TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LÊ KIM CHI THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ BỘ QUỐC PHÒNG (MHDI) LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG HÀ NỘI –[.]
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Khái quát về thẩm định dự án đầu tư xây dựng
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng
Trong tác phẩm Rethinking the Future, tác giả Rowan Gibson viết: “Dự án đầu tư của ngày hôm nay, nó không chỉ là vấn đề kỹ thuật tính toán lợi hại, lời lỗ, mà nó là tương lai, một tương lai không còn giống như những gì mà các nhà kinh doanh vẫn hình dung, một tương lai được tư duy lại trong cái nhìn mới về sự biến động, một sự biến động làm nên hiệu quả”. Để đưa ra một cách chính xác về khái niệm dự án đầu tư thì thật khó vì theo các cách tiếp cận khác nhau lại có khái niệm khác nhau Chính phủ quan tâm đến dự án đầu tư hy vọng trong tương lai dự án sẽ mang lại lợi ích kinh tế cho toàn xã hội. Nhưng dưới góc nhìn của nhà doanh nghiệp thì dự án đầu tư trước hết phải mang lại lợi ích cho chính doanh nghiệp, cho các thành viên trong doanh nghiệp rồi mới đến lợi ích của xã hội.
Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hổ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động, để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ Dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế nói chung.
Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định Nội dung của dự án đầu tư được thể hiện trong luận chứng kinh tế - kỹ thuật, là văn bản phản ánh trung thực, chính xác kết quả nghiên cứu về thị trường, môi trường kinh tế-kỹ thuật và môi trường pháp lý, về tình hình tài chính
Một cách tổng quát: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sử tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của một sản phẩm hoặc dịch vụ nào đó trong một thời gian xác định (dự án đầu tư trực tiếp).
- Dự án đầu tư không chỉ là một ý tưởng hay phác thảo mà còn hàm ý hành động với mục tiêu cụ thể Nếu không có hành động thì dự án vĩnh viễn tồn tại ở trạng thái tiềm năng.
- Dự án đầu tư không phải là một nghiên cứu trừu tượng hay ứng dụng mà phải nhằm đáp ứng một nhu cầu cụ thể đã được đặt ra, tạo nên một thực tế mới.
- Dự án đầu tư tồn tại trong một môi trường không chắc chắn Môi trường triển khai dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tố bất định nên trong dự án rủi ro thường là lớn và có thể xảy ra Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến mức độ thành công của dự án và là mối quan tâm đặc biệt của các nhà quản lý dự án.
- Dự án đầu tư bị khống chế bởi thời hạn Mọi sự chậm trễ trong thực hiện dự án sẽ làm mất cơ hội phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn thất cho nhà đầu tư và cho nền kinh tế.
- Dự án đầu tư chịu sự ràng buộc về nguồn lực Thông thường, các dự án bị ràng buộc về vốn, vật tư, lao động Đối với dự án quy mô càng lớn, mức độ ràng buộc về nguồn lực càng cao và càng phức tạp ; mọi quyết định có liên quan đến các vấn đề nảy sinh trong quá trình thực hiện dự án đều bị chi phối bỏi nhiều mối quan hệ : chủ đầu tư, nhà tư vấn, nhà thầu, nhà tài trợ, nhân công Xử lý tốt các ràng buộc này là yếu tố quan trọng góp phần đạt tới mục tiêu của dự án.
1.1.2 Vai trò của thẩm định dự án đầu tư xây dựng
Việc thẩm định dự án nhằm đánh giá tính khả quan triển khai thực hiện dự án, hiệu quả của dự án; đánh giá tính hợp lý, hợp pháp, hợp lệ của dự án, không bỏ sót dự án tốt và lược bỏ ngăn chặn những dự án xấu ảnh hưởng đến kinh tế xã hội.
- Đánh giá phân tích tổng thể từng phương án đầu tư giúp chủ đầu tư lựa chọn 1 giải pháp chất lượng và hiệu quả nhất.
- Đánh giá sự cần thiết của dự án liên quan đến các vấn để: Kinh tế, xã hội, công nghệ sử dụng, vệ sinh môi trường.
- Đánh giá các phương án tài chính, khả năng thu hồi vốn nhằm giúp các nhà tài trợ dự án có quyết định đúng đắn và chính xác nhất về quyết định có cho vay vốn hay không.
1.1.2.1 Vai trò thẩm định dự án đầu tư xây dựng đối với Nhà nước
Việc thẩm định dự án đầu tư xây dựng rất quan trọng đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giúp cho cơ quan Nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyết định đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án cụ thể như sau:
- Giúp Nhà nước xác định được những thuận lợi, không thuận lợi của dự án để đưa ra các biện pháp khai thác, khống chế, đảm bảo lợi ích quốc gia, pháp luật với quy ước quốc tế.
Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng
1.2.1 Khái niệm về thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng
Dự án dù được chuẩn bị, phân tích kỹ lưỡng đến đâu vẫn thể hiện tính chủ quan của nhà phân tích và lập dự án, những khiếm khuyết tồn tại trong quá trình dự án là lẽ đương nhiên Để khẳng định được một cách chắc chắn hơn mức độ hợp lý và hiệu quả, tính khả thi của dự án cũng như quyết định đầu tư thực hiện dự án, cần phải xem xét, kiểm tra lại dự án một cách độc lập với quá trình chuẩn bị, soạn thảo dự án, hay nói cách khác cần thẩm định dự án
Thẩm định dự án là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách quan và toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án nhằm khẳng định tính hiệu quả của dự án trước khi quyết định đầu tư Trong quá trình thẩm định dự án nhiều khi phải tính toán, phân tích lại dự án.
Thẩm định tài chính dự án là một nội dung rất quan trọng trong thẩm định dự án Có thể hiểu Thẩm định tài chính dự án đầu tư là quá trình tìm hiểu, đánh giá, xem xét một cách khoa học và toàn diện các khía cạnh có liên quan đến tình hình tài chính của một dự án đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu tư có hiệu quả.
Thẩm định tài chính dự án được xem là một nội dung kinh tế quan trọng trong công tác triển khai một dự án đầu tư Nó nhằm đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án và là cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội Vì vậy “Thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp là việc xem xét đánh giá các bảng dự trù tài chính,trên cơ sở đó xác định các luồng lợi ích chi phí tài chính dự án, so sánh các luồng lợi ích tài chính này trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc giá trị thời gian của tiền với chi phí và vốn đầu tư ban đầu để đưa ra kết luận về hiệu quả và mức độ rủi ro của dự án để kịp thời khắc phục”.
1.2.2 Tổ chức thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng
Tổ chức công tác thẩm định tài chính dự án bao gồm: tổ chức nhân sự bộ máy thẩm định, thu thập thông tin, xử lý thông tin….thực hiện các nội dung thẩm định tài chính dự án, đánh giá khái quát tính khả thi, hiệu quả của dự án.
- Tổ chức nhân sự thẩm định : Tổ chức nhân sự thẩm định là việc bố trí, sắp xếp, phân công các cán bộ để thực hiện việc thẩm định theo một quy trình đã thiết lập Đây là nội dung đầu tiên, có ý nghĩa quyết định đến chất lượng công tác thẩm định Cán bộ thẩm định là chủ thể thực hiện công tác thẩm định Số lượng và chất lượng cán bộ thẩm định được xác định trên cơ sở khối lượng công việc phát sinh. Việc bố trí, sắp xếp, phân công cán bộ thực hiện thẩm định một cách hợp lý, khoa học, chặt chẽ là cơ sở để kết quả thẩm định đạt chất lượng cao.
Quá trình thẩm định tài chính dự án bao gồm các bước :
+ Tiếp cận dự án, thu thập thông tin.
+ Thực hiện các nội dung thẩm định tài chính dự án.
+ Đánh giá, kết luận về tính khả thi của dự án.
- Thu thập thông tin: thông tin dùng trong thẩm định tài chính dự án có thể thu thập theo một trong hai phương pháp trực tiếp hoặc gián tiếp.
+ Theo phương pháp trực tiếp: cán bộ thẩm định sẽ tổ chức điều tra trực tiếp để thu thập thông tin cần thiết cho công tác thẩm định Phương pháp này có ưu điểm là thu thập được các thông tin cần thiết với độ tin cậy cao nhưng khá tốn kém và mất nhiều thời gian nên việc thực hiện thường không được áp dụng phổ biến
+ Theo phương pháp gián tiếp: cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin từ các phòng, ban chức năng có liên quan tới dự án, các nguồn thông tin từ bên ngoài doanh nghiệp, từ các phương tiện thông tin đại chúng, từ internet Phương pháp này có ưu điểm là thu thập được thông tin nhanh chóng trong thời gian ngắn nhưng thông tin thu thập được nhiều khi không đầy đủ, vừa thừa lại vừa thiếu Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến hơn cả. Để kết quả thẩm định chính xác, khách quan thì thông tin thu thập được phải phong phú Tuỳ thuộc vào quy mô, tầm quan trọng và tính chất phức tạp của từng dự án mà phạm vi thu thập thông tin có thể khác nhau Ngoài ra, thông tin thẩm định tài chính dự án một phần là kết quả của việc thẩm định các nội dung khác như: thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật công nghệ, môi trường của dự án.
