Đang tải... (xem toàn văn)
Tham khảo luận văn - đề án ''luận văn: thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-bộ xây dựng'', luận văn - báo cáo, thạc sĩ - tiến sĩ - cao học phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả
LUẬN VĂN: Thực trạng hiệu đầu tư công ty phát triển đô thị Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị-Bộ Xây Dựng Lời nói đầu Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội thực mục tiêu Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, việc thực dự án đầu tư phát triển khu đô thị có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Việc phát triển khu đô thị tạo điều kiện sở vật chất cho đổi phát triển kinh tế đất nước Thực chủ trương lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô thị dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị dự án đầu tư đồng bộ, bước hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm 2020 phê duyệt Với mục tiêu xây dựng khu đô thị với đầy đủ sở tầng kỹ thuật xã hội đồng góp phần cải thiện cách điều kiện sống nhân dân thủ đô Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ Xây Dựng giao làm chủ đầu tư số dự án đầu tư phát triển nhà thi, có trách nhiệm huy động nguồn vốn đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật xã hội dự án đồng thời thu hút tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng cơng trình nhà cơng trình chun dùng phạm vi dự án theo quy hoạch duyệt Khi tiến hành hoạt động đầu tư phát triển đô thị vấn đề đặt sử dụng vốn để đem lại hiệu kinh tế cao việc đánh gía hiệu hoạt động đầu tư cho biết hoạt động đầu tư có đem lại giá trị gì, đạt hiệu tài ngồi đánh giá hiệu đầu tư cho phép rút học kinh nghiệm cho giai đoạn sau công đầu tư khác cho phép tạo hiệu cao cho toàn kinh tế Thấy tầm quan trọng việc đánh giá hiệu đầu tư, trình thực tập Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ Xây Dựng chọn đề tài “ thực trạng hiệu đầu tư công ty phát triển đô thị Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị-Bộ Xây Dựng” làm đối tượng nghiên cứu chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nội dung chuyên đề xem xét tình hình đầu tư Tổng cơng ty thời gian qua đánh giá chi tiết hiệu dự án Tổng công ty thực Trên sở vận dụng kiến thức lý luận nắm bắt thời gian học tập trường để đề số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu đầu tư Tổng công ty thời gian tới Kết cấu chuyên đề chia làm chương: Chương I: Những vấn đề lý luận chung Chương II: Thực trạng hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ Xây Dựng Chương III: Những định hướng giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Chương I Những vấn đề lý luận chung I Những vấn đề lý luận chung đầu tư đầu tư phát triển Khái niệm đầu tư Có nhiều cách định nghĩa khác đầu tư song toát lên chất nó, hy sinh giá trị để tiến hành hoạt động nhằm thu giá trị lớn tương lai Định nghĩa chung đầu tư hy sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho người đầu tư kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết qủa Nguồn lực tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tụê Những kết tăng thêm tài sản tài (tiền vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường xá, cải vật chất khác ), tài sản trí tuệ (trình độ văn hố, chun mơn, khoa học kỹ thuật ) nguồn nhân lực có đủ điều kiện làm việc với suất cao sản xuất xã hội Đầu tư phát triển, vai trò đặc điểm kinh tế quốc dân 2.1 Khái niệm đầu tư phát triển Đầu tư phát triển hoạt động đầu tư mà người có tiền bỏ tiền để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng thêm tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu tạo việc làm, nâng cao đời sống người dân xã hội Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ, bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thường xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế – xã hội 2.2 Những đặc điểm hoạt động đầu tư phát triển Để làm rõ khác biệt hoạt động đầu tư phát triển với loại hình đầu tư khác, cần phải tìm hiểu đặc trưng sau đây: - Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi lượng vốn lớn để nằm khê đọng suốt trình thực đầu tư Đây giá phải trả lớn đầu tư phát triển - Thời gian để tiến hành công đầu tư thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động sảy - Thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn bỏ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng khơng tránh khỏi tác động hai mặt tích cực tiêu cực yếu tố khơng ổn định tự nhiên, xã hội, trị, kinh tế - Các thành hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dài nhiều năm, có hàng trăm, hàng ngàn năm chí tồn vĩnh viễn cơng trình kiến trúc tiếng giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập, Nhà thờ La Mã Rôma, Vạn Lý Trường Thành Trung Quốc, Ăngcovát Campuchia ) Điều nói lên giá trị lớn lao thành đầu tư phát triển - Các thành hoạt động đầu tư cơng trình xây dựng hoạt động nơi mà tạo dựng nên Do đó, điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến q trình thực đầu tư hoạt động sau kết đầu tư Những đặc trưng cần nhà đầu tư, nhà quản lý đầu tư, nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đưa phương án, nội dung lập dự án, tiến hành quản lý đầu tư nhằm đưa định đắn, có để đem lại hiệu cao 2.3 Vai trò hoạt động đầu tư phát triển Mục tiêu công đầu tư đạt kết lớn so với nguồn lực bỏ Đối với kinh tế, đầu tư định tăng trưởng phát triển sản xuất xã hội Nó tạo ra, trì phát triển sở vật chất kỹ thuật kinh tế Đối với đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu tư điều kiện định đời, tồn phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ Đầu tư có vai trị vơ to lớn q trình phát triển quốc gia toàn giới 2.3.1 Đầu tư vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá kinh tế Khi cần tiến hành hoạt động đầu tư, có lượng tiền lớn huy động để đưa vào lưu thông kinh tế để mua sắm nguyên liệu, vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công làm cho tổng cầu tăng vọt Nhưng tăng vọt thời gian ngắn hạn, lẽ kết đầu tư chưa phát huy tác dụng Nên tổng cung kinh tế chưa có thay đổi Sự tăng lên cầu hàng hoá thị trường kéo theo sản lượng cân tăng lên giá đầu vào tăng lên Đây tác động ngắn hạn đầu tư tổng cầu Đến thành đầu tư phát huy tác dụng lực vào hoạt động tăng cung, đặc biệt tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lượng tiềm tăng lên giá hàng hố giảm Đây tác dụng dài hạn đầu tư 2.3.2 Đầu tư tác động hai mặt đến ổn định kinh tế Do tác động không đồng thời mặt thời gian đầu tư tăng cung tăng cầu kinh tế làm cho thay đổi đầu tư, dù tăng hay giảm lúc vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia Khi tăng đầu tư tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao mức sống dân cư giảm tệ nạn xã hội Nhưng đồng thời việc tăng đầu tư dẫn tới tăng cầu yếu tố đầu vào, làm tăng giá hàng hố có liên quan (giá chi phí vốn, giá cơng nghệ, giá lao động, vật tư ) đến mức dẫn đến tình trạng lạm phát Đến lượt lạm phát làm sản xuất đình trệ, đời sống người lao động gặp nhiều khó khăn tiền lương thực tế ngày thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại Ngược lại, giảm đầu tư làm cho giá ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống dân cư đảm bảo hơn, Nhưng đồng thời giảm đầu tư số lao động gia tăng dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng tệ nạn xã hội Vì vậy, nắm bắt tác động hai mặt đầu tư đến ổn định kinh tế, vai trị điều tiết Nhà nước quan trọng quốc gia, quốc gia phát triển Việt Nam Sự tăng giảm thích hợp đầu tư thời kỳ có ý nghĩa quan trọng đến tăng trưởng phát triển kinh tế đất nước Việt Nam ta thực mục tiêu chiến lược tăng trưởng nhanh phát triển kinh tế bền vững phải cần có cấu đầu tư thích hợp thời chiến lược 2.3.3 Đầu tư tác động đến tăng trưởng phát triển kinh tế Theo kết nghiên cứu nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế quốc gia thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR quốc gia ( hiệu vốn đầu tư ) Vốn đầu tư ICOR = Mức tăng GDP Vốn đầu tư => Mức tăng GDP = ICOR Nếu ICOR khơng đổi mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu tư Sự gia tăng vốn đầu tư làm tăng GDP nhiều Vì vậy, đầu tư tác động mạnh mẽ đến mức tăng trưởng kinh tế nước có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế, trình độ quản lý sử dụng vốn đầu tư, trình độ cơng nghệ, lao động sách nước nước phát triển ICOR thường lớn từ lần thừa vốn thiếu lao động, vốn sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều cơng nghệ đại có giá cao Còn nước chậm phát triển ICOR thường thấp từ 23 lần thiếu vốn thừa lao động, nên phải sử dụng nhiều công nghệ đại với giá rẻ Do đó, với quốc gia muốn tăng trưởng kinh tế điều kiện cần thiết phải có lượng vốn đầu tư lớn Khi có tăng trưởng rồi, việc tạo tiền đề văn hố xã hội dễ dàng hơn, điều kiện đủ để phát triển kinh tế xã hội đất nước 2.3.4 Đầu tư tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế Kinh ngiệm nước cho thấy, động lực để tăng trưởng nhanh với tốc độ mong muốn (từ 910%) kinh tế tăng cường đầu tư nhằm tạo phát triển nhanh khu vực công nghiệp dịch vụ ngành đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ sử dụng tiềm vơ hạn trí tuệ người Khu vực nông lâm - ngư nghiệp cho hạn chế đất đai, khả sinh học, để đạt tốc độ tăng trưởng từ 6% ngành khó khăn Vì vậy, sách đầu tư quốc gia tập trung