Hiện tại, đối với phần thẩm định vốn đầu tư của dự án, Chi nhánh chỉ xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, đã tính đủ các khoản cần thiết hay chưa, các nguồn hình thành vốn đầu tư có đảm bảo hay chưa... Tuy nhiên, để có thể xem xét, đánh giá một cách kỹ lưỡng hơn, Chi nhánh
cần quy định cụ thể những nội dung cần xem xét trong tổng vốn đầu tư dự án: Vốn đầu tư xây lắp, đầu tư trang thiết bị, vốn lưu động, dự phòng, bù đắp các chi phí khác.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp với đặc thù hiện tại là cung đang nhỏ hơn cầu nên các dự án có số lượng người đăng ký mua nhiều hơn so với khả năng cung cấp của dự án. Phần vốn chiếm dụng từ người mua nhà đóng tiền theo tiến độ là phần rất lớn trong tổng nguồn vốn đầu tư. Chính vì vậy cần bóc tách rõ ràng, nguồn vốn tự có của chủ đầu tư là bao nhiêu? Yêu cầu chủ đầu tư chứng minh nguồn vốn đó. Nguồn vốn của chủ đầu tư là nguồn vốn lưu động hay vốn góp của chủ sở hữu và tồn tại ở dạng nào? Có chứng từ chứng minh đầy đủ. Đồng thời phải đảm bảo nguồn vốn của chủ đầu tư phải đảm bảo một tỷ lệ nhất định.
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, các dự án trung cư phải xây xong móng với được mở bán. Chính vì vậy thẩm định tài chính phải làm được rõ nguồn tiền tham gia đầu tiên vào dự án (trước thời điểm mở bán) là nguồn tiền nào? Có đảm bảo hay không?
Đặc điểm quan trọng đối với nguồn vốn từ người mua nhà đó là nguồn vốn được tài trợ từ ngân hàng, thông qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ. Chính vì vậy công tác thẩm định tài chính cũng cần thẩm định rõ nguồn vốn của người mua nhà thu nhập thấp được tài trợ từ đâu? đã được ký hợp đồng tín dụng với tổ chức tín dụng nào hay chưa? Đánh giá được tỷ lệ người mua nhà được vay vốn từ gói hỗ trợ của nhà nước. Khi người mua nhà được vay vốn từ ngân hàng thì tiến độ thanh toán tiền nhà theo đúng hợp đồng mua bán và kế hoạch của chủ đầu tư. Nguồn vốn chiếm dụng từ người mua nhà được đảm bảo.
Đối với chủ đầu tư vay vốn từ ngân hàng cũng được áp dụng theo gõi hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ, chính vì vậy Công tác thẩm định tài chính cần làm rõ nguồn vốn cần thiết cho vay đối với dự án là bao nhiêu? Tiến độ giải ngân như thế nào cho hợp lý với tiến độ xây dựng của dự án, tiến độ thu tiền của người mua. Tránh tình trạng khách hàng sử dụng vốn sai mục đích.
Đối với mội dự án, việc phân loại vốn đầu tư giúp cán bộ thẩm định xây dựng được một kết cấu vốn đầu tư và tài sản thích hợp, tạo điều kiện cho công tác thẩm định được tiến hành một cách thuận lợi hơn. Hơn nữa, việc kiểm tra và xác định các loại vốn này là cơ sở để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí lãi vốn...
Ngoài ra, trong thực tế có không ít trường hợp tổng vốn đầu tư của các dự án khi được trình lên ngân hàng cao hơn hoặc thấp hơn tổng vốn bỏ ra khi dự án được triển khai và đi vào họat động. Do vây, để xác định chính xác hơn nhu cầu vốn đầu tư cho dự án, ngân hàng không nên quá phụ thuộc vào nguồn số liệu do chủ đầu tư cung cấp mà nên tham khảo thêm thực tế từ những dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp khác đã và đang đi vào họat động, tham khảo suất đầu tư cùng lọai do Bộ xây dựng quy định.