- Xử lý thông tin: cán bộ thẩm định dự án không phải lặp lại toàn bộ công việc của người lập dự án mà phải đánh giá tính chính xác của các thông tin của dự án Trên cơ sở đó đánh giá những thuận lợi, khó khăn, ưu, nhược điểm của dự án, đặt ra những câu hỏi với những điểm còn nghi vấn đối với người lập dự án để kết luận được về tính khả thi của dự án nhằm hạn chế rủi ro.
Thông tin thu thập được bất kỳ từ nguồn nào bao giờ cũng bị ảnh hưởng bởi ý kiến chủ quan của người cung cấp Do vậy, trước khi sử dụng thông tin để thẩm định, đánh giá dự án cần xử lý để lựa chọn thông tin đảm bảo tính khách quan, chính xác, có độ tin cậy cao Xử lý thông tin gồm hai nội dung chính là so sánh, xếp hạng thông tin và chọn lọc thông tin.
+ So sánh, xếp hạng thông tin : trên cơ sở thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, cán bộ thẩm định tiến hành so sánh để phát hiện ra những mâu thuẫn, không thống nhất, bất hợp lý từ đó có thể loạỉ trừ được những thông tin thiếu lôgíc, thiếu căn cứ thuyết phục Trên cơ sở so sánh các thông tin, có thể xếp hạng thông tin về một vấn đề theo cấp độ tin cậy của nguồn cung cấp.
+ Chọn lọc thông tin: thông qua tiếp xúc kiểm chứng các thông tin đã được xếp hạng bằng kinh nghiệm và kiến thức của mình, cán bộ thẩm định phân tích, đánh giá tính khoa học, chân thực của các căn cứ đưa ra thông tin để chọn lọc được thông tin đảm bảo có chất lượng tốt.
- Lựa chọn phương pháp thẩm định: phương pháp thẩm định được lựa chọn tuỳ theo quy mô, mức độ quan trọng, tính chất phức tạp của từng dự án và cơ sở vật chất, đội ngũ cán bộ thẩm định Thông thường, để đưa ra kết luận tính khả thi về mặt tài chính của một dự án, nhất là đối với các dự án phức tạp, quy mô lớn, người ta kết hợp nhiều phương pháp khác nhau.
- Thực hiện các nội dung thẩm định tài chính dự án: trên cơ sở các thông tin đã thu thập và xử lý, cán bộ thẩm định tài chính dự án tiến hành đánh giá, thẩm định các nội dung về: vốn đầu tư, tỷ lệ chiết khấu, về dòng tiền, các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án, độ nhạy của dự án về tính chính xác cũng như sự hợp lý của các nội dung này trên cơ sở đó đưa ra đánh giá, kết luận dự án có khả thi hay không.
- Đánh giá khái quát và kết luận về tính khả thi tài chính của dự án.
1.2.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng
Thẩm định tài chính dự án bao gồm nhiều nội dung liên quan chặt chẽ với nhau Những nội dung chủ yếu được các nhà thẩm định chú trọng là:
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Giới thiệu chung về Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (tên quân sự là Ban Xây dựng và quản lý nhà ở Bộ Quốc phòng, tên viết tắt là MHDI), được thành lập ngày 17/9/1987 theo Quyết định số 183/QĐ-TM của Tổng Tham mưu trưởng, là doanh nghiệp quốc phòng an ninh, có trụ sở chính tại tòa nhà MD Complex Tower, số 68 đường Nguyễn Cơ Thạch, khu đô thị Mỹ Đình I, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
MHDI được nhà nước đầu tư 100% vốn, hoạt động theo mô hình công ty mẹ
- công ty con, trên cơ sở tổ chức lại Công ty TNHH một thành viên Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng, đặt dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo quản lý, điều hành trực tiếp của Quân ủy Trung ương, Thủ trưởng Bộ Quốc phòng nhằm thực hiện các nhiệm vụ do Bộ Quốc phòng giao và các hoạt động sản xuất kinh doanh khác như:
Chuẩn bị đầu tư các dự án và tổ chức quản lý, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở, khu đô thị mới phục vụ chính sách nhà ở cho cán bộ Quân đội và kinh doanh theo cơ chế thị trường
Thực hiện các dự án tái định cư
Rà phá, xử lý bom mìn, vật nổ
Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê do MHDI quản lý
Tiếp nhận, quản lý thống nhất toàn bộ quỹ nhà ở Quân đội trên địa bàn thành phố Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh theo quy định hiện hành của Nhà nước, Quân đội
Tư vấn khảo sát thiết kế, thi công xây lắp công trình
Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng
Quản lý, vận hành khai thác dịch vụ nhà ở, khu đô thị mới sau đầu tư Với năng lực và bề dày kinh nghiệm quản lý đầu tư các dự án lớn và đồng bộ được tích luỹ trong hơn 30 năm qua, MHDI đã không ngừng trưởng thành và phát triển, đặc biệt nổi bật trong lĩnh vực: đầu tư phát triển quỹ nhà ở gia đình quân đội; khảo sát thiết kế; lập dự án đầu tư xây dựng; tổ chức thực hiện, quản lý các dự án, giám sát các công trình xây dựng; xây lắp các công trình; quản lý nhà và dịch vụ đô thị sau đầu tư Đội ngũ cán bộ, nhân viên MHDI được rèn luyện, thử thách trong thực tiễn đã từng bước trưởng thành, kiên định về phẩm chất chính trị và vững vàng về năng lực chuyên môn Công tác chuẩn bị đầu tư và quản lý dự án đã mang tính chuyên nghiệp cao Công trình xây dựng và các dịch vụ đảm bảo chất lượng, hiệu quả Uy tín và thương hiệu của MHDI bước đầu đã được khẳng định trên thị trường.
Hơn 30 năm với những công trình dọc chiều dài đất nước, đó là hành trình mà Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng đã đi qua Những công trình sẽ sống mãi với thời gian có sự đóng góp sức lực và trí tuệ của cả tập thể năng động, sáng tạo, vượt khó Dẫu chặng đường phía trước còn nhiều gian nan, MHDI vẫn vững vàng vươn lên với bao khát vọng cháy bỏng, ước mơ xây nên những ngôi nhà, những công trình khang trang cho các cán bộ, chiến sĩ và nhân dân, góp phần nâng cao sức mạnh quân đội, làm giàu đẹp đất nước Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng đã và đang tỏa sáng tinh thần tiên phong, dám nghĩ, dám làm và quyết thắng của những người lính xây dựng hôm nay.
Thành tích của MHDI qua các thời kỳ đã được Đảng, Nhà nước, Quân đội và các đơn vị ghi nhận: Nhiều lần được chứng nhận Doanh nghiệp hội nhập và phát triển, được Bộ Quốc phòng tặng nhiều giải thưởng do đã hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, được Chủ tịch nước trao tặng Huân chương lao động hạng Nhất, Huân chương lao động hạng Nhì, Huân chương Độc lập hạng Ba, cùng nhiều phần thưởng cao quý khác
Trong tương lai, với phương châm chiến lược “tăng trưởng tập trung”,
MHDI luôn chủ động trong từng khâu của chuỗi hoạt động kinh doanh Bất động sản Giá trị cốt lõi tạo nên nền tảng và sức sống trong tương lai cho MHDI chính là sự "chu đáo - sáng tạo - văn minh" Với tầm nhìn chiến lược trong những năm tiếp theo tập trung hướng tới tầng lớp khách hàng có nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn, MHDI mong muốn trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phát triển đô thị Sứ mệnh của chúng tác giả chính là mang đến cho khách hàng không gian sống, nghỉ dưỡng tiện ích và hiện đại, góp phần xây dựng văn minh đô thị ở Việt Nam.
Hình 2.1 Lịch sử hình thành Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ
2.1.2 Cơ cấu tổ chức và hoạt động hiện nay
Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức biên chế Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng
Cơ cấu tổ chức của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị bao gồm: Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tổng công ty – Kiểm soát viên Tổng công ty - Các phòng, ban chức năng, các đơn vị hạch toán phụ thuộc, và khối các công ty con (Sơ đồ tổ chức )
Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc là đại diện pháp nhân của Tổng công ty và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và trước pháp luật về điều hành hoạt động của Tổng công ty Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc là người điều hành cao nhất trong Tổng công ty.
