Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản việt nam trong giai đoạn hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ - HÀNH CHÍNH QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH HỌC VIỆN HNH CHNH NGUYN NG DUN QUảN Lý NHà NƯớC ĐốI VớI THị TRƯờNG BấT ĐộNG SảN VIệT NAM TRONG GIAI §O¹N HIƯN NAY Chun ngành : Quản lý hành công Mã số : 60 34 82 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH CƠNG Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN HOÀNG QUY HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tự thân thực hướng dẫn TS Nguyễn Hồng Quy, khơng chép tài liệu Các tài liệu, số liệu lấy từ nguồn đảm bảo xác, trung thực Tác giả luận văn Nguyễn Đăng Duấn LỜI CẢM ƠN Với tình cảm trân thành, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc xin trân trọng cảm ơn đến Ban Giám đốc Học viện tập thể giảng viên khoa Sau Đại học- Học viện Chính trị- Hành Quốc gia Hồ Chí Minh Học viện Hành dày công giúp đỡ, giảng dạy, truyền thụ kiến thức giúp đỡ tạo điều kiện cho học tập, nghiên cứu Tôi xin trân thành cảm ơn hướng dẫn, giúp đỡ đầy nhiệt tình, trách nhiệm Thầy giáo TS Nguyễn Hoàng Quy - Khoa Quản lý Nhà nước kinh tế - Học viện Hành giúp đỡ tơi hồn thiện luận văn Tôi xin cảm ơn quan ban ngành Trung ương, Sở, Ban ngành thành phố Hà Nội tạo điều kiện cho tơi q trình thu thập tài liệu nghiên cứu Xin cảm ơn gia đình, đồng nghiệp bạn bè thân thiết sát cánh, hết lòng giúp đỡ, động viên vật chất tinh thần để tác giả hồn thành tốt đẹp khóa học./ Hà Nội, tháng năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Đăng Duấn MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục từ viết tắt Lời mở đầu Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.2.2 Sự cần thiết quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà nước thị trường bất động sản số nước 1.3.1 Kinh nghiệm Đức 1.3.2 Kinh nghiệm Trung Quốc 1.3.3 Kinh nghiệm Singapore quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.3.4 Bài học rút cho Việt Nam số nội dung quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản 2.2 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường bất động sản 5 19 19 20 21 25 25 28 31 33 35 35 44 Việt Nam 2.2.1 Cơ sở pháp lý việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.2.2 Thực trạng việc tạo lập môi trường cho hoạt động thị trường bất động sản 2.2.3 Định hướng Nhà nước hoạt động thị trường bất động sản 2.2.4 Thực trạng điều tiết thị trường 2.2.5 Thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm thị trường bất động sản 2.3 Đánh giá công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 2.3.1 Những kết đạt 2.3.2 Những hạn chế, yếu 2.3.3 Nguyên nhân tồn Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Định hướng đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 3.1.1 Xác lập lại vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 3.1.2 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản phải bảo đảm tính chiến lược 3.1.3 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản phải tuân thủ quy luật thị trường 3.1.4 Quản lý nhà nước phải có phối hợp chặt chẽ quan liên quan 3.1.5 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản 44 50 60 63 66 68 68 69 71 73 73 73 74 74 76 76 theo hướng đại hóa 3.1.6 Dự báo biến động thị trường bất động sản tới năm 2020 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 77 78 3.2.1 Giải pháp tạo môi trường cho thị trường bất động sản phát triển 3.2.2 Các giải pháp hoàn thiện định hướng phát triển thị trường bất động sản 3.2.3 Hồn thiện sách điều tiết thị trường bất động sản 3.2.4 Nâng cao lực máy cán quản lý nhà nước thị trường bất động sản 3.2.5 Tăng cường kiểm tra, giám sát nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản 3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước thị trường bất động sản tới năm 2020 3.3.1 Đối với Quốc hội 3.3.2 Đối với Chính phủ 3.3.3 Đối với quan quản lý KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 84 87 90 92 95 95 97 99 101 103 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BĐS Bất động sản HHBĐS Hàng hóa bất động sản KTTT Kinh tế thị trường QLNN Quản lý nhà nước QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh TNHH Trách nhiệm hữu hạn TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất đông sản Việt Nam hình thành từ cuối năm 1980 hình thức chuyển nhượng mua bán dạng "xác nhận tay" mà không cần thông qua thủ tục pháp lý Điều làm cho thị trường bất đơng sản vốn phức tạp lại thêm rối ren Để điều tiết thị trường bất đông sản hoạt động theo quy luật thị trường Nhà nước có công cụ phương thức điều tiết thiết thực, thừa nhận đất đai hàng hoá đặc biệt ban hành quy định đăng ký bất đông sản, thuế chuyển quyền, giá đến bù đất thu hồi giải phóng mặt Tuy thị trường bất động sản cịn nhiều "vấn đề" Khi thức gia nhập WTO, thị trường bất động sản Việt Nam sôi động Cái lớn nguồn FDI đầu tư vào lĩnh vực tăng mạnh Việt Nam q trình đẩy mạnh đại hóa đất nước, nguồn vốn nước hạn hẹp việc FDI tăng mạnh vào lĩnh vực BĐS góp phần quan trọng vào việc thị hóa, nâng cấp sở hạ tầng Nhìn vào thành phố lớn dễ nhận thấy dự án, cơng trình BĐS lớn, khách sạn có yếu tố nước Họ giúp Việt Nam nhiều việc mở cửa, thu hút đầu tư, phát triển du lịch…thúc đẩy phát triển kinh tế mang lại nhiều lợi ích cho dân cư Mặt hạn chế, đầu tư (bao gồm FDI) vào lĩnh vực BĐS ạt Khoảng 90% đầu tư trực tiếp nước ngồi (tính sau năm Việt Nam gia nhập WTO) với lượng lớn vốn doanh nghiệp Nhà nước di chuyển sang khu vực BĐS với giá trị bị thổi phồng, gây đầu cơ, sốt ảo Dẫn đến tín dụng nội địa tăng vọt, làm kinh tế trở nên nóng tiềm ẩn nhiều rủi ro Đó cân đối đầu tư vào BĐS Các dự án BĐS năm qua dồn vào phân khúc thị trường cao cấp, phân khúc nhà cho người thu nhập trung bình thấp - đối tượng có nhu cầu thực nhà - lại quan tâm FDI đổ vào BĐS đồng nghĩa với nguy nhập siêu tăng cao tương lai nhà đầu tư phải nhập nguyên liệu để triển khai dự án Hơn nữa, dự án BĐS gần không tham gia xuất nên gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ Việt Nam nhà đầu tư nước thu hồi vốn nội tệ lại chuyển vốn nước ngoại tệ Thực tế thị trường đất đô thị nước ta giá đất cao nhiều nước khác, nguyên nhân : Sự điều hành yếu thị trường đất cấp 1; hệ thống thuế BĐS có nhiều thiếu sót chưa phản ánh quy luật giá trị; thị trường BĐS chưa phát triển Nhà nước tham gia mạnh mẽ vào việc hình thành giá đất cao nay, đấu giá diện tích đất nhỏ tiền lớn để sau phải đền bù với giá tương tự để lấy diện tích đất lớn nhiều cho dự án đầu tư cơng Có người nghĩ giá đất cao có lợi cho thu ngân sách Nhà nước thực làm tăng chi ngân sách nhiều hơn, làm biến dạng thị trường gây nhiều tệ hại khác làm tăng khoảng cách giàu nghèo Phân tích điều đó, chọn vấn đề: “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn nay” làm đề tài nghiên cứu luận văn, mong đóng góp phần nhỏ với địa phương, nơi tơi làm việc Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Quản lý nhà nước thị trường bất động sản vấn đề lý luận tương đối mới, có số học giả, nhà nghiên cứu, đề cập đến thị trường bất động sản, quản lý nhà nước thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, NXB Xây dựng, Hà Nội, 2004; “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường đất đai”, Tác giả Hoàng Cường, đề tài nghiên cứu cấp Bộ, Bộ Tài nguyên môi trường, Hà Nội, 2004; “Quản lý thị trường bất động sản Hà Nôi”, Tác giả Nguyễn Thành