CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
3.1. Định hướng hồn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tạ
3.1.1. Định hướng chung
MHDI đang theo đuổi chiến lược hội nhập dọc. MHDI chủ yếu thực hiện các dự án trên các khu vực đất quốc phịng chuyển đổi sang mục đích xây dựng nhà ở cho cán bộ, cơng nhân viên quốc phịng. Nhóm khách hàng chủ yếu hiện nay của MHDI là các đối tượng cán bộ quân đội diện chính sách, những người có nhu cầu mua nhà thương mại với sự đầu tư cho căn hộ ở mức trung bình đến trung bình khá.
Hình 3.1. Các giai đoạn trong chuỗi hoạt động của MHDI
Hiện nay MHDI vẫn tiếp tục hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Tổng công ty (công ty mẹ) tập trung vào ngành nghề xây dựng, các cơng ty con có ngành nghề phụ trợ (Tư vấn khảo sát thiết kế; thi công xây lắp; sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý đơ thị; tư vấn dị tìm xử lý bom, mìn, vật nổ...) cho ngành nghề cơng ty mẹ, mục đích giúp cho việc điều hành, quản lý sản xuất được nhanh chóng, hiệu quả, kiểm sốt được chi phí, hạn chế sự phụ thuộc vào các đối tác. Chun mơn hóa, chun nghiệp hóa từng khâu từ đó gia tăng giá trị sản phẩm, giảm thiểu rủi ro, tối ưu hóa lợi nhuận, đảm bảo giá thành sản phẩm phù hợp với đối tượng khách hàng là cán bộ quân đội và người có thu nhập thấp.
- Quỹ đất và phát triển quỹ đất: Hiện nay tính trên cả nước từ Bắc vào Nam
MHDI sở hữu quỹ đất khá lớn hơn 200 ha để phát triển dự án, đây là lợi thế lớn của một đơn vị phát triển dự án thuộc bộ quốc phịng. Với nền tảng chính trị đặc thù MHDI cịn có lợi thế so với các đối thủ cạnh tranh cùng phân khúc trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về cấp phép quy hoạch và phê duyệt dự án.
- Sản xuất: Trong giai đoạn 2015-2021, Tổng cơng ty đã hồn thành tốt nhiệm vụ chính trị Bộ Quốc phịng giao. Hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Tình hình tài chính lành mạnh, thực hiện nghiêm các quy định của Nhà nước về quản lý tài chính và hạch tốn kinh doanh. Cơng tác tài chính, kế tốn của Tổng cơng ty, của các đơn vị hạch toán phụ thuộc ngày càng được củng cố và hoàn thiện đảm bảo theo đúng quy định của Nhà nước. Thực hiện tốt chế độ chính sách về quản lý tài chính theo các quy định của Nhà nước và Bộ Quốc phịng về kế tốn thống kê. Huy động quản lý sử dụng vốn hiệu quả, bảo toàn và phát triển được vốn sản xuất kinh doanh. Tích luỹ và tăng vốn đầu tư của chủ sở hữu.
Hiện nay với năng lực tài chính tự chủ, kinh doanh bằng 100% nguồn vốn chủ sở hữu, MHDI chưa hề sử dụng địn bẩy tài chính từ nguồn vốn vay ngân hàng điều này giúp doanh nghiệp tiết giảm được chi phí vốn, giảm áp lực nợ trong kinh doanh. Tuy nhiên với quỹ đất cho dự án khá lớn và mong muốn phát triển mở rộng quy mô trong những năm tới MHDI sẽ cần thiết phải tăng quy mơ vốn để đảm bảo năng lực tài chính và tiến độ cho các dự án triển khai.
- Thi công xây dựng dự án: Với hoạt động hiện nay trong chuỗi hoạt động về xây dựng MHDI có lợi thế từ một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án hơn 30 năm, ban điều hành dày dặn kinh nghiệm trong triển khai tư vấn thiết kế và xây dựng dự án sẽ là điểm mạnh giúp MHDI đảm bảo được các cơng trình xây dựng đúng tiến độ, chất lượng. Bên cạnh đó áp lực từ các đối thủ kinh doanh cùng phân khúc trung - cao hiện nay sẽ khiến MHDI sẽ ngày càng phải cải tiến trong hoạt động thiết kế cấu trúc dự án - chuyển đổi mạnh mẽ từ tập trung thiết kế căn hộ sang thiết kế không gian sống cho khách hàng, cải tiến trong thi cơng đảm
bảo giảm chi phí và rút ngắn thời gian xây dựng hơn nữa để đảm bảo tính hiệu quả cho cạnh tranh.