Kiểm soát viên Tổng công ty chịu trách nhiệm giám sát mọi mặt hoạt động của Tổng công ty.
Các phòng ban chức năng Tổng công ty có chức năng tham mưu, giúp việc Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc trong quản lý và điều hành
Các đơn vị hạch toán phụ thuộc có con dấu, có tài khoản, có tư cách pháp nhân, hạch toán phụ thuộc và thực hiện các nhiệm vụ theo phân cấp của Tổng công ty.
Các công ty con có tư cách pháp nhân, có tài sản, tên gọi, bộ máy quản lý riêng, tự chịu trách nhiệm sân sự trong phạm vi vốn điều lệ của doanh nghiệp, được tổ chức và hoạt động theo các quy định của pháp luật tương ứng với hình thức pháp lý của Tổng công ty.
2.1.2.2 Thống kê cán bộ, nhân sự hiện nay
Bảng 2.1 - Bảng thống kê cán bộ, nhân sự
TT Trình độ chuyên môn Số lượng (người0
1 Cán bộ kỹ thuật các chuyên ngành 366
1.5 Kỹ sư kinh tế xây dựng 41
2 Cán bộ quản lý kinh tế 145
3 Cao đẳng, trung cấp kỹ thuật và tài chính 45
4 Nhân viên kỹ thuật và công nhân có tay nghề 665
Nguồn: Hồ sơ năng lực MHDI
Số lượng cán bộ, nhân viên có trình độ chuyên môn về kinh tế chiếm 15,3% tổng số nhân sự tại MHDI Trên thực tế, tại các phòng ban chuyên môn tại Tổng công ty và các Ban quản lý dự án (liên quan tới công tác Thẩm định dự án đầu tư xây dựng và Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng) số lượng cán bộ, nhân viên như sau:
+ Phòng Tài chính / Tổng công ty: Tám người
+ Phòng Dự án đầu tư / Tổng công ty: Tám người
- Các Ban Quản lý dự án:
+ Phòng Tài chính: 24 (Hai mươi tư) người
+ Phòng Dự án đầu tư: 12 (Mười hai) người
Riêng trong công tác Thẩm định dự án đầu tư xây dựng và Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng, số lượng nhân sự được phân bổ đảm nhiệm chưa nhiều, dẫn tới tính chuyên môn hóa chưa cao.
2.1.2.3 Lĩnh vực hoạt động chính hiện nay
MHDI tự hào với chuỗi dịch vụ tạo ra sản phẩm của mình: đó là khả năng tự lực trên mọi khâu của hoạt động kinh doanh Bất động sản, từ Đầu tư Bất động sản,
Tư vấn thiết kế công trình, Thi công xây lắp, Giao dịch bất động sản đến Quản lý nhà ở và khai thác dịch vụ sau đầu tư
Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị BQP (MHDI)
ty ĐTPT Nhà và Đô thị BQP (MHDI)
2.2.1 Tổ chức thực hiện thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng
Theo mô hình công tác thẩm định hiện nay đang thực hiện tại MHDI và thực hiện theo Quy trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và Kế hoạch lựa chọn nhà thầu Công tác thẩm định dự án do Phòng Dự án Đầu tư của MHDI chủ trì Phòng Dự án Đầu tư có trách nhiệm phân công cán bộ thẩm định, nhận và xử lý sơ bộ nhanh hồ sơ, xin ý kiến các cơ quan liên quan, báo cáo kết quả thẩm định, trình duyệt dự án, lưu trữ hồ sơ theo quy định của MHDI và của Nhà nước Hội đồng thẩm định dự án nội bộ của Tổng công ty bao gồm các thành viên là lãnh đạo Tổng công ty, lãnh đạo phòng ban được giao chủ trì công tác thẩm định dự án (Phòng Dự án Đầu tư/ Tổng công ty), lãnh đạo các phòng ban chức năng có liên quan (Phòng Tài chính, Phòng Kinh doanh, Phòng Kỹ thuật của Tổng công ty),Giám đốc các đơn vị đầu mối trực thuộc MHDI Riêng công tác thẩm định tài chính dự án, Phòng Tài chính/ Tổng công ty chủ trì phối hợp với đơn vị đầu mối trực thuộc MHDI để tổ chức thực hiện, sau đó Phòng Dự án Đầu tư phụ trách tổng hợp và báo cáo Chỉ huy Tổng công ty.
2.2.2 Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng
Hiện nay, MHDI đã áp dụng quy trình chung của việc xử lý công việc nội bộ và quy định về mặt thời gian trong việc tiếp nhận, xử lý ngay từ bộ phận văn thư(gọi tắt là quy trình một cửa) cho phần lớn hoạt động của MHDI Cụ thể công tác thẩm định dự án được áp dụng theo Quy trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và Kế hoạch lựa chọn nhà thầu Tuy nhiên, công tác thẩm định tài chính dự án lại chưa có một quy trình riêng cụ thể, mà sẽ gộp chung trong công tác thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
Lưu đồ 2.1 - Quy trình Thẩm định BCNCKT & KHLCNT
Nguồn: Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị BQP - Quy trình thẩm định CCNCKT & KHLCNT – Phòng Dự án Đầu tư xây dựng và hoàn thiện Bước 1: Nhận hồ sơ
Theo quy trình khung đã được Tổng Công ty phê duyệt Đơn vị trình lập danh mục hồ sơ khi gửi hồ sơ tại cửa Văn thư TCT Văn thư TCT kiểm tra và xác nhận những hồ sơ có tại ô tương ứng, sau đó xử lý theo quy định.
Hồ sơ sau khi được Văn thư TCT tiếp nhận sẽ trình xin ý kiến Chỉ huy TCT để giao về Phòng thẩm định.
Thời gian hoàn thành bước 1: 0,5 ngày.
- Cán bộ quản lý hồ sơ của Phòng thẩm định nhận hồ sơ trình từ Văn thư TCT, sau đó trình Chỉ huy phòng giao việc (theo mẫu TCT ban hành)
- Hồ sơ được giao cho cán bộ thẩm định Cán bộ thẩm định xem nhanh hồ sơ đã cơ bản đủ điều kiện thẩm định hay chưa Trường hợp chưa đủ điều kiện thẩm định, cần có phản hồi sớm cho đơn vị trình để yêu cầu bổ sung hồ sơ:
+ Trực tiếp bằng email hoặc điện thoại cho cán bộ của đơn vị trình.
+ Hoặc bằng văn bản phản hồi gửi theo đường công văn (theo quy định chung).
- Đơn vị trình nhận được phản hồi cần sớm bổ sung hồ sơ hoặc giải trình về hồ sơ thiếu Quá thời gian quy định, hồ sơ chưa được bổ sung hoặc không có giải trình, cán bộ thẩm định báo cáo Chỉ huy phòng thẩm định (Việc có tiếp tục thẩm định hồ sơ song song với thời gian đơn vị bổ sung hồ sơ hay hoàn trả hồ sơ cho đơn vị trình - sẽ căn cứ vào từng trường hợp cụ thể)
Thời gian hoàn thành bước 2: 01 ngày (không tính thời gian đơn vị bổ sung hồ sơ).
Bước 3: Xin ý kiến các cơ quan liên quan
- Trường hợp 1: Hồ sơ không phải xin ý kiến các cơ quan liên quan
Cán bộ thẩm định chủ động thẩm định theo quy định
- Trường hợp 2: Hồ sơ phải xin ý kiến các cơ quan liên quan
Cán bộ thẩm định căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao và tùy từng dự án, soạn thảo văn bản xin ý kiến các cơ quan chức năng, trình Chỉ huy phòng ký, phát hành tới các đơn vị cần xin ý kiến Trong văn bản cần nêu rõ thời gian cho ý kiến (không quá 03 ngày).
+ Cán bộ thẩm định phối hợp với đơn vị trình cung cấp hồ sơ cho các cơ quan liên quan (tùy từng dự án cụ thể)
+ Hết thời gian cho ý kiến, cán bộ thẩm định tiếp nhận và tổng hợp các ý kiến tham gia, làm rõ các ý kiến (nếu có) để làm cơ sở cho việc thẩm định hồ sơ Cơ quan nào không có ý kiến được cho là nhất trí với nội dung trình.
Thời gian hoàn thành bước 3: 4,5 ngày (bao gồm cả thời gian xin ý kiến). Bước 4: Thẩm định
Thời gian thẩm định được tính từ khi nhận đủ hồ sơ trình hoặc hết thời gian xin ý kiến cơ quan liên quan.