chủ đạo cho ngành kinh tế định tới trình chuyển dịch cấu kinh tế theo ngành nhằm đạt tốc độ tăng trưởng cao ngành đó, động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế toàn kinh tế Về cấu vùng lãnh thổ: Đầu tư có tác dụng giải cân đối phát triển vùng lãnh thổ, đưa vùng phát triển khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa lợi so sánh mặt tài nguyên, địa thế, kinh tế, trị vùng có khả phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy vùng khác phát triển nước ta, vai trò đầu tư thể rõ Để thực Cơng nghiệp hố Hiện đại hoá đất nước, định hướng phát triển ngành lãnh thổ rõ: Là tập trung phát triển ngành then chốt, địa bàn trọng điểm Tập trung đầu tư ngành công nghiệp then chốt, hướng mạnh xuất khẩu, thay nhập có hiệu Công nghiệp chế biến chế tạo, chế tạo máy cơng nghiệp điện tử có vị trí ngày cao Cơng nghiệp lượng nhiên liệu ưu tiên đầu tư, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạo nhiên liệu cho q trình Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố đất nước xi măng, sắt thép, hoá chất Các cơng trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt giao thông vận tải thông tin liên lạc tảng cho phát triển kinh tế, mở rộng giao lưu nước quốc tế ưu tiên đầu tư Luôn coi trọng phát triển nông nghiệp kinh tế nơng thơn suốt q trình Cơng nghiệp hoá - Hiện đại hoá Phát huy tối đa lợi so sánh việc lựa chọn địa bàn trọng điểm đầu tư, nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển vùng khác nước Đồng thời hỗ trợ phát triển vùng xa xôi hẻo lánh, điều kiện sống vùng khó khăn Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ năm tuyến hành lang gắn với tốc độ tăng trưởng vượt trước gấp 1,5 1,7 lần tốc độ bình quân nước, thu hút thêm nửa số vốn đầu tư thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội Điểm tựa khung cấu kinh tế lãnh thổ lại hệ thống đô thị cấp theo cấp bậc trung tâm lãnh thổ có quy mơ khác Hệ thống thị cấp theo cấp bậc trung tâm lãnh thổ có quy mơ khác Hệ thống thị vừa mang chức trung tâm tạo vùng vừa hạt nhân ''ngịi nổ” có sức đột phá lớn 2.3.5 Đầu tư với việc tăng cường khả công nghệ khoa học kỹ thuật đất nước Cơng nghệ trung tâm cơng nghiệp hố Đầu tư điều kiện tiên phát triển tăng cường cơng nghệ Bởi để tiến hành cơng nghiệp hố đất nước khơng thể thiếu cơng nghệ máy móc thiết bị, bí công nghệ nhằm nâng cao suất- lực sản xuất kinh doanh ngành Muốn có cơng nghệ phải tiến hành nghiên cứu ứng dụng thành tựu khoa học giới qua đường chuyển giao công nghệ (mua công nghệ) Dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao cần phải có tiền, đồng thời với việc “bỏ ra” tiền, của, trí tuệ - phải đầu tư Như đầu tư góp phần tăng cường khả khoa học công nghệ cho quốc gia 2.3.6 Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ đầu tư định đời, tồn phát triển sở Để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho đời sở cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị, lắp đặt bệ thực chi phí khác gắn với hoạt động chu kỳ sản xuất sở vật chất kỹ thuật vừa tạo Để trì hoạt động bình thường cần phải định kỳ sửa chữa sửa chữa lớn, thay đổi máy móc thiết bị Tất hoạt động phải có tiền đề để thực Do vậy, nói đầu tư định đời phát triển sở sản xuất kinh doanh Vốn nguồn vốn đầu tư Từ khái niệm đầu tư tới vai trò đầu tư phát triển ta biết muốn tiến hành hoạt động đầu tư phải có vốn Vậy vốn đầu tư gì? Theo nguồn hình thành mục tiêu sử dụng vốn đầu tư hiểu sau: - Vốn đầu tư tiền tích luỹ xã hội, sở sản xuất kinh doanh tiền tiết kiệm dân huy động từ nguồn khác đưa vào sử dụng trình tái sản xuất xã hội nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất xã hội Vốn đầu tư huy động từ hai nguồn: Nguồn nước nguồn nước 3.1 Nguồn vốn nước bao gồm: * Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nước Đó tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm Ngân sách Nhà nước Tuỳ thuộc vào quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác mà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nước cao hay thấp Đối với quốc gia nguồn vốn có vai trị quan trọng định đời, tồn cơng trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hố, trình độ quản lý Nguồn vốn cịn tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp quốc doanh Với vai trò quan trọng vốn Ngân sách Nhà nước Nước ta nhiều năm thâm hụt Ngân sách, vay nợ nước ngồi với sách tự cấp tự túc nhiều năm Ngân sách Nhà nước gánh chịu tất cả, việc đầu tư dàn trải cho lĩnh vực ảnh hưởng tới hiệu đầu tư khơng cao Kể từ sách áp Trong việc phát triển khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị đại với việc sống sinh hoạt công trình cao tầng Nhà cấu quy hoạch quan trọng khu