- Bán hàng và sau bán hàng: Hiện nay MHDI thực thi nhiệm vụ chính trị đó là cung cấp nhà ở cho đối tượng khách hàng thuộc diện chính sách trong Quân đội dựa trên các tiêu chí lựa chọn của Bộ Quốc phòng. Số lượng đối tượng khách hàng này thường từ 65%-70%. Tuy nhiên theo khảo sát thực tế của nhóm chun gia thì phần lớn đến 70% trong số các số cư dân hiện đang sinh sống tại các tịa nhà lại khơng phải là cán bộ Quân đội. Như vậy có thể hiểu rằng, các đối tượng quân nhân sau mua nhà của MHDI đã bán lại căn hộ có thể vì lý do: Hoặc khơng đủ tài chính để đảm bảo thanh toán 100% giá trị căn hộ mua hoặc việc bán căn hộ được mua với giá khá thấp so với thị trường chung mang lại cho khách hàng quân nhân một khoản lợi tức thu được. Với thực trạng này để nâng cao tỷ lệ khách hàng là quân nhân (Khách hàng mục tiêu hiện tại) của MHDI mua căn hộ và sử dụng căn hộ khi mua thì giải pháp hợp tác liên kết với các đối tác ngân hàng để tạo các giải pháp tài chính cho khách hàng cho việc mua căn hộ là rất cần thiết.
3.1.2. Định hướng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng (MHDI)
Để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư của MHDI , việc xây dựng các quan điểm về hồn thiện cơng tác thẩm định dự án là rất cần thiết, là cơ sở quan trọng định hướng cho quá trình thực hiện đổi mới và hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư.
Công tác thẩm định dự án phải được hoàn thiện theo hướng chuyên nghiệp hố, hiện đại hố, mỗi nội dung trong cơng tác thẩm định phải được phân công cụ thể cho từng cán bộ làm cơng tác thẩm định để có thể tập trung chun mơn, tăng cường áp dụng công nghệ trong công tác thẩm định như sử dụng các phần mềm chun dụng để tính tốn hiệu quả kinh tế; tăng cường nâng cao trình độ của các cán bộ chuyên viên thẩm định dự án thông qua các lớp đào tạo ngắn hạn hoặc dài hạn, tập trung hoặc khơng tập trung...
bảo tính họp pháp: Dự án đầu tư được hình thành và thực hiện phải tuân thủ những quy định của pháp luật. Chủ trương, chính sách, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước, địa phương, quy hoạch phát triển ngành, hệ thống các văn bản pháp quy là những căn cứ pháp lý quan trọng cho cơng tác thẩm định dự án. Chỉ có trên cơ sở tuân thủ những quy định của pháp luật mới đảm bảo quá trình triển khai thực hiện sau này của dự án được thuận lợi, có hiệu quả và khi đó cơng tác thẩm định dự án mới thực hiện tốt vai trị là cơng cụ quản lý giúp thực thi pháp luật.
Phân tích, đánh giá các nội dung của dự án một cách toàn diện và các nhận xét, đánh giá cần đảm bảo độ tin cậy và chuẩn xác. Việc xem xét, đánh giá dự án khơng chỉ dừng lại ở phân tích tài chính mà cần phải thực hiện ở các phân tích khác như phân tích kinh tế và xã hội của dự án. Có như vậy kết quả phân tích, đánh giá mới là cơ sở để tham mưu cho các cấp có thẩm quyền ra quyết định đầu tư phù hợp. Tránh tình trạng đơi với một sơ nội dung được phân tích, đánh giá đây đủ nhưng với những nội dung khác khơng thực hiện hoặc nếu có thì sơ sài.
Mục đích của cơng tác thẩm định dự án là phục vụ cho việc ra quyết định đầu tư trong doanh nghiệp. Do vậy, đòi hỏi những đánh giá, phân tích về các nội dung của dự án phải xem xét đầy đủ những biến động của mơi trường bên ngồi đến dự án, đảm bảo tính chuẩn xác. Quan điểm này yêu cầu việc phân tích, đánh giá dự án phải có căn cứ, xuất phát từ thị trường, từ nhu cầu thực tế chứ không phải là từ quyết định của cá nhân hay một nhóm đảm bảo dự án khi đi vào hoạt động sẽ phát huy được hiệu quả đúng như tiêu chí ban đầu đặt ra khi phê duyệt dự án và khơng bỏ sót bất kỳ một cơ hội đầu tư nào có lợi cho doanh nghiệp cũng như khơng có những quyết định sai lầm nào khi phê duyệt dự án.
Thẩm định dự án đảm bảo tính khách quan là một yêu cầu quan trọng cần được đảm bảo trong suốt quá trình thẩm định. Dự án đầu tư được thẩm định một cách khách quan sẽ tránh được các quyết định đầu tư sai lầm. Quan điểm khách quan cần được quán triệt và nhận thức sâu sắc cho cán bộ thẩm định ở MHDI hiểu và thực hiện nghiêm túc. Do công tác lập dự án đầu tư thường mang tính chủ quan của người lập dự án nên địi hỏi cơng tác thẩm định dự án là giai đoạn kiểm tra của
công tác lập dự án phải đảm bảo yêu cầu khách quan, về bản chất, tính khách quan được thể hiện là phải bám sát với thực tế, khơng có những ý kiến chủ quan, đặc lợi của riêng cá nhân hoặc của một nhóm khi tiến hành phân tích, đánh giá dự án. Để có được những nhận xét, đánh giá khách quan địi hỏi trong q trình thực hiện cần có sự liên hệ chặt chẽ giữa cán bộ chuyên trách của đơn vị với các chuyên gia, các nhà tư vấn. Sự tham gia của các chuyên gia, các nhà tư vấn trong việc phản biện toàn bộ hoặc một phần dự án sẽ tăng tính khách quan.