Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)

LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do nghiên cứu Từ năm 2020 đến nay, hoạt động đầu tư xây dựng bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp ở nước ta và nhiều khu vực trên thế giới, tác động lớn đến hoạt động triển khai các dự án đầu tư xây dựng khi nhiều hoạt động bị gián đoạn, ngưng trệ, giá cả vật liệu xây dựng tăng cao,… làm ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ, tăng rủi ro cho các dự án. Đặc biệt, giai đoạn áp dụng giãn cách xã hội kéo dài tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước làm công tác triển khai các dự án đầu tư xây dựng gặp nhiều khó khăn bởi các biện pháp kiểm soát và hạn chế người ra vào các địa phương, gây khó khăn trong công tác điều động nhân sự của chủ đầu tư, các nhà thầu để triển khai dự án. Bên cạnh nguy cơ chậm tiến độ, phát sinh chi phí do ảnh hưởng từ dịch bệnh, thời gian qua giá hầu hết các vật liệu xây dựng chủ yếu đều tăng cao, đặc biệt là giá thép tăng đột biến, không theo quy luật thông thường đã tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng, khiến các dự án đối mặt với nguy cơ đội vốn, các nhà thầu lâm vào cảnh thua lỗ. Với vai trò là một trong những lĩnh vực hoạt động chính của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI), công tác đầu tư xây dựng cũng chịu tác động lớn bởi tình hình dịch bệnh trong hai năm vừa qua. Để tận dụng tối đa các nguồn lực tự có và từ các thành phần kinh tế khác, các dự án đầu tư xây dựng phải hiệu quả, sát thực, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước và của ngành, đảm bảo tính khả thi, giảm thiểu rủi ro một cách tối đa. Trong quá trình đó, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng giữ vai trò quan trọng. Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng là công việc không thể thiếu mỗi khi nhà đầu tư cần đưa ra sự lựa chọn giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra khi thực hiện dự án, hoặc cân nhắc cơ cấu nguồn vốn đầu tư sao cho có hiệu quả nhất. Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng phải được đánh giá và hoàn thiện thì các doanh nghiệp xây dựng nói chung và Tổng công ty nói riêng mới có thể vượt qua được những khó khăn, thách thức gian nan như dịch bệnh Covid-19 vừa qua. Tuy hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư là một khâu quan trọng trong bước chuẩn bị đầu tư của một dự án đầu tư xây dựng, là khâu then chốt để chủ đầu tư cân nhắc có nên ra quyết định đầu tư hay không, nhưng hoạt động này chưa thực sự được Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI) quan tâm đúng mức. Thực tế với hơn 30 năm kinh nghiệm trong công tác đầu tư xây dựng các dự án lớn có tổng số vốn lên tới trăm ngàn tỉ đồng, Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI) mới chỉ chú trọng xây dựng và ban hành bộ quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng vào năm 2015, và công tác thẩm định tài chính dự án còn chưa bám sát theo quy trình để thực hiện. Do đó, đề tài về “Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)” được tác giả chọn để nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở vận dụng lý thuyết về công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng và những quy định pháp lý về công tác thẩm định dự án nói chung và tài chính dự án nói riêng để đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng. - Thời gian nghiên cứu: Số liệu thứ cấp: 2015 - 2021 - Phạm vi nghiên cứu: Các dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI), chọn dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ để đảm bảo tính cụ thể của các nội dung nghiên cứu. 4. Phương pháp nghiên cứu a) Phương pháp thu thập số liệu: Số liệu