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc bảo vệ đất canh tác, tận dụng mọi khả năng để đưa vào sử dụng cho nông nghiệp Các vùng đất canh tác đã được quy hoạch cho đô thị, khu dân cư, xí nghiệp và các công trình khác cần được bảo vệ, trong khi những diện tích còn lại nên được đưa vào sản xuất nông nghiệp Việc xây dựng các khu dân cư cần được thực hiện theo kế hoạch tập trung, nhằm giảm thiểu tình trạng phân tán và xác định diện tích hợp lý cho từng loại công dụng Điều này sẽ giúp tránh những tiêu cực trong quản lý đất đai, phù hợp với chiến lược sử dụng quỹ đất Quốc gia và phát triển bền vững.
1.1.1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất a Khái niệm đất đai
Đất (Soil) là lớp bề mặt của vỏ phong hóa trái đất, được hình thành từ sáu yếu tố chính: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình, thời gian và tác động của con người.
Đất đai là một vùng lãnh thổ được xác định theo các yếu tố địa lý, bao gồm các thuộc tính ổn định và chu kỳ như không khí, đất, điều kiện địa chất, thủy văn, cũng như hệ sinh thái thực vật và động vật Những yếu tố này, cùng với các hoạt động của con người trong quá khứ, ảnh hưởng đến cách sử dụng đất của con người hiện tại và trong tương lai Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển bền vững các nguồn tài nguyên đất đai.
Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng giúp lãnh đạo đưa ra quyết định hợp lý về việc sử dụng đất đai Qua việc đánh giá hệ thống, quy hoạch này cho phép lựa chọn mẫu hình sử dụng đất phù hợp với các mục tiêu cụ thể, từ đó hình thành chính sách và chương trình hiệu quả cho quản lý đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất là một hình thức quy hoạch vùng, nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất đai trong bối cảnh chấp nhận các mục tiêu và cơ hội về môi trường, xã hội, cũng như những vấn đề hạn chế khác (Fresco và cộng sự, 1992).
Nội dung và phương pháp quy hoạch sử dụng đất
1.2.1 Nội dung quy hoạch sử dụng đất
1.2.1.1 Theo luật đất đai năm 1993
Theo Luật đất đai năm 1993, nội dung của QHSDĐ đƣợc quy định nhƣ sau:
Khoanh định các loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng là nhiệm vụ quan trọng nhằm quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả Việc phân loại đất theo từng địa phương và toàn quốc giúp định hình chiến lược phát triển bền vững, bảo vệ môi trường và tối ưu hóa sử dụng đất.
Cần điều chỉnh việc khoanh định để phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương và toàn quốc.
Theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 68/2001/NĐ-CP, Điều 8 đã xác định rõ ba nội dung quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất.
Việc khoanh định các loại đất bao gồm các bước quan trọng: đầu tiên, tiến hành điều tra và phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cùng với hiện trạng sử dụng đất để đánh giá tiềm năng đất đai; tiếp theo, xác định phương hướng và mục tiêu sử dụng đất trong thời gian quy hoạch; sau đó, phân bổ hợp lý quỹ đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng và an ninh; cuối cùng, đề xuất các biện pháp sử dụng, bảo vệ và cải tạo đất, đồng thời bảo vệ môi trường sinh thái nhằm đảm bảo phát triển bền vững.
Trong mỗi giai đoạn, khi có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cần điều chỉnh việc phân loại và khoanh định các loại đất cho phù hợp với yêu cầu mới.
