Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)

LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do nghiên cứu Từ năm 2020 đến nay, hoạt động đầu tư xây dựng bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp ở nước ta và nhiều khu vực trên thế giới, tác động lớn đến hoạt động triển khai các dự án đầu tư xây dựng khi nhiều hoạt động bị gián đoạn, ngưng trệ, giá cả vật liệu xây dựng tăng cao,… làm ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ, tăng rủi ro cho các dự án. Đặc biệt, giai đoạn áp dụng giãn cách xã hội kéo dài tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước làm công tác triển khai các dự án đầu tư xây dựng gặp nhiều khó khăn bởi các biện pháp kiểm soát và hạn chế người ra vào các địa phương, gây khó khăn trong công tác điều động nhân sự của chủ đầu tư, các nhà thầu để triển khai dự án. Bên cạnh nguy cơ chậm tiến độ, phát sinh chi phí do ảnh hưởng từ dịch bệnh, thời gian qua giá hầu hết các vật liệu xây dựng chủ yếu đều tăng cao, đặc biệt là giá thép tăng đột biến, không theo quy luật thông thường đã tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng, khiến các dự án đối mặt với nguy cơ đội vốn, các nhà thầu lâm vào cảnh thua lỗ. Với vai trò là một trong những lĩnh vực hoạt động chính của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI), công tác đầu tư xây dựng cũng chịu tác động lớn bởi tình hình dịch bệnh trong hai năm vừa qua. Để tận dụng tối đa các nguồn lực tự có và từ các thành phần kinh tế khác, các dự án đầu tư xây dựng phải hiệu quả, sát thực, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước và của ngành, đảm bảo tính khả thi, giảm thiểu rủi ro một cách tối đa. Trong quá trình đó, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng giữ vai trò quan trọng. Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng là công việc không thể thiếu mỗi khi nhà đầu tư cần đưa ra sự lựa chọn giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra khi thực hiện dự án, hoặc cân nhắc cơ cấu nguồn vốn đầu tư sao cho có hiệu quả nhất. Công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng phải được đánh giá và hoàn thiện thì các doanh nghiệp xây dựng nói chung và Tổng công ty nói riêng mới có thể vượt qua được những khó khăn, thách thức gian nan như dịch bệnh Covid-19 vừa qua. Tuy hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư là một khâu quan trọng trong bước chuẩn bị đầu tư của một dự án đầu tư xây dựng, là khâu then chốt để chủ đầu tư cân nhắc có nên ra quyết định đầu tư hay không, nhưng hoạt động này chưa thực sự được Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI) quan tâm đúng mức. Thực tế với hơn 30 năm kinh nghiệm trong công tác đầu tư xây dựng các dự án lớn có tổng số vốn lên tới trăm ngàn tỉ đồng, Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI) mới chỉ chú trọng xây dựng và ban hành bộ quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng vào năm 2015, và công tác thẩm định tài chính dự án còn rất nhiều điểm thiếu sót. Do đó, đề tài về “Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)” được tác giả chọn để nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở vận dụng lý thuyết về công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng và những quy định pháp lý về công tác thẩm định dự án nói chung và tài chính dự án nói riêng để đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại doanh nghiệp. - Thời gian nghiên cứu: Số liệu thứ cấp: 2015 - 2021 - Phạm vi nghiên cứu: Các dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI), chọn dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ để đảm bảo tính cụ thể của các nội dung nghiên cứu. 4. Phương pháp nghiên cứu a) Phương pháp thu thập số liệu: Số liệu thứ cấp - Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và Kế hoạch lựa chọn nhà thầu, Các báo cáo kết quả thẩm tra tài chính dự án đầu tư xây dựng của đơn vị tư vấn, báo cáo thẩm định dự án của tổ thẩm định dự án, Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, các