3.2.1.2 Xác định lãi suất chiết khấu hợp lý đối với dự án
Để có thể đưa ra đánh giá về hiệu quả tài chính dự án, cán bộ thẩm định chủ yếu dự vào các chỉ tiêu NPV, IRR,... Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất gặp phải khi tính toán các chỉ tiêu này là việc xác định lãi suất chiết khấu. Các chỉ tiêu trên chỉ phán ánh chính xác hiệu quả tài chính của dự án khi được tính toán với một mức Lãi suất chiết khấu hợp lý. Về bản chất, để tính toán chính xác lãi suất chiết khấu phục vụ cho việc chiết khấu các dòng tiền của dự án cần đảm bảo ba yêu cầu sau: bù đắp rủi ro, phản ánh được chi phí sử dụng vốn của dự án, phản ánh hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.
Việc xác định Lãi suất chiết khấu phụ thuộc vào phương án nguồn vốn tài trợ dự án. Lãi suất chiết khấu có thể tính bằng:
Chi phí huy động vốn:
Lãi suất chiết khấu có thể được tính bằng chi phí gọi vốn. Đây là tỷ lệ lợi tức người bỏ vốn mong muốn thu lại từ dự án. Nói cách khác, lãi suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn, hay chi phí cơ hội của vốn.
Ví dụ: Nếu rút tiền tiết kiệm với lãi suất 4% để đầu tư thì có thể tính lãi suất chiết khấu = 4%.
Khi tính toán tới tác động của thuế thu nhập, lãi suất chiết khấu được tính bằng chi phí sử dụng vốn sau thuế.
Lãi suất chiết khấu = chi phí huy động vốn
Chi phí huy động vốn là chi phí tập hợp lượng tiền cần thiết cho một khoản đầu tư
Trung bình trọng số chi phí vốn:
WACC = chi phí sử dụng vốn trung bình của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp có 2 nguồn gọi vốn chính: Vay thương mại => chi phí của khoản nợ là lãi suất của khoản vay (1-tax) * lãi suất; và Vốn góp cổ đông => chi phí vốn cổ phần là thu nhập mong muốn của cổ đông.
WACC có thể tính bằng chi phí sử dụng trung bình của hai nguồn vốn trên. WACC = re * E∕(E+D) + rD(1-TC)* D/(E+D)
Trong đó:
re: tỷ suất thu nhập mong muốn của cổ đông rD: lãi suất mong muốn của chủ nợ
E: giá thị trường cổ phần của công ty D: giá thị trường nợ của công ty
TC: thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp re = [Div0(1+g)∕P0] + g
Trong đó:
P0 là giá cổ phiếu của doanh nghiệp tại thời điểm gốc DivO là cổ tức của cổ phiếu doanh nghiệp tại thời điểm gốc g: tỷ lệ tăng trưởng dự kiến của cổ tức.
Một lưu ý quan trọng nữa đỗi với việc tính toán lãi suất chiết khấu là chi phí sử dụng vốn của dự án tương đối rẻ. Phần vốn vay ngân hàng được hỗ trợ theo gói 30.000 tỷ, lãi suất ưu đãi đang áp dụng là 5%/năm. Phần vốn chiếm dụng từ người mua thanh toán tiền theo tiến độ chiếm tỷ lệ lớn trong cơ cấu nguồn vốn. Như vậy phần kỳ vọng của chủ đầu tư là nhân tố ảnh hướng lớn nhất đến lãi suất chiết khấu của dự án.
3.2.1.3 Thẩm định khả năng trả nợ thực tế của dự án
Đối với nhiều ngân hàng, thẩm định khả năng trả nợ của dự án có thể được xem là nội dung quan trọng bậc nhất. Nguồn trả nợ của dự án được tính theo công thức sau:
Nguồn trả nợ năm thứ i của dự án = % lợi nhuận sau thuế + Khấu hao năm i của dự án.
Trên thực tế, Lợi nhuận sau thuế không thể dung toàn bộ để trả nợ mà chỉ có thể huy động được từ 60-80%, phần còn lại phải phân bổ vào các quỹ theo quy định và một phần dùng tái đầu tư.
Để làm tăng khả năng trả nợ của dự án, chủ đầu tư thường nâng mức khấu hao trong năm đầu dự án đi vào họat động. Do đó, để xác định chính xác khả năng trả nợ thực tế của dự án, ngân hàng cần kiểm tra, thẩm định để bảo đảm mức trích khấu hao được thực hiện theo đúng quy định của Bộ Tài chính.