- Các giải pháp để tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai
1.2.1.2 Theo luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003, tại điều 23, quy định 6 nội dung chính của Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ), bao gồm: 1) Điều tra và phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, cũng như hiện trạng sử dụng đất để đánh giá tiềm năng; 2) Xác định phương hướng và mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch; 3) Phân bổ diện tích đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; 4) Xác định diện tích đất cần thu hồi cho các công trình, dự án; 5) Đưa ra các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; 6) Đề xuất giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trên cơ sở 6 nội dung về QHSDĐ đã đƣợc Luật Đất đai quy định, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, tại điều 12 cụ thể hóa thành 11 nội dung nhƣ sau:
1 Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch
2 Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng chƣa sử dụng, đất đồi núi chƣa sử dụng, núi đá không có rừng cây
3 Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ theo quy định sau: a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng của đất đai, so với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng đất b) Đối với đất chƣa sử dụng thì đánh giá khả năng đƣa vào sử dụng cho các mục đích
4 Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ đã đƣợc quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước
5 Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương
6 Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch đƣợc thực hiện nhƣ sau: a) Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng phải đƣợc phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cƣ đô thị, khu dân cƣ nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử - văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khác có quy mô sử dụng đất lớn; các khu vực đất chƣa sử dụng
Việc khoanh định khu vực đất được thực hiện dựa trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất, xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng và diện tích đất cần chuyển đổi mục đích Đồng thời, cần xác định diện tích đất dự kiến thu hồi cho các công trình và dự án.
7 Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân bổ quỹ đất theo nội dung sau: a) Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư; b) Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải di dời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới đƣợc tạo ra từ việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất; c) Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất
8 Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này
9 Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất
10 Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch
11 Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với đặc điểm của địa bàn quy hoạch.”
Ngày 13 tháng 8 năm 2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất cho từng cấp, trong đó quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhƣ sau:
1 Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã đƣợc phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh;
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Huyện Nhà Bè
Huyện Nhà Bè, nằm ở phía Đông Nam TP Hồ Chí Minh, cách trung tâm thành phố 12 – 15km, đóng vai trò là cửa ngõ phía Nam của thành phố Với hệ thống giao thông kết nối thành phố với biển và các tỉnh miền Tây, Nhà Bè là trục phát triển không gian chính hướng ra biển Hệ thống sông ngòi thuận lợi tạo điều kiện cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường thủy và xây dựng các cảng lớn, hứa hẹn mang lại tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội đáng kể trong tương lai.
Huyện Nhà Bè bao gồm 6 xã: Phú Xuân, Phước Lộc, Phước Kiển, Nhơn Đức, Long Thới, Hiệp Phước và một thị trấn là thị trấn Nhà Bè Vị trí địa lý của huyện rất thuận lợi, góp phần phát triển kinh tế và xã hội trong khu vực.
+ Phía Đông giáp huyện Cần Giờ và huyện Nhơn Trạch – tỉnh Đồng Nai
+ Phía Tây giáp huyện Bình Chánh, huyện Cần Giuộc –tỉnh Long An
+ Phía Nam giáp huyện Cần Giuộc – tỉnh Long An
Nhà Bè có tổng diện tích tự nhiên là 10.055,58 ha, dân số 110.492 người, chiếm 4,7% tổng diện tích tự nhiên và 1,5% dân số toàn thành phố
Nhà Bè có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, với hai mùa rõ rệt: mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ trung bình: 27,5 0 C, cao nhất: 29 – 33 0 C, thấp nhất: 20 – 25 0 C
- Độ ẩm trung bình năm: 77,50 %
- Lƣợng mƣa trung bình năm: 2.100 mm
- Tổng số giờ nắng trong năm: 2.500 giờ
- Hướng gió chủ yếu: Tây Nam
Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu trong khu vực: ( Bảng 2.1.1.2 )
Huyện Nhà Bè nằm trong vùng thấp trũng, với độ cao trung bình chỉ 1,3m so với mực nước biển, nơi cao nhất đạt 1,6m và một số khu vực thấp chỉ 0,6m Địa hình huyện còn bị chia cắt bởi các sông rạch, gây khó khăn đáng kể cho việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Khu vực này có nền đất được hình thành từ phù sa mới, chủ yếu là sét và bùn sét, thường chứa nhiều tạp chất hữu cơ với màu sắc đen hoặc xám đen Nền đất có sức chịu tải thấp, dưới 0,7 kg/cm², và mực nước ngầm không áp nông nằm cách mặt đất khoảng 0,5m.