thứ cấp - Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và Kế hoạch lựa chọn nhà thầu, Các báo cáo kết quả thẩm tra tài chính dự án đầu tư xây dựng của đơn vị tư vấn, báo cáo thẩm định dự án của tổ thẩm định dự án, Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, các văn kiện dự án, báo cáo hiệu quả của các dự án đã thực hiện... được thu thập từ bộ phận Văn thư của Ban Quản lý dự án phụ trách dự án, bộ phận Văn thư của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). - Báo cáo tài chính các năm từ năm 2015 đến năm 2021 thu thập từ Phòng Tài chính của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). - Tài liệu tổng quan về Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI): Lịch sử phát triển, cơ cấu tổ chức, chức năng hoạt động, chiến lược phát triển và kế hoạch hoạt động ... được thu thập từ Phòng Kinh doanh của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). b) Phương pháp phân tích số liệu: định tính và định lượng - Sử dụng excel để liệt kê, tổng hợp, tính toán số liệu dòng tiền, tổng mức đầu tư, các chỉ tiêu IRR, NPV... - Phương pháp tổng hợp, phân tích lý luận và thực tiễn, phương pháp so sánh, các phương pháp thống kê ... để đối chiếu hệ thống lý thuyết và thực tiễn hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng, tổng hợp các dữ liệu đã thu thập được để phân tích ý nghĩa trong hoạt động thẩm định tài chính dự án, và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định dự án tài chính. 5. Kết cấu Ngoài lời mở đầu, kết luận và phụ lục, nội dung Luận văn được kết cấu gồm 3 chương: Chương 1. Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng Chương 2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI) Chương 3. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - LÊ KIM CHI THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐƠ THỊ BỘ QUỐC PHỊNG (MHDI) LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG HÀ NỘI – 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - LÊ KIM CHI THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ BỘ QUỐC PHỊNG (MHDI) Chun ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAN HỮU NGHỊ HÀ NỘI – 2022 LỜI CAM ĐOAN “Tác giả xin cam đoan: Luận văn thạc sỹ “Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phịng (MHDI)” cơng trình nghiên cứu riêng tác giả Các số liệu luận văn có nguồn trích dẫn, kết luận văn trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác.” “Hà Nội, ngày tháng Tác giả Lê Kim Chi năm 2022 LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tác giả xin gửi tới thầy, cô giáo giảng viên trường Đại học Kinh tế quốc dân lời chào trân trọng nhất, lời chúc sức khỏe, thành công lời cảm ơn sâu sắc Để có kết nghiên cứu này, tác giả giúp đỡ nhiệt tình, bảo tận tình tồn thể thầy, cô giảng viên trường Đại học Kinh tế quốc dân Đặc biệt, tác giả xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phan Hữu Nghị trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tác giả suốt thời gian qua để tác giả hoàn thành luận văn Do điều kiện vốn kiến thức hạn chế, luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, tác giả mong nhận bảo, góp ý q thầy cơ, bạn đọc để tác giả nâng cao chất lượng luận văn Xin trân trọng cảm ơn! “Hà Nội, ngày tháng Tác giả Lê Kim Chi năm 2022 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH, LƯU ĐỒ LỜI NĨI ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG .4 1.1 Khái quát thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng 1.1.2 Vai trò thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.1.3 Yêu cầu thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.1.4 Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.1.