Sau khi đã xác định được nguồn trả nợ của dự án, ngân hàng cần xây dựng bảng kế hoạch trả nợ từng năm của dự án. Nợ phải trả hàng năm bao gồm đầy đủ các khoản phải trả đối với ngân hàng cũng như đối với các tổ chức tín dụng khác. Từ đó, ngân hàng sẽ tính toán được khả năng trả nợ thực tế của dự án thông qua mức chênh lệch giữa nguồn trả nợ với nợ phải trả.
3.2.1.4 Thẩm định mức độ rủi ro của dự án
Đối với công tác thẩm định tài chính dự án, việc phân tích rủi ro có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Nó giúp cho ngân hàng có cái nhìn tổng quát hơn về mức độ phù hợp của dự án so với thực tế, về mức độ thích ứng của dự án đối với những biến động bất thường xảy ra trên thị trường.
Đánh giá rủi ro của dự án, người ta thường sử dụng hai phương pháp, đó là: Phân tích độ nhạy và phân tích tình huống.
Hiện tại, Chi nhánh đã áp dụng phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá mức độ rủi ro của dự án. Phương pháp này được thực hiện bằng cách đánh giá các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án (NPV, IRR...) theo biến thiên nhiên của
các yếu tố ảnh hưởng như công suất, giá bán, lãi vay, chi phí cố định, chi phí biến đổi,... theo hướng bất lợi. Tuy nhiên, phương pháp này có những hạn chế sau:
Với một yếu tố nhất định như giá bán, doanh số bán, khi biểu diễn trên đồ thị ta có thể thấy độ dốc của NPV hoặc IRR là rất lớn nhưng trên thực tế những yếu tố này gần như là cố định bởi các hợp đồng mua bán đã được ký kết với người mua sau khi dự án xây xong móng, người mua nộp tiền theo đúng tiến độ. Giá của các căn hộ gần như không có sự biến động so với giá tại thời điểm lập dự án.
Với phương pháp này, bằng cách thay đổi các biến trong phạm vi có thế và không được tính toán dựa trên sự phân bố xác suất nên khó có thể lượng hóa được cơ bản các chỉ tiêu hiệu quả tài chính trong trường hợp tốt nhất và xấu nhất so với cơ sở.
Phương pháp phân tích độ nhạy không tính đến sự tương tác giữa các biến số.
Trong những trường hợp như vậy, nếu ngân hàng sử dụng kết hợp phương pháp phân tích tình huống sẽ khắc phục được những nhược điểm của phương pháp phân tích độ nhạy.
Phân tích tình huống thừa nhận rằng các thông số nhất định có quan hệ với nhau. Vì thế một nhóm các thông số có thể được thay đổi đồng thời theo một cách nhất quán. Phân tích tình huống được làm bằng cách tập hợp các hoàn cảnh có khả năng kết hợp lại để tạo ra các tình huống hay kịch bản khác nhau. Các tập hợp thông thường là theo từng nhóm thông số như ở hình chiếu trước.
Đối với mỗi nhóm thông số, các tình huống được thiết lập bằng cách cho từng thông số trong nhóm nhận các giá trị nhất định.
Độ nhạy của mỗi tình huống được phân tích bằng cách tính sự thay đổi của NPV/IRR theo các tình huống khách nhau.
Sau cùng, tình huống của tất cả các nhóm thông số có thể được tổng hợp thành những tình huống chung cho cả dự án.
Trong tương lai, khi Chi nhánh có cở dữ liệu phong phú, hệ thống máy tính với phần mềm hiện đại có thể áp dụng thêm phương pháp phân tích mô phỏng
Monte Carlo. Theo phương pháp này sẽ phân tích kết quả dự án dưới tác động đồng thời của các nhân tố có tính tới phân bố xác suất và phạm vi khách nhau có giá trị có thể của các biến số nhân tố đó.
3.2.2 Bố trí cán bộ làm công tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ đáp ứng yêu cầucủa nhiêm vụ. của nhiêm vụ.
Trong thẩm dịnh dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nói riêng, con người luôn là trung tâm, quyết định chất lượng thẩm định. Lĩnh vực thẩm định tài chính dự án là một nghiệp vụ rất phức tạp, đa dạng có liên quan đến nhiều vấn đề kinh tế - xã hội. Mặt khác, nó ảnh hưởng rất lớn đến nguồn vốn và khả năng sinh lời của ngân hàng có thể làm cho ngân hàng đi đến bờ vực phá sản vì các dự án luôn đòi hỏi số vốn lớn, thời gian kéo dài và luôn chứa đựng rủi ro cao. Do đó trinh độ của cán bộ tín dụng phải đáp ứng được những yêu cầu đặt ra, đó là phải có năng lực chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, đạo đức nghề nghiệp và bản lĩnh vững vàng.