đô thị mới, xây dựng phải phù hợp với tập quán, lối sống người dân Việt Nam mà cần phải phù hợp với xu hướng phát triển đô thị đại Hiện nay, khu đô thị có loại nhà cao tầng thấp tầng Xét hiệu nhà cao tầng có nhiều ưu điểm như: Hiệu sử dụng đất cao, giải pháp tốt mặt quy hoạch đô thị, đảm bảo việc phát triển thị mang tính cộng đồng, tính xã hội cao đặc biệt giá thành hộ chung cư thấp nên đáp ứng nhu cầu nhà nhiều tầng lớp dân cư, có người có thu nhập thấp Vì vậy, cần phải có giải pháp thiết thực để xố bỏ tâm lý e ngại sống tầng cao người Việt Nam giải vấn đề giao thông đứng việc trang bị thang máy, thiết kế mẫu mã hộ phù hợp đặc biệt thực quản lý cung cấp dịch vụ hàng ngày cho người dân đến định cư khu nhà cao tầng Tính đến nay, Tổng cơng ty hoàn thành đưa vào sử dụng chung cư tầng khu nhà Bắc Linh Đàm với 144 hộ tiêu thụ hết, xây chung cư 9-12 tầng khu đô thị Định Công chung cư tầng khu nhà Bắc Linh Đàm khách hàng đăng ký ký hợp đồng mua hết Trong kế hoạch phát triển từ 2001-2005 Tổng công ty đề mục tiêu xây dựng hàng loạt chung cu cao tầng dự án giao với tiêu năm hoàn thành đưa vào sử dụng từ 7- vạn m2 nhà để nhanh chóng phủ kín dự án theo quy hoạch duyệt Việc phát triển khu đô thị phải xây dựng kết hợp tính đại với việc coi trọng giữ gìn sắc văn hố dân tộc Các khu đô thị Hà Nội hầu hết xây dựng sở đất nông nghiệp thuộc huyện ngoại thành nơi thường có cơng trình kiến trúc có giá trị di tích lịch sử Vì vậy, quy hoạch khu thị cần phải có giải pháp đắn để khu thị với cơng trình kiến trúc đại phù hợp với lối sống công nghiệp đại, nâng cao giá trị của di tích lịch sử cơng trình kiến trúc cổ khu vực Đây yếu tố quan trọng khu thị nằm khu vực có nhiều cơng trình đình, chùa có truyền thống văn hố lâu đời hồ Linh Đàm Các cơng trình di tích khu vực hồ Linh Đàm chùa Tứ Kỳ, chùa Linh Đàm, miếu Gàn, Đình làng Đại Từ nghiên cứu xem xét thành phần tổng thể dự án khu dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm tôn tạo góp phần tăng thêm ưu cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hóa truyền thống khu vực Để thực phát triển khu đô thị đạt hiệu mặt cần phải có biện pháp huy động nguồn vốn đầu tư Vốn đầu tư yếu tố quan trọng khó khăn chung cho chủ đầu tư dự án phát triển khu thị thường địi hỏi lượng vốn đầu tư lớn Thực tế cho thấy nguồn vốn vay Nhà nước (ưu đãi), vay tổ chức tín dụng ngồi nước, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu…thì vốn huy động từ nhân dân lớn chiếm khoảng 40% lượng vốn cần thiết cho dự án Vì việc huy động nguồn vốn có ý nghĩa quan trọng, doanh nghiệp thực dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn đảm bảo thực có hiệu dự án Có thể thấy ý nghĩa vấn đề chỗ: Thực dự án phát triển khu đô thị mặt đem lại hiệu quy hoạch, tạo chỗ khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác kích thích tiêu dùng nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh q trình thực hồn chỉnh dự án, góp phần vào q trình thị hố khu dân cư Với quy trình đầu tư hợp lý, mang lại lòng tin cho nhân dân, dự án khu dịch vụ tổng hợp nhà hồ Linh Đàm khu đô thị Định Công, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị huy động tối đa nguồn vốn nhàn rỗi nhân dân để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng phát triển nhà theo quy hoạch duyệt Cần có tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành q trình thực dự án phát triển thị Sự tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành trình thực dự án phát triển đô thị yếu tố quan trọng, nâng cao tính khả thi dự án đảm bảo việc bàn giao vận hành hạng mục cơng trình hồn thành Trong dự án khu thị có nhiều chun ngành giao thơng, cấp nước, nước, cấp điện, nhà ở.v.v với hạng mục công trình riêng biệt địi hỏi phải có phối hợp thực tham gia đầu tư ngành, cấp, phối hợp quản lý có ý nghĩa quan trọng Với học kinh nghiệm mà Tổng công ty đúc rút qua việc thực dự án, thấy rõ ràng việc phát triển thị theo mơ hình khu đô thị đồng kết hợp với việc cải tạo khu đô thị cũ hướng đắn điều kiện phát triển nước ta Nó địi hỏi sách hợp lý, có quản lý thống đầu tư xây dựng đồng đại theo xu hướng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi trọng phát huy sắc văn hoá, truyền thống dân tộc Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án Hiện nay, dự án phát triển nhà đô thị, yếu tố chủ yếu tác động ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực dự án cơng tác thoả thuận đền bù giải phóng mặt Xác định vấn đề Tổng công ty cần phải tập trung nhân lực, trí lực vào công việc Về mặt chất, việc đền bù giải phóng mặt khơng giải mối quan hệ kinh tế vốn phức tạp nan giải mà liên quan đến loạt vấn đề pháp lý sách xã