CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.1. Giới thiệu chung về Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc
2.1.4. Khái quát về các dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty Đầu tư phát
triển Nhà và Đơ thị Bộ Quốc phịng (MHDI)
MHDI đã có chặng đường dài với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và quản lý các dự án nhà ở, khu đô thị. Với nguồn vốn linh hoạt và chủ động, đội ngũ kỹ sư quản lý dự án giỏi cùng với mơ hình quản lý dự án chuyên
nghiệp, trong những năm qua MHDI đã thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý rất nhiều dự án lớn như: Khu đơ thị Mỹ Đình 1, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội; Dự án khu nhà ở Bộ tư lệnh Thủ đô, phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, Hà Nội; Khu đô thị Thạch Bàn, quận Long Biên, Hà Nội; Dự án D22 Bộ tư lệnh Biên phòng, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội; Dự án K26 Đường Phan Văn Trị, Q.Gị Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh; Dự án phường Trung Mỹ Tây, quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh và rất nhiều dự án lớn nhỏ khác từ Bắc vào Nam.
Những năm gần đây đã hoàn thành và đưa vào sử dụng hàng chục nghìn căn hộ đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhiều cán bộ quân đội. Các dự án do MHDI làm chủ đầu tư luôn chiếm ưu thế về giá bán, chất lượng, đáp ứng công năng sử dụng, mang lại mơi trường sống n bình, tiện ích cho các gia đình qn nhân và mọi người dân. Ngoài những dự án đã và đang triển khai, hiện nay MHDI đang tiếp tục tập trung làm công tác chuẩn bị đầu tư rất nhiều dự án khắp cả nước, đặc biệt là tại các thành phố lớn như: Thành phố Hà Nội; Thành phố Hồ Chí Minh; Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Từ năm 2015 đến năm 2021, MHDI đã hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng 10 dự án lớn có tổng mức đầu tư từ 300 tỉ đồng tới hơn 1,000 tỉ đồng. Các dự án trong giai đoạn này có nguồn vốn tài trợ chủ yếu đến từ vốn tự có của chủ đầu tư là MHDI và vốn huy động từ khách hàng và các nguồn hợp pháp khác
(chi tiết trong Phụ lục 1).
Tổng mức đầu tư sau thẩm định của các dự án hầu như khơng có sự thay đổi hoặc đều có sự chênh lệch khơng nhiều so với Tổng mức đầu tư dự tính ban đầu. Số dự án có dự tốn vốn cao hơn thực tế đầu tư chủ yếu do điều chỉnh giảm chi phí xây dựng như: Thống nhất lại các yếu tố đầu vào như mức lương tối thiểu vùng, giá nhiên liệu đầu vào, giá nguyên vật liệu (tham khảo giá thị trường, và thông báo giá vật liệu theo quý của Liên Sở Xây dựng - Tài chính), cự ly vận chuyển, ... ; Sai sót trong tính tốn khối lượng, định mức, mã đơn giá và đơn giá của vật liệu, nhân công...
thành trong giai đoạn 2015-2021, tác giả tập trung vào chỉ tiêu lãi, lỗ thực tế của các dự án này khi đưa vào hoạt động (chi tiết trong Phụ lục 1). Để đảm bảo mục tiêu thống nhất trong nhiệm vụ quốc phòng an ninh, tạo ra giá trị nhân văn, phục vụ phúc lợi xã hội cho cho các cán bộ công nhân viên công tác trong ngành, hầu hết các dự án nhà ở, bất động sản mà MHDI làm chủ đầu tư có lợi nhuận khơng q lớn, có một số dự án còn thu về doanh thu (trong 5 năm đầu của dự án) thấp hơn chi phí đã ước tính.
Cụ thể lấy ví dụ hai dự án:
- Khu nhà ở Bộ Tư lệnh Tăng Thiết giáp: + Tổng mức đầu tư: 329.782.078.000 đồng
+ Tổng mức đầu tư sau thẩm định: 336.923.645.000 đồng
+ Tổng doanh thu từ bán nhà ở xã hội và bán nhà thương mại (2017-2021): 301.723.636.611 đồng (Nguồn: Báo cáo giải trình Khu nhà ở xã hội và thương mại Bộ Tư lệnh Tăng thiết giáp ngày 17/01/2022)
Như vậy, sau 5 năm hoàn thành đưa vào sử dụng, dự án vẫn chưa hồn vốn, chưa kể các chi phí vẫn phải bỏ ra để duy trì vận hành nhà ở. Tuy nhiên, dự án đã thực hiện được mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên Bộ Tư lệnh Tăng Thiết giáp.
- Khu nhà ở Bộ Tư lệnh Thủ đô Hà Nội: + Tổng mức đầu tư: 1.475.194.430.000 đồng
+ Tổng mức đầu tư sau thẩm định: 1.468.265.413.000 đồng
+ Tổng doanh thu từ bán nhà (2017-2021): 2.009.674.963.000 đồng (Nguồn: Báo cáo giải trình Khu nhà ở Bộ Tư lệnh Thủ đơ Hà Nội ngày 20/03/2022)
Khu nhà ở Bộ Tư lệnh Thủ đơ là dự án gồm 4 tịa chung cư và 88 căn thấp tầng, đã bàn giao đưa vào sử dụng từ 2011-2020. Lợi nhuận của dự án tính tới thời điểm cuối năm 2021 là không cao, một phần do giá bán chính sách ưu tiên cho các cán bộ cơng nhân viên.
Đặc biệt, ngồi lý do về giá bán và mục đích xây dựng, cũng có dự án của MHDI gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn và sinh lời do các chính sách pháp lý và
tình hình kinh tế-xã hội sau khi đã hồn thành. Có thể kể đến là Dự án nhà ở thương mại phục vụ tái định cư X2 Đại Kim, Định Cơng, Hồng Mai, Hà Nội, nằm tại vị trí đẹp với 3 tịa căn hộ chung cư cao cấp hứa hẹn đem lại lợi nhuận lớn cho MHDI, giúp MHDI từng bước thực hiện chủ trương chuyển dần sang kinh doanh thương mại nhà ở. Dự án hoàn thành năm 2020 với tổng mức đầu tư là 1.382.540.000.000 đồng, tuy nhiên do chính sách đặt hàng của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội cho các hộ dân tái định cư do giải phóng mặt bằng, và tình hình dịch bệnh phức tạp, đến thời điểm hiện tại, MHDI vẫn chưa thể tháo gỡ được khó khăn để có thể bán kinh doanh dự án này và MHDI đang gánh chịu tổn thất lớn do khơng có doanh thu nhưng vẫn phải trả các khoản chi phí bắt buộc như tiền lãi vay ngân hàng.
Qua phân tích kết quả doanh thu thực tế của các dự án cho thấy công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng tại MHDI chưa được tốt, còn một số tồn tại cần phải khắc phục để nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng.