Trong thực tế các dự án đầu tư luôn tiềm ẩn những rủi ro, những dự kiến khi phân tích dự án để đưa vào tính toán đều mang tính tương lai khó có thể biết trước được đặc biết là những dự án kéo dài trong nhiều năm. Do đó, việc thẩm định tài chính dự án trong điều kiện rủi ro là rất cần thiết đối với ngân hàng trong quá trình quyết định cho vay. Ngân hàng phải xem xét và phân tích cẩn trọng rủi ro đối với dự án, từ đó cân nhắc tài trợ cho dự án sao cho mức độ rủi ro có thể chấp nhận được.
a. Phương pháp phân tích hoà vốn:
Phân tích hoà vốn là quá trình áp dụng các công cụ để phân tích độ rủi ro tài chính ngắn hạn của dự án thông qua việc xác định điểm hoà vốn, mà điểm này biểu thị sản lượng hoà vốn, doanh thu hoà vốn, công suất hay mức hoạt động hoà vốn.
- Sản lượng hoà vốn lý thuyết:
Sản lượng hoà vốn là sản lượng cần thiết mà dự án phải đạt được để hoạt động không lời cũng không lỗ (hoà vốn).
Công thức:
FC BEPo o=—
p-v
Trong đó:
BEPQ Sản lượng hòa vốn lý thuyết của dự án, hiện vật FC Tổng định phí hàng năm của dự án, giá trị. P Giá bán 1 đơn vị sản phẩm, giá trị.
v Biến phí cho 1 đơn vị sản phẩm, giá trị. - Doanh thu hoà vốn lý thuyết:
Doanh thu hoà vốn là doanh thu cần thiết mà dự án phải đạt được để hoạt động không lời mà cũng không lỗ (hoà vốn).
FC B EPS = B EPQXP= ɪ Trong đó:
BEPS Doanh thu hoà vốn lý thuyết, giá trị.
S Tông doanh thu trong năm tính toán, giá trị. Công suất hay mức độ hoạt động hoà vốn lý thuyết:
Công suất hay mức hoạt động hoà vốn là công suất hay mức hoạt động cần thiết mà dự án phải đạt được để hoạt động không lời mà cũng không lỗ (hoà vốn).
Công thức:
BEPP= BEPQ=BEPS
P
Q S
Trong đó;
BEPP - Công suất hay mức hoạt động hoà vốn lý thuyết, tính bằng % của công suất thiết kế (100%).
Ý nghĩa:
Công suất hay mức hoạt động hoà vốn cho biết dự án cần phải hoạt động tới mức sản lượng bao nhiêu để đánh giá là hoà vốn.
Công suất hay mức hoạt động hoà vốn cho biết dự án cần phải hoạt động tới mức doanh thu bao nhiêu để đánh giá là hoà vốn.
Từ điều trên cho thấy, nếu công suất hay mức hoạt động hoà vốn của dự án thấp; nghĩa là, dự án chỉ cần hoạt động với mức cố gắng nhỏ cũng đã đạt được kết quả hoà vốn. Để định lượng, khái niệm độ an toàn công suất được sử dụng dưới đây.
- Độ an toàn công suất:
Độ an toàn công suất là hiệu số giữa mức một trăm phần trăm công suất thiết kế và mức hoạt động hoà vốn của dự án.
Công thức:
SP = 100%- BEPP
Ý nghĩa:
Từ công thức cho thấy công suất hay mức hoạt động hoà vốn càng thấp thì độ an toàn công suất càng cao, độ rủi ro hoạt động càng ít và hiệu quả tài chính của dự án
càng lớn.
- Giá hoà vốn.
Giá hoà vốn là giá bán thấp nhất một đơn vị sản phẩm để dự án hoạt động không lời mà cũng không lỗ (hoà vốn).
Công thức:
BEPr = (100%- Spr )xp Trong đó:
BEPPr Giá bán hoà vốn 1 đơn vị sản phẩm của dự án, giá trị. SPr Độ an toàn về giá của dự án.
Ưu điểm của phân tích hoà vốn:
Cho biết doanh nghiệp cần sản xuất và tiêu thụ bao nhiêu sản phẩm hoặc sau bao nhiêu thời gian thì bù đắp được những chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra hoặc đạt được lợi nhuận theo dự kiến. Từ đó có thể đề ra các biện phấp để tránh rủi ro và tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Trên cơ sở phân tích hoà vốn có thể lựa chọn các phương án sản xuất khác nhau hoặc đưa ra các quyết định có tính chiến lược lâu dài cho doanh nghiệp như có nên tiếp tục sản xuất hay nhận những đơn đặt hàng với giá bán thấp hơn sau khi doanh nghiệp đã đạt được điểm hoà vốn ...
Nhược điểm của phân tích hoà vốn:
Hầu hết các chi phí trong doanh nghiệp đều rất phức tạp và không thể phân chia một cách hoàn toàn rành mạch thành chi phí cố định và chi phí biến đổi. Bởi vậy việc phân tích hoà vốn sẽ gặp rất nhiêu khó khăn.
Phân tích hoà vốn không quan tâm đến giá trị thời gian của tiền tệ. Chẳng hạn, chi phí cố định có thể được phân bổ trước khi tính toán các chi phí biến đổi và trước khi tạo ra thu nhập. Khi phân tích hoà vốn trong những khoảng thời gian ngắn, việc bỏ qua thời gian của tiền thường không ảnh hưởng lớn lắm. Nhưng nếu phân tích trong những khoảng thời gian dài, chi phí và doanh thu phải được thể hiện dưới hình thức giá trị hiện tại. Điều này đòi hỏi phải áp dụng hình thức phân tích độ
nhạy với yêu cầu tính chính xác về doanh số hàng bán được khá cao và với mức doanh thu mà tại đó NPV>0.
Mô hình phân tích hoà vốn cơ bản đánh giá theo đường thẳng (tức P và V không đổi) , nhưng giá bán và chi phí biến đổi của mỗi đơn vị hàng bán có thể thay đổi theo
mức sản xuất.
b. Phương pháp phân tích độ nhạy:
Phân tích độ nhạy là phương pháp phân tích rủi ro dài hạn, nhằm xác định sự thay đổi khả năng sinh lời của dự án đầu tư khi dự tính có sự biến động giá trị đầu vào và đầu ra của dự án trong điều kiện bất định.
• Các thành phần thuộc đầu vào
- Các khoản mục thuộc biến phí trong đó đặc biệt chú ý: + Nguyên vật liệu;
+ Bán thành phẩm; + Giá thuê nhân công;
+ Hao phí dịch vụ hạ tầng, điện, nước... - Các khoản mục thuộc định phí.
- Chú thích: các khoản mục thuộc biến phí và định phí được phân tích trong Bảng chi phí giá thành hàng năm của dự án.
• Các thành phần thuộc đầu ra
- Giá tiêu thụ một đơn vị sản phẩm (p); - Sản lượng tiêu thụ (Q)
• Tham số biến đổi
- Giá trị của đầu vào và đầu ra biến đổi, phụ thuộc vào sự thay đổi của hai tham số dưới đây:
+ Giá cả + Số lượng
- Hai thâm số trên thay đổi đồng thời hoặc không đồng thời; có nghĩa là hai biến số cùng thay đổi hoặc chỉ có 1 trong 2 biến số thay đổi.
- Được đo lường bởi sự thay đổi giá trị của các chỉ tiêu NPV, IRR hoặc các chỉ tiêu sinh lời khác.
- Biên độ dao động của các chỉ tiêu trên được phân tích tương ứng với sự biến thiên giá trị đầu vào và đầu ra ở 3 trạng thái:
+ Trạng thái bình thường: như đã dự tính ban đầu;
+ Trạng thái bi quan: tăng ở đầu vào hoặc giảm ở đầu vào; + Trạng thái lạc quan: giảm ở đầu vào hoặc tăng ở đầu ra; - Trong phân tích rủi ro, trạng thái bi quan cần được quan tâm.
• Nguyên tắc phân tích:
- Bản chất của phân tích độ nhạy là nhằm xác định bổ sung các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời của dự án đầu tư phụ thuộc vào sự biến đổi của một hoặc một số các thành phần thuộc đầu vào và đầu ra trong điều kiện bất định xảy ra ở tương lai.