văn kiện dự án, báo cáo hiệu quả của các dự án đã thực hiện... được thu thập từ bộ phận Văn thư của Ban Quản lý dự án phụ trách dự án, bộ phận Văn thư của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). - Báo cáo tài chính các năm từ năm 2015 đến năm 2021 thu thập từ Phòng Tài chính của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). - Tài liệu tổng quan về Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI): Lịch sử phát triển, cơ cấu tổ chức, chức năng hoạt động, chiến lược phát triển và kế hoạch hoạt động ... được thu thập từ Phòng Kinh doanh của Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI). b) Phương pháp phân tích số liệu: - Sử dụng excel để liệt kê, tổng hợp, tính toán số liệu dòng tiền, tổng mức đầu tư, các chỉ tiêu IRR, NPV... - Phương pháp tổng hợp, phân tích lý luận và thực tiễn, phương pháp so sánh, các phương pháp thống kê ... để đối chiếu hệ thống lý thuyết và thực tiễn hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng, tổng hợp các dữ liệu đã thu thập được để phân tích ý nghĩa trong hoạt động thẩm định tài chính dự án, và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định dự án tài chính. 5. Kết cấu Ngoài lời mở đầu, kết luận và phụ lục, nội dung Luận văn được kết cấu gồm 3 chương: Chương 1. Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng Chương 2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI) Chương 3. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)  

1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - LÊ KIM CHI THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐƠ THỊ BỘ QUỐC PHỊNG (MHDI) LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG HÀ NỘI – 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - LÊ KIM CHI THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐƠ THỊ BỘ QUỐC PHỊNG (MHDI) Chun ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAN HỮU NGHỊ HÀ NỘI – 2022 LỜI CAM ĐOAN “Tác giả xin cam đoan: Luận văn thạc sỹ “Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI)” cơng trình nghiên cứu riêng tác giả Các số liệu luận văn có nguồn trích dẫn, kết luận văn trung thực chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác.” “Hà Nội, ngày tháng Tác giả Lê Kim Chi năm 2022 LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tác giả xin gửi tới thầy, cô giáo giảng viên trường Đại học Kinh tế quốc dân lời chào trân trọng nhất, lời chúc sức khỏe, thành công lời cảm ơn sâu sắc Để có kết nghiên cứu này, tác giả giúp đỡ nhiệt tình, bảo tận tình tồn thể thầy, giảng viên trường Đại học Kinh tế quốc dân Đặc biệt, tác giả xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phan Hữu Nghị trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tác giả suốt thời gian qua để tác giả hoàn thành luận văn Do điều kiện vốn kiến thức cịn hạn chế, luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, tác giả mong nhận bảo, góp ý quý thầy cơ, bạn đọc để tác giả nâng cao chất lượng luận văn Xin trân trọng cảm ơn! “Hà Nội, ngày tháng Tác giả Lê Kim Chi năm 2022 MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT BCNCKT & HLCNT : Báo cáo Nghiên cứu khả thi Kế hoạch lựa chọn nhà thầu Bất động sản Căn hộ cao cấp Hội đồng thẩm định Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ BĐS CHCC HĐTĐ MHDI : : : : TCT Quốc phòng : Khối Phịng Ban chức Tổng cơng ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phịng TNHH : Trách nhiệm hữu hạn Tổng cơng ty ĐTPT : Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ Nhà Đô thị BQP VP, TMDV XM Quốc phòng : Văn phòng, Thương mại dịch vụ : Xe máy DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH BẢNG: BIỂU ĐỒ: Biểu đồ 1.1- Quy trình thẩm định tài dự án đầu tư .24 Biểu đồ 2.1 Doanh thu, tài sản ngắn hạn, tổng tài sản 53 Biểu đồ 2.2 Lợi nhuận 53 Biểu đồ 2.3 Doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh 55 Biểu đồ 2.4 Quy trình Thẩm định BCNCKT & KHLCNT 63 HÌNH: Hình 2.1 Lịch sử hình thành Tổng