0852 nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại NHTM CP công thương việt nam chi nhánh nam thăng long luận văn thạc sỹ kinh tế

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG NGUYỄN TRUNG HIẾU ĐỀ TÀI NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội - năm 2015 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG *** NGUYỄN TRUNG HIẾU ĐỀ TÀI NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Thị Hà HÀ NỘI - Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: luận văn “Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long” cơng trình nghiên cứu riêng cá nhân Các nội dung nghiên cứu kết trình bày luận văn trung thực rõ ràng Hà nội, ngày 10 tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Cô trường Học viện Ngân hàng truyền đạt cho kiến thức suốt năm học trường Tôi xin chân thành cảm ơn Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long tạo điều kiện cho cập nhật thông tin, số liệu khảo sát q trình hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Thị Hà tận tình hướng dẫn tơi hồn thành Luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU Tư XÂY DựNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA NHTM 1.1 Dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp -3 1.1.1 Tổng quan Dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 1.1.2 Sự cần thiết Dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp — 1.1.3 Chu trình dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 10 1.2 Vai trò NHTM đầu tư XD nhà thu nhập thấp 11 1.2.1 Khái niệm Ngân hàng Thương Mại -11 1.2.2 Các chức Ngân hàng Thương Mại. -12 1.2.3 Vai trò NHTM đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp -16 1.3 Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 17 1.3.1 Mục tiêu thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp -17 1.3.2 Quan điểm thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp -18 1.3.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 19 1.3.4 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 20 1.3.5 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp -21 1.3.5.1 Thẩm định nhu cầu tổng vốn đầu tư: -21 1.3.5.2 Thẩm định phương án tài trợ dự án đầu tư. -22 1.3.5.3 Thẩm định hiệu tài dự án 23 1.3.5.4 Thẩm định kế hoạch trả nợ dự án. 28 1.3.5.5 Thẩm định tình hình tài chủ đầu tư. -29 1.3.5.6 Thẩm định dự án điều kiện rủi ro. 32 1.4 Chất lượng Thẩm định dự án đầu tư Dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 37 1.4.1 Quan niệm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư 37 1.4.2 Các tiêu đánh giá chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp. -38 1.4.2.1 Các tiêu định tính -38 1.4.2.2 Các tiêu định lượng. 39 1.4.3 Các nhân tố ảnh hướng đến chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 39 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG. 47 2.1 Khái quát chung Chi nhánh Ngân hàng Công thương Nam Thăng Long -—47 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Chi nhánh -47 2.1.2 Hệ thống máy tổ chức quản lý chi nhánh 48 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh năm 2012-2014 -50 2.2 Thực trạng cho vay đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp chi nhánh Ngân hàng Công thương Nam Thăng Long. 54 2.2.1 Nhu cầu nhà thu nhập thấp. -54 2.2.2 Thực trạng cho vay đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp. 56 2.3 Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp chi nhánh Ngân hàng Công thương Nam Thăng Long. -59 2.3.1 Quy trình thẩm định tài dự án đầu tư chi nhánh 59 2.3.2 Tình hình thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp -67 2.3.3 Đánh giá công tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp -81 2.3.3.1 Kết đạt công tác thẩm định tài dự án 81 2.3.3.2 Một số hạn chế cơng tác thẩm định tài dự án nguyên nhân. -82 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH NAM THĂNG DANH MỤC VIỆT CHỮ NAM VIẾT- TẮT LONG. -86 3.1 Phương hướng công tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp chi nhánh Ngân hàng Công thương Nam Thăng Long 86 3.1.1 Phương hướng nhiệm vụ họat động kinh doanh năm 2016. 