- Thời gian thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi: không quá 15 ngày
- Thời gian thẩm định Kế hoạch lựa chọn nhà thầu: không quá 03 ngày. Định kỳ 3 ngày/lần, cán bộ thẩm định báo cáo Chỉ huy phòng thẩm định về tiến độ và vướng mắc (nếu có) trong quá trình thẩm định để có những hướng xử lý, chỉ đạo kịp thời; đảm bảo kiểm soát chất lượng và thời gian thẩm định.
Sau khi hoàn thành công tác thẩm định, cán bộ thẩm định hoàn thiện báo cáo kết quả thẩm định và dự thảo quyết định phê duyệt trình Chỉ huy phòng thẩm định xem xét, thông qua (Lập phiếu trình và nêu ý kiến tại phiếu trình theo mẫu TCT ban hành).
Chỉ huy phòng thẩm định xem xét, cho ý kiến:
- Trường hợp 1: Nhất trí với nội dung báo cáo Cán bộ thẩm định trình Chỉ huy TCT xem xét ký phê duyệt (qua Văn thư TCT).
- Trường hợp 2: Chưa nhất trí với nội dung báo cáo, cần phải sửa đổi, bổ sung Cán bộ thẩm định xem xét lại hồ sơ và giải trình Trong trường hợp này, nếu đã hết hạn thời gian xử lý hồ sơ, Phòng thẩm định cần báo cáo Chỉ huy TCT xin ý kiến.
- Trường hợp 3: Với một số nội dung cần xin ý kiến Hội đồng thẩm định
Dự án đầu tư của TCT, Phòng thẩm định xin ý kiến Chỉ huy TCT về lịch họp với Hội đồng.
Thời gian: 02 ngày (bao gồm 01 ngày họp Hội đồng)
Thời gian hoàn thành Bước 4: 21 ngày (không tính thời gian bố trí lịch họp và thời gian sau cuộc họp để giải trình các ý kiến của Hội đồng thẩm định Dự án đầu tư (nếu có)).
Cán bộ thẩm định trình Chỉ huy TCT phê duyệt, bám nắm và giải trình với Chỉ huy TCT (nếu có).
Thời gian hoàn thành bước 5: 0,5 ngày.
Sau khi được Chỉ huy TCT phê duyệt Quyết định, cán bộ thẩm định phối hợp với Văn thư Tổng công ty phát hành, trả kết quả cho đơn vị trình (01 bản) Quyết định được lưu tại Văn thư Tổng công ty, Phòng thẩm định, các cơ quan liên quan.
Thời gian hoàn thành bước 6: 0,5 ngày.
Tổng thời gian từ khi đơn vị trình đến khi trả kết quả cho đơn vị: tối đa
Trên thực tế, quá trình thẩm định dự án tại MHDI thường kéo dài hơn so với quy định Tác giả nghiên cứu và tự tổng hợp từ thực tế ngày xử lý hồ sơ văn bản từ
Minh họa thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị BQP (MHDI) qua việc thẩm định tài chính dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ
ty ĐTPT Nhà và Đô thị BQP (MHDI) qua việc thẩm định tài chính dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ
2.3.1 Giới thiệu chung về dự án
Dự án Ban Cơ Yếu Chính Phủ được đánh giá là một trong những công trình trọng điểm mang lại điểm sáng cho thị trường bất động sản tại khu vực quận Thanh
Xuân, một trong những quận trung tâm nhất của thành phố, dễ dàng di chuyển về
Mỹ Đình, Cầu Giấy, Hoàn Kiếm, Đống Đa Đặc biệt tuyến đường vành đai III kết nối giao thông thuận lợi về các tỉnh phía bắc với giao thông nối liền sân bay quốc tế Nội Bài Dự án được thừa hưởng không gian xanh và chủ đầu tư bố trí đầy đủ các tiện ích phục vụ cho cư dân sinh sống tại đây Siêu thị, nhà trẻ, trường học, trung tâm thương mại, khu sinh hoạt cộng đồng…
* Mục tiêu đầu tư: - Xây dụng mới công trình hỗn hợp (25 tầng, 3 tầng hầm và tầng tum) có các chức năng dịch vụ thương mại, văn phòng, nhà ở chung cư để bán; giải quyết khó khăn về nhu cầu nhà ở cho cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ, các cơ quan, đơn vị thuộc Bộ Quốc phòng và các đối tượng khác theo quy định, với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; sử dụng quỹ đất có hiệu quả theo đúng quy hoạch của Thành phố; phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội; đem lại thu nhập cho nhà đầu tư và nguồn thu cho Ngân sách nhà nước.
- Căn cứ Luật Đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013; Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội.
- Căn cứ Nghị định số 35/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Quốc phòng.
- Căn cứ các Nghị định của Chính phủ: số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng; số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng; số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở; số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu; số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
- Xét đề nghị của Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị/BQP tại Tờ trình số 1692/TTr-TCT ngày 08/11/2016 của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng về việc đề nghị Bộ Quốc phòng phê duyệt dự án đầu tư và kế hoạch lựa chọn nhà thầu dự án Khu nhà ở cán bộ, nhân viên Ban
Cơ yếu Chính phủ tại Khu đất đơn vị M2 - Ban Cơ yếu Chính phủ, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
- Xét đề nghị của Cục trưởng Cục Kế hoạch và Đầu tư/BQP tại Báo cáo kết quả thẩm định số 5730/BC-KHĐT ngày 26 tháng 12 năm 2016.
- Các văn bản pháp lý khác có liên quan.
*Địa điểm xây dựng: Khu đất đơn vị M2 - Ban Cơ yếu Chính phủ, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội.
*Diện tích sử dụng đất:
- Diện tích khu đất nghiên cứu lập tổng mặt bằng khoảng: 7.377m2, trong đó:
+ Diện tích đất nằm trong phạm vi mở đường quy hoạch: 40m2.
+ Diện tích đất lập dự án khoảng: 7.337m2.
- Mật độ xây dựng chung toàn khu đất khoảng 43%.
* Quy mô đầu tư xây dựng:
- Xây dựng mới Khu nhà ở cán bộ, nhân viên Ban Cơ yếu Chính phủ cao 25 tầng (không kể tầng tum) và 03 tầng hầm, cụ thể:
+ Tầng hầm: Gồm 03 tầng bố trí để xe, kỹ thuật phụ trợ với diện tích xây dựng khoảng 3.757 m2 /tầng Tầng hầm 1 cao 3,6m; tầng hầm 2 và tầng hầm 3 cao 3,3 m /tầng.
+ Tầng 1 (cao 3,6m): Diện tích sàn xây dựng khoảng 2.859 m2, bố trí khu thương mại dịch vụ, nhà trẻ và khu phụ trợ (sảnh, cầu thang, hành lang ).
+ Tầng 2 (cao 3,3m): Diện tích sàn xây dựng khoảng 3.118 m2, bố trí khu thương mại dịch vụ, văn phòng, phòng sinh hoạt cộng đồng và khu phụ trợ (sảnh, cầu thang, hành lang ).
+ Tầng 3 (cao 3,3m): Diện tích sàn xây dựng khoảng 3.118 m2, bố trí khu thương mại dịch vụ, văn phòng và khu phụ trợ (sảnh, cầu thang, hành lang ).
+ Tầng 4-14 và tầng 17-25 (gồm 02 khối riêng biệt): Chiều cao tầng điển hình 3,3 m/tầng, diện tích sàn xây dựng khoảng 2.315m2/tầng, mỗi tầng bố trí 18 căn hộ (09 căn hộ /1 khối) với diện tích sử dụng từ 62 m2-124 m2/căn.
+ Tầng 15 (cao 4,2m): Diện tích sàn xây dựng khoảng 2.366 m2, bố trí 10 căn hộ (05 căn hộ /1 khối) với diện tích sử dụng từ 146 m2-214 m2/căn.
+ Tầng 16 (cao 3,3m): Diện tích sàn xây dựng khoảng 2.366 m2, bố trí 18 căn hộ (09 căn hộ /1 khối) với diện tích sử dụng từ 62 m2-124 m2/căn.
+ Tầng tum (cao 3,3m): Diện tích xây dựng khoảng 249 m2, có chức năng tum thang, kỹ thuật.
Tổng số căn hộ của dự án là 388 căn, dân số khoảng 1.450 người, diện tích bố trí để xe khoảng 10.356m2, khu nhà trẻ có diện tích 610m2 (gồm 516 m2 trong nhà và 94 m2 ngoài trời), không gian sinh hoạt cộng đồng có diện tích 412m2.
- Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống sân đường nội bộ; Hệ thống cấp, thoát nước mạng ngoài; Hệ thống cấp điện mạng ngoài; Cây xanh, bãi đỗ xe
* Tiến độ thực hiện dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ dự kiến thực hiện trong thời gian khoảng 3 năm, bắt đầu từ quý I năm
2.3.2 Nội dung thẩm định tài chính dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ
Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án do Ban Quản lý dự án Mỹ Đình 1 lập vào ngày 18/7/2014 Phòng Tài chính chủ trì tham mưu về thẩm định yếu tố tài chính của Báo cáo nghiên cứu khả thi (dự toán xây dựng công trình, kế hoạch doanh thu, các chỉ tiêu tài chính), sau đó Phòng Dự án đầu tư chịu trách nhiệm tổng hợp ý kiến, trình Chỉ huy TCT phê duyệt Báo cáo kết quả thẩm định dự án được phát hành ngày 1/9/2014, thời gian thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi là 45 ngày.
2.3.2.1 Thẩm định tổng vốn đầu tư
* Nguồn vốn đầu tư của dự án gồm:
- Vốn tự có (khoảng 38%): 406,129,180,000 đồng.
- Vốn huy động của khách hàng dự tính: 630,285,959,000 đồng.
- Vốn từ nguồn thu từ nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, thuê đất (để chi trả giá trị nhà xưởng của nhà máy M2 còn lại chưa khấu hao cho Ban Cơ yếu Chính phủ) là: 17.490.682.000 đồng.
- Miễn nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích nhà ở xã hội thuộc dự án tạm tính là: 14.855.179.000 đồng (Giá trị tiền sử dụng đất được miễn thực tế Chủ đầu tư thực hiện theo quyết định miễn tiền sử dụng đất của cấp có thấm quyền).
*Tổng mức đầu tư: 1.068.761.000.000 đồng.
- Chi phí xây dựng: 634.949.780.000 đồng
- Chi phí thiết bị: 47.979.800.000 đồng
- Chi phí quản lý dự án: 8.187.606.000 đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 24.276.000.000 đồng
- Chi phí tiền sử dụng đất: 259.122.870.000 đồng
- Giá trị còn lại chưa khấu hao của nhà xưởng: 17.490.682.000 đồng
- Chi phí dự phòng: 50.893.339.000 đồng.
Tổng mức đầu tư của dự án đã xác định đủ các khoản mục chi phí cần thiết. Kiểm tra khối lượng công việc trong các dự toán kỹ thuật do Phòng Kỹ thuật/TCT đảm nhận Khối lượng các công tác xây dựng cơ bản được tính trên cơ sở các tài liệu điều tra khảo sát hiện trạng và thiết kế sơ bộ được lập trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/500 Số liệu đưa ra là có cơ sở hợp lý, có căn cứ rõ ràng Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc thẩm định chi phí đầu tư hạ tầng Mặc dù ở giai đoạn báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế chỉ ở mức sơ bộ nhưng khối lượng của từng hạng mục đòi hỏi phải kiểm tra kỹ, tránh trường hợp khi triển khai lập thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán khối lượng phát sinh dẫn đến vượt tổng mức đầu tư.
Trên cơ sở khối lượng công tác xây dựng cơ bản đã được thẩm định, tiếp theo là xem xét việc có áp dụng đúng các định mức, đơn giá theo các văn bản hướng dẫn của Nhà nước hay không hoặc các định mức có hợp lý hay không? Định mức công tác xây dựng được áp dụng theo Quyết định số 588/2014/QĐ-BXD ngày 29/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về định mức dự toán xây dựng công trình (phần xây dựng) và Quyết định số 587/2014/QĐ- BXD ngày 29/5/2014 về định mức dự toán công trình xây dựng (phần lắp đặt). Đơn giá xây dựng được áp dụng theo Quyết định 462/2014/QĐ-UB của UB
ND Thành phố Hà Nội ngày 21/1/2014 và Thông báo giá vật liệu xây dựng số 03/2014/CBGVL-LS ngày 1/9/2014 của Liên sở tài chính vật giá - xây dựng Thành phố Hà Nội
Đánh giá công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty ĐTPT Nhà và Đô thị BQP (MHDI)
2.4.1 Những kết quả đạt được
Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư tại MHDI ngày càng được hoàn thiện và đã thực hiện được đúng vai trò của nó trong thẩm định dự án đầu tư Công tác thẩm định tải chính dự án đầu tư đã giúp các cấp lãnh đạo của MHDI ra những quyết định đầu tư có hiệu quả Điều này đã được minh chứng trong những kết quả rất nổi trội của MHDI trong công tác đầu tư.
MHDI từ chỗ chỉ hoạt động với vai trò một nhà thầu về xây dựng thì nay đã tự mình làm chủ đầu tư nhiều công trình trọng điểm trên khắp cả nước và thực hiện đầu tư ra nước ngoài Hoạt động đầu tư đã góp phần đáng kể trong tổng giá trị sản lượng của toàn MHDI qua các năm và tỷ trọng này ngày càng tăng lên Điều này có được cũng phải kể đến vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư Nó đã giúp MHDI lựa chọn được các dự án thực sự có hiệu quả để đầu tư.
Hoạt động đầu tư trong các năm qua của MHDI đã đạt được mục tiêu bứt phá trong hoạt động đầu tư của MHDI, hàng loạt các dự án lớn và quan trọng và nòng cốt quyết định đến hoạt động bền vững và phát triển của MHDI được lần lượt ra đời như Tòa nhà hỗn hợp 361 Học viện Kỹ thuật Quân sự, Dự án CT5, CT6 Lê Đức Thọ, Dự án X2 Đại Kim, Dự án K35 Tân Mai, hay cả những dự án đầu tư xây dựng lớn Khu đô thị mới Tiền Châu, Khu đô thị mới Tiến Xuân, đều có Tổng mức đầu tư trên 2.000 tỷ đồng Điều này có được cũng phải kể đến vai trò của công tác thẩm định tài chính các dự án đầu tư Nó đã giúp doanh nghiệp lựa chọn các dự án thực sự có hiệu quả để đầu tư.
Tóm lại, trong thời gian qua MHDI đã đạt được những kết quả đáng khích lệ trong hoạt động thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư nói riêng Kết quả đạt được đó là nhờ MHDI đã bắt đầu coi trọng hơn tới công tác thẩm định Cụ thể:
- Trong quá trình thẩm định, đơn vị trình, Phòng ban chủ trì và Phòng ban liên quan thực hiện tuân thủ đúng theo các bước và trình tự thẩm định, xem xét đánh giá đầy đủ những nội dung yêu cầu thẩm định
- Báo cáo thẩm định tổng hợp cán bộ thẩm định đã đưa ra được nhận xét đầy đủ các nội dung thẩm định theo quy định về thẩm định tài chính dự án, có kết luận và đưa ra quan điểm rõ ràng về tài trợ dự án Phần lớn các kết luận kiến nghị và đề xuất đưa ra trong báo cáo thẩm định đã có những căn cứ khách quan không mang tính chủ quan áp đặt của người thẩm định Cùng với sự trưởng thành về kiến thức và kinh nghiệm của cán bộ thẩm định, việc phân tích đánh giá các nội dung dự án xác thực hơn, các nhận xét đánh giá về nội dung thẩm định ngày càng có chiều sâu
- Thẩm định tài chính dự án có nhiều tiến bộ, tính toán phân tích các chỉ tiêu tài chính cũng đã được cán bộ thẩm định thẩm tính toán kỹ, các kết luận thẩm định đi vào bản chất của các chỉ tiêu tài chính, dần khắc phục được tình trạng đưa ra nhận xét và kết luận thiếu căn cứ.
- Phần lớn các dự án thẩm định chấp thuận đầu tư, sau quá trình đầu tư chuyển sang vận hành sản xuất kinh doanh phát huy được hiệu quả.
Bên cạnh những thành công đã đạt được, chất lượng thẩm định tài chính dự án tại MHDI còn bộc lộ những hạn chế nhất định, cần được quan tâm khắc phục.
Tuy đã đạt được những thành công nhất định, song nhìn chung chất lượng thẩm định tài chính dự án còn thấp so với yêu cầu
- Mức độ chính xác, toàn diện thẩm định tài chính một số dự án chưa tốt Kết quả tính toán và phân tích còn nhiều thiếu sót, cụ thể:
+ Xác định tổng mức đầu tư và dòng tiền chưa sát với thực tế: Thẩm định tổng mức đầu tư không kỹ và không sát với thực tế dẫn đến nhiều dự án, đặc biệt là các dự án thiết bị phải tiến hành điều chỉnh tổng mức đầu tư trong khi tất cả các yếu tố khác không đổi Việc tính toán thiếu tổng mức đầu tư đã làm cho việc xác định hiệu quả của dự án không chính xác, không sát với thực tế Số liệu kiểm tra tính toán của nhiều dự án chưa chính xác và chưa tính đủ các yếu tố chi phí cần thiết:không tính đầy đủ các khoản chi phí đầu tư trong tổng mức đầu tư (chi phí thiết kế,chi phí dự phòng, lãi vay trong thời gian xây dựng dự án…); khi xem xét chi phí giá thành dự án không tính lãi vay vốn lưu động thậm chí cả khấu hao tài sản cố định. Điều này dẫn đến kết quả thẩm định phản ánh không chính xác hiệu quả tài chính dự án.