Về năng lực chuyên môn phải có trình độ đại học trở lên ,phải có các kiến thức cơ bản về kinh tế thị trường, hoạt động tài chính và pháp luật, phải thông thạo ngoại ngữ và công nghệ thông tin liên quan đến lĩnh vực thẩm định. Biết phân tích đánh giá các dự án đầu tư và các vấn đề liên quan thuần thục, sáng tạo và khoa học tìm ra nhiều phương pháp mới.
Về kinh nghiệm, cán bộ thẩm định phải là người trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi và quản lý nhiều dự án, biết đúc kết kinh nghiệm từ các lĩnh vực khác phục vụ cho chuyên môn của mình.
Về đạo đức nghề nghiệp, cán bộ thẩm định phải trung thực, có tính kỷ luật cao, tinh thần trách nhiệm trong công việc, có lòng say mê, tâm huyết với nghề nghiệp.
3.2.3 Tổ chức và điều hành công tác thẩm định phải hợp lý và khoa học, tiết kiệmthời gian, chi phí nhưng vẫn đạt hiệu quả đề ra. thời gian, chi phí nhưng vẫn đạt hiệu quả đề ra.
Việc tổ chức và phân công hợp lý và khoa học trong quy trình thẩm định tài chính dự án sẽ hạn chế được rất nhiều những công đoạn không cần thiết, tránh sự chồng chéo và trùng lặp và phát huy mặt tích cực của từng cá nhân và cả tập thể,
giảm thiểu những chi phí hoạt động và tiết kiệm về mặt thời gian. Vì vậy, để xây dựng một cơ chế tổ chức, điều hành tốt, Chi nhánh cần làm một số việc sau:
Hoạt động của phòng thẩm định phải thực sự đi vào quy trình nề nếp đối với tất cả các nghiệp vụ tín dụng và có tính tín dụng, đảm bảo tính nguyên tắc trong mọi nghiệp vụ thẩm định.
Phân công cán bộ thẩm định phụ trách khách hàng theo từng lĩnh vực kinh doanh nhất định vì các dự án đầu tư rất đa dạng thuộc mọi ngành nghề khác nhau với nhiều vấn đề phát sinh không giống nhau. Một cán bộ tín dụng không thể am hiểu tất cả các dự án thuộc mọi ngành nghề kinh doanh khác nhau nên chỉ phân công một cán bộ tín dụng phụ trách một hoặc một số ngành nghề nhất định để từ đó CBTĐ sẽ có điều kiện đi sâu tìm hiểu các ván đè có liên quan thuộc lĩnh vực mình đảm nhiệm. Do đó khi dự án thuộc lĩnh vực mình phụ trách, CBTĐ sẽ dễ dàng thu thập thông tin và thẩm định có chất lượng hơn từ đó đưa ra nhứng quyết định đúng đắn nhất. Tuy nhiên, cần có sự trao đổi kinh nghiệm với các đồng nghiệp trong ngân hàng.
Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ, giám sát cấn bộ thẩm định trong việc chấp hành các văn bản pháp luật của nhà nước cũng như quy trình thẩm định dự án tránh những sai sót đáng tiếc.
3.2.4 Nâng cao chất lượng thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định,đảm bảo thông tin chính xác, đầy đủ và kịp thời. đảm bảo thông tin chính xác, đầy đủ và kịp thời.
Trong thời đại ngày nay, thông tin được sử dụng như là một nguồn lực, một vũ khí trong môi trường cạnh tranh, ai nắm bắt và xử lý thông tin chính xác, kịp thời hơn sẽ là người chiến thắng trong cạnh tranh. Thông tin là nguyên liệu chính quyết định đến chất lượng thẩm định. Thông tin chính xác, kịp thời sẽ giúp cho hiệu quả thẩm định cao hơn, hạn chế rủi ro có thể xay ra. Vấn đề đặt ra là thu thập thông tin từ đâu, với số lượng và chất lượng như thế nào để tiết kiệm và hiệu quả nhất cần