Nội dung thẩm định tài chính dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

2.3. Minh họa thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty

2.3.2. Nội dung thẩm định tài chính dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chính phủ

2017 đến quý IV năm 2019.

2.3.2. Nội dung thẩm định tài chính dự án Khu nhà ở Ban Cơ yếu Chínhphủ phủ

Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án do Ban Quản lý dự án Mỹ Đình 1 lập vào ngày 18/7/2014. Phịng Tài chính chủ trì tham mưu về thẩm định yếu tố tài chính của Báo cáo nghiên cứu khả thi (dự tốn xây dựng cơng trình, kế hoạch doanh thu, các chỉ tiêu tài chính), sau đó Phịng Dự án đầu tư chịu trách nhiệm tổng hợp ý kiến, trình Chỉ huy TCT phê duyệt. Báo cáo kết quả thẩm định dự án được phát hành ngày 1/9/2014, thời gian thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi là 45 ngày.

2.3.2.1. Thẩm định tổng vốn đầu tư

* Nguồn vốn đầu tư của dự án gồm:

- Vốn huy động của khách hàng dự tính: 630,285,959,000 đồng.

- Vốn từ nguồn thu từ nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, thuê đất (để chi trả giá trị nhà xưởng của nhà máy M2 còn lại chưa khấu hao cho Ban Cơ yếu Chính phủ) là: 17.490.682.000 đồng.

- Miễn nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích nhà ở xã hội thuộc dự án tạm tính là: 14.855.179.000 đồng (Giá trị tiền sử dụng đất được miễn thực tế Chủ đầu tư thực hiện theo quyết định miễn tiền sử dụng đất của cấp có thấm quyền).

*Tổng mức đầu tư: 1.068.761.000.000 đồng. Trong đó:

- Chi phí xây dựng: 634.949.780.000 đồng - Chi phí thiết bị: 47.979.800.000 đồng - Chi phí quản lý dự án: 8.187.606.000 đồng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: 24.276.000.000 đồng - Chi phí khác: 25.860.923.000 đồng

- Chi phí tiền sử dụng đất: 259.122.870.000 đồng

- Giá trị còn lại chưa khấu hao của nhà xưởng: 17.490.682.000 đồng - Chi phí dự phịng: 50.893.339.000 đồng.

Tổng mức đầu tư của dự án đã xác định đủ các khoản mục chi phí cần thiết. Kiểm tra khối lượng cơng việc trong các dự tốn kỹ thuật do Phòng Kỹ thuật/TCT đảm nhận. Khối lượng các công tác xây dựng cơ bản được tính trên cơ sở các tài liệu điều tra khảo sát hiện trạng và thiết kế sơ bộ được lập trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/500. Số liệu đưa ra là có cơ sở hợp lý, có căn cứ rõ ràng. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc thẩm định chi phí đầu tư hạ tầng. Mặc dù ở giai đoạn báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế chỉ ở mức sơ bộ nhưng khối lượng của từng hạng mục đòi hỏi phải kiểm tra kỹ, tránh trường hợp khi triển khai lập thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán khối lượng phát sinh dẫn đến vượt tổng mức đầu tư.

Trên cơ sở khối lượng công tác xây dựng cơ bản đã được thẩm định, tiếp theo là xem xét việc có áp dụng đúng các định mức, đơn giá theo các văn bản hướng dẫn của Nhà nước hay khơng hoặc các định mức có hợp lý hay khơng?

Định mức công tác xây dựng được áp dụng theo Quyết định số 588/2014/QĐ-BXD ngày 29/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về định mức dự toán xây dựng cơng trình (phần xây dựng) và Quyết định số 587/2014/QĐ- BXD ngày 29/5/2014 về định mức dự tốn cơng trình xây dựng (phần lắp đặt).

Đơn giá xây dựng được áp dụng theo Quyết định 462/2014/QĐ-UB của UB ND Thành phố Hà Nội ngày 21/1/2014 và Thông báo giá vật liệu xây dựng số 03/2014/CBGVL-LS ngày 1/9/2014 của Liên sở tài chính vật giá - xây dựng Thành phố Hà Nội. 

