Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)

LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do nghiên cứu Từ năm 2020 đến nay, hoạt động đầu tư xây dựng bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp ở nước ta và nhiều khu vực trên thế giới, tác động lớn đến hoạt động triển khai các dự án đầu tư xây dựng khi nhiều hoạt động bị gián đoạn, ngưng trệ, giá cả vật liệu xây dựng tăng cao,… làm ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ, tăng rủi ro cho các dự án. Đặc biệt, giai đoạn áp dụng giãn cách xã hội kéo dài tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước làm công tác triển khai các dự án đầu tư xây dựng gặp nhiều khó khăn bởi các biện pháp kiểm soát và hạn chế người ra vào các địa phương, gây khó khăn trong công tác điều động nhân sự của chủ đầu tư, các nhà thầu để triển khai dự án. Bên cạnh nguy cơ chậm tiến độ, phát sinh chi phí do ảnh hưởng từ dịch bệnh, thời gian qua giá hầu hết các vật liệu xây dựng chủ yếu đều tăng cao, đặc biệt là giá thép tăng đột biến, không theo quy luật thông thường đã tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng, khiến các dự án đối mặt với nguy cơ đội vốn, các nhà thầu lâm vào cảnh thua lỗ. Với vai trò là một trong những lĩnh vực hoạt động chính của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI), công tác đầu tư xây dựng cũng chịu tác động lớn bởi tình hình dịch bệnh trong hai năm vừa qua. Để tận dụng tối đa các nguồn lực tự có và từ các thành phần kinh tế khác, các dự án đầu tư xây dựng phải hiệu quả, sát thực, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước và của ngành, đảm bảo tính khả thi, giảm thiểu rủi ro một cách tối đa. Trong quá trình đó, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng giữ vai trò quan trọng. Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng là công việc không thể thiếu mỗi khi nhà đầu tư cần đưa ra sự lựa chọn giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra khi thực hiện dự án, hoặc cân nhắc cơ cấu nguồn vốn đầu tư sao cho có hiệu quả nhất. Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng phải được đánh giá và hoàn thiện thì các doanh nghiệp xây dựng nói chung và Tổng công ty nói riêng mới có thể vượt qua được những khó khăn, thách thức gian nan như dịch bệnh Covid-19 vừa qua. Tuy hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư là một khâu quan trọng trong bước chuẩn bị đầu tư của một dự án đầu tư xây dựng, là khâu then chốt để chủ đầu tư cân nhắc có nên ra quyết định đầu tư hay không, nhưng hoạt động này chưa thực sự được Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI) quan tâm đúng mức. Thực tế với hơn 30 năm kinh nghiệm trong công tác đầu tư xây dựng các dự án lớn có tổng số vốn lên tới trăm ngàn tỉ đồng, Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI) mới chỉ chú trọng xây dựng và ban hành bộ quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng vào năm 2015, và công tác thẩm định tài chính dự án còn chưa bám sát theo quy trình để thực hiện. Do đó, đề tài về “Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)” được tác giả chọn để nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở vận dụng lý thuyết về công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng và những quy định pháp lý về công tác thẩm định dự án nói chung và tài chính dự án nói riêng để đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng. - Thời gian nghiên cứu: Số liệu thứ cấp: 2015 - 2021 - Phạm vi nghiên cứu: Các dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI), chọn dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ để đảm bảo tính cụ thể của các nội dung nghiên cứu. 4. Phương pháp nghiên cứu a) Phương pháp thu thập số liệu: Số liệu thứ cấp - Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và Kế hoạch lựa chọn nhà thầu, Các báo cáo kết quả thẩm tra tài chính dự án đầu tư xây dựng của đơn vị tư vấn, báo cáo thẩm định dự án của tổ thẩm định dự án, Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, các văn kiện dự án, báo cáo hiệu quả của các dự án đã thực hiện... được thu thập từ bộ phận Văn thư của Ban Quản lý dự án phụ trách dự án, bộ phận Văn thư của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). - Báo cáo tài chính các năm từ năm 2015 đến năm 2021 thu thập từ Phòng Tài chính của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). - Tài liệu tổng quan về Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI): Lịch sử phát triển, cơ cấu tổ chức, chức năng hoạt động, chiến lược phát triển và kế hoạch hoạt động ... được thu thập từ Phòng Kinh doanh của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). b) Phương pháp phân tích số liệu: định tính và định lượng - Sử dụng excel để liệt kê, tổng hợp, tính toán số liệu dòng tiền, tổng mức đầu tư, các chỉ tiêu IRR, NPV... - Phương pháp tổng hợp, phân tích lý luận và thực tiễn, phương pháp so sánh, các phương pháp thống kê ... để đối chiếu hệ thống lý thuyết và thực tiễn hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng, tổng hợp các dữ liệu đã thu thập được để phân tích ý nghĩa trong hoạt động thẩm định tài chính dự án, và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định dự án tài chính. 5. Kết cấu Ngoài lời mở đầu, kết luận và phụ lục, nội dung Luận văn được kết cấu gồm 3 chương: Chương 1. Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng Chương 2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI) Chương 3. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Khái quát về thẩm định dự án đầu tư xây dựng

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng

Trong tác phẩm "Rethinking the Future", Rowan Gibson nhấn mạnh rằng dự án đầu tư ngày nay không chỉ đơn thuần là vấn đề tính toán lợi nhuận, mà còn là một tương lai mới, được nhìn nhận dưới góc độ biến động và hiệu quả Khái niệm dự án đầu tư rất đa dạng và khó xác định chính xác, vì mỗi cách tiếp cận mang đến một định nghĩa khác nhau Chính phủ mong muốn các dự án đầu tư sẽ mang lại lợi ích kinh tế cho xã hội, trong khi doanh nghiệp lại đặt lợi ích của chính mình và các thành viên lên hàng đầu trước khi nghĩ đến lợi ích chung.

Dự án đầu tư là một bộ hồ sơ tài liệu chi tiết, hệ thống hóa các hoạt động và chi phí theo kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và mục tiêu cụ thể trong tương lai.

Dự án đầu tư là công cụ quản lý hiệu quả việc sử dụng vốn, vật tư và lao động, nhằm tạo ra các kết quả tài chính và kinh tế - xã hội bền vững trong dài hạn.

Dự án đầu tư là công cụ quan trọng trong kế hoạch hoá, thể hiện chi tiết kế hoạch cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế - xã hội Nó đóng vai trò là tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ, đồng thời là hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế tổng thể.

Dự án đầu tư bao gồm các hoạt động liên quan được kế hoạch hoá để đạt mục tiêu cụ thể trong một thời gian nhất định, sử dụng các nguồn lực xác định Nội dung của dự án được thể hiện qua luận chứng kinh tế - kỹ thuật, phản ánh trung thực và chính xác kết quả nghiên cứu về thị trường, môi trường kinh tế-kỹ thuật, môi trường pháp lý và tình hình tài chính.

Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất nhằm bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo các đối tượng nhất định Mục tiêu của dự án là đạt được sự tăng trưởng về số lượng và cải tiến chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian xác định, đặc biệt là trong các dự án đầu tư trực tiếp.

Dự án đầu tư không chỉ đơn thuần là một ý tưởng hoặc phác thảo mà còn yêu cầu hành động cụ thể để đạt được mục tiêu Nếu thiếu hành động, dự án sẽ chỉ mãi mãi ở trạng thái tiềm năng mà không bao giờ phát triển.

Dự án đầu tư không chỉ đơn thuần là nghiên cứu hay ứng dụng lý thuyết, mà cần phải hướng đến việc giải quyết một nhu cầu cụ thể đã được xác định, từ đó tạo ra một thực tế mới.

Dự án đầu tư hoạt động trong môi trường không chắc chắn, nơi mà các yếu tố bất định thường xuyên thay đổi Sự biến động này dẫn đến rủi ro cao trong quá trình triển khai dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ thành công của nó Vì vậy, việc quản lý rủi ro là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý dự án.

Dự án đầu tư phải tuân thủ thời hạn nghiêm ngặt, vì bất kỳ sự chậm trễ nào trong quá trình thực hiện đều có thể dẫn đến việc mất cơ hội phát triển Điều này không chỉ gây bất lợi cho nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Các dự án đầu tư thường phải đối mặt với những ràng buộc về nguồn lực như vốn, vật tư và lao động Đặc biệt, với những dự án quy mô lớn, mức độ ràng buộc này càng phức tạp và cao hơn Mọi quyết định liên quan đến các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện dự án đều bị ảnh hưởng bởi nhiều mối quan hệ giữa chủ đầu tư, nhà tư vấn, nhà thầu, nhà tài trợ và nhân công Việc xử lý hiệu quả các ràng buộc này là yếu tố then chốt giúp đạt được mục tiêu của dự án.