Nam, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2007; “Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Tác giả Phan Ngọc Ân, Luận văn thạc sỹ, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2008,… Nhưng nhìn chung cơng trình nghiên cứu nghiên cứu góc độ khác thị trường bất động sản quản lý nhà nước thị trường BĐS Còn đề tài Luận văn “ Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn nay” tác giả người nghiên cứu góc độ chun ngành quản lý hành cơng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu lý luận thực tiễn thị trường bất động sản quản lý nhà nước thị trường BĐS giai đoạn để đưa giải pháp quản lý nhà nước thị trường BĐS thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu luận văn phải đảm bảo nhiệm vụ: - Tổng quan lý luận quản lý nhà nước thị trường bất động sản giai đoạn nay; - Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động thị trường bất động sản hoạt động quản lý nhà nước thị trường bất động sản giai đoạn nay; - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước thị trường bất động sản giai đoạn nay; Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn + Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu nội dung hoạt động thị trường bất động sản quản lý nhà nước thị trường bất động sản giai đoạn + Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu quản lý nhà nước thị trường bất động sản giai đoạn 94 trách nhiệm cán quản lý; tạo chế thực thi nghiêm pháp luật đất đai, bất động sản cấp, ngành; thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật cán quản lý người sử dụng đất - Nhà nước nên nghiên cứu việc bổ sung vào văn luật luật quy định cụ thể rõ ràng trách nhiệm, quyền hạn cấp quyền, người đứng đầu quan quản lý nhà nước cấp để nâng cao ý thức trách nhiệm quan cán việc quản lý thị trường - Nên xem xét việc hình thành lập ủy ban điều tiết thị trường bất động sản để tập hợp chuyên gia đầu ngành nhằm giám sát thị trường bảo đảm thị trường phát triển ổn định - Xúc tiến việc thành lập kiện toàn quan đăng ký bất động sản Ngồi ra, quan có thẩm quyền cần bố trí đủ cán có chun mơn, nghiệp vụ cho quan đăng ký thực tốt sách, chế độ họ, để họ có đủ điều kiện thuận lợi hồn thành nhiệm vụ giao Cán đăng ký bất động sản giữ vai trò định việc đáp ứng nhu cầu đăng ký tìm hiểu thơng tin bất động sản Vì vậy, cần đa dạng hóa giải pháp để tăng cường lực cho họ, nhằm xây dựng đội ngũ cán am hiểu chuyên môn, nghiệp vụ, có kỹ tốt phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, bao gồm tự bồi dưỡng đơn vị kết hợp với việc cử cán tham gia khóa đào tạo, lớp tập huấn nghiệp vụ tham gia nghiên cứu đề tài có liên quan Khuyến khích cán phát huy sáng kiến để thực tốt quy trình đăng ký, cung cấp thơng tin có hiệu 3.2.5 Tăng cường kiểm tra, giám sát nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản Tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật thị trường bất động sản Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế, cần giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản lý nhà nước quyền cấp để kiểm tra, 95 giám sát tính tuân thủ pháp luật chủ thể thị trường bất động sản; xây dựng chế tài phạt xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật chủ đầu tư, nhà môi giới thị trường Nhà nước nên kiểm tra thường xuyên việc sử dụng đất, bảo đảm việc sử dụng đất thực nghiêm túc sở quy hoạch phê duyệt Kiểm tra toàn quỹ đất sử dụng cho mục đích qua đề biện pháp phát triển không phát triển số loại đất, bảo đảm phát triển cân bằng, bền vững, nâng cao hiệu sử dụng đất; xây dựng quy chế quản lý chặt chẽ trình thực quy hoạch để phát mâu thuẫn, bất hợp lý, có phương án điều chỉnh kịp thời Kiên thu hồi đất quan, đơn vị sử dụng đất