Về chi phí quản lý dự án và chi phí khác được áp dụng theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng, Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 79/2017/QĐ-BXD ngày 15/2/2017, Thông tư 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Thông tư số 09/2016/TT-BTC ngày 18/1/2016 Quy định về quyết tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước.

Về giá trị còn lại chưa khấu hao của Nhà xưởng M2 – Ban Cơ yếu Chính phủ: được áp dụng đúng theo các văn bản cụ thể của Nhà nước như: cách tính giá trị cịn lại của tài sản cố định áp dụng theo Thông tư 120/2015/TT-BQP Quy định chế độ quản lý, tính hao mịn và chế độ báo cáo tài sản cố định là tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý tại đơn vị thuộc Bộ Quốc phòng.

Tiền sử dụng đất phải nộp của dự án (tạm tính) là có căn cứ xác đáng, tính đúng, đủ theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thu tiền sử dụng đất của Chính phủ và Quyết định 6127/QĐ-UBND ngày 12/11/2015 về bộ đơn giá sản phẩm xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội, Quyết định 2328/QĐ-UBND ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 khi xác định giá cho thuê đất, giá thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất được pháp luật quy định trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn Ngân sách nhà nước được áp dụng theo Nghị định số

100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. * Thẩm định nguồn tài trợ cho dự án:

Nguồn vốn tài trợ cho dự án là sử dụng vốn tự có và vốn huy động từ khách hàng nhằm làm giảm gánh nợ vay nợ cho TCT. Đề xuất này của đơn vị trình được Phịng Dự án, Phịng Tài chính và Chỉ huy TCT phê duyệt chấp thuận, phù hợp với chủ trương xây dựng cơng trình của TCT.

2.3.1.3. Thẩm định dòng tiền dự án

* Nguồn thu dự án

Dòng tiền vào được xem xét bao gồm các khoản: doanh thu từ khu thương mại dịch vụ, nhà trẻ, cho thuê văn phịng làm việc, cho th hầm để xe ơ tô, xe máy, doanh thu từ bán căn hộ chung cư.

(Tuổi thọ của dự án được xác định là 45 năm theo quyết định của chủ đầu tư)

- Đơn giá cho thuê văn phòng, thương mại dịch vụ: 23 triệu/m2/năm - Doanh thu dự kiến từ bán căn hộ chung cư: 26 triệu/m2

- Doanh thu dự kiến từ cho thuê hầm để xe: + Xe máy: Vé tháng: 100,000 đồng/ xe/ tháng

Vé lượt: 5,000 đồng/ xe/ lượt

+ Xe ô tô: Vé tháng : 2,500,000 đồng/ xe/ tháng Vé lượt: 30,000 đồng/ xe /lượt

- Tỷ suất chiết khấu được sử dụng trong Báo cáo nghiên cứu khả thi là 10%, được chấp thuận trong Báo cáo kết quả thẩm định.

Như vậy, doanh thu dự kiến từ cho thuê hầm để xe, kinh doanh TMDV, cho thuê văn phòng, và bán căn hộ chung cư sẽ là:

- Doanh thu phát triển từ trông giữ XM: 25,968,384,000 - Doanh thu phát triển từ trông giữ OT: 70,634,004,480 - Doanh thu phát triển từ TMDV: 398,183,647,500 - Doanh thu phát triển từ bán CHCC: 1,012,284,000,000

(Xem chi tiết trong Phụ lục 3.2)

- Doanh thu từ trông giữ xe máy, ô tô: Giá trông giữ xe máy, ô tô được áp dụng theo Quyết định Số: 69/2014/QĐ-UBND ngày 20/8/2014 về việc thu phí trơng giữ xe đạp (kể cả xe đạp điện, xe máy điện), xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố hà nội.

Hiện nay, mơ hình bãi đỗ xe được xây dựng phổ biến nhằm quy hoạch khu vực trơng giữ các phương tiện giao thơng. Theo đó với từng loại xe lại có tiêu chuẩn về bãi đỗ khác nhau. Theo quy định của bộ xây dựng tại QCVN 07/2010 về chỗ đỗ xe và khu vực đỗ xe, bãi đỗ xe cần có hướng thiết kế hợp lý để đáp ứng nhu cầu của tất cả các phương tiện và đảm bảo an toàn và thuận tiện cho nhân viên. Trong khu vực dân sự, khu dân cư cần có đủ đất để bố trí chỗ đậu xe. Trong các khu cơng nghiệp, cần bố trí bãi đỗ xe để vận chuyển hàng hóa gần chợ, trạm hàng hóa, trung tâm thương mại và các trung tâm khác yêu cầu vận chuyển hàng hóa nặng.