- Kỹ thuật phân tích các chỉ tiêu đo lường khả năng sinh lời (NPV,IRR và các chỉ tiêu khác là tương tự như các phương pháp đã trình bày ở các nội dung trên; nhưng với sự thay đổi về giá trị của chi phí hàng năm hoặc lợi ích hàng năm.
• Phạm vi áp dụng
Phân tích độ nhạy được áp dụng để đánh giá độ rủi ro dài hạn của dự án đầu tư khi dự tính có sự biến động lớn một số thành phần đầu vào quan trọng như: nguyên vật liệu, bán thành phẩm, giá thuê nhân công ... Việc phân tích độ nhạy được thực hiện thuận lợi với việc ứng dụng chương trình phần mềm EXCEL trên máy tính.
Ưu điểm của phân tích độ nhạy:
Phân tích độ nhạy là một quy trình rất hữu ích để nhận diện các biến số mà những thay đổi của chúng có thể gây tác động lớn đến NPV của một dự án. Nó cho phép ng-ời ra quyết định tính toán được những hậu quả của sự ước tính sai lầm và ảnh hưởng của chúng đối với NPV. Bởi vậy qua trình này nhấm mạnh sự cần thiết phải cải tiến phương pháp đánh giá và tiến hành những hoạt động nhằm giảm tính
không chắc chắn liên quan đến những biến số chủ yếu.
Nhược điểm của phân tích độ nhạy:
Các giá trị của biến số được đưa ra dựa trên những phán đoán mang tính chủ quan rất cao. Mặc dù người ta có thể biện luận rằng mức độ kỳ vọng được nhận xét là rất tốt, song rõ ràng là cần phải đánh giá các biến số dưới trạng thái hai cực cộng thêm phần ước lượng chủ quan để phân tích.
Sự phân tích khảo sát độ nhạy của NPV với nhiều biến số khác nhau, mỗi biến số tại một thời điểm, bỏ qua mối quan hệ bên trong giữa các biến số khi chúng cùng tác động vào một đối tượng. Chẳng hạn, sự cạnh tranh có thể gây ra sự giảm sút số lượng đơn vị hàng bán cũng như làm giảm giá bán. Bởi vậy, khi phân tích cần phải điều chỉnh tuỳ theo những dự báo bi quan và lạc quan chỉ rõ viễn cảnh mà trong đó mức kết hợp của tất cả các biến số liên quan được dự báo.
Những kết quả về phân tích độ nhạy không đem lại cho người ra quyết định một giải pháp rõ ràng đối với vấn đề lựa chọn dự án.
1.4 Chất lượng Thẩm định dự án đầu tư Dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp
1.4.1 Quan niệm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư
Chất lượng của việc thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nói riêng có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động cho vay của Ngân hàng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và sự an toàn của ngân hàng.
Chất lượng thẩm định tài chính dự án dưới góc độ Ngân hàng là xem xét dự án đó có đáp ứng tốt nhất những yêu cầu của Ngân hàng, thông qua các chỉ tiêu như quy trình thẩm định có khoa học và toàn diện không, thời gian thẩm định nhanh hay chậm, chi phí thẩm định cao hay thấp, việc lựa chọn các phương pháp thẩm định có phù hợp với dự án không, ...
Một dự án đạt hiệu quả về mặt tài chính khi dự án đó đã thẩm định phải có khả năng trả nợ (cả gốc và lãi) theo dự kiến, thời gian thẩm định nhanh, có hiệu quả về mặt xã hội, rủi ro tín dụng thấp, không phát sinh các khoản nợ khó đòi, quá hạn,
từ đó giúp ngân hàng có lợi nhuận. Một dự án thẩm định tồi không có hiệu quả về mặt tài chính không chỉ làm cho Ngân hàng không thu được vốn, suy giảm lợi nhuận mà còn có khả năng dẫn đến bờ vực phá sản. Do đó nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư là nhiệm vụ quan trọng của mỗi ngân hàng, nó đòi hỏi phải được làm thường xuyên có khoa học và nghiêm túc.