khơng hiệu quả, sai mục đích, khơng sử dụng đất Các quan chức nên tăng cường việc kiểm tra tình hình thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp dưới, kiểm tra tình hình sử dụng đất cơng; có biện pháp xử lý cụ thể trường hợp cố tình chậm triển khai thực sử dụng đất sai mục đích Nhà nước giao đất, cho thuế đất Các quan chức nên tiếp tục tăng cường kiểm tra, rà soát lại danh mục tiến độ thực tất dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới; thực việc thu hồi đất chủ đầu tư dự án giao đất cho thuê đất chưa triển khai triển khai chậm tiến độ theo quy định pháp luật đất đai Nhà nwocs cần xử lý kiên trường hợp đầu nhà đất, mua bán, chuyển nhượng bất động sản trái quy định pháp luật, trốn lậu thuế trường hợp khác vi phạm quy định pháp luật đất đai, nhà kinh doanh bất động sản Các quan chức tiếp tục tăng cường, kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá lô đất dự án chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không quan nhà nước thầm quyền cho phép Cơ quan quản lý nhà nước cấp cần đạo việc rà sốt danh mục cơng trình, dự án mang tính trọng điểm có ý nghĩa địn bày phát triển kinh tế - xã hội vùng, địa phương đăng 96 ký kỳ kế hoạch để tiến hành kế hoạch xây dựng quy hoạch chi tiết xem xét thực việc khảo sát đo đạc, cắm mốc đền bù thu hồi đất theo dự án, cơng trình, nhằm khắc phục tình trạng triển khai chậm ách tắc công tác bồi thường , giải phóng mặt Trong nội dung phê duyệt dự án đầu tư khu đô thị cần có chế tài phạt tài chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ thực dự án xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật không đồng Quy định chặt chẽ loại bỏ nhà đầu tư lực kém, khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh bất động sản có đủ khả tham gia thị trường Đối với nhà đất thuộc sở hữu nhà nước giao cho quan , đơn vị quản lý, sử dụng mà chưa thu tiền, Bộ Xây dựng chủ trì với Bộ Tài chính, Tài ngun Mơi trường đạo Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai việc điều tra, thống kê cụ thể trạng nhà đất tình hình sử dụng nhà đất Trong trình điều tra thống kê, trường hợp nhà đất mà quan, tổ chức sử dụng khơng mục đích, lãng phí, thất bng lỏng trách nhiệm quản lý xác định rõ Nhà nước phải thu hồi khai thác có hiệu Nhà nước tăng cường hoạt động tra, giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật; đạo xử lý kiên quyết, dứt điểm hành vi vi phạm pháp luật đất đai, đặc biệt vi phạm cán bộ, đảng viên để làm gương cho quần chúng, giữ vững niềm tin quần chúng nhân dân, bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật Các quan nhà nước có thẩm quyền nên tập trung giải dứt điểm tranh chấp đất, xác định nguồn gốc đất, hoàn thành việc giao quyền sử dụng đất cho tổ chức cá nhân, tạo điều kiện để người có đất thực đầy đủ quyền đất; đồng thời làm vững cho việc giải phóng mặt có yêu cầu 97 Các quan chức nêu cao vai trò, chức trách để kịp thời phát ngăn chặn hành vi vi phạm quản lý đất đai Qua kiểm tra, tra việc chấp hành pháp luật đất đai, Nhà nước phải kiên xử lý, kể đề nghị truy cứu trách nhiệm hình hành vi vi phạm, cán bộ, công chức lợi dụng chức quyền để tham nhũng , hối lộ giao đất, cho thuê đất trái quy định, gây thiệt hại cho Nhà nước Nhà nước nên tập trung trước hêt cho việc giải khiếu nại đền bù giải phóng mặt bằng; ngăn ngừa hành vi vi phạm quản lý sử dụng đất dẫn tới tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Các quan chức bảo đảm việc thực kiểm tra xác nhận việc lập tờ khai xác định mốc thời gian sử dụng bảo đảm tính xác khách quan Nhà nước cần xử lý nghiêm hình thức phạt tiền hành vi vi phạm chế độ quản lý tài đất đai Nhà nước nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền thuế đất Đồng thời, khuyến khích người sử dụng đất hồn thành đầy đủ hạn nghĩa vụ tài chính, thực tốt quy định pháp luật bàn giao đất thơng qua giảm nghia vụ tài thưởng vật Đối với cá nhân vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất Nhà nước cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc, dứt điểm xử phạt phạm hành tiền hành vi vi phạm Nhà nước nên tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt Nhà nước nên có biện pháp nhằm kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Nhà nước nên củng cố hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ máy tra, tăng cường sở vật chất để tạo điều kiện cho hoạt động tra, kiểm tra; bồi dưỡng, đào tạo, nâng cao lực để đội ngũ cán tra đáp ứng yêu cầu công việc 98 3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước thị trường bất động sản tới năm 2020 3.3.1 Đối với quốc hội Trong kinh doanh BĐS có nhiều bất cấp, nhiều văn quy phậm pháp luật hành Luật Đất đai, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Quy hoạch thị, ngồi cịn có Luật Dân để hiểu biết đầy đủ hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thực luật liên quan đến bất động sản có Luật nhà ở, Đất đai, kinh doanh BĐS luật điều tiết tương đối đầy đủ kinh doanh BĐS Nếu nói hệ thống pháp luật VN đến thời điểm đầy đủ, đáp ứng hoạt động tham gia vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt lĩnh vực nhà đất Tuy nhiên, luật Việt Nam khơng đồng thời, có luật chưa thực phù hợp luật khác, cần điều chỉnh Ví dụ việc điều chỉnh luật đất đai Bộ Xây dựng tham gia tích cực việc điều chỉnh luật đất đai cho phù hợp Vì lĩnh vực thường có nhiều quan quản lý đan xen nên xây dựng văn luật ngành chức nên ngồi lại với để nhưungx quy định pháp luạt không bị chồng chéo, thâm chí mâu thuẫn Ví dụ như, việc điều chỉnh luật đất đai ccần có tham gia Bộ Xây dựng cho phù hợp.Mặt khác, sửa đổi Luật Nhà Bộ TNMT, Bộ Tư pháp phải tham gia Hiện hầu hết Bộ, ngành tham gia làm Luật, quan trọng làm luật sửa đổi Luật phải nghiên cứu trình thực tiễn nẩy sinh phải lấy ý kiến người dân tổ chức trị xã hội để từ có nhiều nội dung xác hơn, đầy đủ trình làm Luật 99 Quốc hội quan quyền lực đại diện cho ý chí, mong muốn tầng lớp nhân dân Đây quan có quyền ban hành, sửa đổi, bổ sung luật văn quy phạm Hiện nay, ta xây dựng luật như: - Xây dựng Luật Kinh doanh BĐS - Xây dựng Luật Nhà - Xây dựng Luật Quy hoạch đô thị - Luật Xây dựng Tuy nhiên, quốc hội cần hồn thiện, có thơng tư hướng dẫn cụ thể việc thực luật Trong trình thực hiện, quốc hội cần xem xét, đánh giá phù hợp Luật Từ đó, hệ thống pháp luật hoàn chỉnh hơn, đặc biệt luật liên quan đến TTBĐS Bên cạnh đó, quốc hội cần tiến hành xây dựng, hoàn thiện số luật sau: - Cần xây dựng Luật Bảo hiểm BĐS: Đây loại dịch vụ tất yếu xã hội ngày phát triển Cần sớm nhìn nhận định hướng vấn đề để góp phần phát huy tối đa lợi ích từ lĩnh vực kinh tế BĐS Đây sở giảm thiểu rủi ro cho người dân, làm cho nhà đầu tư tự tin, phấn khởi tham gia kinh doanh TTBĐS - Xây dựng Luật Tín dụng BĐS: Đây yếu tố quan trọng để kích thích phát triển TTBĐS Cần thể chế hóa chế huy động vốn, việc chấp, đăng ký chấp, vay vốn, bảo lãnh vay, huy động vốn phục vụ dự án nhà cho đối tượng nghèo, sách… giải pháp cần thiết để thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững lớn mạnh - Xây dựng hoàn thiện Luật Hộ khẩu, hộ tịch để tạo điều kiện cho người dân chuyển cư, chuyển nghề hợp pháp thành phố Điều góp phần thúc đẩy quy hoạch vùng, cụm cơng nghiệp, làng nghề, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tạo điều kiện an cư lạc nghiệp cho người dân sau mua bán BĐS tránh nhũng nhiễu kiểu "nhà đòi hộ khẩu, hộ đòi nhà" 100 Luật cần xây dựng, cân nhắc sở địi