cơng ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng 47 Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức biên chế Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phòng 48 Hình 3.1 Các giai đoạn chuỗi hoạt động MHDI 98 LỜI NÓI ĐẦU Lý nghiên cứu Từ năm 2020 đến nay, hoạt động đầu tư xây dựng bị ảnh hưởng nặng nề dịch Covid-19 Dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp nước ta nhiều khu vực giới, tác động lớn đến hoạt động triển khai dự án đầu tư xây dựng nhiều hoạt động bị gián đoạn, ngưng trệ, giá vật liệu xây dựng tăng cao,… làm ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ, tăng rủi ro cho dự án Đặc biệt, giai đoạn áp dụng giãn cách xã hội kéo dài nhiều tỉnh, thành nước làm công tác triển khai dự án đầu tư xây dựng gặp nhiều khó khăn biện pháp kiểm soát hạn chế người vào địa phương, gây khó khăn cơng tác điều động nhân chủ đầu tư, nhà thầu để triển khai dự án Bên cạnh nguy chậm tiến độ, phát sinh chi phí ảnh hưởng từ dịch bệnh, thời gian qua giá hầu hết vật liệu xây dựng chủ yếu tăng cao, đặc biệt giá thép tăng đột biến, không theo quy luật thông thường tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng, khiến dự án đối mặt với nguy đội vốn, nhà thầu lâm vào cảnh thua lỗ Với vai trò lĩnh vực hoạt động Tổng cơng ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ quốc phịng (MHDI), cơng tác đầu tư xây dựng chịu tác động lớn tình hình dịch bệnh hai năm vừa qua Để tận dụng tối đa nguồn lực tự có từ thành phần kinh tế khác, dự án đầu tư xây dựng phải hiệu quả, sát thực, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch Nhà nước ngành, đảm bảo tính khả thi, giảm thiểu rủi ro cách tối đa Trong q trình đó, cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng giữ vai trò quan trọng Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng công việc thiếu nhà đầu tư cần đưa lựa chọn lợi ích thu chi phí bỏ thực dự án, cân nhắc cấu nguồn vốn đầu tư cho có hiệu Cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng phải đánh giá hồn thiện doanh nghiệp xây dựng nói chung Tổng cơng ty nói riêng vượt qua khó khăn, thách thức gian nan dịch bệnh Covid-19 vừa qua Tuy hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư khâu quan trọng bước chuẩn bị đầu tư dự án đầu tư xây dựng, khâu then chốt để chủ đầu tư cân nhắc có nên định đầu tư hay khơng, hoạt động chưa thực Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ quốc phòng (MHDI) quan tâm mức Thực tế với 30 năm kinh nghiệm công tác đầu tư xây dựng dự án lớn có tổng số vốn lên tới trăm ngàn tỉ đồng, Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ quốc phịng (MHDI) trọng xây dựng ban hành quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng vào năm 2015, công tác thẩm định tài dự án cịn nhiều điểm thiếu sót Do đó, đề tài “Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI)” tác giả chọn để nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Trên sở vận dụng lý thuyết cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng quy định pháp lý công tác thẩm định dự án nói chung tài dự án nói riêng để đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phịng (MHDI) Từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI) Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng doanh nghiệp - Thời gian nghiên cứu: Số liệu thứ cấp: 2015 - 2021 - Phạm vi nghiên cứu: Các dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI), chọn dự án Khu nhà Ban Cơ yếu Chính phủ để đảm bảo tính cụ thể nội dung nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu a) Phương pháp thu thập số liệu: Số liệu thứ cấp - Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Kế hoạch lựa chọn nhà 10 thầu, Các báo cáo kết thẩm tra tài dự án đầu tư xây dựng đơn vị tư vấn, báo cáo thẩm định dự án tổ thẩm định dự án, Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, văn kiện dự án, báo cáo hiệu dự án thực thu thập từ phận Văn thư Ban Quản lý dự án phụ trách dự án, phận Văn