1.1.2 Vai trò của thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Thẩm định dự án là quá trình đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án, đồng thời kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp và hợp lệ của nó Mục tiêu là không bỏ sót những dự án tiềm năng tốt và ngăn chặn các dự án xấu có thể ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế xã hội.

- Đánh giá phân tích tổng thể từng phương án đầu tư giúp chủ đầu tư lựa chọn 1 giải pháp chất lượng và hiệu quả nhất.

- Đánh giá sự cần thiết của dự án liên quan đến các vấn để: Kinh tế, xã hội, công nghệ sử dụng, vệ sinh môi trường.

Đánh giá các phương án tài chính và khả năng thu hồi vốn là bước quan trọng giúp các nhà tài trợ dự án đưa ra quyết định chính xác về việc cho vay vốn hay không Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố tài chính sẽ hỗ trợ trong việc xác định rủi ro và tiềm năng lợi nhuận, từ đó đảm bảo sự đầu tư hiệu quả và bền vững.

1.1.2.1 Vai trò thẩm định dự án đầu tư xây dựng đối với Nhà nước

Thẩm định dự án đầu tư xây dựng là một bước quan trọng cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giúp họ đưa ra quyết định cuối cùng về việc đầu tư vào dự án, chấp thuận vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án cụ thể.

Nhà nước cần xác định rõ những thuận lợi và khó khăn của dự án nhằm đưa ra các biện pháp khai thác hiệu quả, kiểm soát tình hình, đồng thời bảo đảm lợi ích quốc gia và tuân thủ pháp luật theo các quy ước quốc tế.

Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng

1.2.1 Khái niệm về thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng

Dự án, dù được chuẩn bị và phân tích kỹ lưỡng, vẫn mang tính chủ quan của nhà phân tích, dẫn đến những khiếm khuyết không thể tránh khỏi Để xác định tính hợp lý, hiệu quả và khả thi của dự án cũng như quyết định đầu tư, cần thực hiện thẩm định độc lập, xem xét lại dự án ngoài quá trình chuẩn bị và soạn thảo ban đầu.

Thẩm định dự án là quá trình rà soát và kiểm tra toàn diện các nội dung liên quan đến dự án nhằm xác định tính hiệu quả trước khi quyết định đầu tư Trong quá trình này, việc tính toán và phân tích lại dự án thường xuyên được thực hiện để đảm bảo tính khách quan và khoa học.

Thẩm định tài chính dự án là một bước quan trọng trong quá trình thẩm định dự án đầu tư Quá trình này bao gồm việc đánh giá và phân tích một cách khoa học các khía cạnh tài chính liên quan đến dự án, nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả.

Thẩm định tài chính dự án là một yếu tố kinh tế quan trọng trong việc triển khai dự án đầu tư, nhằm đánh giá tính khả thi tài chính và hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án Quá trình này bao gồm việc xem xét các bảng dự trù tài chính, xác định các luồng lợi ích và chi phí tài chính, đồng thời so sánh chúng theo nguyên tắc giá trị thời gian của tiền Mục tiêu cuối cùng là đưa ra kết luận về hiệu quả và mức độ rủi ro của dự án, từ đó có biện pháp khắc phục kịp thời.

1.2.2 Tổ chức thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng

Tổ chức công tác thẩm định tài chính dự án bao gồm việc xây dựng bộ máy nhân sự chuyên trách, thu thập và xử lý thông tin cần thiết Các nội dung thẩm định tài chính được thực hiện nhằm đánh giá khái quát tính khả thi và hiệu quả của dự án.

Tổ chức nhân sự thẩm định đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng công tác thẩm định thông qua việc bố trí, sắp xếp và phân công cán bộ một cách hợp lý và khoa học Số lượng và chất lượng cán bộ thẩm định cần được xác định dựa trên khối lượng công việc phát sinh, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho kết quả thẩm định đạt tiêu chuẩn cao.

Quá trình thẩm định tài chính dự án bao gồm các bước :

+ Tiếp cận dự án, thu thập thông tin.