Để đảm bảo cho việc lấy xe, cũng như quay đầu xe một cách dễ dàng và thuận tiện nhất quy định kích thước bãi đỗ xe máy, ơ tơ tối thiểu phải đạt chuẩn: Chiều dài mỗi chỗ để xe máy là 2,5m2, mỗi chỗ để ô tô con là 25m2.

Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng được tham khảo theo Hướng dẫn liên ngành số 80/HDLN: STNMT-STC_CTHN ngày 8/4/2015 về một số chỉ tiêu trong PP thặng dư, thu nhập là 80-85%.

Chi phí vận hành tòa nhà văn phòng được tham khảo theo Hướng dẫn liên ngành số 80/HDLN: STNMT-STC_CTHN ngày 8/4/2015 về một số chỉ tiêu trong PP thặng dư, thu nhập là 10%.

Tỷ suất chiết khấu tham khảo trong Thông tư số: 02/2016/TT-BKHĐT ngày 1/3/2016 về Hướng dẫn lựa chọn sơ bộ dự án, lập, thẩm định, phê duyệt đề xuất dự án và báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư.

Dịng tiền từ cho thuê bãi đỗ xe xe máy và ô tô chỉ ghi nhận khi dự án xây xong nghiệm thu đưa vào hoạt động, vì vậy dịng tiền xuất hiện từ năm thứ 4 và là dòng tiền đều hàng năm đến hết tuổi đời dự án.

- Doanh thu từ khai thác cho thuê văn phòng, khu thương mại dịch vụ: Trên cơ sở mặt bằng giá trên thị trường Thành phố Hà Nội và với mức độ đầu tư xây

dựng hạ tầng đồng bộ theo quy hoạch (suất đầu tư hạ tầng) cũng như các lợi thế về vị trí, khơng gian... cũng như lấy kinh nghiệm từ các dự án đã được khai thác của Tổng cơng ty thì các đơn giá kinh doanh văn phòng và khu thương mại dịch vụ đưa ra là tương đối hợp lý.

Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng được tham khảo theo Hướng dẫn liên ngành số 80/HDLN: STNMT-STC_CTHN ngày 8/4/2015 về một số chỉ tiêu trong PP thặng dư, thu nhập là 80-85%.

Chi phí vận hành tịa nhà văn phòng được tham khảo theo Hướng dẫn liên ngành số 80/HDLN: STNMT-STC_CTHN ngày 8/4/2015 về một số chỉ tiêu trong PP thặng dư, thu nhập là 10%.

Tỷ suất chiết khấu tham khảo trong Thông tư số: 02/2016/TT-BKHĐT ngày 1/3/2016 về Hướng dẫn lựa chọn sơ bộ dự án, lập, thẩm định, phê duyệt đề xuất dự án và báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư.

Dòng tiền từ cho thuê văn phòng, khu thương mại dịch vụ chỉ ghi nhận khi dự án xây xong nghiệm thu đưa vào hoạt động, vì vậy dịng tiền xuất hiện từ năm thứ 4 và là dòng tiền đều hàng năm đến hết tuổi đời dự án.

- Doanh thu từ bán căn hộ chung cư: Qua khảo sát thông tin thị trường các căn hộ khu vực lân cận, căn cứ xác định dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh như tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh các đặc điểm tự nhiên: tiện ích tịa nhà, giao thơng, điều kiện kinh doanh… MHDI xác định giá bán phù hợp với những cơng trình nhà chung cư trước đó của MHDI, phù hợp với nhu cầu của cư dân là cán bộ Ban Cơ yếu Chính phủ.

Dịng tiền từ bán căn hộ chung cư ghi nhận từ sau năm đầu tiên nghiệm thu phần móng, đáp ứng nhu cầu nguồn vốn cho dự án và dừng ở năm thứ 4 khi tỷ lệ bán và thu tiền đã hoàn thành.