Khu vực phía Bắc có độ cao trên 2 m, nền đất chủ yếu là phù sa cổ với thành phần chính là cát và cát pha Đất ở đây thường có màu vàng nâu hoặc đỏ nâu, và thường xen lẫn sỏi cùng cuội laterite.
Khu vực phía Nam có nền đất chủ yếu là phù sa mới, bao gồm sét và bùn sét, được pha trộn với nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen hoặc xám đen.
- Sức chịu tải của nền đất thấp, nhỏ hơn 0,7 kg/cm 2
- Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất phổ biến ở 0,5 m
2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a Thổ nhƣỡng Nhà Bè có tổng diện tích tự nhiên 10.055,58ha, bao gồm các nhóm đất chính sau:
Nhóm đất phù sa tại huyện có diện tích 1.083,14ha, chiếm 10,77% tổng diện tích tự nhiên, tập trung chủ yếu ở các xã Phước Kiển, Phước Lộc, Thị trấn và xã Phú Xuân Mặc dù đất đai thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp, nhưng nguồn nước mặn và tình trạng nhiễm mặn vào mùa khô đã hạn chế việc canh tác, chủ yếu chỉ trồng lúa một vụ, dừa, nuôi trồng thủy sản và một số cây ăn trái Đặc biệt, với tốc độ đô thị hóa cao, phần lớn diện tích đất này đã thuộc các quy hoạch khu dân cư.
Nhóm đất phèn có đặc điểm nổi bật với mùn ở tầng mặt trung bình, hàm lượng đạm tổng số trung bình, phèn cao và pH dao động từ 5,5 đến 5,8 Trong mùa khô, đất bị nhiễm mặn nên không thể canh tác, nhưng vào mùa mưa, nước mưa rửa mặn giúp có thể cấy lúa Tổng diện tích của nhóm đất này là 4.423,31 ha, chiếm 43,98% tổng diện tích tự nhiên của huyện, phân bố chủ yếu ở phía Nam xã Phước Kiển, khu trung tâm xã Nhơn Đức, Phước Lộc và một phần xã Hiệp Phước.
Nhóm đất phèn tiềm tàng có đặc điểm là tầng sinh phèn nông, chứa nhiều phèn và độ mặn cao Mặc dù có thể canh tác lúa vào mùa mưa, nhưng năng suất thu hoạch không cao và thường bấp bênh Đất phèn này chủ yếu tập trung tại xã Hiệp Phước, với tổng diện tích 2.107,1ha, chiếm 20,96% tổng diện tích đất của toàn huyện.
Để sử dụng đất một cách hiệu quả, cần thiết phải có các chính sách ưu đãi và khuyến khích cụ thể nhằm hướng dẫn người dân lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả sản xuất và cải thiện mức sống của cộng đồng mà còn góp phần bảo vệ đất khỏi sự suy thoái và bảo vệ môi trường.
Phân loại đất huyện Nhà Bè (Bảng 2.1.1.5) b Tài nguyên nước
Toàn Huyện có 2.442,21ha sông, rạch, chiếm 24,29% tổng diện tích tự nhiên Sông Sài Gòn – Nhà Bè là sông lớn nhất với chiều dài 20km và bề rộng trung bình 900m Hệ thống sông Nhà Bè bao gồm các sông chính như sông Nhà Bè, sông Soài Rạp, sông Kinh Lộ, rạch Ông Lớn, rạch Đỉa – Phú Xuân, rạch Cây Khô – Mương Chuối, rạch Dơi, sông Kinh Lộ - rạch Vộp, rạch Mương Lớn, rạch Dừa và rạch Giồng.