+ Những căn cứ để tính toán doanh thu và chi phí còn thiếu hoặc không có cơ sở tin cậy, thể hiện ở không ít dự án cán bộ thẩm định không dự báo được khả năng sản xuất tiêu thụ sản phẩm, mức độ phát huy công suất của dự án, đưa ra những kết quả tính toán về doanh thu và chi phí không hợp lý, kết quả thẩm định các chỉ tiêu tài chính dự án thấp hơn so với thực tế vận hành sản xuất dẫn đến tình trạng trả nợ theo kế hoạch khó khăn. Đối với một số khoản mục chi phí hàng năm của dự án, việc tính toán không rõ ràng, thiếu chính xác Ví dụ, trong các dự án nhà ở, chi phí vận hành và bảo dưỡng không được tính tách bạch ra từng khoản mục chi phí: bao gồm chi phí vận hành, chi phí quản lý, chi phí bảo dưỡng định kỳ mà được tính toán dựa vào định mức căn cứ theo quy mô: chi phí vận hành và bảo dưỡng hàng năm được tính bằng 10% doanh thu tạm tính Việc tính toán theo định mức như thế này đã làm cho chi phí hàng năm của dự án thiếu chính xác từ đó hiệu quả của dự án cũng không được phản ánh đúng
+ Tính toán, phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án còn hạn chế: nhiều dự án tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính chưa chính xác và bị bóp méo, xuất phát từ việc chưa thấy được tầm quan trọng và ý nghĩa của chỉ tiêu này, thậm chí coi việc xác định các chỉ tiêu này chỉ để hợp pháp hoá việc đầu tư dự án Việc đưa ra nhận xét đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở không ít báo cáo còn rất chung và hời hợt, không đi sâu phân tích bản chất từng chỉ tiêu, các kết luận đưa ra không ăn khớp và thiếu logic Không ít kết luận đưa ra mang tính vội vàng
+ Nhìn chung các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án chưa thật sự chính xác: Từ việc xác định các yếu tố cho việc tính toán dòng tiền vào, dòng tiền ra của dự án chưa chính xác, do trong quá trình vận hành tòa nhà có thể có thêm doanh thu, hoặc chi phí phát sinh nên ảnh hưởng đến việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.
Một số vấn đề chưa được đề cập và làm sáng tỏ trong quá trình thẩm định tài chính dự án, đó là cán bộ thẩm định chưa đánh giá mức độ ổn định của các chi phí đầu vào và giá đầu ra của sản phẩm trước những biến động của các yếu tố như lạm phát hay thay đổi chính sách của Nhà nước, Điều này dẫn đến việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả thẩm định tài chính dự án như giá trị hiện tại ròng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ, thời gian hoàn vốn có thể nhận được những kết quả không đáng tin cậy, bỏ lỡ cơ hội đầu tư hoặc tính toán sai hiệu quả tài chính dự án Đặc biệt, trong phân tích độ nhạy dư án, phải khẳng định rằng phân tích độ nhạy dự án chưa được quan tâm nhiều Việc lựa chọn đưa ra các chỉ tiêu biến động là do cảm nhận của cán bộ thẩm định không dựa trên cơ sở phân tích đối với đặc điểm của từng dự án Chưa xây dựng nhiều phương án lựa chọn, việc kết luận đánh giá thường dựa trên kết quả phân tích cục bộ duy nhất.
+ Thẩm định tính khả thi của nguồn vốn tham gia tài trợ dự án:
Có nhiều trường hợp, khi thẩm định về nguồn vốn tham gia tài trợ dự án, cán bộ thẩm định đã không xem xét kỹ đưa ra những kết luận về tính khả thi nguồn vốn thiếu căn cứ chắc chắn (căn cứ vào vốn điều lệ doanh nghiệp để chứng minh cho nguồn vốn tự có của chủ đầu tư, bản cam kết tài trợ vốn của Ngân hàng thương mại chứng minh cho nguồn vốn vay, kế hoạch dòng tiền để chứng minh có thể huy động vốn từ khách hàng kịp thời tiến độ thi công…) Cán bộ thẩm định nhiều khi đưa ra những kết luận thiếu căn cứ thuyết phục Thực trạng chỉ sử dụng nguồn vốn tài trợ dự án từ vốn tự có và vốn huy động đặt gánh nặng quá lớn lên vốn tự có của chủ đầu tư, gây khó khăn nếu tiến độ thi công không đáng ứng đủ điều kiện để tiến hành huy động vốn từ khách hàng.
+ Kết luận thẩm định về tài chính dự án thường không có sự kết hợp tổng thể các chỉ tiêu tài chính để phân tích, nhiều nhận xét đánh giá mang tính cục bộ đối với từng chỉ tiêu rời rạc và không logic giữa các chỉ tiêu Rất ít báo cáo thẩm định đưa ra được những kết luận chung về tình hình tài chính dự án, đồng thời chỉ ra những hạn chế hoặc dự báo rủi ro của dự án mà nhiều kết luận đưa ra mang tính chất xuôi chiều chấp thuận đầu tư Đây là hạn chế xuất phát từ thói quen trong quá trình thẩm định của nhiều cán bộ, thể hiện năng lực thẩm định chưa tốt.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ BỘ QUỐC PHÒNG (MHDI)
Định hướng hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)
MHDI đang theo đuổi chiến lược hội nhập dọc MHDI chủ yếu thực hiện các dự án trên các khu vực đất quốc phòng chuyển đổi sang mục đích xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên quốc phòng Nhóm khách hàng chủ yếu hiện nay của MHDI là các đối tượng cán bộ quân đội diện chính sách, những người có nhu cầu mua nhà thương mại với sự đầu tư cho căn hộ ở mức trung bình đến trung bình khá.
Hình 3.1 Các giai đoạn trong chuỗi hoạt động của MHDI
Hiện nay MHDI vẫn tiếp tục hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Tổng công ty (công ty mẹ) tập trung vào ngành nghề xây dựng, các công ty con có ngành nghề phụ trợ (Tư vấn khảo sát thiết kế; thi công xây lắp; sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý đô thị; tư vấn dò tìm xử lý bom, mìn, vật nổ ) cho ngành nghề công ty mẹ, mục đích giúp cho việc điều hành, quản lý sản xuất được nhanh chóng, hiệu quả, kiểm soát được chi phí, hạn chế sự phụ thuộc vào các đối tác Chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa từng khâu từ đó gia tăng giá trị sản phẩm,giảm thiểu rủi ro, tối ưu hóa lợi nhuận, đảm bảo giá thành sản phẩm phù hợp với đối tượng khách hàng là cán bộ quân đội và người có thu nhập thấp.
- Quỹ đất và phát triển quỹ đất: Hiện nay tính trên cả nước từ Bắc vào Nam
MHDI sở hữu quỹ đất khá lớn hơn 200 ha để phát triển dự án, đây là lợi thế lớn của một đơn vị phát triển dự án thuộc bộ quốc phòng Với nền tảng chính trị đặc thù MHDI còn có lợi thế so với các đối thủ cạnh tranh cùng phân khúc trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về cấp phép quy hoạch và phê duyệt dự án.
- Sản xuất: Trong giai đoạn 2015-2021, Tổng công ty đã hoàn thành tốt nhiệm vụ chính trị Bộ Quốc phòng giao Hoạt động kinh doanh có hiệu quả Tình hình tài chính lành mạnh, thực hiện nghiêm các quy định của Nhà nước về quản lý tài chính và hạch toán kinh doanh Công tác tài chính, kế toán của Tổng công ty, của các đơn vị hạch toán phụ thuộc ngày càng được củng cố và hoàn thiện đảm bảo theo đúng quy định của Nhà nước Thực hiện tốt chế độ chính sách về quản lý tài chính theo các quy định của Nhà nước và Bộ Quốc phòng về kế toán thống kê Huy động quản lý sử dụng vốn hiệu quả, bảo toàn và phát triển được vốn sản xuất kinh doanh Tích luỹ và tăng vốn đầu tư của chủ sở hữu.