86 3.1.2 Định hướng công tác thẩm định tài dự án đầu tư nhà dành cho người thu nhập thấp Chi nhánh từ năm 2016 đến năm 2018 tầm nhìn năm 2020. 88 3.2 Các giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp chi nhánh Ngân hàng Công thương Nam Thăng Long -89 Ngân hàng thương mại NHTM ^XD TMCP 3.2.1 Xây dựng Hoàn thiện nội dung thẩm định tài dự án 89 3.2.1.1 Thẩm định kế hoạch vốn đầu tư dự án 89 Thương mại cổ phần 3.2.1.2 Xác định lãi suất chiết khấu hợp lý đối vớidự án 91 Vietinbank Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam 3.2.1.3 Thẩm định khả trả nợ thực tế dự án 93 (VTB ) NHNN 3.2.1.4 Thẩm định mức độ rủi ro dự án 93 hàng nước 3.2.2 Ngân Bố trí nhà cán làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ đáp ứng yêu cầu TCCD CIC Tổ vụ. -95 chức tín dụng nhiêm 3.2.3 TrungTổ chức điều hành công tác thẩm tâm thông tin tín dụng quốc gia định phải hợp lý khoa học, tiết kiệm thời gian, chi phí đạt hiệu đề 95 CNH - HĐH CTCP ^wB Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa 3.2.4 Nâng cao chất lượng thơng tin thu thập phục vụ cho q trình thẩm định, đảm bảo Công ty cổ phần thông tin xác, đầy đủ kịp thời. -96 3.2.5 Ngân hàng giới Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào q trình thẩm định máy tính đại phần mền chuyên dụng. -97 3.2.6 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phòng nghiệp vụ -98 3.2.7 Học hỏi kinh nghiệm thẩm định ngân hàng thương mại khác -98 3.3 Một số đề xuất kiến nghị 98 3.3.1 Chính phủ, Bộ, Ngành quan có liên quan 98 3.3.2 Ngân hàng Nhà nước 99 3.3.3 Ngân 100 DANH hàng MỤC thương mại TÀI cổ phần LIỆU Công thương THAM Việt Nam KHẢO DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Ket họat động huy động vốn Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long (2012-2014) Bảng 2.2: Kết họat động cho vay Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long (2012-2014) Bảng 2.3: Kết họat động kinh doanh Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long (2012-2014) Bảng 2.5: Tiến độ thi công dự án ecohome Bảng 2.4: Cơ cấu nguồn vốn dự án ecohome Bảng 2.6: Cơ cấu nguồn vốn dự án ecohome Bảng 2.7: Tiến độ thi công dự án ecohome Bảng 2.8: Kết họat động kinh doanh chủ đầu tư Bảng 2.9: Nhóm tiêu khả toán chủ đầu tư Bảng 2.10: Nhóm tiêu địn bảy tài chủ đầu tư Bảng 2.11: Nhóm tiêu khả họat động chủ đầu tư Bảng 2.12: Cơ cấu nguồn vốn dự án ecohome Bảng 2.12: Tổng hợp chi phí dự án ecohome Bảng 2.13: Tổng hợp doanh thu, chi phí, lợi nhuận dự án ecohome Bảng 2.14: WACC, NPV, IRR theo quan điểm tổng mức đầu tư Bảng 2.15: WACC, NPV, IRR theo quan điểm chủ đầu tư Bảng 2.16: Độ nhạy chiều NPV IRR chi phí xây dựng tăng Bảng 2.17: Độ nhạy chiều NPV IRR giá bán giảm Bảng 2.18: Độ nhạy chiều NPV giá bán giảm chi phí tăng Bảng 2.19: Độ nhạy chiều IRR giá bán giảm chi phí tăng DANH MỤC SƠ ĐỒ Biểu đồ: 2.1 diễn biến dư nợ khách hàng 87 vụ toán thẻ điện tử trụ sở chi nhánh phòng giao dịch, đáp ứng nhu cầu khách hàng giai đoạn hiên Giữ ổn định tỷ trọng nguồn vốn huy động từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài phi Ngân hàng; tổ chức kinh tế; tiền gửi từ dân cư; Đẩy mạnh việc tăng trưởng loại tiền gửi không kỳ hạn tổ chức kinh tế nguồn vốn rẻ Thu hút nguồn vốn trung dài hạn để đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho việc đầu tư dự án trung dài hạn ký kết Tiếp tục củng cố, hoàn thiện mở rộng mạng lưới theo định hướng phê duyệt địa điểm có điều kiện thuận lợi công tác huy động vốn Bồi dưỡng, nâng cấp phòng giao dịch hoạt động tốt, hiệu để phát huy lợi so sánh hoạt động ngân hàng môi trường Tiếp tục tìm hiểu, tiếp cận với Bộ, ngành có dự án có vốn đầu tư nước ngồi để làm Ngân hàng phục vụ giải ngân dự án Đây coi giải pháp đặc biệt quan trọng, giải pháp chiến lược, đột phá khâu kinh doanh nguồn vốn nhằm vừa đẩy mạnh tăng trưởng nguồn vốn vừa tăng tỷ trọng nguồn thu dịch vụ thông qua việc phục vụ dự án Quán triệt tư tưởng đến cán mở rộng công tác tiếp thị Đi sâu học hỏi nghiệp vụ tránh tư tưởng chủ quan thẩm định cho vay Nâng cao chất lượng thẩm định, lấy chất lượng thẩm định làm