Hệ thống sông rạch được chia thành bốn khu vực với đặc điểm riêng biệt, chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Trong mùa khô, nước mặn từ biển Đông xâm nhập qua sông Soài Rạp – Nhà Bè vào các sông rạch phía Đông, gây khó khăn cho sản xuất nông nghiệp.
Khu vực I có thủy đạo chính là sông Phước Kiển – Mương Chuối, với bể tiêu là sông Soài Rạp và trục tiêu phụ là rạch Tôm Sông Mương Chuối nằm trên địa bàn xã Phú Xuân và thị trấn Nhà Bè.
Khu vực II bao gồm thủy đạo chính là sông Phước Kiển – Mương Chuối, với bể tiêu là sông Soài Rạp Trục tiêu phụ của khu vực này là sông Phước Kiển, nằm trong các xã Phước Kiển, Phước Lộc và Nhơn Đức.
Tình hình thực hiện các chỉ tiêu QH, KHSDĐ huyện Nhà Bè giai đoạn 2010-
2.3.1 Tình hình thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất
Tính đến ngày 01/01/2011, tổng diện tích tự nhiên của huyện đạt 10.055,58ha, chiếm 4,80% diện tích tự nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh Trong đó, đất nông nghiệp chiếm 4.742,10ha (47,16%), đất phi nông nghiệp chiếm 5.272,72ha (52,44%), và đất chưa sử dụng chỉ chiếm 40,76ha (0,41%) tổng diện tích tự nhiên của huyện.
Tổng diện tích đất nông nghiệp của huyện là 4.742,10 ha, chiếm 47,16% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, hộ gia đình cá nhân sử dụng 4.481,48 ha, tương đương 94,49% diện tích đất nông nghiệp, trong khi tổ chức trong nước, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã, chỉ sử dụng 4,05 ha, chiếm 0,09% diện tích đất nông nghiệp.
Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 (01/01/2011) huyện Nhà Bè (Bảng 2.3.1.1)
Tổ chức kinh tế (TKT) sử dụng 40,38ha, chiếm tỷ lệ 0,85% diện tích đất nông nghiệp; bao gồm:
(a) Đất trồng lúa: diện tích 2.694,45ha, chiếm 56,82% đất nông nghiệp, toàn bộ diện tích là đất trồng lúa còn lại
(b) Đất trồng cây lâu năm: Diện tích đất trồng cây lâu năm là 1.119,25ha, chiếm 23,60% diện tích đất nông nghiệp
(c) Đất nuôi trồng thủy sản: Diện tích đất nuôi trồng thủy sản là 787,87ha, chiếm 87,84% diện tích đất nông nghiệp
Diện tích đất phi nông nghiệp là 5.272,72ha, chiếm tỷ lệ 52,44% tổng diện tích tự nhiên, trong đó:
Đất trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp có tổng diện tích 10,71ha, chiếm 0,2% tổng diện tích đất phi nông nghiệp Khu vực này bao gồm các công trình quan trọng như UBND huyện Nhà Bè và UBND các xã, thị trấn.
(b) Đất quốc phòng: diện tích 34,59ha, chiếm 0,66% diện tích đất phi nông nghiệp
(c) Đất an ninh: Tổng diện tích 60,85ha, chiếm 1,15% diện tích đất chuyên dùng, phân bố tập trung tại xã Phước Lộc (khu T30)
(d) Đất khu công nghiệp: diện tích 828,03ha, chiếm 15,70% diện tích đất phi nông nghiệp, xây dựng khu công nghiệp Hiệp Phước (GĐ 1, 2) và cụm sản xuất Long Thới
Đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại khu vực này có diện tích 291,09ha, chiếm 5,52% tổng diện tích đất phi nông nghiệp Các công ty và xí nghiệp chủ yếu tập trung tại thị trấn Nhà Bè, xã Phú Xuân, Hiệp Phước và Long Thới.