hỏi khách quan phát triển thị yêu cầu việc quản lý đô thị Đây Luật gián tiếp tác động đến TTBĐS, xây dựng hoàn thiện kịp thời, hợp lý tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển QLNN TTBĐS 3.3.2 Đối với phủ Chính phủ đơn vị điều hành, QLNN TTBĐS cao Công tác thực hiện, đạo, quy hoạch kế hoạch đất đai địa phương có tác động lớn đến thị trường Bởi vậy, vai trị điều tiết thị trường phủ có vai trị định thị trường Cơng cụ quy hoạch kế hoạch công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN lĩnh vực BĐS quản lý đô thị Thực tế, năm qua thiếu quy hoạch kế hoạch tổng thể nên dẫn tới việc quy hoạch đô thị số thành phố phát triển theo kiểu "vết dầu loang" phá vỡ nhiều không gian quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung Do đó, thời gian tới phủ, UBND tỉnh, thành phố cần phải định hướng không gian phát triển rõ ràng tập trung phát triển trung tâm trọng điểm như: Trung tâm trị, tài chính, Trung tâm kinh tế, Trung tâm văn hóa, du lịch, đô thị đại , Trung tâm du lịch sinh thái, dã ngoại,… Như vậy, cần phải lập quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể phát triển quận, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành… loại quy hoạch có tác động định đến phát triển công tác QLNN TTBĐS Chính phủ, bộ, ngành, UBNN cấp cần nghiên cứu, áp dụng phương pháp quy hoạch mới, kịp thời hợp lý để đáp ứng nhu cầu ngày tăng đất đai cho sản xuất kinh doanh đất người dân Cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi hệ thống văn quy hoạch; phổ biến quy hoạch công khai, minh bạch để người biết tuân thủ Đặc biệt, thành phố cần 101 tăng cường củng cố chức quản lý kết hợp với tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo, có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ cưỡng chế vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại trạng Một yếu tố quan trọng để thực tốt cơng tác quy hoạch, kế hoạch phải hồn chỉnh chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo nội dung sau: - Phải áp dụng chế định pháp luật quy hoạch Quy hoạch Chính phủ, Bộ, UBND cấp phê duyệt quy hoạch thức có giá trị pháp lý - Đất đai nguồn vốn xã hội, quy hoạch đất vùng để làm dự án phủ, bộ, UBNN cấp nên có chủ trương để lại cho địa phương sở tỷ lệ định tiền thuê đất, hay giao đất (có thu tiền sử dụng từ người sử dụng) Đây khoản tiền bù đắp cho cộng đồng dân cư, để đầu tư vào dự án cơng ích, lợi ích tập thể xây dựng sở hạ tầng, đường sá, công viên, bệnh viện,… - Khi quy hoạch có dính đến tái định cư, thiết cơng tác tái định cư phải trước việc triển khai dự án vùng đất bị giải tỏa Điều tạo điều kiện ổn định sống cho hộ dân bị giải tỏa, tạo niềm tin cho nhân dân sách đền bù giải phóng mặt bằng; tránh việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến sống nhân dân việc triển khai dự án - Khi quy hoạch KCN, KCX, Khu cơng nghệ cao cần tính đến việc bố trí nhà cho th phục vụ cơng nhân xa nhà Thành phố cần quy định: chủ dự án sản xuất kinh doanh có 100 lao động cần có chế độ hỗ trợ thêm để thực dự án cư xá cho công nhân thuê,… - Quy hoạch gắn liền với cơng tác dự báo, công tác cần dự báo xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ có kế hoạch chủ động phát triển TTBĐS quản lý thị trường 102 Một yêu cầu công tác quy hoạch phải cố gắng trì quan hệ đồn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, cơng trình văn hóa, nghệ thuật cộng đồng dân cư hữu 3.3.3 Đối với quan quản lý Các quan quản lý người trực tiếp thực trình QLNN TTBĐS Bởi vậy, việc hoàn thiệ cấu, chế, thủ tục vô cấp thiết Mỗi bộ, ngành cần ý thức trách nhiệm việc định hướng cho phát triển thị trường, góp phần vào làm cho kinh tế phát triển Trong xu phát triển nay, quan hay nhà quản