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.2 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 11 1.2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 11 1.2.2 Tổ chức thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 11 1.2.3 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 14 1.2.4 Các phương pháp thẩm định tài 25 1.2.5 Chỉ tiêu đánh giá cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 27 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 30 1.3.1 Nhân tố khách quan .30 1.3.2 Nhân tố chủ quan 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ .35 XÂY DỰNG CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐƠ THỊ BỘ QUỐC PHỊNG (MHDI) 35 2.1 Giới thiệu chung Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI) .35 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển .35 2.1.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động 38 2.1.3 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh từ năm 2018-2021 42 2.1.4 Khái quát dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI) 45 2.2 Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty ĐTPT Nhà Đô thị BQP (MHDI) 48 2.2.1 Tổ chức thực thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 48 2.2.2 Quy trình thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 49 2.2.3 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 53 2.3 Minh họa thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng cơng ty ĐTPT Nhà Đô thị BQP (MHDI) qua việc thẩm định tài dự án Khu nhà Ban Cơ yếu Chính phủ .58 2.3.1 Giới thiệu chung dự án 58 2.3.2 Nội dung thẩm định tài dự án Khu nhà Ban Cơ yếu Chính phủ 61 2.3.3 Đánh giá kết thẩm định tài dự án Khu nhà Ban Cơ yếu Chính phủ .68 2.4 Đánh giá cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty ĐTPT Nhà Đô thị BQP (MHDI) .69 2.4.1 Những kết đạt 69 2.4.2 Những hạn chế 71 2.4.3 Nguyên nhân .74 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐƠ THỊ BỘ QUỐC PHỊNG (MHDI) 77 3.1 Định hướng hồn thiện thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI) 77 3.1.1 Định hướng chung .77 3.1.2 Định hướng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng cơng ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI) 79 3.2 Giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI) 81 3.2.1 Nâng cao lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp cho cán thẩm định .81 3.2.2 Khai thác hiệu nâng cao chất lượng hệ thống thơng tin thẩm định 83 3.2.3 Hồn thiện tổ chức thẩm định tài dự án MHDI 85 3.3 Một số kiến nghị 86 3.3.1 Kiến nghị với MHDI 86 3.3.2 Đối với Chính phủ Bộ ngành có liên quan .89 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT CHCC HĐTĐ MHDI OTO TCT VP, TMDV XM : : : Căn hộ cao cấp Hội đồng thẩm định Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ : : Quốc phịng Ơ tơ Khối Phịng Ban chức Tổng công ty : : Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng Văn phịng, Thương mại dịch vụ Xe máy DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH, LƯU ĐỒ BẢNG: Bảng 2.1 - Bảng thống kê cán bộ, nhân 41 Bảng 2.2 - Bảng kê khai lực tài 44 Bảng 2.3- Tỷ trọng khoản doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh tổng doanh thu giai đoạn 2018 – 2021 46 Bảng 2.4 - Thời gian thẩm định dự án đầu tư MHDI 56 Bảng 2.5– Thống kê dự án hoàn thành giai đoạn 2015-2021 có tổng mức đầu tư sau thẩm định chênh lệch với tổng mức đầu tư đề xuất ban đầu 59 Bảng 2.6 - Một số tiêu tài thực tế đạt dự án Khu nhà cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ 73 BIỂU ĐỒ: Biểu đồ 2.1 Doanh thu, tài sản ngắn hạn, tổng tài sản 45 Biểu đồ 2.2 Lợi nhuận 46 Biểu đồ 2.3- Doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh 48 HÌNH: Hình 2.1 Lịch sử hình thành Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng 37 Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức biên chế Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng 38 Hình 3.1 Các giai đoạn chuỗi hoạt động MHDI 77 LƯU ĐỒ: Lưu đồ 2.1 - Quy trình Thẩm định BCNCKT & KHLCNT 49 LỜI NÓI ĐẦU Lý nghiên cứu Từ năm 2020 đến nay, hoạt động đầu tư xây dựng bị ảnh hưởng nặng nề dịch Covid-19 Dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp nước ta nhiều khu vực giới, tác động lớn đến hoạt động triển khai dự án đầu tư xây dựng nhiều hoạt động bị gián đoạn, ngưng trệ, giá vật liệu xây dựng tăng cao,… làm ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ, tăng rủi ro cho dự án Đặc biệt, giai đoạn áp dụng giãn cách xã hội kéo dài nhiều tỉnh, thành nước làm công tác triển khai dự án đầu tư xây dựng gặp nhiều khó khăn biện pháp kiểm sốt hạn chế người vào địa phương, gây khó khăn công tác điều động nhân chủ đầu tư, nhà thầu để triển khai dự án Bên cạnh nguy chậm tiến độ, phát sinh chi phí ảnh hưởng từ dịch bệnh, thời gian qua giá hầu hết vật liệu xây dựng chủ yếu tăng cao, đặc biệt giá thép tăng đột biến, không theo quy luật thông thường tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng, khiến dự án đối mặt với nguy đội vốn, nhà thầu lâm vào cảnh thua lỗ Với vai trò lĩnh vực hoạt động Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ quốc phịng (MHDI), cơng tác đầu tư xây dựng chịu tác động lớn tình hình dịch bệnh hai năm vừa qua Để tận dụng tối đa nguồn lực tự có từ thành phần kinh tế khác, dự án đầu tư xây dựng phải hiệu quả, sát thực, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch Nhà nước ngành, đảm bảo tính khả thi, giảm thiểu rủi ro cách tối đa Trong q trình đó, cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng giữ vai trị quan trọng Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng công việc thiếu nhà đầu tư cần đưa lựa chọn lợi ích thu chi phí bỏ thực dự án, cân nhắc cấu nguồn vốn đầu tư cho có hiệu Cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng phải đánh giá hồn thiện doanh nghiệp xây dựng nói chung Tổng cơng ty nói riêng vượt qua khó khăn, thách thức gian nan dịch bệnh Covid-19 vừa qua PHỤ LỤC 3.1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, QUẬN TT I A TT - Nội dung THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khối Đơn giá ĐVT lượng (1,000 đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) Xây dựng cơng trình Phần móng Phần cọc thí nghiệm Phần cọc đại trà Phần cừ Larsen, hệ giằng chống cọc biện pháp Phần móng Phần bể nước ngầm Phần bể phốt Phầíi chống mối Kết cấu phần thân Nội dung Phần kết cấu Phần hoàn thiện Phần kiến trúc Phần cấp nước nhà Phần thoát nước nhà Phần điện nhà Phần chống sét cọc cọc m m2 m3 m2 m2 162 4,272 3,756 730 36 3,756 321,973 251,517 3,905 17,748 3,500 25,616 207 m2 Khối lượng 60,373 Đơn giá (1,000 đồng) 2,359 m2 hộ hộ hộ HT 71,642 396 396 71,642 2,072 57,172 34,657 545 218,556 ĐVT Thành tiền (1,000 đồng) 1,068,761,000 634,949,780 615,302,972 Ghi 643,945 40,745,768 16,683,321 66,668,790 2,555,000 922,168 777,177 Thành tiền (1,000 đồng) 142,390,919 148,456,226 22,639,994 13,724,217 39,050,954 437,112 Ghi PHỤ LỤC 3.1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, QUẬN TT I A TT - Nội dung THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khối Đơn giá ĐVT lượng (1,000 đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) Xây dựng cơng trình Phần móng Phần cọc thí nghiệm Phần cọc đại trà Phần cừ Larsen, hệ giằng chống cọc biện pháp Phần móng Phần bể nước ngầm Phần bể phốt Phầíi chống mối Kết cấu phần thân Nội dung Phần kết cấu Phần hoàn thiện Phần kiến trúc Phần cấp nước nhà Phần thoát nước nhà Phần điện nhà Phần chống sét cọc cọc m m2 m3 m2 m2 162 4,272 3,756 730 