+ Thực hiện các nội dung thẩm định tài chính dự án.

+ Đánh giá, kết luận về tính khả thi của dự án.

- Thu thập thông tin: thông tin dùng trong thẩm định tài chính dự án có thể thu thập theo một trong hai phương pháp trực tiếp hoặc gián tiếp.

Phương pháp thẩm định trực tiếp cho phép cán bộ thu thập thông tin cần thiết thông qua điều tra trực tiếp, mang lại độ tin cậy cao Tuy nhiên, phương pháp này tốn kém và mất nhiều thời gian, dẫn đến việc không được áp dụng rộng rãi trong thực tế.

Theo phương pháp gián tiếp, cán bộ thẩm định thu thập thông tin từ các phòng ban chức năng, nguồn bên ngoài doanh nghiệp, phương tiện truyền thông và internet Phương pháp này nhanh chóng nhưng thường dẫn đến thông tin không đầy đủ, vừa thừa vừa thiếu Để đảm bảo kết quả thẩm định chính xác và khách quan, thông tin thu thập phải phong phú và phù hợp với quy mô, tầm quan trọng cũng như tính chất phức tạp của dự án Thông tin thẩm định tài chính cũng phụ thuộc vào việc thẩm định các yếu tố khác như thị trường, công nghệ và môi trường của dự án.

Cán bộ thẩm định dự án cần tập trung vào việc đánh giá tính chính xác của thông tin dự án mà không cần lặp lại toàn bộ công việc của người lập dự án Họ phải phân tích những thuận lợi, khó khăn, ưu điểm và nhược điểm của dự án Đồng thời, việc đặt ra các câu hỏi cho người lập dự án về những điểm còn nghi vấn là cần thiết để đưa ra kết luận về tính khả thi của dự án, từ đó hạn chế rủi ro.

Thông tin thu thập từ bất kỳ nguồn nào thường bị ảnh hưởng bởi ý kiến chủ quan của người cung cấp Do đó, để đảm bảo tính khách quan, chính xác và độ tin cậy cao trong việc thẩm định và đánh giá dự án, cần phải xử lý thông tin một cách cẩn thận Việc xử lý thông tin bao gồm hai nội dung chính: so sánh, xếp hạng thông tin và chọn lọc thông tin phù hợp.

Cán bộ thẩm định thực hiện so sánh và xếp hạng thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau để phát hiện mâu thuẫn và bất hợp lý Quá trình này giúp loại bỏ những thông tin thiếu logic và không có căn cứ thuyết phục Dựa trên sự so sánh, thông tin có thể được xếp hạng theo mức độ tin cậy của nguồn cung cấp.

Để đảm bảo chất lượng thông tin, cán bộ thẩm định cần chọn lọc thông tin thông qua việc kiểm chứng các dữ liệu đã được xếp hạng dựa trên kinh nghiệm và kiến thức của họ Họ sẽ phân tích và đánh giá tính khoa học cũng như độ chân thực của các căn cứ thông tin, từ đó lựa chọn những thông tin có giá trị cao nhất.

Khi lựa chọn phương pháp thẩm định, cần xem xét quy mô, mức độ quan trọng, tính chất phức tạp của từng dự án cũng như cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ thẩm định Đối với các dự án lớn và phức tạp, thường áp dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để đưa ra kết luận khả thi về mặt tài chính.

Cán bộ thẩm định tài chính dự án thực hiện đánh giá dựa trên thông tin đã thu thập và xử lý, tập trung vào các yếu tố như vốn đầu tư, tỷ lệ chiết khấu, dòng tiền, và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính Họ cũng xem xét độ nhạy của dự án để đảm bảo tính chính xác và hợp lý của các nội dung này, từ đó đưa ra kết luận về khả năng khả thi của dự án.

- Đánh giá khái quát và kết luận về tính khả thi tài chính của dự án.

1.2.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng

Thẩm định tài chính dự án là quá trình đánh giá các yếu tố tài chính liên quan chặt chẽ với nhau, trong đó các nhà thẩm định chú trọng đến những nội dung chính như khả năng sinh lời, chi phí đầu tư, và rủi ro tài chính.

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ .35 XÂY DỰNG CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ BỘ QUỐC PHÒNG (MHDI)

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ BỘ QUỐC PHÒNG (MHDI)