thước đo để đánh giá lực trình độ hiệu cán thẩm định Giảm thiểu tối đa sai sót khâu thẩm định, kịp thời nắm bắt thông tin liên quan đến công tác thẩm định không cho vay đơn vị làm ăn hiệu quả, phương án sản xuất kinh doanh khơng rõ ràng, có nợ xấu Ngân hàng Thực thẩm định dự án đảm bảo thời gian, có chất lượng nhằm đấp ứng kịp thời cho nhiệm vụ kinh doanh Chú trọng công tác Kiểm tra sau cho vay, làm tốt công tác kiểm tra chuyên để thẩm định 88 3.1.2 Định hướng công tác thẩm định tài dự án đầu tư nhà dành cho người thu nhập thấp Chi nhánh từ năm 2016 đến năm 2018 tầm nhìn năm 2020 Đối với ngân hàng, chất lượng, hiệu quả, an toàn hoạt động kinh doanh, đặc biệt hoạt động tín dụng điều kiện tồn phát triển Điều kiện có trước hết công tác thẩm định tài dự án đầu tư Vì vậy, cơng tác thẩm định tài dự án phải đặt vị trí nó, đạo chặt chẽ, có chế quy trình cơng nghệ tồn diện đồng với quy trình cơng nghệ nghiệp vụ khác, tạo thành tổng thể giải pháp mang tính chiến lược định hướng điều hành Mặc dù dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp có hiệu mặt xã hội cao, tạo điều kiện cho nhiều người dân có nhà Tuy nhiên Ngân hàng dự án ngoại lệ, đầu tư cho vay vào dự án phải đảm bảo cho ngân hàng an toàn hiệu họat động kinh doanh Để củng cố, phát triển công tác thời gian tới tốt hơn, ngân hàng sở phương hướng hoạt động kinh doanh năm tới, đưa định hướng công tác thẩm định tài dự án sau: Xác định phương hướng, nhiệm vụ trước tiên phải xuất phát từ việc nhận thức vị trí, vai trị nội dung cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư nhà dành cho người có thu nhập thấp Thực công tác yếu tố định, góp phần bảo vệ nâng cao vị thế, uy tín sức mạnh ngân hàng Củng cố, kiện toàn máy tổ chức thẩm định dự án; phát triển lực lượng thẩm định số lượng chất lượng Tăng cường công tác đào tạo cụ thể nghiệp vụ thẩm định cho cán thẩm định bồi dưỡng, trao đổi nghiệp vụ chuyên môn Đầu tư trang thiết bị, công nghệ thích ứng phù hợo với xu hướng hội nhập khu vực quốc tế Chú trọng công tác kiểm tra sau cho vay, làm tốt công tác kiểm tra chuyên đề thẩm định 89 3.2 Các giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp chi nhánh Ngân hàng Công thương Nam Thăng Long Đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp Đảng, Nhà nước toàn xã hội quan tâm, trọng, tạo điều kiện phát triển Dự án có hiệu cao mặt xã hội, tạo điều kiện cho người lao động có thu nhập thấp có nhà ở, ổn định sống Tuy nhiên, với góc nhìn từ Ngân hàng, Dự án cần đạt hiệu mặt tài Trên sở phân tích lý luận thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp thực tế cơng tác thẩm định tài dự án thực Ngân hàng công thương Chi nhánh Nam Thăng Long mặt hạn chế Phân tích từ nguyên nhân dẫn tới mặt hạn chế đó, tác giả xin đề xuất số giải pháp sau: 3.2.1 Hoàn thiện nội dung thẩm định tài dự án Hiện Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Nam Thăng Long tồn hệ thống Ngân hàng Công thương Việt Nam bàn hành quy trình thẩm định dự án đầu tư để nhằm định rõ nhiệm vụ, trách nhiệm cán thẩm định phòng ban chức năng, đồng thời tạo thống nhất, khoa học, đảm bảo kiểm soát họat động nghiệp vụ Hướng dẫn chi tiết kỹ thuật thực để thẩm định tài dự án đầu tư Tuy nhiên Quy trình thẩm định đưa áp dụng chung tất loại dự án Đối với dự án đặc biệt dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp dự án mới, sâu vào mảng đầu tư xây dựng nhà ở, có hỗ trợ Nhà nước nên Quy trình áp dung chung cịn tồn định, cần có biện pháp tháo gỡ 3.2.1.1 Thẩm định kế hoạch vốn đầu tư dự án Hiện tại, phần thẩm định vốn đầu tư dự án, Chi nhánh xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư dự án tính tốn hợp lý hay chưa, tính đủ khoản cần thiết hay chưa, nguồn hình thành vốn đầu tư có đảm bảo hay chưa Tuy nhiên, để xem xét, đánh giá cách kỹ lưỡng hơn, Chi nhánh 90 cần quy định cụ thể nội dung cần xem xét tổng vốn đầu tư dự án: Vốn đầu tư xây lắp, đầu tư trang thiết bị, vốn lưu động, dự phòng, bù đắp chi phí khác Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp với đặc thù cung nhỏ cầu nên dự án có số lượng người đăng ký mua nhiều so