36 3,756 321,973 251,517 3,905 17,748 3,500 25,616 207 m2 Khối lượng 60,373 Đơn giá (1,000 đồng) 2,359 m2 hộ hộ hộ HT 71,642 396 396 71,642 2,072 57,172 34,657 545 218,556 ĐVT Thành tiền (1,000 đồng) 1,068,761,000 634,949,780 615,302,972 Ghi 643,945 40,745,768 16,683,321 66,668,790 2,555,000 922,168 777,177 Thành tiền (1,000 đồng) 142,390,919 148,456,226 22,639,994 13,724,217 39,050,954 437,112 Ghi PHỤ LỤC 3.1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, QUẬN TT I A TT - Nội dung THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khối Đơn giá ĐVT lượng (1,000 đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) Xây dựng cơng trình Phần móng Phần cọc thí nghiệm Phần cọc đại trà Phần cừ Larsen, hệ giằng chống cọc biện pháp Phần móng Phần bể nước ngầm Phần bể phốt Phầíi chống mối Kết cấu phần thân Nội dung Phần kết cấu Phần hoàn thiện Phần kiến trúc Phần cấp nước nhà Phần thoát nước nhà Phần điện nhà Phần chống sét cọc cọc m m2 m3 m2 m2 162 4,272 3,756 730 36 3,756 321,973 251,517 3,905 17,748 3,500 25,616 207 m2 Khối lượng 60,373 Đơn giá (1,000 đồng) 2,359 m2 hộ hộ hộ HT 71,642 396 396 71,642 2,072 57,172 34,657 545 218,556 ĐVT Thành tiền (1,000 đồng) 1,068,761,000 634,949,780 615,302,972 Ghi 643,945 40,745,768 16,683,321 66,668,790 2,555,000 922,168 777,177 Thành tiền (1,000 đồng) 142,390,919 148,456,226 22,639,994 13,724,217 39,050,954 437,112 Ghi PHỤ LỤC 3.1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, QUẬN TT I A TT - Nội dung THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khối Đơn giá ĐVT lượng (1,000 đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) Xây dựng cơng trình Phần móng Phần cọc thí nghiệm Phần cọc đại trà Phần cừ Larsen, hệ giằng chống cọc biện pháp Phần móng Phần bể nước ngầm Phần bể phốt Phầíi chống mối Kết cấu phần thân Nội dung Phần kết cấu Phần hoàn thiện Phần kiến trúc Phần cấp nước nhà Phần thoát nước nhà Phần điện nhà Phần chống sét cọc cọc m m2 m3 m2 m2 162 4,272 3,756 730 36 3,756 321,973 251,517 3,905 17,748 3,500 25,616 207 m2 Khối lượng 60,373 Đơn giá (1,000 đồng) 2,359 m2 hộ hộ hộ HT 71,642 396 396 71,642 2,072 57,172 34,657 545 218,556 ĐVT Thành tiền (1,000 đồng) 1,068,761,000 634,949,780 615,302,972 Ghi 643,945 40,745,768 16,683,321 66,668,790 2,555,000 922,168 777,177 Thành tiền (1,000 đồng) 142,390,919 148,456,226 22,639,994 13,724,217 39,050,954 437,112 Ghi PHỤ LỤC 3.1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, QUẬN TT I A TT - Nội dung THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khối Đơn giá ĐVT lượng (1,000 đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) Xây dựng cơng trình Phần móng Phần cọc thí nghiệm Phần cọc đại trà Phần cừ Larsen, hệ giằng chống cọc biện pháp Phần móng Phần bể nước ngầm Phần bể phốt Phầíi chống mối Kết cấu phần thân Nội dung Phần kết cấu Phần hoàn thiện Phần kiến trúc Phần cấp nước nhà Phần thoát nước nhà Phần điện nhà Phần chống sét cọc cọc m m2 m3 m2 m2 162 4,272 3,756 730 36 3,756 321,973 251,517 3,905 17,748 3,500 25,616 207 m2 Khối lượng 60,373 Đơn giá (1,000 đồng) 2,359 m2 hộ hộ hộ HT 71,642 396 396 71,642 2,072 57,172 34,657 545 218,556 ĐVT Thành tiền (1,000 đồng) 1,068,761,000 634,949,780 615,302,972 Ghi 643,945 40,745,768 16,683,321 66,668,790 2,555,000 922,168 777,177 Thành tiền (1,000 đồng) 142,390,919 148,456,226 22,639,994 13,724,217 39,050,954 437,112 Ghi PHỤ LỤC 3.1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, QUẬN TT I A TT - Nội dung THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khối Đơn giá ĐVT lượng (1,000 đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) Xây dựng cơng trình Phần móng Phần cọc thí nghiệm Phần cọc đại trà Phần cừ Larsen, hệ giằng chống cọc