Tỷ suất chiết khấu tham khảo trong Thông tư số: 02/2016/TT-BKHĐT ngày 1/3/2016 của Bộ Kế hoạch và đầu tư về Hướng dẫn lựa chọn sơ bộ dự án, lập, thẩm định, phê duyệt đề xuất dự án và báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư.

* Thẩm định chi phí: các khoản mục chi phí được lập trong dự án đều được tính đủ, đúng và hợp lý trên cơ sở các văn bản chính sách quy định của Nhà nước: Thơng tư 18/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn về thẩm định, phê duyệt dự án và thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, số: 02/2016/TT-BKHĐT ngày 1/3/2016 của Bộ Kế hoạch và đầu tư về Hướng dẫn lựa chọn sơ bộ dự án, lập, thẩm định, phê duyệt đề xuất dự án và báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư, cũng như từ thực tiễn kinh nghiệm của các dự án đã triển khai trước đây của Tổng công ty, song như đã đề cập trong phần thẩm định tổng vốn đầu tư.

Xem chi tiết dự kiến doanh thu, chi phí trong Phụ lục 3.3

2.3.2.3. Thẩm định hiệu quả tài chính dự án

*Tính tốn các chỉ tiêu tài chính

Trên cơ sở doanh thu và nhu cầu vốn hàng năm của dự án được xác định như trên, một số chỉ tiêu tài chính của dự án được tính tốn như sau:

- Giá trị hiện tại rịng NPV: 2.426.409.433.398 - Tỷ suất hồn vốn IRR: 33,82%

- Thời gian hoàn vốn PP: 5,24 năm

(Xem chi tiết phân tích chỉ tiêu hiệu quả tài chính trong Phụ lục 3.4, 3.5)

*Thẩm định chỉ tiêu hiệu quả tài chính

Giá trị hiện tại rịng NPV > 0; Tỷ suất hoàn vốn nội tại IRR cao hơn lãi suất vay ngân hàng, do đó dự án rất có hiệu quả về mặt tài chính và đáng đầu tư.

Từ kết quả thẩm định doanh thu và chi phí của dự án xác định được thu nhập của dự án cũng như tính tốn được, giá trị hiện tại ròng NPV > 0, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR= 33,82% cũng như thời gian thu hồi vốn của dự án là: 5,24 năm (theo số liệu của người lập dự án). Phương pháp tính tốn là chính xác trên cơ sở các số liệu của người lập dự án.

* Phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Phương pháp được sử dụng chủ yếu trong thẩm định dự án ở MHDI là phương pháp so sánh, đối chiếu nội dung của dự án với các chuẩn mực đã được quy định bởi pháp luật và các tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật thích hợp cũng như các kinh

nghiệm thực tế. Các văn bản pháp luật và các tiêu chuẩn định mức cụ thể do Nhà nước ban hành; các đơn giá xây dựng cơng trình của các địa phương, suất vốn đầu tư...

Thời gian qua, cơng tác thẩm định tài chính dự án tại MHDI mới dừng lại ở việc đánh giá sự tuân thủ theo pháp luật của dự án là chủ yếu. Việc so sánh, kiểm tra đối chiếu với các quy định của nhà nước được cán bộ thực hiện khá tốt. Các nội dung được kiểm tra như tổng mức đầu tư, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính được cán bộ thẩm định tiến hành kiểm tra về phương pháp tính, cơ sở để tính. Tuy nhiên, cơ sở và căn cứ để so sánh còn chưa đầy đủ. Các phương tiện thẩm định còn hạn chế, chưa đầy đủ và đồng bộ, mặt khác chi phí thẩm định ít nên việc thu thập số liệu, thơng tin để đánh giá, phân tích cịn chủ quan, theo cảm tính.

Về cơ bản nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư ở MHDI đã đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Nhiều dự án đầu tư được triển khai thực hiện đã đem lại hiệu quả cao cho MHDI và cho xã hội. Bên cạnh những dự án thẩm định có chất lượng, vẫn cịn nhiều dự án nội dung thẩm định sơ sài, mang tính hình thức. Nhiều dự án được lập do tổ chức tư vấn song việc thẩm định ở MHDI vẫn dựa chủ yếu vào hồ sơ dự án trình của đơn vị tư vấn, mức độ chuẩn xác chưa cao dẫn đến trong quá trình