thư Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI) - Báo cáo tài năm từ năm 2015 đến năm 2021 thu thập từ Phịng Tài Tổng cơng ty Đầu tư Phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI) - Tài liệu tổng quan Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI): Lịch sử phát triển, cấu tổ chức, chức hoạt động, chiến lược phát triển kế hoạch hoạt động thu thập từ Phòng Kinh doanh Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI) b) Phương pháp phân tích số liệu: - Sử dụng excel để liệt kê, tổng hợp, tính tốn số liệu dịng tiền, tổng mức đầu tư, tiêu IRR, NPV - Phương pháp tổng hợp, phân tích lý luận thực tiễn, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê để đối chiếu hệ thống lý thuyết thực tiễn hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng, tổng hợp liệu thu thập để phân tích ý nghĩa hoạt động thẩm định tài dự án, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định dự án tài Kết cấu Ngoài lời mở đầu, kết luận phụ lục, nội dung Luận văn kết cấu gồm chương: Chương Lý luận chung thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Chương Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI) Chương Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đô thị Bộ Quốc phịng 10 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 180 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 181 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 182 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 183 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhơm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 184 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 185 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 186 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 187 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TÔNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 188 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CƠNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhơm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 189 PHỤ LỤC 1: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ TẠI KHU ĐẤT M2 – BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ ĐƯỜNG KHUẤT DUY TIẾN, PHƯỜNG NHÂN CHÍNH, T T I A T T QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) TƠNG CỘNG ( LÀM 1,068,761,000 TRỊN) Chi phí xây dựng (Gxd) 634,949,780 Xây dựng cơng trình 615,302,972 Phần móng Phần cọc thí nghiệm cọc 321,973 643,945 Phần cọc đại trà cọc 162 251,517 40,745,768 Phần cừ Larsen, hệ giằng chống m 4,272 3,905 16,683,321 cọc biện pháp Phần móng m2 3,756 17,748 66,668,790 Phần bể nước ngầm m3 730 3,500 2,555,000 Phần bể phốt m2 36 25,616 922,168 Phầíi chống mối m2 3,756 207 777,177 Kết cấu phần thân Đơn giá Khối Thành tiền Nội dung ĐVT (1,000 Ghi lượng (1,000 đồng) đồng) Phần kết cấu m2 60,373 2,359 142,390,919 Phần hoàn thiện Phần kiến trúc m2 71,642 2,072 148,456,226 Phần cấp nước nhà 396 57,172 22,639,994 hộ Phần thoát nước nhà 396 34,657 13,724,217 hộ Phần điện nhà 71,642 545 39,050,954 hộ Phần chống sét HT 218,556 437,112 Phần cáp điện trục KW 3,800 3,662 13,914,921 Phần cửa nhôm, cửa nhựa, HT 31,661,388 31,661,388 vách kính T, 190 PHỤ LỤC 2: BẢNG DỰ KIẾN GIÁ BÁN, DOANH THU CỦA DỰ ÁN KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ Đơn vị tính: Đồng I II III IV Nội dung Xe máy tầng Số xe /2,5m2 80% tháng 20% lượt Cộng doanh thu năm CP quản lý 10% Doanh thu phát triển từ trơng giữ XM Ơ tơ tầng hầm Số xe /25m2 80% tháng 20% lượt Cộng doanh thu năm CP quản lý 10% Doanh thu phát triển từ trông giữ OT VP, TMDV Đơn giá cho thuê tỷ giá CP quản lý 10% Doanh thu phát triển từ TMDV Căn hộ Đơn giá Doanh thu phát triển từ bán CHCC Giá trị 3,757 1,503 1,202 301 100,000 5,000 1,154,150,400 1,731,225,600 2,885,376,000 288,537,600 2,596,838,400 7,514 301 240 60 2,500,000 30,000 5,770,752,000 2,077,470,720 7,848,222,720 784,822,272 7,063,400,448 9,095 23 23,500 540,500 44,242,627,500 4,424,262,750 39,818,364,750 38,934 26,000,000 1,012,284,000,00 1,061,762,603,59 Tổng cộng DTPT Nguồn: Báo cáo kết thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Khu nhà cán bộ, nhân viên Ban yếu Chính phủ 191 PHỤ LỤC 3: BẢNG DỰ KIẾN DOANH THU, CHI PHÍ THEO TIẾN ĐỘ THI CƠNG DỰ ÁN KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ Đơn vị tính: đồng Tiến độ dự kiến Tổng 2016 2017 2018 2019 2020 2021 I- Chi phí: Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí QLDA Chi phí tư vấn Chi phí khác DPP Giá trị lại chưa khấu hao nhà xưởng Tiền sử dụng đất TỔNG CHI PHÍ 634,949,7 128,218,9 262,279,80 80,000 92,000 8,000 47,979,80 0 47,979,800, 0,000 000 8,187,606, 1,537,210, 3,719,685,7 000 598 52 24,276,00 17,190,02 5,920,937, 1,041,693,0 0,000 2,000 000 00 25,860,92 2,164,163, 4,004,943, 8,128,801,7 3,000 000 590 30 50,893,33 10,267,98 21,049,316, 9,000 7,136 529 17,490,68 17,490,68 0 2,000 2,000 244,450,98 0,000 2,930,709,6 50 123,348,00 11,563,014, 680 19,576,035 ,335 259,122,8 250,768,6 8,354,197,0 70,000 73,000 00 1,068,761, 36,844,86 400,718,7 352,553,30 278,644,08 000,000 7,000 43,325 2,010 7,666 II- Doanh thu: Tầng hầm để xe I Ơ tơ, Xe máy Doanh thu 193,204,7 76,960 9,660,238 9,660,238, ,848 848 796,367,2 95,000 39,818,3 39,818,364 64,750 ,750 I VP, TMDV I Doanh thu I Căn hộ chung I cư I Tiến độ bán Diện tích bán 100% 65% 32% 3% 38,934.00 25,307.10 12,458.88 1,168.02 Tiến độ thu tiền Doanh thu TỔNG DOANH THU 70% 70% 100% 460,589,22 426,199,37 125,495, 0,000 9,000 401,000 460,589,22 426,199,37 174,974,0 49,478,603 0,000 9,000 04,598 ,598 1,012,284, 000,000 1,111,241, 207,196 Nguồn: Tự tổng hợp từ kết tính tốn cán thẩm định Phịng Tài chính/TCT 192 PHỤ LỤC 4: BẢNG TÍNH CHỈ TIÊU IRR DỰ ÁN KHU NHÀ Ở CÁN BỘ, NHÂN VIÊN BAN CƠ YẾU CHÍNH PHỦ Đơn vị tính: đồng T Diễn T giải Doanh A thu 36,844,867 400,718,743 ,000 ,325 36,844,867 400,718,743 ,000 ,325 B Chi phí … 460,589,22 426,199,37 174,974,00 49,478,603 0,000 9,000 4,598 ,598 352,553,30 278,644,08 2,010 7,666 911,430,67 Vốn đầu tư Vốn 401,630,17 đầu tư 911,430,675 4,000 lại Dòng tiền 108,947,34 147,555,29 174,974,00 49,478,603 D trước 36,844,867 400,718,743 8,666 1,334 4,598 ,598 thuế = ,000 ,325 A- B Thuế thu nhập 23,968,416 32,462,164, 38,494,281 10,885,292 E doanh ,706 094 ,012 ,792 nghiệp 22%C Dòng tiền sau 84,978,931 115,093,12 136,479,72 38,593,310 F 36,844,867 400,718,743 thuế = ,959 7,241 3,586 ,806 ,000 ,325 F-E C 45 49,478,603, 598 49,478,603, 598 10,885,292, 792 38,593,310, 806 Nguồn: Tự tổng hợp từ kết tính tốn cán thẩm định Phịng Tài chính/TCT PHỤ LỤC 5: BẢNG TÍNH LỢI NHUẬN HÀNG NĂM VÀ THỜI GIAN THU HỒI VỐN Đơn vị tính: đồng 36,844,86 7,000 36,844,86 7,000 401,630,1 74,000 400,718,7 43,325 400,718,7 43,325 911,430,6 75 Doanh A thu B Chi phí C Vốn đầu tư Vốn đầu tư 460,589,2 20,000 352,553,3 02,010 911,430,6 75 193 426,199,3 79,000 278,644,0 87,666 174,974,0 04,598 49,478,60 3,598 49,478,60 3,598 D E F G H lại Thu nhập Số kết dư dở dang Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp 22%F Lợi nhuận ròng hàng năm 36,844,86 7,000 36,844,86 7,000 400,718,7 43,325 436,652,1 79,649 108,947,3 48,665 147,555,2 91,334 174,974,0 04,598 49,478,60 3,598 49,478,60 3,598 327,704,8 30,984 180,149,5 39,650 5,175,535, 052 44,303,06 8,546 5,175,535, 052 44,303,06 8,546 49,478,60 3,598 1,138,617, 711 9,746,675, 080 10,885,29 2,792 34,556,39 3,466 38,593,31 0,806 Nguồn: Tự tổng hợp từ kết tính tốn cán thẩm định Phịng Tài chính/TCT 194 ... TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐƠ THỊ BỘ QUỐC PHỊNG (MHDI) 2.1 Giới thiệu chung Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI). .. thuyết công tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng quy định pháp lý công tác thẩm định dự án nói chung tài dự án nói riêng để đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu. .. cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà Đơ thị Bộ Quốc phịng 10 11 (MHDI) 11 12 CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Khái