CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Lý luận về thị trường bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Trong quá trình phát triển, con người đã phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản", một khái niệm có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã Theo định nghĩa này, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài nguyên dưới lòng đất, mà còn bao gồm những sản phẩm được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất đó.
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa là đất đai và các tài sản liên quan, không thể tách rời khỏi đất, được xác định bởi vị trí địa lý Tại Việt Nam, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng áp dụng cách tiếp cận này, quy định rằng BĐS bao gồm các tài sản liên quan đến đất đai.
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản do pháp luật quy định.
Bất động sản (BĐS) được hiểu là đất đai cùng với các tài sản gắn liền với nó, có đặc điểm không thể di dời hoặc chỉ di dời một cách hạn chế, và tồn tại một cách ổn định trong thời gian dài.
1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau:
Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định về địa lý và không thể di dời, do luôn gắn liền với đất đai, vốn có vị trí cố định và giới hạn về diện tích Yếu tố vị trí được đánh giá qua khoảng cách đến các trung tâm và công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục Khi các yếu tố này thay đổi, giá trị BĐS cũng sẽ thay đổi theo Đầu tư vào BĐS cần dự đoán những biến động này và đi đôi với phát triển hạ tầng giao thông, điện nước, y tế, giáo dục để giảm khoảng cách đến các trung tâm Tính cố định của đất đai là thuộc tính cố hữu, nhưng với tiến bộ kỹ thuật, nhà cửa có thể di dời trong một phạm vi nhất định Do đó, vị trí là yếu tố quan trọng cấu thành giá trị của BĐS.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền, khan hiếm và dị biệt
Hàng hóa bất động sản có đặc điểm nổi bật là sự bền vững của đất đai, ngoại trừ một số trường hợp thiên tai như động đất, núi lửa hay sạt lở Điều này còn liên quan đến tính hạn chế của diện tích bề mặt trái đất và vị trí cụ thể của từng thửa đất.
Tính lâu bền của bất động sản (BĐS) được đánh giá qua hai khía cạnh vật lý và kinh tế, trong đó tuổi thọ vật lý thường vượt trội hơn tuổi thọ kinh tế Vì vậy, khi đầu tư vào xây dựng BĐS, cần phải xem xét tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý một cách hợp lý, nhằm tránh lãng phí đầu tư hoặc phải đầu tư nhiều lần.
Tính khan hiếm của bất động sản (BĐS) dẫn đến sự mất cân đối trong quan hệ cung cầu, với cung thường thấp hơn cầu, tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ Những nhà đầu cơ thường hưởng lợi lâu dài do giá BĐS có xu hướng tăng Do đó, Nhà nước cần thiết lập các chính sách chống đầu cơ nhằm điều tiết và cân bằng cung cầu trong thị trường BĐS.
Do tính dị biệt của bất động sản (BĐS), việc đầu tư và phát triển BĐS cần chú trọng vào việc khai thác những yếu tố độc đáo để gia tăng giá trị Đồng thời, nhu cầu về tính dị biệt từ phía người tiêu dùng ngày càng cao, vì vậy khi đánh giá BĐS, cần xem xét các yếu tố riêng biệt thay vì so sánh một cách máy móc giữa các BĐS với nhau.
Thứ ba, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có đặc điểm nổi bật về sự ảnh hưởng của nhu cầu tại mỗi khu vực, quốc gia và dân tộc, điều này chịu tác động mạnh mẽ từ tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Do đó, việc phân chia địa giới hành chính và làng nghề có mối liên hệ chặt chẽ với giá cả BĐS.
Thứ tư, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và tác động đến kinh tế - xã hội Khi đầu tư xây dựng công trình BĐS, cần xem xét các yếu tố tác động đến các công trình xung quanh Đồng thời, trong quá trình đánh giá BĐS, cần lưu ý khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các BĐS mới.
Thứ năm, hàng hoá BĐS là loại tài sản có giá trị lớn và khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị cao và tiềm năng sinh lợi lớn, nhưng việc mua bán không nhanh chóng như các loại hàng hóa khác do liên quan đến nhiều thủ tục Điều này khiến cho khả năng chuyển đổi thành tiền mặt trở nên kém linh hoạt, đòi hỏi người đầu tư cần có vốn trung và dài hạn Những người có thu nhập bình thường thường gặp khó khăn trong việc tham gia thị trường BĐS nếu không có sự hỗ trợ từ các nguồn tài chính.
Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
Bất động sản (BĐS) gắn liền với đất đai và thực chất là sở hữu toàn xã hội, nên nó chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật và Nhà nước.