lý cần phải thay đổi, tích hợp cơng nghệ kỹ quản lý để quản lý điều hành hiệu hệ thống quản lý Muốn làm điều người lãnh đạo quan quản lý phát triển TTBĐS phải cập nhật kỹ thuật quản lý giới, đồng thời, dựa vào đặc điểm đất nước, địa bàn mà đưa chế phù hợp, hiệu Trong cơng tác QLNN TTBĐS việc quản lý, kiểm sốt xử lý thơng tin quan trọng cần thiết Hơn nữa, TTBĐS lĩnh vực có khối lượng thơng tin lớn liên quan đến nhiều góc độ khác như: chế, sách đất đai; sách kinh tế, tài chính; chế độ sở hữu tài sản; sách nhà, đất cho diện sách có cơng, người nghèo… Như vậy, để quản lý kiểm sốt hiệu TTBĐS phải nắm bắt thông tin kịp thời, nhanh chóng xử lý tốt thơng tin phục vụ cho việc định quản lý Ngày nay, giới bước vào kỷ nguyên cách mạng thông tin kỹ thuật số, nên việc điều hành vận dụng công nghệ, kỹ quản lý TTBĐS tảng tin học đại, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế mang lại hiệu cao 103 Trước hết, bộ, ngành, sở liên quan phải đẩy mạnh việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý BĐS dựa kỹ thuật thông tin địa lý tồn cầu (GIS) hệ thống thơng tin địa lý đơn vị BĐS hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn nên phải quản lý chi tiết, cụ thể đến đất, nhà Hệ thống thông tin BĐS phải phủ sóng cập nhật hệ thống, cho tỉnh đối tượng khác quan tâm; hệ thống phải đảm bảo tính "mở" "động" Thông tin phải mở rộng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội thành phố, nhu cầu ăn ở, kinh doanh nhân dân; phải liên thơng rộng rãi cập nhật thường xuyên 104 KẾT LUẬN Cùng với trình đổi chuyển sang kinh tế thị trường q trình thị hóa mạnh mẽ làm xuất nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, tiền đề xuất TTBĐS Như vậy, việc hình thành phát triển TTBĐS đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường hệ thống thị trường đầu vào cho kinh tế Để thị trường vận hành phát triển ổn định, bền vững theo định hướng XHCN vai trị quản lý nhà nước quan trọng TTBĐS khơng nằm ngồi quy luật Hơn nữa, hàng hóa TTBĐS hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh trị - xã hội Vì vậy, khơng thể để thị trường vận động tự do, tự phát gây méo mó, bất ổn dẫn đến đổ vỡ thị trường TTBĐS thực tế cần quản lý Nhà nước đủ mạnh hữu hiệu nhằm đảm bảo cho giao dịch kinh tế dân thực dân chủ, cơng bằng; cách thể chuyên pháp luật, định hướng, điều tiết Nhà nước nhằm phát triển thị trường ổn định lành mạnh Đất đai có khả tăng thêm, lại có khả sinh lợi dường vĩnh cửu qua tác động người sử dụng Tiềm đất đai, BĐS nước ta trù phú lại vận động thiếu trật tự công bằng, TTBĐS lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống trị - xã hội tàng lớp dân cư Do vậy, công tác quản lý Nhà nước TTBĐS cần thiết nơi, lúc người, máy công quyền, với nhà đầu tư; vấn đề cần thiết, quan trọng người nghèo, người thu nhập thấp, đối tượng sách người cần đến hỗ trợ Nhà nước, xã hội 105 Do đó, để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, công tác QLNN quan trọng Một mặt, phải tạo điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trị việc phân bổ sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai đáp ứng nhu cầu HHBĐS với giá hợp lý, chi phí giao dịch thấp Mặt khác, bộ, ngành phải dùng công cụ, biện pháp can thiệp vào TTBĐS cách phù hợp nhằm đảm bảo cơng xã hội dùng vai trò, chức thị trường để giải sách xã hội, để thị trường phát triển lành mạnh theo định hướng XHCN Với phân tích tình hình TTBĐS cơng tác QLNN thị trường thời gian qua, cho thấy mặt thành tựu, vấn đề tồn đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm củng cố đổi công tác QLNN thị trường, để TTBĐS ngày phát triển ổn định, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội chung nước Qua đề tài mong