với khả cung cấp dự án Phần vốn chiếm dụng từ người mua nhà đóng tiền theo tiến độ phần lớn tổng nguồn vốn đầu tư Chính cần bóc tách rõ ràng, nguồn vốn tự có chủ đầu tư bao nhiêu? Yêu cầu chủ đầu tư chứng minh nguồn vốn Nguồn vốn chủ đầu tư nguồn vốn lưu động hay vốn góp chủ sở hữu tồn dạng nào? Có chứng từ chứng minh đầy đủ Đồng thời phải đảm bảo nguồn vốn chủ đầu tư phải đảm bảo tỷ lệ định Theo quy định Luật kinh doanh bất động sản, dự án trung cư phải xây xong móng với mở bán Chính thẩm định tài phải làm rõ nguồn tiền tham gia vào dự án (trước thời điểm mở bán) nguồn tiền nào? Có đảm bảo hay không? Đặc điểm quan trọng nguồn vốn từ người mua nhà nguồn vốn tài trợ từ ngân hàng, thơng qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ Chính cơng tác thẩm định tài cần thẩm định rõ nguồn vốn người mua nhà thu nhập thấp tài trợ từ đâu? ký hợp đồng tín dụng với tổ chức tín dụng hay chưa? Đánh giá tỷ lệ người mua nhà vay vốn từ gói hỗ trợ nhà nước Khi người mua nhà vay vốn từ ngân hàng tiến độ tốn tiền nhà theo hợp đồng mua bán kế hoạch chủ đầu tư Nguồn vốn chiếm dụng từ người mua nhà đảm bảo Đối với chủ đầu tư vay vốn từ ngân hàng áp dụng theo gõi hỗ trợ 30.000 tỷ Chính phủ, Cơng tác thẩm định tài cần làm rõ nguồn vốn cần thiết cho vay dự án bao nhiêu? Tiến độ giải ngân cho hợp lý với tiến độ xây dựng dự án, tiến độ thu tiền người mua Tránh tình trạng khách hàng sử dụng vốn sai mục đích 91 Đối với mội dự án, việc phân loại vốn đầu tư giúp cán thẩm định xây dựng kết cấu vốn đầu tư tài sản thích hợp, tạo điều kiện cho công tác thẩm định tiến hành cách thuận lợi Hơn nữa, việc kiểm tra xác định loại vốn sở để tính tốn chi phí đầu tư ban đầu, chi phí lãi vốn Ngồi ra, thực tế có khơng trường hợp tổng vốn đầu tư dự án trình lên ngân hàng cao thấp tổng vốn bỏ dự án triển khai vào họat động Do vây, để xác định xác nhu cầu vốn đầu tư cho dự án, ngân hàng không nên phụ thuộc vào nguồn số liệu chủ đầu tư cung cấp mà nên tham khảo thêm thực tế từ dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp khác vào họat động, tham khảo suất đầu tư lọai Bộ xây dựng quy định 3.2.1.2 Xác định lãi suất chiết khấu hợp lý dự án Để đưa đánh giá hiệu tài dự án, cán thẩm định chủ yếu dự vào tiêu NPV, IRR, Tuy nhiên, khó khăn lớn gặp phải tính tốn tiêu việc xác định lãi suất chiết khấu Các tiêu phán ánh xác hiệu tài dự án tính tốn với mức Lãi suất chiết khấu hợp lý Về chất, để tính tốn xác lãi suất chiết khấu phục vụ cho việc chiết khấu dòng tiền dự án cần đảm bảo ba yêu cầu sau: bù đắp rủi ro, phản ánh chi phí sử dụng vốn dự án, phản ánh hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp Việc xác định Lãi suất chiết khấu phụ thuộc vào phương án nguồn vốn tài trợ dự án Lãi suất chiết khấu tính bằng: Chi phí huy động vốn: Lãi suất chiết khấu tính chi phí gọi vốn Đây tỷ lệ lợi tức người bỏ vốn mong muốn thu lại từ dự án Nói cách khác, lãi suất chiết khấu chi phí sử dụng vốn, hay chi phí hội vốn Ví dụ: Nếu rút tiền tiết kiệm với lãi suất 4% để đầu tư tính lãi suất chiết khấu = 4% 92 Khi tính toán tới tác động thuế thu nhập, lãi suất chiết khấu tính chi phí sử dụng vốn sau thuế Lãi suất chiết khấu = chi phí huy động vốn Chi phí huy động vốn chi phí tập hợp lượng tiền cần thiết cho khoản đầu tư Trung bình trọng số chi phí vốn: WACC = chi phí sử dụng vốn trung bình doanh nghiệp Doanh nghiệp có nguồn gọi vốn chính: Vay thương mại => chi phí khoản nợ lãi suất khoản vay (1-tax) * lãi suất; Vốn góp cổ đơng => chi phí vốn cổ phần thu nhập mong muốn cổ đơng WACC tính chi phí sử dụng trung bình hai nguồn vốn WACC = re * E∕(E+D) + rD(1-TC)* D/(E+D) Trong đó: re: tỷ suất thu nhập mong muốn cổ đông rD: lãi suất mong muốn chủ nợ E: giá thị trường cổ phần công ty D: giá thị trường nợ công ty TC: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp re = [Div0(1+g)∕P0] + g Trong đó: P0 giá cổ phiếu doanh nghiệp thời điểm gốc DivO cổ tức cổ phiếu doanh nghiệp thời điểm gốc g: tỷ lệ tăng trưởng dự kiến cổ tức Một lưu ý quan trọng đỗi với việc tính tốn lãi suất chiết khấu chi phí sử dụng vốn dự án tương đối rẻ Phần vốn vay ngân hàng hỗ trợ theo gói 30.000 tỷ, lãi suất ưu đãi áp dụng 5%/năm Phần vốn chiếm dụng từ người mua toán tiền theo tiến độ chiếm tỷ lệ lớn cấu nguồn vốn Như phần kỳ vọng chủ đầu tư nhân tố ảnh hướng lớn đến lãi suất chiết khấu dự án 93 3.2.1.3 Thẩm định khả trả nợ thực tế dự án Đối với nhiều ngân hàng, thẩm định khả trả nợ dự án xem nội dung quan trọng bậc Nguồn trả nợ dự án tính theo cơng thức sau: Nguồn trả nợ năm thứ i dự án = % lợi nhuận sau thuế + Khấu hao năm i dự án Trên thực tế, Lợi nhuận sau thuế khơng thể dung tồn để trả nợ mà huy động từ 60-80%, phần lại phải phân bổ vào quỹ theo quy định phần dùng tái đầu tư Để làm tăng khả trả nợ dự án, chủ đầu tư thường nâng mức khấu hao năm đầu dự án vào họat động Do đó, để xác định xác khả trả nợ thực tế dự án, ngân hàng cần kiểm tra, thẩm định để bảo đảm mức trích khấu hao thực theo quy định Bộ Tài Sau xác định nguồn trả nợ dự án, ngân hàng cần xây dựng bảng kế hoạch trả nợ năm dự án Nợ phải trả hàng năm bao gồm đầy đủ khoản phải trả ngân hàng tổ chức tín dụng khác Từ đó, ngân hàng tính tốn khả trả nợ thực tế dự án thông qua mức chênh lệch nguồn trả nợ với nợ phải trả 3.2.1.4 Thẩm định mức độ rủi ro dự án Đối với cơng tác thẩm định tài dự án, việc phân tích rủi ro có ý nghĩa vơ quan trọng Nó giúp cho ngân hàng có nhìn tổng quát mức độ phù hợp dự án so với thực tế, mức độ thích ứng dự án biến động bất thường xảy thị trường Đánh giá rủi ro dự án, người ta thường sử dụng hai phương pháp, là: Phân tích độ nhạy phân tích tình Hiện tại, Chi nhánh áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá mức độ rủi ro dự án Phương pháp thực cách đánh giá tiêu phản ánh hiệu tài dự án (NPV, IRR ) theo biến thiên nhiên 94 yếu tố ảnh hưởng cơng suất, giá bán, lãi vay, chi phí cố định, chi phí biến đổi, theo hướng bất lợi Tuy nhiên, phương pháp có hạn chế sau: Với yếu tố định giá bán, doanh số bán, biểu diễn đồ thị ta thấy độ dốc NPV IRR lớn thực tế yếu tố gần cố định hợp đồng mua bán ký kết với người mua sau dự án xây xong móng, người mua nộp tiền theo tiến độ Giá hộ gần khơng có biến động so với giá thời điểm lập dự án Với phương pháp này, cách thay đổi biến phạm vi khơng tính tốn dựa phân bố xác suất nên khó lượng hóa tiêu hiệu tài trường hợp tốt xấu so với sở Phương pháp phân tích độ nhạy khơng tính đến tương tác biến số Trong trường hợp vậy, ngân hàng sử dụng kết hợp phương pháp phân tích tình khắc phục nhược điểm phương pháp phân tích độ nhạy Phân tích tình thừa nhận thơng số định có quan hệ với Vì nhóm thơng số thay đổi đồng thời theo cách qn Phân tích tình làm cách tập hợp hồn cảnh có khả kết hợp lại để tạo tình hay kịch khác Các tập hợp thông thường theo nhóm thơng số hình chiếu trước Đối với nhóm thơng số, tình thiết lập cách cho thơng số nhóm nhận giá trị định Độ nhạy tình phân tích cách tính thay đổi NPV/IRR theo tình khách Sau cùng, tình tất nhóm thơng số tổng hợp thành tình chung cho dự án Trong tương lai, Chi nhánh có cở liệu phong phú, hệ thống máy tính với phần mềm đại áp dụng thêm phương pháp phân tích mơ 95 Monte Carlo Theo phương pháp phân tích kết dự án tác động đồng thời nhân tố có tính tới phân bố xác suất phạm vi khách có giá trị biến số nhân tố 3.2.2 Bố trí cán làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ đáp ứng u cầu nhiêm vụ Trong thẩm dịnh dự án nói chung thẩm định tài dự án nói riêng, người trung tâm, định chất lượng thẩm định Lĩnh vực thẩm định tài dự án nghiệp vụ phức tạp, đa dạng có liên quan đến nhiều vấn đề kinh tế - xã hội Mặt khác, ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn khả sinh lời ngân hàng làm cho ngân hàng đến bờ vực phá sản dự án ln địi hỏi số vốn lớn, thời gian kéo dài chứa đựng rủi ro cao Do trinh độ cán tín dụng phải đáp ứng yêu cầu đặt ra, phải có lực chun mơn, kinh nghiệm thực tiễn, đạo đức nghề nghiệp lĩnh vững vàng Về lực chun mơn phải có trình độ đại học trở lên ,phải có kiến thức kinh tế thị trường, hoạt động tài pháp luật, phải thông thạo ngoại ngữ công nghệ thông tin liên quan đến lĩnh vực thẩm định Biết phân tích đánh giá dự án đầu tư vấn đề liên quan thục, sáng