1.1.1.3 Vai trò của bất động sản đối với đời sống kinh tế - xã hội
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, với khoảng 50% của cải quốc gia ở các nước tiên tiến và gần 3/4 ở các nước đang phát triển Tuy nhiên, tỷ lệ BĐS được đăng ký thành tài sản chính thức ở các nước đang phát triển lại rất thấp Do đó, cần thiết phải xây dựng các chính sách để biến BĐS thành nguồn vốn vận động trong môi trường kinh tế hàng hóa, nhằm huy động nguồn lực lớn từ BĐS phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và là yếu tố thiết yếu cho sự phát triển xã hội Nó không chỉ cung cấp nơi ở và tiện nghi cho con người mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của cuộc sống.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
TTBĐS, hay Thị Trường Bất Động Sản, có nhiều cách hiểu khác nhau, nhưng đều xoay quanh khái niệm về tổng hòa các quan hệ giao dịch liên quan đến bất động sản Điều này bao gồm các mối quan hệ hàng hóa tiền tệ, thể hiện qua giao dịch giữa người mua và người bán, cũng như sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường Đồng thời, TTBĐS cũng phản ánh sự chuyển dịch giá trị của bất động sản trong các giao dịch này.
Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là quá trình Nhà nước áp dụng các phương pháp và công cụ để điều chỉnh quan hệ đất đai và cung cầu Mục tiêu chính của quản lý này là đảm bảo sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản, đồng thời tạo nguồn vốn và duy trì sự ổn định chung cho nền kinh tế.
Nhà nước quản lý thị trường thông qua bốn chức năng chính: tạo lập môi trường thuận lợi cho hoạt động thị trường, định hướng các hoạt động trong thị trường, điều tiết các hoạt động thương mại và thực hiện thanh tra, kiểm tra để đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong thị trường.
1.2.2 Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) ở Việt Nam mới chỉ hình thành trong hơn 10 năm qua, đã thể hiện một số tiềm năng tích cực Tuy nhiên, hiện tại, thị trường vẫn đang ở giai đoạn sơ khai và tự phát, với nhiều khuyết điểm và bất cập trong các hoạt động của nó.
Hoạt động của thị trường bất động sản (TTBĐS) hiện nay còn mang tính tự phát và chưa được kiểm soát chặt chẽ bởi nhà nước, dẫn đến việc sử dụng đất đai kém hiệu quả và lãng phí Các hoạt động phi chính quy trong TTBĐS nằm ngoài sự quản lý của các cơ quan nhà nước, trong khi đó, quy trình quản lý thị trường chính quy lại phức tạp và hiệu lực của các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường chưa cao.
Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản thường chỉ chú trọng vào lợi nhuận, dẫn đến nhiều vấn đề xã hội phức tạp như tranh chấp, khiếu kiện và lừa đảo Hơn nữa, việc quản lý nhà nước yếu kém cũng góp phần làm gia tăng tình trạng tranh chấp và khiếu kiện kéo dài.
Quy mô của thị trường bất động sản không chính thức đang ngày càng lớn, dẫn đến việc hoạt động của nó vượt khỏi tầm kiểm soát của nhà nước Điều này không chỉ gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách mà còn phân tán nguồn lực tài chính, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và cản trở sự phát triển đồng bộ của hệ thống thị trường.
Các khuyết tật của thị trường bất động sản (TTBĐS) cần được khắc phục để giảm thiểu tác động tiêu cực và tối ưu hóa lợi ích trong phát triển Tuy nhiên, với cơ chế hoạt động hiện tại, TTBĐS không thể tự giải quyết các vấn đề nội tại như tính tự phát trong cung cầu, mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp, dẫn đến trạng thái “ảo” trong quan hệ thị trường Do đó, cần có sự can thiệp của Nhà nước để điều chỉnh các yếu tố cơ bản của thị trường như cung, cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận và cạnh tranh.
Trong quá trình vận động của thị trường bất động sản (TTBĐS), hoạt động quản lý của Nhà nước đóng vai trò quan trọng và không thể thiếu, góp phần tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo theo yêu cầu phát triển kinh tế Cần cụ thể hóa các hoạt động quản lý của Nhà nước về mức độ, tính chất và mục đích can thiệp để đảm bảo sự hiệu quả trong quá trình hoạt động của TTBĐS.
1.2.3 Nội dung cơ bản của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Nhà nước quản lý thị trường thông qua bốn chức năng cơ bản: tạo lập môi trường thuận lợi cho hoạt động thị trường, định hướng các hoạt động của thị trường, điều tiết các yếu tố trong thị trường và thực hiện thanh tra, kiểm tra nhằm đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong hoạt động thị trường.
1.2.3.1 Tạo lập môi trường cho hoạt động của thị trường bất động sản
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản thông qua việc thiết lập khung pháp lý cần thiết Khung pháp lý này bao gồm hệ thống luật và chính sách điều chỉnh hành vi của các bên liên quan, như người mua, người sở hữu và người sử dụng bất động sản sau giao dịch.
Thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi có một khung khổ pháp lý hoàn thiện và đồng bộ Khung pháp lý này cần bao quát các hoạt động của bên cung, bên cầu và các trung gian trong thị trường Ngoài các chủ thể chính, còn có sự tham gia của các cơ quan quản lý xây dựng, quản lý nhà nước về bất động sản và các trung gian môi giới Do đó, việc xây dựng khung pháp lý cho tất cả các chủ thể này là rất cần thiết.