Hiện nay với năng lực tài chính tự chủ, kinh doanh bằng 100% nguồn vốn chủ sở hữu, MHDI chưa hề sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn vốn vay ngân hàng điều này giúp doanh nghiệp tiết giảm được chi phí vốn, giảm áp lực nợ trong kinh doanh Tuy nhiên với quỹ đất cho dự án khá lớn và mong muốn phát triển mở rộng quy mô trong những năm tới MHDI sẽ cần thiết phải tăng quy mô vốn để đảm bảo năng lực tài chính và tiến độ cho các dự án triển khai
- Thi công xây dựng dự án: Với hoạt động hiện nay trong chuỗi hoạt động về xây dựng MHDI có lợi thế từ một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án hơn 30 năm, ban điều hành dày dặn kinh nghiệm trong triển khai tư vấn thiết kế và xây dựng dự án sẽ là điểm mạnh giúp MHDI đảm bảo được các công trình xây dựng đúng tiến độ, chất lượng Bên cạnh đó áp lực từ các đối thủ kinh doanh cùng phân khúc trung - cao hiện nay sẽ khiến MHDI sẽ ngày càng phải cải tiến trong hoạt động thiết kế cấu trúc dự án - chuyển đổi mạnh mẽ từ tập trung thiết kế căn hộ sang thiết kế không gian sống cho khách hàng, cải tiến trong thi công đảm bảo giảm chi phí và rút ngắn thời gian xây dựng hơn nữa để đảm bảo tính hiệu quả cho cạnh tranh.
- Bán hàng và sau bán hàng: Hiện nay MHDI thực thi nhiệm vụ chính trị đó là cung cấp nhà ở cho đối tượng khách hàng thuộc diện chính sách trong Quân đội dựa trên các tiêu chí lựa chọn của Bộ Quốc phòng Số lượng đối tượng khách hàng này thường từ 65%-70% Tuy nhiên theo khảo sát thực tế của nhóm chuyên gia thì phần lớn đến 70% trong số các số cư dân hiện đang sinh sống tại các tòa nhà lại không phải là cán bộ Quân đội Như vậy có thể hiểu rằng, các đối tượng quân nhân sau mua nhà của MHDI đã bán lại căn hộ có thể vì lý do: Hoặc không đủ tài chính để đảm bảo thanh toán 100% giá trị căn hộ mua hoặc việc bán căn hộ được mua với giá khá thấp so với thị trường chung mang lại cho khách hàng quân nhân một khoản lợi tức thu được Với thực trạng này để nâng cao tỷ lệ khách hàng là quân nhân (Khách hàng mục tiêu hiện tại) của MHDI mua căn hộ và sử dụng căn hộ khi mua thì giải pháp hợp tác liên kết với các đối tác ngân hàng để tạo các giải pháp tài chính cho khách hàng cho việc mua căn hộ là rất cần thiết.
3.1.2 Định hướng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI) Để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư của MHDI , việc xây dựng các quan điểm về hoàn thiện công tác thẩm định dự án là rất cần thiết, là cơ sở quan trọng định hướng cho quá trình thực hiện đổi mới và hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư.
Công tác thẩm định dự án phải được hoàn thiện theo hướng chuyên nghiệp hoá, hiện đại hoá, mỗi nội dung trong công tác thẩm định phải được phân công cụ thể cho từng cán bộ làm công tác thẩm định để có thể tập trung chuyên môn, tăng cường áp dụng công nghệ trong công tác thẩm định như sử dụng các phần mềm chuyên dụng để tính toán hiệu quả kinh tế; tăng cường nâng cao trình độ của các cán bộ chuyên viên thẩm định dự án thông qua các lớp đào tạo ngắn hạn hoặc dài hạn, tập trung hoặc không tập trung
Thẩm định dự án đầu tư phải tuân thủ những quy định của pháp luật, đảm bảo tính họp pháp: Dự án đầu tư được hình thành và thực hiện phải tuân thủ những quy định của pháp luật Chủ trương, chính sách, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước, địa phương, quy hoạch phát triển ngành, hệ thống các văn bản pháp quy là những căn cứ pháp lý quan trọng cho công tác thẩm định dự án Chỉ có trên cơ sở tuân thủ những quy định của pháp luật mới đảm bảo quá trình triển khai thực hiện sau này của dự án được thuận lợi, có hiệu quả và khi đó công tác thẩm định dự án mới thực hiện tốt vai trò là công cụ quản lý giúp thực thi pháp luật.
Phân tích, đánh giá các nội dung của dự án một cách toàn diện và các nhận xét, đánh giá cần đảm bảo độ tin cậy và chuẩn xác Việc xem xét, đánh giá dự án không chỉ dừng lại ở phân tích tài chính mà cần phải thực hiện ở các phân tích khác như phân tích kinh tế và xã hội của dự án Có như vậy kết quả phân tích, đánh giá mới là cơ sở để tham mưu cho các cấp có thẩm quyền ra quyết định đầu tư phù hợp. Tránh tình trạng đôi với một sô nội dung được phân tích, đánh giá đây đủ nhưng với những nội dung khác không thực hiện hoặc nếu có thì sơ sài.
Mục đích của công tác thẩm định dự án là phục vụ cho việc ra quyết định đầu tư trong doanh nghiệp Do vậy, đòi hỏi những đánh giá, phân tích về các nội dung của dự án phải xem xét đầy đủ những biến động của môi trường bên ngoài đến dự án, đảm bảo tính chuẩn xác Quan điểm này yêu cầu việc phân tích, đánh giá dự án phải có căn cứ, xuất phát từ thị trường, từ nhu cầu thực tế chứ không phải là từ quyết định của cá nhân hay một nhóm đảm bảo dự án khi đi vào hoạt động sẽ phát huy được hiệu quả đúng như tiêu chí ban đầu đặt ra khi phê duyệt dự án và không bỏ sót bất kỳ một cơ hội đầu tư nào có lợi cho doanh nghiệp cũng như không có những quyết định sai lầm nào khi phê duyệt dự án.
Thẩm định dự án đảm bảo tính khách quan là một yêu cầu quan trọng cần được đảm bảo trong suốt quá trình thẩm định Dự án đầu tư được thẩm định một cách khách quan sẽ tránh được các quyết định đầu tư sai lầm Quan điểm khách quan cần được quán triệt và nhận thức sâu sắc cho cán bộ thẩm định ở MHDI hiểu và thực hiện nghiêm túc Do công tác lập dự án đầu tư thường mang tính chủ quan của người lập dự án nên đòi hỏi công tác thẩm định dự án là giai đoạn kiểm tra của công tác lập dự án phải đảm bảo yêu cầu khách quan, về bản chất, tính khách quan được thể hiện là phải bám sát với thực tế, không có những ý kiến chủ quan, đặc lợi của riêng cá nhân hoặc của một nhóm khi tiến hành phân tích, đánh giá dự án Để có được những nhận xét, đánh giá khách quan đòi hỏi trong quá trình thực hiện cần có sự liên hệ chặt chẽ giữa cán bộ chuyên trách của đơn vị với các chuyên gia, các nhà tư vấn Sự tham gia của các chuyên gia, các nhà tư vấn trong việc phản biện toàn bộ hoặc một phần dự án sẽ tăng tính khách quan.
3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)
3.2.1 Nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ thẩm định
Trong công tác thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định giữ vai trò quyết định đến chất lượng thẩm định Thẩm định tài chính dự án là công việc tương đối phức tạp, sản phẩm có hàm tố trí tuệ cao và có ý nghĩa quan trọng đối với người ra quyết định đầu tư Để đảm bảo chất lượng thẩm định tài chính dự án yêu cầu đối với cán bộ thẩm định phải được đào tạo chuyên môn về công tác thẩm định, có sự hiểu biết rộng về các lĩnh vực kinh tế, xã hội, tài chính doanh nghiệp, tài chính dự án, và kỹ thuật Đồng thời cán bộ thẩm định có khả năng phân tích, tổng hợp tốt, nhạy bén với công việc và có đạo đức nghề nghiệp tốt.
Một số kiến nghị
Thứ nhất, tăng cường tổ chức các khoá học ngắn hạn, các lớp tập huấn chuyên đề thẩm định dự án đầu tư, tổ chức đi tập huấn, trao đổi kinh nghiệm công tác thẩm định cho các phòng ban, đơn vị nhằm tăng nâng cao năng lực thẩm định trong toàn hệ thống.
Thứ hai, MHDI cần sớm hoàn thiện đưa vào sử dụng hệ thống dữ liệu quản trị thông tin kinh tế kỹ thuật để cung cấp thông tin tham khảo cho các Phòng ban chủ trì, cán bộ thẩm định khai thác trong quá trình thẩm định, góp phần nâng cao chất lượng thẩm định.