tạo khoa học tìm nhiều phương pháp Về kinh nghiệm, cán thẩm định phải người trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi quản lý nhiều dự án, biết đúc kết kinh nghiệm từ lĩnh vực khác phục vụ cho chun mơn Về đạo đức nghề nghiệp, cán thẩm định phải trung thực, có tính kỷ luật cao, tinh thần trách nhiệm cơng việc, có lịng say mê, tâm huyết với nghề nghiệp 3.2.3 Tổ chức điều hành công tác thẩm định phải hợp lý khoa học, tiết kiệm thời gian, chi phí đạt hiệu đề Việc tổ chức phân công hợp lý khoa học quy trình thẩm định tài dự án hạn chế nhiều công đoạn không cần thiết, tránh chồng chéo trùng lặp phát huy mặt tích cực cá nhân tập thể, 96 giảm thiểu chi phí hoạt động tiết kiệm mặt thời gian Vì vậy, để xây dựng chế tổ chức, điều hành tốt, Chi nhánh cần làm số việc sau: Hoạt động phòng thẩm định phải thực vào quy trình nề nếp tất nghiệp vụ tín dụng có tính tín dụng, đảm bảo tính nguyên tắc nghiệp vụ thẩm định Phân công cán thẩm định phụ trách khách hàng theo lĩnh vực kinh doanh định dự án đầu tư đa dạng thuộc ngành nghề khác với nhiều vấn đề phát sinh không giống Một cán tín dụng khơng thể am hiểu tất dự án thuộc ngành nghề kinh doanh khác nên phân công cán tín dụng phụ trách ngành nghề định để từ CBTĐ có điều kiện sâu tìm hiểu ván đè có liên quan thuộc lĩnh vực đảm nhiệm Do dự án thuộc lĩnh vực phụ trách, CBTĐ dễ dàng thu thập thơng tin thẩm định có chất lượng từ đưa nhứng định đắn Tuy nhiên, cần có trao đổi kinh nghiệm với đồng nghiệp ngân hàng Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ, giám sát cấn thẩm định việc chấp hành văn pháp luật nhà nước quy trình thẩm định dự án tránh sai sót đáng tiếc 3.2.4 Nâng cao chất lượng thông tin thu thập phục vụ cho q trình thẩm định, đảm bảo thơng tin xác, đầy đủ kịp thời Trong thời đại ngày nay, thông tin sử dụng nguồn lực, vũ khí mơi trường cạnh tranh, nắm bắt xử lý thơng tin xác, kịp thời người chiến thắng cạnh tranh Thơng tin ngun liệu định đến chất lượng thẩm định Thơng tin xác, kịp thời giúp cho hiệu thẩm định cao hơn, hạn chế rủi ro xay Vấn đề đặt thu thập thông tin từ đâu, với số lượng chất lượng để tiết kiệm hiệu cần quan tâm Để giải vấn đề này, cần xây dựng hệ thống thông tin tồn diện có chiều sâu, cụ thể sau: 97 Những thông tin người xin vay vốn ( doanh nghiệp): để có thơng tin doanh nghiệp ngồi bao cáo tài mà doanh nghiệp cung cấp cho ngân hàng luận chứng kinh tế kỹ thuật trình, cán tín dụng lấy thơng tin cách điều tra nơi hoạt động kinh doanh người xin vay vấn trực tiếp số cán dự án Chi nhánh yêu cầu đơn vị xin vay phải thuê Công ty kiểm tốn độc lập chứng nhận tính trung thực, xác thơng tin mà họ cung cấp Yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, trung thực báo cáo tài chính, chi tiết tài khoản phát sinh Những thông tin từ sổ sách ngân hàng: Một ngân hàng lưu trữ hồ sơ tập trung người vay vốn, từ nhận thơng tin tín dụng Như từ sổ sách cho biết việc chi trả khoản cho vay trước đây, số dư tài khoản tiết kiệm tài khoản séc Việc dòng tiền vào tài khoản lịch sử quan hệ với ngân hàng đánh giá xác lực tài khách hàng tư cách khách hàng Những nguồn thơng tin bên ngồi tín dụng: Như thông tin thị trường sản phẩm, thông tin kỹ thuật công nghệ môi trừơng, từ bạn bè người xin vay, từ đối thủ cạnh tranh, từ báo chí, phương tiện truyền thơng, ngành liên quan Thông tin từ trung tâm thông tin tín dụng Quốc gia (CIC) kênh thơng tin độc lập tình hình quan hệ lịch sử quan hệ tín dụng khách hàng tất tổ chức tín dụng 3.2.5 Tăng cường ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào q trình thẩm định máy tính đại phần mền chuyên dụng Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quy trình ngân hàng yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến thành công ngân hàng giai đoạn ngày Đặc biệt nghiệp vụ thẩm định tài dự án, mà việc tính tốn khó khăn phức tạp mà việc tính tốn thủ cơng tốn nhiều thời gian công sức nhiều không đem lại kết mong muốn, với việc sử dụng phần mền chuyên dụng khắc phục khó khăn Để 98 nhanh chóng đại hố hệ thống thơng tin, ngân hàng nên ưu tiên đầu tư công nghệ thông tin nhằm