(f) Đất xử lý, chôn lấy chất thải: diện tích 0,004ha, điểm thu gom rác tại thị trấn Nhà Bè
Đất tôn giáo và tín ngưỡng tại thị trấn Nhà Bè, xã Phú Xuân, Phước Lộc có tổng diện tích 7,97ha, chiếm 0,15% tổng diện tích đất phi nông nghiệp Khu vực này bao gồm các chùa, nhà thờ và đình, đóng vai trò quan trọng trong đời sống tinh thần của cộng đồng địa phương.
Đất nghĩa trang và nghĩa địa tại khu vực này có tổng diện tích 24,07ha, chiếm 0,46% tổng diện tích đất phi nông nghiệp Nghĩa địa chính tập trung tại Nhơn Đức, cùng với các nghĩa địa khác phân bố rải rác ở Hiệp Phước, TT Nhà Bè, và Phú Xuân.
Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng có tổng diện tích 2.442,21 ha, chiếm 46,32% tổng diện tích đất phi nông nghiệp Trong đó, diện tích đất có mặt nước chuyên dùng là 0,61 ha, còn đất sông suối chiếm 2.441,60 ha.
Diện tích đất phát triển hạ tầng tại khu vực này là 338,48ha, chiếm 6,42% tổng diện tích đất phi nông nghiệp Trong đó, đất giao thông chiếm 240,90ha, đất thủy lợi 5,14ha, đất công trình năng lượng 56,98ha, đất công trình bưu chính viễn thông 0,7ha và đất chợ 0,93ha Ngoài ra, còn có các loại đất khác phục vụ cho phát triển hạ tầng.
- Đất cơ sở văn hóa: diện tích 5,01ha, chiếm 1,48% đất phát triển hạ tầng, gồm nhà văn hóa xã Hiệp Phước, Nhơn Đức, Phú Xuân,
- Đất cơ sở y tế: diện tích 1,69ha, chiếm 0,5% diện tích đất phát triển hạ tầng, bệnh viện huyện Nhà Bè, tạm y tế các xã – thị trấn
Đất dành cho cơ sở giáo dục và đào tạo có diện tích 26,61ha, chiếm 7,86% tổng diện tích đất phát triển hạ tầng, chủ yếu tập trung tại các xã như Hiệp Phước, Long Thới, Phú Xuân và Phước Kiểng.
- Đất cơ sở thể dục thể thao: diện tích 0,52ha, chiếm 0,15% diện tích đất phát triển hạ tầng, vị trí tại xã Phú Xuân
(k) Đất ở đô thị: diện tích 149,46ha, chiếm 2,83% đất phi nông nghiệp, đây là diện tích đất ở thị trấn Nhà Bè
Diện tích đất chƣa sử dụng năm 2010 là 40,76ha, chiếm 0,40% tổng diện tích tự nhiên, tập trung chủ yếu tại xã Hiệp Phước (38,61ha)
2.3.2 Chi tiết thực hiện chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất
Theo công văn số 483/UBND-ĐTMT ngày 27/01/2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh, nhằm thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 06/01/2014 của Chính phủ về Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, huyện Nhà Bè đã được phân bổ diện tích quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cho giai đoạn 5 năm (2011-2015) như sau:
Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 (Bảng 2.3.2)
Theo chỉ tiêu phân bổ của thành phố, đến năm 2020, huyện Nhà Bè sẽ có diện tích đất nông nghiệp là 280ha, giảm 4.462,10ha so với năm 2010, tương ứng với nhu cầu sử dụng đất của huyện là 279,58ha.