biện pháp Phần móng Phần bể nước ngầm Phần bể phốt Phầíi chống mối Kết cấu phần thân Nội dung Phần kết cấu Phần hoàn thiện Phần kiến trúc Phần cấp nước nhà Phần thoát nước nhà Phần điện nhà Phần chống sét cọc cọc m m2 m3 m2 m2 162 4,272 3,756 730 36 3,756 321,973 251,517 3,905 17,748 3,500 25,616 207 m2 Khối lượng 60,373 Đơn giá (1,000 đồng) 2,359 m2 hộ hộ hộ HT 71,642 396 396 71,642 2,072 57,172 34,657 545 218,556 ĐVT Thành tiền (1,000 đồng) 1,068,761,000 634,949,780 615,302,972 Ghi 643,945 40,745,768 16,683,321 66,668,790 2,555,000 922,168 777,177 Thành tiền (1,000 đồng) 142,390,919 148,456,226 22,639,994 13,724,217 39,050,954 437,112 Ghi PHỤ LỤC 3.1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, QUẬN TT I A TT - Nội dung THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khối Đơn giá ĐVT lượng (1,000 đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) Xây dựng cơng trình Phần móng Phần cọc thí nghiệm Phần cọc đại trà Phần cừ Larsen, hệ giằng chống cọc biện pháp Phần móng Phần bể nước ngầm Phần bể phốt Phầíi chống mối Kết cấu phần thân Nội dung Phần kết cấu Phần hoàn thiện Phần kiến trúc Phần cấp nước nhà Phần thoát nước nhà Phần điện nhà Phần chống sét cọc cọc m m2 m3 m2 m2 162 4,272 3,756 730 36 3,756 321,973 251,517 3,905 17,748 3,500 25,616 207 m2 Khối lượng 60,373 Đơn giá (1,000 đồng) 2,359 m2 hộ hộ hộ HT 71,642 396 396 71,642 2,072 57,172 34,657 545 218,556 ĐVT Thành tiền (1,000 đồng) 1,068,761,000 634,949,780 615,302,972 Ghi 643,945 40,745,768 16,683,321 66,668,790 2,555,000 922,168 777,177 Thành tiền (1,000 đồng) 142,390,919 148,456,226 22,639,994 13,724,217 39,050,954 437,112 Ghi PHỤ LỤC 3.1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, QUẬN TT I A TT - Nội dung THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khối Đơn giá ĐVT lượng (1,000 đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) Xây dựng cơng trình Phần móng Phần cọc thí nghiệm Phần cọc đại trà Phần cừ Larsen, hệ giằng chống cọc biện pháp Phần móng Phần bể nước ngầm Phần bể phốt Phầíi chống mối Kết cấu phần thân Nội dung Phần kết cấu Phần hoàn thiện Phần kiến trúc Phần cấp nước nhà Phần thoát nước nhà Phần điện nhà Phần chống sét cọc cọc m m2 m3 m2 m2 162 4,272 3,756 730 36 3,756 321,973 251,517 3,905 17,748 3,500 25,616 207 m2 Khối lượng 60,373 Đơn giá (1,000 đồng) 2,359 m2 hộ hộ hộ HT 71,642 396 396 71,642 2,072 57,172 34,657 545 218,556 ĐVT Thành tiền (1,000 đồng) 1,068,761,000 634,949,780 615,302,972 Ghi 643,945 40,745,768 16,683,321 66,668,790 2,555,000 922,168 777,177 Thành tiền (1,000 đồng) 142,390,919 148,456,226 22,639,994 13,724,217 39,050,954 437,112 Ghi PHỤ LỤC 3.2: BẢNG DỰ KIẾN GIÁ BÁN, DOANH THU CỦA DỰ ÁN KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ Đơn vị tính: Đồng I II III Nội dung Xe máy tầng Số xe /2,5m2 80% tháng 20% lượt Cộng doanh thu năm Trừ CP quản lý 10% Tỷ suất chiết khấu Doanh thu phát triển từ trơng giữ XM Ơ tơ tầng hầm Số xe /25m2 80% tháng 20% lượt Cộng doanh thu năm Trừ CP quản lý 10% Tỷ suất chiết khấu Doanh thu phát triển từ trông giữ OT VP, TMDV Đơn giá cho thuê Giá trị 3,757 1,503 1,202 301 100,000 5,000 1,154,150,400 1,731,225,600 2,885,376,000 2,596,838,400 10.00% 25,968,384,000 7,514 301 240 60 9,095 23 2,500,000 30,000 5,770,752,000 2,077,470,720 7,848,222,720 7,063,400,448 10.00% 70,634,004,480 V VI Nội dung Giá trị tỷ giá 23,500 540,500 44,242,627,500 Trừ CP quản lý 10% 39,818,364,750 Tỷ suất chiết khấu 10.00% Doanh thu phát triển từ TMDV 398,183,647,500 Căn hộ 38,934 Đơn giá 26,000,000 Doanh thu phát triển từ bán CHCC 1,012,284,000,000 Tổng cộng DTPT 1,507,070,035,980 Nguồn: Báo cáo kết thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Khu nhà cán bộ, nhân viên