tự động hoá hệ thống toán kế toán ngân hàng 3.2.6 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phịng nghiệp vụ Cơng việc thẩm định tài dự án đầu tư không công việc riêng phòng thẩm định cấn thẩm định mà đòi hỏi phối hợp chặt chẽ phòng khác Việc tham gia, đóng góp ý kiến cung cấp thơng tin cân thiết từ phịng khác giúp cho kết thẩm định hiệu hơn, đầy đủ khả thi Nhiều vấn đề phát sinh q trình thẩm định tài dự án mà cán thẩm đinh khơng biết cịn thiếu chắn mà lại thuộc phạm vi phịng khác xin ý kiến đánh giá, nhận xét 3.2.7 Học hỏi kinh nghiệm thẩm định ngân hàng thương mại khác Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp dự án mới, ngân hàng đầu việc cho vay hỗ trợ theo gõi hỗ trợ 30.000 tỷ Chính phủ, Chi nhánh cần chủ động nghiên cứu văn bản, quy tình, thông tư hướng dẫn Ngân hàng nhà nước, Bộ xây dựng Bộ, Ban ngành liên quan Thẩm định dự án địi hỏi phải có chun mơn, trình độ, kinh nghiệm khả nhạy bén, không ngừng trao dồi nâng cao nghiệp vụ Chi nhánh cần học hỏi, trao đổi kinh nghiệm với Ngân hàng khác triển khai đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp để từ kiện tồn quy trình, nâng cao chất lượng thẩm định tài 3.3 Một số đề xuất kiến nghị 3.3.1 Chính phủ, Bộ, Ngành quan có liên quan Nhà nước cần hồn thiện mơi trường pháp lý, đặc biệt quy định, nghị định vấn đề liên quan đến đầu tư, quản lý tài chính, kiểm tốn, hạch tốn, thuế dự án nhà dành cho người thu nhập thấp Từ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp yên tâm đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này, ngân hàng có sở pháp lý chắn xủ lý vấn đề liên quan đến cơng tác thẩm định tài dự án 99 Hoàn thiện hệ thống định mức kinh tế kỹ thuật, tiêu hiệu kinh tế ngành, nghề, lĩnh vực kinh doanh để làm sở cho ngân hàng việc so sanh hiệu tiêu tính tốn Các Bộ, ngành cần phối hợp chặt chẽ việc thẩm định phê duyệt dự án đầu tư mà doanh nghiệp trình, trách tình trạng phê duyệt cách hình thức, khơng tập trung khơng mang tính khả thi Do đó, làm cho ngân hàng nhiều thời gian thẩm định kết không cho vay dự án khơng có hiệu kinh tế 3.3.2 Ngân hàng Nhà nước Hỗ trợ công tác đào tạo cho cán NHTM việc nâng cao kiến thức nghiệp vụ chuyên môn Để hỗ trợ đào tạo cho cán NHTM, NHNN tổ chức khoá học định kỳ mời chuyên gia tài ngân hàng từ nước có hệ thống tài phát triển từ tổ chức tài WB,IMF đến giảng dạy Trong trình đào tạo, tập huấn nên trọng kỹ thực hành chương trình phầm mền thẩm định trực tiếp máy tính Bên cạnh đó, NHTM nên cử cán học tập phải người có trang bị kiến thức kinh nghiệm thẩm định, có khả tiếp thu hướng dẫn lại nghiệp vụ quan công tác để đào tạo, bồi dưỡng cho cán ngân hàng Ngân hàng Nhà nước cần nâng cao hiệu Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) việc cung cấp thơng tin tín dụng cho NHTM phục vụ cho công tác thẩm định Tuy nhiên, thơng tin từ phía CIC cịn hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu NHTM thơng tin cịn chưa đầy đủ, khơng xác khơng kịp thời Mặt khác, CIC chưa có phận chun phân tích thơng tin cung cấp để chủ động phản hồi lại cho NHTM vấn đề lưu ý Để nâng cao vai trò điều phối CIC, NHNN cần quy định bắt buộc cung cấp thơng tin tín dụng NHTM CIC phải đảm bảo đầy đủ thời hạn Ngoài ra, NHNN nên mở rộng phạm vi cung cấp thông tin CIC không thông tin tín dụng mà thơng tin kinh tế phục vự cho hoạt động 100 thẩm định Theo đó, CIC hoạt động doanh nghiệp làm nhiệm vụ cung cấp sản phẩm thông tin thực hoạt động tư vấn NHNH cần tăng cường việc hợp đồng hợp tác thông tin CIC với quan quản lý kinh tế, quan chuyên cung cấp thông tin Bộ kế hoạch đầu tư, Tổng cục thống kê, Ban vật giá Chính phủ để cập nhật thơng tin thị trường chế sách Nhà nước NHNN ban hành kịp thời thông tư, hướng dẫn cho Ngân hàng thương mại thực giải ngân hỗ trợ nhà dành cho người thu nhập thấp theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng Đồng thời tổ chức buổi hội thảo, họp tra đổi rút kinh nghiệm thực cho vay theo gói hỗ trợ Giải khó khăn, vướng mắc Ngân hàng thương mại gặp phải triển khai thực tế 3.3.3 Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam Đề nghị