hội như: quyền sở hữu cá nhân, việc làm, môi trường sống, cơng hài hồ nhóm lợi ích Do cơng tác đền bù giải phóng mặt vừa cần có thận trọng vừa địi hỏi giải pháp tồn diện, đồng từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà quy tụ thành nhóm giải pháp sau: - Nâng cao hiệu công tác đánh giá lập phương án tiền khả thi dự án có đền bù giải phóng mặt bằng: mức đánh giá, khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ mới, sách tạo việc làm,… phải xem xét cách kỹ lưỡng thông qua Hội đồng chuyên gia Nên đầu tư phần thích đáng chi phí dự án cho phần việc này; Chuẩn bị đầy đủ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù tái định cư Vấn đề chuẩn bị quỹ đất nhà đủ điều kiện hạ tầng cho đối tượng phải di chuyển vấn đề quan trọng định kết đền bù giải phóng mặt bằng; Các phương án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định cư mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho người dân có đất bị thu hồi phải phần bắt buộc dự án phải trình quan có chức Thành phố phê duyệt - Coi trọng phương thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích sở thuộc diện phải di chuyển sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá đất cao, tổ chức đấu thầu, thương lượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho sở di chuyển; Đối với hộ làm nông nghiệp cần thông báo sớm kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, hộ định hướng lại cơng tác hình thành công việc Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy nghề truyền thống Ưu tiên tuyển dụng đối tượng chương trình việc làm Tổng công ty - Phát huy vai trị tổ chức quần chúng, lơi cộng đồng tham gia vào cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng: qn triệt ngun tắc cơng khai hố dân chủ hoá phương án đền bù đền bù giải phóng mặt để đối tượng có liên quan đến biết, thống tránh so bì thắc mắc tiêu cực; Tiến hành điều tra xã hội học dự án lớn, tiến hành vấn hộ gia đình khu vực tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổ chức gặp gỡ chủ dự án cấp, ngành với nhân dân; Phát huy vai trò Hội công tác vận động quần chúng Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… địa phương có đất bị thu hồi Thực phương châm "Sống lòng dân" bám sát nắm vững tư tưởng người dân để có giải pháp thích hợp theo thời điểm Trên sở diễn biến thực tế để vận dụng quy định Nhà nước Thành phố để đề xuất hình thức hỗ trợ thực đền bù giải phóng mặt Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực tiến độ đề phải lựa chọn thơng qua đấu thầu đơn vị thi cơng có trình độ lực tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công đại đảm bảo thi công chất lượng, yêu cầu kỹ thuật, không bị phá bỏ làm lại,… đồng thời phải có đủ nguồn vốn để tốn kịp thời hạng mục cơng trình, giám sát liên tục chặt chẽ nghiệm thu kịp thời Ngoài việc điều phối công việc đơn vị thi công hạng mục cơng trình quan tâm đạo khoa học nhằm giảm chồng chéo công việc gây chậm tiến độ, tập trung nguồn lực cho công việc ưu tiên,… Tăng cường công tác quản lý đánh giá xây dựng cơng trình Giá thành sản phẩm xây dựng vấn đề nóng bỏng, q trình chuyển sang kinh tế thị trường vấn đề trở nên phức tạp sôi động Việc giảm giá thành xây dựng thơng qua việc lập dự tốn xét duyệt dự toán Việc lập dự toán phải lập xác, có Đồng thời việc thẩm định dự tốn phải người có trình độ lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo quy định Nhà nước ban hành, chống thất thốt, lãng phí Đồng thời việc tổ chức đấu thầu hình thức làm giảm giá thành Thông qua đấu thầu, nhà thầu muốn thắng thầu phải tính tốn, huy động khả năng, tiềm tàng, áp dụng công nghệ đại, tiên tiến, phương pháp quản lý khoa học để giảm giá thành, đảm bảo tính cạnh tranh Thơng qua đấu thầu, có gói thầu giảm hàng chục phần trăm giá thành so với dự toán ban đầu Như vậy, chủ đầu tư thành công việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu Tuy nhiên, việc xét chọn thầu phải cần ý kiểm tra, tính tốn thẩm định kỹ trách tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất lượng tăng thời gian thi cơng cơng trình Ngồi ra, ký kết hợp đồng giám sát thi công phải ý tránh tình trạng khối lượng cơng việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng Một số giải pháp từ quan quản lý Nhà nước - Cần phải đơn giản hoá thủ tục đầu tư Vấn đề đơn giản thủ tục đầu tư soạn thảo văn mà tổ chức công việc tốt Với nhận thức tồn quan nằm hệ thống tổ chức Nhà nước, trước hết nhằm hỗ trợ, phục vụ sau thực kiểm tra việc thi hành pháp luật - Trong định hướng phát triển, Nhà nước cần xác định rõ phát triển nhà đô thị lĩnh vực quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu quy hoạch tổng