Ban yếu Chính phủ PHỤ LỤC 3.3: BẢNG DỰ KIẾN DOANH THU, CHI PHÍ THEO TIẾN ĐỘ THI CÔNG DỰ ÁN KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ Đơn vị tính: đồng Tiến độ dự kiến Tổng 2016 2017 2018 2019 2020 2021 I- Chi phí: 634,949,780,000 128,218,992,000 262,279,808,000 244,450,980,000 47,979,800,000 0 1,537,210,598 3,719,685,752 2,930,709,650 24,276,000,000 17,190,022,000 5,920,937,000 1,041,693,000 123,348,000 Chi phí khác 25,860,923,000 2,164,163,000 4,004,943,590 8,128,801,730 11,563,014,680 DPP Giá trị lại chưa khấu 50,893,339,000 10,267,987,136 21,049,316,529 19,576,035,335 17,490,682,000 17,490,682,000 0 259,122,870,000 250,768,673,000 8,354,197,000 1,068,761,000,00 36,844,867,000 400,718,743,325 352,553,302,010 278,644,087,666 Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị 47,979,800,000 Chi phí QLDA 8,187,606,000 Chi phí tư vấn hao nhà xưởng Tiền sử dụng đất TỔNG CHI PHÍ I II II- Doanh thu: Tầng hầm để xe Ơ tơ, Xe máy Doanh thu 193,204,776,960 96,602,388,480 96,602,388,480 VP, TMDV Doanh thu III Căn hộ chung cư 796,367,295,000 398,183,647,50 398,183,647,500 Tiến độ dự kiến Tiến độ bán Diện tích bán Tổng 2016 TỔNG DOANH THU 2017 2018 2019 2020 2021 100% 65% 32% 3% 38,934.00 25,307.10 12,458.88 1,168.02 Tiến độ thu tiền Doanh thu 70% 1,012,284,000,00 2,001,856,071,96 70% 460,589,220,000 426,199,379,000 460,589,220,000 426,199,379,000 100% 127,495,401,00 620,281,436,98 494,786,035,980 Nguồn: Tự tổng hợp từ kết tính tốn cán thẩm định Phịng Tài chính/TCT PHỤ LỤC 3.4: BẢNG TÍNH CHỈ TIÊU IRR DỰ ÁN KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ Đơn vị tính: đồng TT A B C D Diễn giải Doanh thu Chi phí Vốn đầu tư Vốn đầu tư cịn lại Dịng tiền trước thuế E 36,844,867,000 36,844,867,000 401,630,174,000 … 460,589,220,000 426,199,379,000 620,281,436,980 494,786,035,980 400,718,743,325 352,553,302,010 278,644,087,666 400,718,743,325 911,430,675 911,430,675 45 494,786,035,980 -36,844,867,000 -400,718,743,325 108,947,348,666 147,555,291,334 620,281,436,980 494,786,035,980 494,786,035,980 = A- B Thuế thu nhập doanh 23,968,416,706 nghiệp F 32,462,164,094 136,461,916,136 108,852,927,916 108,852,927,916 84,978,931,959 115,093,127,241 483,819,520,844 385,933,108,064 385,933,108,064 22%C Dòng tiền sau thuế = -36,844,867,000 -400,718,743,325 F-E Nguồn: Tự tổng hợp từ kết tính tốn cán thẩm định Phịng Tài chính/TCT PHỤ LỤC 3.5: BẢNG TÍNH LỢI NHUẬN HÀNG NĂM VÀ THỜI GIAN THU HỒI VỐN Đơn vị tính: đồng A Doanh thu B Chi phí 36,844,867,000 C Vốn đầu tư 36,844,867,000 Vốn đầu tư lại D E F G Thu nhập Số kết dư dở dang Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp 401,630,174,000 400,718,743,32 400,718,743,32 911,430,675 352,553,302,01 278,644,087,66 620,281,436,980 494,786,035,980 620,281,436,980 494,786,035,980 108,035,917,99 147,555,291,33 - - 436,652,179,64 328,616,261,65 181,060,970,32 9 400,718,743,32 - -36,844,867,000 426,199,379,00 -36,844,867,000 460,589,220,00 439,220,466,655 439,220,466,655 494,786,035,980 96,628,502,664 108,852,927,916 342,591,963,991 385,933,108,064 22%F Lợi nhuận H ròng hàng năm 385,933,108,064 Nguồn: Tự tổng hợp từ kết tính tốn cán thẩm định Phịng Tài chính/TCT ... THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐƠ THỊ BỘ QUỐC PHỊNG (MHDI) 77 3.1 Định hướng hồn thiện thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công. .. định dự án đầu tư xây dựng 1.2 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 11 1.2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng 11 1.2.2 Tổ chức thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng. .. tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI) CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Khái quát thẩm định dự