Hội đồng tín dụng, Phịng Phê duyệt tín dụng Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam hỗ trợ việc tạo lập tăng cường mối quan hệ với khách hàng lớn dự án đầu tư trung dài hạn nguồn vốn đồng tài trợ Ngân hàng thương mại, TCTD khác, ngành có chức quản lý dự án có vốn đầu tư nước ngồi ngân sách nhà nước Trình độ cán có nhiều mặt bất cập, kiến thức kinh tế ngoại ngành trình độ công nghệ, tiêu kinh tế kỹ thuật nên đề nghị Ngân hàng thương mại cổ phần Cơng thương Việt Nam hệ thống hố văn định mức kinh tế kỹ thuật số ngành, nghề chủ yếu sở tiêu chuẩn nhà nước ban hành, trang bị cho chi nhánh để có thống cơng tác thẩm định Đề nghị Ban thẩm định Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam mở lớp tập huấn nâng cao nghiệp vụ chuyên sâu thẩm định để cán làm công tác thẩm định hiểu sâu giúp cho công tác thẩm định tốt 101 102 DANH MỤC KẾT TÀI LIỆU LUẬNTHAM KHẢO Giáo trình tài trợ dự án đồng chủ biên: NGND PGS TS Tô Ngọc VớiHưng phát triển đấtQuốc nước, đặc biệt cácxuất Thành người từ - TS Trương Cường nhà phố Dânlớn, Trí lượng phát hành năm nơng thơn 2015 chuyển thành phố tìm kiếm hội việc làm ngày tăng Điều vơ hình chung tạo áp lực lớn nhà ở, đặc biệt nhà dành cho người Giáo trình ngân hàng thương mại GS.TS Nguyễn Văn Tiến nhà thu nhập thấp Đảng, Nhà nước Chính phủ có nhiều sách hỗ trợ, khuyến xuất thống kê phát hành năm 2013 khích doanh nghiệp, nhân từ tất thành phần kinh tế triển khai dự Ngân hàng thương mại Edward W.Reed, Ph.D & Edward K.Gill, án nhà dành cho người có thu nhập thấp, tạo điều kiện để người thu nhập Ph.D thấp ổn định chỗ ở, tập trung làm việc Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 Chính Phủ Ngân hàng thương mại thành phần quan trọng Nền kinh tế, có vai Thơng tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 05 năm 2013 Ngân trị vơ quan trọng, nguồn cung cấp vốn, đảm bảo thực tiến dự hàng nhà án nhà dành cho nước người thu nhập thấp Đồng thời NHTM cịn cầu nối Thơng tư sốNhà 32/2014/TT-NHNN ngày tháng sách Đảng, nước Chính phủ đến18 trực tiếp 11 chủnăm đầu 2014 tư, cáccủa cá Ngân nhân mua nhà hàng nhà nước Báo cáoTMCP tài củathương Ngân Việt hàngNam TMCP Công thương Nam - Chi Ngân hàng Công - Chi nhánh NamViệt Thăng Long, nhánh nhữngNam chi nhánh hệ thống Ngân Thăng đầu Longtiên nămcủa 2012, 2013 2014.hàng Công thương triển khai cho dự án nhà dành người có thu nhậpViệt thấp, vay Báođầu cáotưthẩm địnhxây dựdựng án Ngân hàngcho TMCP Công thương Nam Ngân hàng nước tài trợ dự án theo gói hỗ - Chi nhánh Nam Thăng Long trợ 30.000 tỷ đồngminh Chính Thuyết dự ánPhủ đầu tư nhà dành cho người thu nhập thấp ecohome Trong hai năm 2013,2014 Chi nhánh triển khai hai dự án nhà dành cho ecohome Bắc Cổ Nhuế - Chèm, huyện Bắc Từ Liêm Công người thu nhập thấp Bắc Cổ Nhuế - Chèm, huyện Bắc Từ Liêm, thành phố Hà ty cổ phần đầu tư thương mại Thủ Đô Nội dự án Ecohome Ecohome Là Ngân hàng đầu lĩnh vực tài trợ dự án nhà dành cho người thu nhập thấp, Chi nhánh Nam Thăng Long có nhiều thành tựu việc thẩm định dự án, quản lý giám sát tiến độ thi công, tiến độ bán hàng thu tiền dự án, đảm bảo tiền cho vay sử dụng mục đích, đem lại hiệu cao Bên cạnh cịn điểm cần bổ sung, nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đặc thù Chi nhánh cần hoàn thiện nội dung thẩm định dự án, bố trí nhân có trình độ kinh nghiệm thẩm định dự án, nâng cao chất lượng thông tin, tăng cường ứng dụng công nghệ đồng thời học hỏi kinh nghiệm Ngân hàng thương mại khác nhằm nâng cao chất lượng thẩm đinh tài dự án ... ĐỊNH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA NHTM 1.1 Dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 1.1.1 Tổng quan Dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người. .. đãi Nhà nước Dự án nhà dành cho người thu nhập thấp cho Chủ đầu tư cho người mua nhà 1.3 Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp 1.3.1 Mục tiêu thẩm định tài dự án đầu. .. nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp Chi nhánh Luận văn bao gồm chương: Chương 1: Tổng quan chung thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng nhà dành