góp phần nhỏ việc xây dựng thành cơng mơ hình quản lý hữu hiệu để phát triển TTBĐS ngày tốt hơn, hiệu Tuy nhiên, với giới hạn kiến thức thời gian hẳn đề tài cịn hạn chế, thiếu sót Kính mong quan tâm, góp ý q thầy cơ, đồng nghiệp để đề tài hồn thiện Đóng góp phần nhỏ vào việc hồn thiện cơng tác quản lý thị trường, giúp cho thị trường phát triển theo quy luật vốn có 106 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng cộng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài cấp Nhà nước, Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Bộ Kế hoạch Đầu tư (2009), Báo cáo quản lý nhà nước thị trường nhà khu đô thị mới, hộ chung cư văn phòng cho thuê Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn (2007), Quyết định số 2530/ QĐ-BNN-KL-LN ngày 27-8-2007 Bộ trường Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn Bộ Tài (2010), Quyết định số 1674/ QĐ-BTC ngày 17-4-2010 Bộ Tài việc cơng bố cơng khai số liệu toán ngân sách nhà nước năm 2008 Bộ Xây dựng (2008), Công văn số 1320/BXD-QLN ngày 7-7-2008 Bộ Xây dựng việc tiếp tục thực bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5-7-1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 11/2008/TT-BXD ngày 5-5-2008 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn số nội dung Quyết định số 17/2008/QĐ-TTg ngày 28-1-2008 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Bảng giá chuẩn cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước chưa cải tạo, xây dựng Chính phủ (1996), Nghị định số 21/CP ngày 16-4-1996 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung Điều Điều Nghị định số 61/CP Chính phủ (2006), Nghị số 23/2006/NQ-CP ngày 7-9-2006 Chính phủ số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo quy định Nghị định số 61/CP Chính phủ (2007), Nghị sơ 48/2007/NQ-CP ngày 30-8-2007 Chính phủ việc điều chỉnh số nội dung sách bán nhà 107 thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định số 61/CP 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 15 Nguyễn Ngọc Huyền, Nguyễn Thành Độ (2007), Quản trị kinh doanh, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 16 Đỗ Thi Lan, Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 17 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Luật nhà năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp năm 2010 20 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Thủ tướng Chính phủ (2004), Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6-5-2004 Thủ tướng Chính phủ Định hướng phát triển nhà đến 2020 23 Đỗ Hoàng Toàn, Mai Văn Bưu (2010), Giáo trình Quản lý nhà nước kinh tế, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 108 24 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2006), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 25 Trường Đại học Luật Hà Nội (1996), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Giáo dục, Hà Nội 26 Nguyễn Hoàng Xanh (2003), "Những vấn đề đặt trình xử lý thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh", Tạp chí Phát triển kinh tế 27 Website: www.chinhphu.vn 28 Website: www.dothi.net 29 Website: www.moc.gov.vn 30 Website: www.quochoi.vn 31 Website: www.tinnghialand.vn 32 Website: www.vnexpress.net 33 Website: www.mpi.gov.vn ... động thị trường bất động sản hoạt động quản lý nhà nước thị trường bất động sản giai đoạn nay; - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước thị trường bất động sản giai đoạn nay; Đối. .. quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước thị trường bất động sản. .. HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Định hướng đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 3.1.1 Xác lập lại vai trò quản lý Nhà nước thị trường