thể Nhà nước, nâng cao mức sống cho nhân dân lĩnh vực nhà ở, nghỉ ngơi, vui chơi, môi trường sinh thái… Trong năm qua vốn đầu tư cho lĩnh vực cịn hạn chế ảnh hưởng khơng nhỏ đến tiến trình thị hố phục vụ cơng nghiệp hoá đại hoá đất nước Vậy Nhà nước cần ưu tiên vốn công nghệ cho lĩnh vực phát triển tạo mặt đô thị khang trang, tăng vị đất nước - Các Dự án phát triển khu thị có yếu tố quan trọng tính vùng Các hạng mục cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội khu đô thị phải phù hợp với mạng lưới hạ tầng cuả Thành phố nói chung khu vực xung quanh nói riêng Hơn nữa, kết thúc Dự án, tồn hạng mục cơng trình bàn giao khơng bồi hồn cho Thành phố, cấp có thẩm quyền cần đạo quan quản lý chức chuyên ngành phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trình thực Dự án để tạo điều kiện thuận lợi cho việc làm thủ tục có liên quan đến nhà ở, đất đai công tác bàn giao sau Đặc biệt cần có giải pháp thực giao quyền sử dụng đất cho hộ dân đóng góp đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà điều kiện Dự án chưa phủ kín tồn theo qui hoạch - Để tạo điều kiện phát triển khu thị đồng nhanh chóng theo qui hoạch chung, Nhà nước Thành phố cần quan tâm đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật hàng rào, đặc biệt tuyến đường giao thơng Đồng thời nhằm tạo hấp dẫn dự án, góp phần đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ nâng cao giá trị sử dụng công trình dự án Đối với cơng trình kỹ thuật hạ tầng hàng rào Dự án (như cấp điện, cấp nước, nước, đường giao thơng,…) Nhà nước cần cấp đủ kịp thời nguồn vốn ngân sách cho chủ đầu tư Dự án theo qui hoạch Dự án duyệt (hiện nay, nguồn vốn vốn chủ đầu tư tự vay) - Đối với cơng trình hạ tầng xã hội nhà trẻ, trường học, trụ sở quyền cấp Phường khu vực Dự án: Khi cơng trình nhà cơng trình cơng cộng xây dựng khu thị mới, cần phải có cơng trình hạ tầng xã hội để phục vụ Các cơng trình yếu tố quan trọng để thu hút dân cư khu vực trung tâm Thành phố Phần vốn đầu tư cho cơng trình phần tiền sử dụng đất chủ đầu tư chậm nộp, phần tiền thường không đủ để xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội Nhà nước Thành phố nên bổ xung phần thiếu nguồn vốn ngân sách - Về công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Ngồi khoản kinh phí đền bù hỗ trợ theo qui định Nhà nước Thành phố, cho phép chủ đầu tư vào hiệu Dự án để áp dụng hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, cấu kinh tế cho địa phương cho hộ dân có đất canh tác bị thu hồi để thực Dự án phát triển khu đô thị mới; Chính phủ cần có điều chỉnh giá đền bù cho phù hợp nữa; Lập quan Thành phố chuyên trách với tổ công tác cần thiết cho việc giải phóng mặt tồn Thành phố Cơ quan có trách nhiệm thống trực tiếp giúp, hướng dẫn triển khai dự án giải phóng mặt bằng, từ khâu khảo sát thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư hồn tất u cầu giải phóng mặt Dự án; Gắn kết trách nhiệm giải phóng mặt với nhiệm vụ chung cuả quận huyện, phân cấp rõ trách nhiệm quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý; Xúc tiến qui hoạch chi tiết quận, huyện, xã, phường; Chủ động kiên phịng ngừa "nhảy dù" lấn chiếm đất cơng đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhân gây trật tự, cảnh quan đô thị, tôn nghiêm pháp luật; Cho phép sở phải di chuyển vay vốn với lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng sở kỹ thuật hạ tầng Đối với công nhân sở di chuyển, hỗ trợ tài theo cách phù hợp thời gian chuyển đổi; Có chế độ miễn giảm loại thuế vài năm đầu cho sở di chuyển (có thể từ đến năm); Cho vay tín dụng ưu đãi để hộ di chuyển xây nhà chấp ngơi nhà này; Tạo niềm tin quần chúng chủ trương sách Nhà nước thơng qua giải dứt điểm khiếu nại nhân dân, kiên trì xử lý nghiêm minh trường hợp lợi dụng sách Nhà nước để trây ỳ trục lợi, thơng tin rộng rãi chủ trương sách, vấn đề cá nhân, địa chỉ, điện thoại liên quan đến cơng tác q trình giải phóng mặt kênh phương tiện thông tin đại chúng Thành phố, quận, huyện, phường, xã IV Một số kiến nghị Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực dự án phát triển đô thị nói chung phát triển khu thị nói riêng Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị xin nêu số kiến nghị sau: - Chính phủ nghiên cứu ban hành Nghị định khu đô thị mới, tạo thành hành lang pháp lý để dự án phát triển đô thị thực theo hướng đạt mục tiêu đề - Nhà nước cần có sách giúp chủ đầu tư nhằm triển khai đồng dự án bố trí vốn đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội, cơng trình nhà cao tầng, xác định quy trình, trách nhiệm quan có liên quan việc tiếp nhận cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từ chủ đầu tư dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai kịp thời cơng trình hạ tầng đầu mối hạ tầng ngồi hàng rào phục vụ khu thị - Với ý nghĩa quy hoạch phải trước bước, quan chức nhanh chóng thực phê duyệt quy hoạch chi tiết quận, huyện, khu đô thị sở quy hoạch tổng thể duyệt, thông báo công khai chủ đầu tư đăng ký thực chấp thuận lập dự án khả thi thoả thuận với địa phương - Để thực tốt việc xây dựng nhà cao tầng theo quy hoạch duyệt, đáp ứng nhu cầu chỗ cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập trung bình thấp, Nhà nước có sách ưu đãi cho chủ đầu tư vay vốn để đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng cho nhân dân vay tiền mua hộ chung cư theo hình thức trả góp với lãi suất đặc biệt ưu đãi, kể hỗ trợ lãi suất thời gian trả vốn tối thiểu 10 năm để người có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho chủ đầu tư mạnh dạn xây dựng chung cư cao tầng khu đô thị Kết luận Trên sở lý luận, thực trạng số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ Xây Dựng Thông qua việc nghiên cứu đề tài này, giúp tơi có thêm kiến thức kinh nghiệm bổ ích lĩnh vực đánh giá hiệu dự án đầu tư phát triển đô thị Qua nghiên cứu chuyên đề này, nhận thấy việc đánh giá hiệu đầu tư cần thiết công đầu tư Thời kỳ đầu thực dự án, Tổng cơng ty cịn gặp khơng khó khăn, bất cập Nhưng với mạnh dạn đầu tư hướng vào dự án phát triển đồng khu đô thị nên 10 năm qua đạt kết qủa đáng kể Các dự án Tổng công ty thực đạt mục tiêu đề ra: nhanh chóng, chất lượng, chi phí hợp lý Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị đơn vị hàng đầu lĩnh vực phát triển dự án khu đô thị Tuy nhiên, để tiếp tục đạt hiệu cao Tổng cơng ty cần nỗ lực cơng tác có giải pháp phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội Thủ đơ, đồng thời có phải có đạo, giúp đỡ quan Nhà nước có liên quan giải pháp cụ thể, đắn thực Với tiềm mình, giải pháp thích hợp, tương lai Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị doanh nghiệp hàng đầu lĩnh vực đầu tư phát triển nhà đô thị, giữ vai trị quan trọng việc túc đẩy q trình hồn chỉng quy hoạch Thủ đến năm 2020 hồn thành nghiệp Cơng nghiệp hố-Hiện đại hố đất nước Danh mục tài liệu tham khảo Giáo trình Kinh tế Đầu tư - Trường ĐHKTQD NXB Giáo dục – 1998 Chủ biên: PGS, PTS Nguyễn Ngọc Mai Giáo trình Lập quản lý dự án Đầu tư - Trường ĐHKTQD NXB Thống kê - 2000 Chủ biên: TS Nguyễn Bạch Nguyệt Sách: Chương trình khung tổ chức thực định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 NXB Xây dựng Sách: Một số vấn đề kinh tế đầu tư, quy hoạch quản lý sở hạ tầng đô thị NXB Xây dựng Sách: đô thị hố sách phát triển thị Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hố Việt Nam NXB Chính trị quốc gia – 1996 Sách: Đô thị quản lý đô thị Hà Nội NXB Chính trị quốc gia - 2000 Chủ biên: GS TS Nguyễn Đình Hương Hội thảo “quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam kỷ 21” Tạp chí xây dựng số: 9/1999; 6+8/2000; 1+2/2001 Tạp chí cộng sản số: 13/2000; 2/2001 10 Tạp chí thị trường giá số: 8+10/2000 11 Thời báo kinh tế số: 20/2001 12 Một số báo cáo tiến độ triển khai dự án khu đô thị kinh nghiệm phát triển khu đô thị Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị-Bộ Xây Dựng Mục lục Lời nói đầu Chương I: Những vấn đề lý luận chung I Những vấn đề lý luận chung đầu tư đầu tư phát triển Khái niệm đầu tư Đầu tư phát triển, vai trị đặc điểm kinh tế quốc dân 2.1 Khái niệm đầu tư phát triển 2.2 Những đặc điểm hoạt động đầu tư phát triển 2.3 Vai trò hoạt động đầu tư phát triển 2.3.1 Đầu tư vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá kinh tế 2.3.2 Đầu tư tác động hai mặt đến ổn định kinh tế 2.3.3 Đầu tư tác động đến tăng trưởng phát triển kinh tế 2.3.4 Đầu tư tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế 2.3.5 Đầu tư với việc tăng cường khả công nghệ khoa học kỹ thuật đất nước 2.3.6 Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ đầu tư định đời, tồn phát triển sở Vốn nguồn vốn đầu tư 10 3.1 Nguồn vốn nước bao gồm: 10 3.2 Vốn huy động từ nước 12 II Kết hiệu hoạt động đầu tư 13 Khái niệm chất kết hiệu đầu tư 13 1.1 Khái niệm ý nghĩa việc phân tích đánh giá kết đầu tư 13 1.2 Bản chất ý nghĩa việc phân tích đánh giá hiệu đầu tư 13 1.2.1 Bản chất 13 1.2.2 ý nghĩa việc phân tích hiệu tài hoạt động đầu tư 14 1.3 Bản chất ý nghĩa việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu tư 14 1.3.1 Bản chất 14 1.3.2 ý nghĩa việc phân tích hiệu mặt kinh tế-xã hội dự án đầu tư 15 Phân tích đánh giá kết hoạt động đầu tư 15 2.1 Khối lượng vốn đầu tư thực 16 2.2 Tài sản cố định huy động lực sản xuất phục vụ tăng thêm 17 2.3 Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt kết cuối số vốn đầu tư thực 18 2.4 Chỉ tiêu phản ánh cường độ thực đầu tư kết cuối đầu tư 18 Phân tích, đánh giá hiệu tài hoạt động đầu tư 19 3.1 Các tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập 19 3.2 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư: 20 3.3 Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư 21 3.3.1 Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận 21 3.3.2 Thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận khấu hao 22 3.4 Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội (IRR) 22 Phân tích đánh giá hiệu kinh tế xã hội dự án 23 4.1 Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng) 24 4.2 Việc làm thu nhập người lao động 24 4.3 Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nước 24 4.4 Một số lợi ích xã hội khác thu từ việc thực dự án 25 III Khu đô thị cần thiết phát triển khu đô thị 25 Khái niệm chức đô thị 25 1.1 Khái niệm 25 1.2 Chức đô thị 26 1.2.1 Chức kinh tế 26 1.2.2 Chức xã hội 26 1.2.3 Chức văn hoá 27 1.2.4 Chức quản lý 27 1.3 Vai trị thị 27 Đặc điểm dự án phát triển khu đô thị 28 Sự cần thiết phát triển khu đô thị 29 Chương II: Thực trạng hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị - Bộ Xây Dựng 31 I Giới thiệu chung Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị – Bộ Xây Dựng 31 Vai trị, vị trí Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị 31 1.1 Vai trò 31 1.2 Vị trí 32 Chức năng, nhiệm vụ Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị - Bộ Xây Dựng 32 Cơ cấu tổ chức quản lý Tổng công ty 33 3.1 Tổng giám đốc 34 3.2 Các Phó Tổng giám đốc 34 3.3 Các Công ty thành viên 34 3.4 Các liên doanh với đối tác nước 35 3.5 Các phịng chức chun mơn nghiệp vụ 35 3.6 Các Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng 35 Tình hình quản lý nhân 35 II Thực trạng đầu tư phát triển đô thị thời gian qua 36 Sự hình thành nhu cầu phát triển khu thị 36 Nguồn vốn đầu tư cho dự án phát triển đô thị 38 Thực trạng đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị - Bộ Xây Dựng 41 3.1 Vốn đầu tư thực 42 3.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư 43 3.3 Thành phần vốn đầu tư thực 44 Hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị 45 III Hiệu đầu tư dự án khu nhà Bắc Linh Đàm 48 Khái quát tình hình thực đầu tư dự án 48 1.1 Mục tiêu sở pháp lý thực dự án 48 1.1.1 Mục tiêu dự án 48 1.1.2 Cơ sở pháp lý 49 1.2 Mô tả khái quát dự án 50 1.3 Tình hình thực đầu tư dự án 51 1.3.1 Đầu tư xây dựng cơng trình 51 1.3.2 Tiến độ thực dự án 51 1.3.3 Nguồn vốn đầu tư kế hoạch phân bổ vốn cho năm 53 Hiệu đầu tư dự án khu nhà Bắc Linh Đàm 57 2.1 Hiệu tài 58 2.2 Hiệu kinh tế xã hội 60 Chương III: Những định hướng giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị I 61 Những thuận lợi khó khăn việc thực đầu tư 61 Thuận lợi 61 Khó khăn 62 Những học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động Tổng công ty 63 II Định hướng chung Tổng công ty thời gian tới 66 III Một số giải pháp kiến nghị nhằm tiếp tục nâng cao hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà đô thị - Bộ Xây Dựng 68 Phát triển đô thị thông qua khu đô thị phải thực đồng hạ tầng kỹ thật hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn đại 69 Các khu đô thị phải thực với cấu sử dụng đất hợp lý giai đoạn phát triển, cần phải tính đến xu hướng phát triển lâu dài 69 Trong việc phát triển khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị đại với việc sống sinh hoạt cơng trình cao tầng 70 Việc phát triển khu đô thị phải xây dựng kết hợp tính đại với việc coi trọng giữ gìn sắc văn hoá dân tộc 70 Để thực phát triển khu đô thị đạt hiệu mặt cần phải có biện pháp huy động nguồn vốn đầu tư 71 Cần có tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành trình thực dự án phát triển đô thị 71 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án 72 Tăng cường công tác quản lý đánh giá xây dựng cơng trình 74 Một số giải pháp từ quan quản lý Nhà nước 74 IV Một số kiến nghị 76 Kết luận 78 Danh mục tài liệu tham khảo 78 ... giá hiệu đầu tư, trình thực tập Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ Xây Dựng chọn đề tài “ thực trạng hiệu đầu tư công ty phát triển đô thị Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ... II Thực trạng hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị - Bộ Xây Dựng I Giới thiệu chung Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị – Bộ Xây Dựng Tiền thân Ban quản... II: Thực trạng hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ Xây Dựng Chương III: Những định hướng giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu đầu tư phát triển đô thị Tổng