Thứ ba, hoàn thiện phương pháp thẩm định tài chính dự án Phương pháp thẩm định dự án có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định dự án Trong lý thuyết về thẩm định dự án cũng như các nước có nền kinh tế tiên tiến họ áp dụng rất nhiều phương pháp để thẩm định dự án (phương pháp thẩm định tuần tự, so sánh, phân tích độ nhạy, triệt tiêu rủi ro và dự báo), mỗi phương pháp đều có ưu điểm riêng Do vậy khi thẩm định cần phải biết được ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp để áp dụng vào từng nội dung thẩm định cho hiệu quả Phương pháp so sánh rất hiệu quả trong việc thẩm định tính đầy đủ và pháp lý của hồ sơ dự án xem đủ hay không đủ hoặc đúng hay sai Tuy nhiên khi thẩm định tài chính dự án,ngoài phương pháp so sánh thì cần các phương pháp phân tích độ nhạy, dự báo, triệt tiêu rủi ro có tác động hỗ trợ trợ rất lớn cho phân tích đánh giá thấu đáo tình hình tài chính dự án, chất lượng thẩm định tài chính dự án sẽ nâng cao Hiện nay, tại MHDI thông thường chỉ áp dụng các phương pháp thẩm định truyền thống (thẩm định tuần tự và so sánh), việc áp dụng các phương pháp khác hầu như là không có hoặc còn sơ sài, kết quả phân tích chưa sâu ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định Để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính tại MHDI cần đổi mới phương pháp thẩm định theo hướng:
- Cần đưa ra quy định hướng dẫn về các phương pháp thẩm định nói chung để áp dụng trong công tác thẩm định tại MHDI, từng bước thay đổi tư duy thẩm định theo lối mòn kinh nghiệm đơn thuần chỉ sử dụng phương pháp truyền thống giản đơn đang áp dụng như hiện nay, tạo ra cho cán bộ thẩm định tư duy hệ thống về phương pháp thẩm định dự án Đồng thời đào tạo cho cán bộ hiểu sâu về các phương pháp thẩm định dự án, những ưu điểm và tác dụng của từng phương pháp và tầm quan trọng phải sử dụng các phương pháp thẩm định, từ đó họ có thể vận dụng linh hoạt từng phương pháp vào thực tế quá trình thẩm đinh tài chính dự án;
Trong công tác thẩm định tài chính dự án yêu cầu ngoài phương pháp thẩm định theo tuần tự và phương pháp so sánh, còn phải kết hợp sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo để đưa ra dự báo từ đó có cách đánh giá tổng thể về tài chính dự án và những tác nhân ảnh hưởng không tốt đến hiệu quả tài chính dự án từ đó đề xuất biện pháp nhằm hạn chế rủi ro
Tuy nhiên, để làm tốt điều này thì cần có hệ thống cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cùng với các điều kiện hỗ trợ kỹ thuật (các phần mềm phân tích, xây dựng các mô hình…) và từng bước đưa những phương pháp thẩm định phân tích ứng dụng cao để cán bộ tiếp cận và vận dụng.
Thứ tư, hiện đại hóa trang thiết bị, cơ sở vật chất phục vụ công tác thẩm định Qua phân tích thực trạng thẩm định tài chính dự án tại MHDI cho thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến chất lượng thẩm định tài chính dự án chưa tốt do chi phí đầu tư cho thẩm định chưa được quan tâm nhiều Trong thời gian tới, MHDI cần quan tâm hơn đến chi phí phục vụ công tác thẩm định:
- Đầu tư phương tiện phục vụ cho công tác thẩm định được tốt hơn như: Mua sắm các phần mềm hỗ trợ tính toán phân tích thẩm định, quản lý thông tin và dữ liệu thẩm định, chi phí điều tra thu thập thông tin thẩm định, mua các thông tin phục vụ công tác thẩm định mà MHDI không tự khai thác được, thuê chuyên gia tư vấn thẩm định những vấn đề chuyên ngành mang tính phức tạp cần có chuyên môn sâu mà cán bộ thẩm định hiểu biết hạn chế;
- Tổ chức theo dõi đánh giá hiệu suất giữa chi phí với chất lượng thẩm định thẩm định tài chính dự án Căn cứ tình hình thực tế về điều kiện và năng lực của cán bộ để có sự đầu tư thích hợp, việc đầu tư chi phí cho thẩm định cần phải xây dựng từng bước và có sự kết hợp với các giải pháp đồng bộ khác để có hiệu quả thực sự (ví dụ đầu tư công nghệ tiến tiến hỗ trợ tính toán phân tích thẩm định phải gắn liền với giải pháp về đào tạo nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ, giải pháp về hoàn thiện nội dung thẩm định mới phát huy được hiệu quả tốt).
MHDI thực hiện được những điều nên trên sẽ có tác động tích cực trong việc nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ thẩm định, công tác thẩm định sẽ từng bước được thực hiện khoa học, tiếp cân dần với những kiến thức công nghệ và phương pháp mới về thẩm định tài chính dự án, công tác thẩm định tiến dần tới trình độ chuyên nghiệp và chất lượng thẩm định tài chính dự án cũng được nâng lên.
Thứ năm, nên thành lập trung tâm khai thác thông tin và nghiên cứu dự báo thị trường, các thông tin về chính sách chế độ, môi trường pháp luật có liên quan đến công tác thẩm định của hệ thống thông qua thu thập thông tin từ các Bộ, Ngành (Tổng cục thống kê, Bộ thương mại, Bộ kế hoạch và đầu tư, Bộ tài chính, Tổng cục hải quan, Văn phòng Chính phủ…), thường xuyên cung cấp thông tin và cảnh báo hỗ trợ các Phòng ban, đơn vị trong quá trình thẩm định nhằm hạn chế được rủi ro và nâng cao chất lượng thẩm định.
Thứ sáu, bổ sung cán bộ đầu tư dự án, cán bộ tài chính và quản trị rủi ro tài trợ dự án đầu tư có kinh nghiệm và nghiệp vụ chuyên sâu về công tác tại TCT; hoặc có những chính sách ưu tiên, đào tạo cán bộ thẩm định dự án tại MHDI chuyên môn sâu về đầu tư dự án
Thứ bảy, MHDI cần có sự chỉ đạo thống nhất từ Trung ương đến các đơn vị.MHDI cần tích luỹ các chỉ tiêu dự án sau khi đã kiểm chứng qua thực tế cùng với việc sưu tầm những chỉ tiêu của các doanh nghiệp cùng ngành.
Hiệu quả dự án mang lại không những từ bản thân dự án tạo ra mà dự án còn mang lại hiệu quả cho nền kinh tế, và xã hội là không nhỏ Do vậy những lợi ích và chi phí mà dự án mang lại cho nền kinh tế cũng cần được lượng hóa để tính vào thu nhập và chi phí của dự án trong quá trình thẩm định tài chính dự án, MHDI cần quan tâm đến tính toán các chỉ tiêu hiệu quả này và thẩm định phân tích tài chính dự án Tuy nhiên để thực hiện được giải pháp này cần xây dựng được hệ thống đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và các phương pháp lượng hoá các chỉ tiêu này Đây là việc tương đối phức tạp và phạm vi tương đối rộng, do vậy việc thực hiện cần phải được nghiên cứu kỹ và có lộ trình cụ thể.
3.3.2 Đối với Chính phủ và các Bộ ngành có liên quan
Thứ nhất, về hành lang pháp lý, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản là phức tạp, mạo hiểm trong đầu tư, chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Tính rủi ro thường rất lớn Hiện nay, mô hình phát triển khu đô thị mới và phát triển nhà cao tầng đã và đang được triển khai rộng khắp trong cả nước với nhiều dự án mang lại hiệu quả về các mặt Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho việc phát triển đô thị và nhà ở thì Chính phủ cần sớm hoàn thiện các văn bản pháp luật về đầu tư cũng như về việc phát triển các khu đô thị mới, tạo hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thị thực hiện được thuận lợi, đúng hướng và đạt các mục tiêu đề ra Chính phủ chỉ đạo các cấp các ngành liên quan (tài chính,ngân hàng, xây dựng và các ngành sản xuất vật chất khác) tham gia tích cực vào chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp; có cơ chế, chính sách về tài chính như cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà, hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật chính, cho vay vốn dài hạn lãi suất thấp để các chủ đầu tư có thể điều tiết thực hiện xây dựng và kinh doanh nhà ở theo hai dạng: Nhà ở bán cho mọi đối tượng theo giá kinh doanh; Nhà ở bán cho người có thu nhập thấp với giá ưu đãi theo hình thức trả góp trong thời gian dài lãi suất thấp Nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp là rất lớn, muốn giảm giá thành mua nhà và thuê nhà cho người dân không thể hạ giá thành xây dựng vì đảm bảo chất lượng Nhà nước có thể xem xét việc góp phần đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng cho khu nhà ở nói trên, miễn giảm thuế xây dựng Như vậy sẽ giúp các công ty xây dựng hạ giá thành nhà, người dân có thu nhập thấp mới có thể mua nhà được.