- Diện tích đất nông nghiệp cấp huyện có nhu cầu sử dụng trong kỳ quy hoạch gồm:
+ Đất nông nghiệp năm 2010 là 4.742,10ha
Trong tổng diện tích 4.462,59ha đất chuyển đổi sang phi nông nghiệp, có 1.332,94ha được chuyển sang đất ở, 12,77ha cho trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp, khoảng 1ha cho đất quốc phòng, 25,19ha cho đất an ninh, 496,58ha cho khu công nghiệp, 74,19ha cho đất sản xuất kinh doanh, 0,08ha cho đất di tích danh thắng, 58,81ha cho đất xử lý và chôn lấp chất thải, 41,12ha cho nghĩa trang, 22,51ha cho đất sông suối và mặt nước chuyên dùng, 2.310,26ha cho cơ sở hạ tầng, và 87,14ha cho các loại đất phi nông nghiệp khác.
+ Chu chuyển tăng 0,07ha đƣợc lấy từ đất nghĩa trang nghĩa địa
+ Cân đối tăng (giảm): Giảm 4.462,523ha
Đến năm 2020, tổng diện tích đất nông nghiệp đạt 280ha, bao gồm 47,58ha đất trồng cây hàng năm, 120ha đất trồng cây lâu năm và 112ha đất nuôi trồng thủy sản.
Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 (Bảng 2.3.2.1) a Đất trồng lúa
Theo chỉ tiêu phân bổ của thành phố, huyện Nhà Bè sẽ không còn diện tích đất lúa vào năm 2020, giảm 2.694,45 ha so với năm 2010, phù hợp với nhu cầu đã được xác định của huyện.
- Diện tích đất lúa cấp huyện có nhu cầu sử dụng trong kỳ quy hoạch nhƣ sau: + Đất trồng lúa năm 2010 là 2.694,45ha
Diện tích đất chuyển đổi giảm xuống còn 2.694,45ha, trong đó đất trồng cây hàng năm còn lại 48,55ha, đất trồng cây lâu năm 87,66ha, đất nuôi trồng thủy sản 1,56ha và đất phi nông nghiệp 2.556,68ha.
+ Cân đối tăng (giảm): Giảm 2.694,45ha
+ Đất lúa đến năm 2020 là không còn b Đất cây lâu năm
Tình hình quản lý sử dụng đất đai
2.4.1 Tình hình quản lý đất đai
Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành nhiều văn bản và chính sách cụ thể để hướng dẫn các quận, huyện thực hiện, góp phần ổn định công tác quản lý đất đai Tại Nhà Bè, công tác quản lý đất đai đã có những tiến bộ rõ rệt và từng bước đi vào nề nếp.
2.4.1.1 Ban hành các văn bản về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện
Theo phân cấp quản lý, cấp huyện không có quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, mà chỉ có trách nhiệm thực hiện các văn bản do cấp trên ban hành.
Huyện chỉ ban hành quyết định liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai, thu hồi đất và tổ chức thực hiện các văn bản của UBND thành phố về quản lý đất đai Công tác tổ chức thực hiện các văn bản này được thực hiện hiệu quả, tạo niềm tin cho người dân trong sản xuất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
2.4.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Huyện Nhà Bè, sau khi tách một số xã có tốc độ đô thị hóa cao để thành lập Quận 7 vào năm 1997 theo Nghị định số 03/CP ngày 06/01/1997, hiện còn lại 6 xã và 1 thị trấn.
Ranh giới hành chính của Huyện Nhà Bè đã được ổn định theo ranh giới 364 kể từ ngày 01/04/1997, khi Huyện tách thành Quận 7 và Huyện Nhà Bè, dẫn đến diện tích của Huyện giảm 403ha Mặc dù diện tích đất liền giảm, nhưng theo số liệu từ Chỉ thị 364, diện tích sông rạch của Huyện lại tăng 183,58ha Từ năm 2000 đến 2004, cơ cấu sử dụng đất không có biến đổi, nhưng đến năm 2005, tổng diện tích tự nhiên của Huyện tăng do việc đo đạc lại bản đồ địa chính Đến năm 2010, qua kiểm kê, diện tích của các xã có sự thay đổi nhẹ do xác định lại các thửa đất theo đúng ranh giới 364.
Diện tích tự nhiên theo ranh giới hành chính (Bảng 2.4.1.2)
2.4.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
- Trên cơ sở chỉ thị 02/CT-UB và chỉ thị 48/CT-UB, công tác đo đạc - thành lập bản đồ địa chính kết quả nhƣ sau:
Đo lập bản đồ địa chính không tọa độ với tỷ lệ 1/1.000 sử dụng máy kinh vĩ có độ chính xác cao, được thực hiện tại thị trấn Nhà Bè và xã Phú Xuân.
- Đo lập bản đồ địa chính 02, điều vẽ từ ảnh hàng không ở tỉ lệ 1/4.000 và 1/2.000 cho các xã còn lại có độ chính xác thấp hơn đo máy
Công tác khảo sát, đo đạc và lập bản đồ địa chính tại huyện Nhà Bè đã hoàn thành, với tổng cộng 404 tờ bản đồ được lập Cụ thể, thị trấn Nhà Bè có 85 tờ, xã Phú Xuân 40 tờ, xã Phước Kiển 54 tờ, xã Phước Lộc 32 tờ, xã Nhơn Đức 92 tờ, xã Long Thới 38 tờ, và xã Hiệp Phước 63 tờ.
Công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính tại Huyện đã đóng góp quan trọng vào việc quản lý đất đai, đặc biệt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhờ đó, kế hoạch quản lý và phân bổ sử dụng đất ngày càng hiệu quả hơn.
Qua các kỳ kiểm kê đất đai từ năm 2000 đến 2010, huyện đã xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, với bản đồ được thiết lập đến cấp xã và thị trấn theo tỷ lệ phù hợp: cấp huyện (1/10.000) và cấp xã, thị trấn (1/2.000 và 1/5.000) Trong dự án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, bộ bản đồ quy hoạch sử dụng đất đã được lập cho cấp huyện với tỷ lệ 1/10.000, đồng thời bao gồm kế hoạch sử dụng đất chi tiết cho giai đoạn 5 năm (2011-2015) và định hướng đến năm 2020.
2.4.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006-
Vào năm 2010, huyện Nhà Bè đã được Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt theo quyết định số 518/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2009 Tuy nhiên, thời gian thực hiện quy hoạch quá ngắn, chỉ còn 2 năm (2009, 2010), dẫn đến vai trò của quy hoạch và kế hoạch không mang tính định hướng dài hạn.
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai của huyện đóng vai trò quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất, huyện còn chú trọng đến các quy hoạch khác như quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu chức năng và quy hoạch chi tiết, tất cả đều góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đã tuân thủ theo xu hướng đề ra, tuy nhiên vẫn chưa đạt được các chỉ tiêu đã đặt ra Những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này cần được xem xét kỹ lưỡng.
+ Nguồn vốn đầu tƣ vào xây dựng cơ bản của huyện phụ thuộc vào ngân sách thành phố, nên có phần bị động so với kế hoạch đề ra
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khả năng thu hút đầu tư vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh chưa đạt được kế hoạch ban đầu.
Trong quá trình lập quy hoạch, nhiều ban ngành đã đưa ra nhu cầu vượt quá khả năng vốn đầu tư của huyện và thành phố, dẫn đến những khó khăn trong việc thực hiện quy hoạch.
2.4.1.5 Quản lý việc giao, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất a Giao đất
Từ năm 2001 đến năm 2013, Ủy ban nhân dân Thành phố đã giao đất cho 128 công trình và dự án tại huyện Nhà Bè, với tổng diện tích 1.979,1511ha Trong số đó, có 61 dự án đất ở chiếm 850,04ha, 42 dự án đất phúc lợi công cộng với diện tích 331,54ha, và 25 dự án đất sản xuất kinh doanh với 797,57ha.
Tình hình giao đất trên địa bàn huyện từ năm 2001-2013 (Bảng 2.4.1.5) b Thu hồi đất