1.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định tài chính đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
1.4.2.1 Các chỉ tiêu định tính
Chỉ tiêu định tính là những chỉ tiêu không thể tính toán cũng như xác định một cách chính xác được song lại mang một ý nghĩa hết sức quan trọng để đánh giá chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư, các chỉ tiêu định tính như sau:
Sự tuân thủ quy trình thẩm định: Việc xây dựng ra quy định về quy trình thẩm định để đảm bảo cho công tác thẩm định tài chính đạt chất lượng cao nhất, đầy đủ về các nội dung, thẩm định toàn diện trên nhiều khía cạnh khác nhau. Việc tuân thủ đúng quy trình thẩm định của Nhà nước và quy trình riêng của Ngân hàng Công thương là một yếu tố đánh giá chất lượng của công tác thẩm định tài chính.
Phương pháp thẩm định: Mỗi dự án có tính đặc thù khác nhau, đòi hỏi có một phương pháp thẩm định tài chính khác nhau. Việc sử dụng phương pháp thẩm định có phù hợp với dự án hay không Tác động lớn đến chất lượng của thẩm định tài chính. Các phương pháp thường được áp dụng như Giá trị hiện tại ròng (NPV), Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR), Thời gian hoàn vốn, Điểm hòa vốn. Tỷ số lợi ích trên chi phí (BCR), Độ nhạy...
Nội dung đánh giá: Cần phải đảm bảo tính đầy đủ, toàn diện, đảm bảo xây dựng được hệ thống chỉ tiêu tài chính một cách khoa học, phản ánh rõ nét các đặc điểm cần phản ánh cho việc đánh giá hiệu quả của dự án.
Thông tin đầy đủ, đa dạng, cập nhật, uy tín và chính xác. Một dự án có chất lượng thẩm định tài chính cao phải được thẩm định trên nguồn số liệu, thông tin đầy đủ, đa dạng, uy tín và chính xác.
Thẩm định với thời gian ngắn, chi phí thấp (giảm thời gian và chi phí thẩm định trên cơ sở đảm bảo các yêu cầu).
Phát hiện và dự báo tốt các xu hướng, các rủi ro liên quan đến quá trình đầu tư, có biện pháp đề phòng hạn chế rủi ro.
1.4.2.2 Các chỉ tiêu định lượng.
Tỷ lệ dự án triển khai thành công trên thực tế
r iλ, ʌ ʌ λ, Số Dự ấn triển khai thằnh công
Tỷ lệ dự án triển khai thành công trên thực tê = —---—;— --- -——— ---
Tong SO dự ấn được duyệt cho vay
Chỉ tiêu này cho phép Ngân hàng có thể thấy được hiệu quả trong công tác thẩm định của mình. Và đối với mỗi loại dự án khác nhau thì tỷ lệ này như thế nào? Nó là căn cứ để đánh giá chất lượng thẩm định tài chính của Ngân hàng.
Tỷ lệ nợ quá hạn đối với các dự án đã quyết định cho vay: Tỷ lệ này càng thấp chứng tỏ chất lượng công tác thẩm định càng cao.
7 Dư nợ quả hạn
Tỷ lệ nợ quá hạn = —---——---
Tong dư nợ cho vay
Tỷ lệ số dự án phải điều chỉnh lại các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính, độ nhạy, tổng nguồn vốn, điều chỉnh kế hoạch trả nợ',...so với những dự án ban đầu được phê duyệt. Nếu các tỉ lệ này cao chứng tỏ chất lượng thẩm định là kém do chưa nhận ra được các chỉ tiêu không hợp lý để dự đoán chính xác cho dự án và thay đổi các chỉ tiêu này trước khi dự án được thực hiện.
1.4.3 Các nhân tố ảnh hướng đến chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp
Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư bị chi phối bởi nhiêu nhân tố, song có thể phân chia thành nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan. Nhân tố chủ quan là nhân tố thuộc về nội bộ ngân hàng mà ngân hàng có thể kiểm soát, điều chỉnh. Nhân tố khách quan là những nhân tố bên ngoài môi trường tác động nó không thể kiểm mà chỉ khắc phục để thích nghi. Việc xem xét, đánh giá các nhân tố đó là rất cần thiết đối với ngân hàng trong việc đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án.
• Nhân tố chủ quan:
Năng lực, kiến thức, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định
Con người đóng vai trò quan trọng mang tính chất quyết định đến chất lượng