Chức năng của Nhà nước trong việc tạo lập môi trường hoạt động cho thị trường bất động sản được thể hiện qua nhiều khía cạnh quan trọng, bao gồm việc thiết lập các chính sách pháp lý, quy hoạch đô thị, và quản lý tài nguyên đất đai Những yếu tố này không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.
Nhà nước đã ban hành các quy định nhằm tạo lập môi trường thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm quy trình và quy phạm đầu tư Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phải tuân thủ những ràng buộc về chủ thể thành lập, yêu cầu về vốn, lao động và điều kiện hoạt động Cụ thể, các quy định bao gồm điều kiện thành lập doanh nghiệp đầu tư, lĩnh vực hoạt động, yêu cầu về huy động vốn, và quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài Để điều chỉnh các lĩnh vực này, Nhà nước đã ban hành các luật như Luật doanh nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở và Luật đất đai.
- Quy định về hoạt động đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản
Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản cần bao gồm các quy định về kinh doanh, đầu tư, giao dịch bảo đảm, nhà ở, thuế và xây dựng Nhà nước cũng cần tạo môi trường thuận lợi cho thị trường bằng cách công nhận hàng hóa bất động sản và ban hành các quy định pháp lý cho các giao dịch này.
Quản lý hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản là một phần quan trọng trong quản lý nhà nước, nhằm tạo ra tài sản như nhà ở và các công trình phục vụ sản xuất - kinh doanh Quá trình này bao gồm nhiều bước như lập quy hoạch, lập dự án, khảo sát, thiết kế và thi công, với sự tham gia của các bên liên quan như nhà thầu, tư vấn giám sát và quản lý công trình Nhà nước thực hiện quản lý thông qua việc ban hành quy định phê duyệt, cho phép đầu tư, cấp phép phát triển thị trường xây dựng, và quy định các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng cũng như năng lực hành nghề trong lĩnh vực này.
- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại một số nước
Thanh tra và kiểm tra là những hoạt động thiết yếu trong quản lý nhà nước đối với thị trường, giúp giám sát việc thực thi chính sách và điều chỉnh kịp thời để thị trường phát triển đúng hướng Qua đó, Nhà nước giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia Hoạt động này bao gồm việc giám sát nhà đầu tư tuân thủ quy hoạch xây dựng, kiểm tra sử dụng đất trên thị trường sơ cấp, hạch toán chi phí của doanh nghiệp bất động sản, và đánh giá năng lực của các tổ chức trung gian như môi giới, tư vấn, định giá và khả năng tài chính của các tổ chức tín dụng.
1.3 Kinh nghiệp quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại một số nước
Sau khi hợp nhất, Cộng hòa Liên bang Đức vận hành theo nền kinh tế thị trường xã hội, đồng thời thực hiện chuyển đổi trong lĩnh vực bất động sản tại Đông Đức để phù hợp với mô hình kinh tế của Tây Đức Những kinh nghiệm này có thể được nghiên cứu và ứng dụng sáng tạo nhằm phát triển thị trường bất động sản và quản lý hiệu quả hơn trong lĩnh vực này.
Khung khổ pháp luật về thị trường bất động sản (TTBĐS) là vấn đề quan trọng tại Cộng hòa Liên bang Đức, được xây dựng dựa trên hai quan điểm chính: đảm bảo chuyển đổi sang kinh tế thị trường và xây dựng hệ thống pháp luật theo nguyên tắc thị trường Với sự thống nhất của Đức, việc triển khai khung pháp lý từ Tây Đức sang Đông Đức trở nên thuận lợi, hướng tới một TTBĐS bền vững và minh bạch, giảm thiểu can thiệp của nhà nước Quyền có nhà ở của công dân được bảo đảm trong Hiến pháp Liên bang, với quyền sở hữu đất và nhà không tách rời, cho phép tư nhân tham gia mua bán theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo quyền bình đẳng cho tất cả các bên tham gia, bao gồm cả các tổ chức kinh doanh nhà nước.
Hệ thống thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Cộng hòa Liên bang Đức được điều chỉnh bởi các luật cụ thể trong mô hình kinh tế thị trường xã hội, hình thành sau Thế chiến thứ hai Tuy nhiên, sự thống nhất giữa hai miền Đông và Tây với các chế độ và nền kinh tế khác nhau đã tạo ra nhiều thách thức trong việc vận hành TTBĐS Hiệp ước thống nhất nước Đức đã quy định áp dụng thể chế kinh tế thị trường xã hội của Tây Đức cho toàn quốc, do đó, việc chuyển đổi và tìm kiếm những bước đi phù hợp cho Đông Đức là điều tất yếu.
Để đảm bảo quá trình chuyển đổi hệ thống quản lý TTBĐS của Đông Đức từ mô hình kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường diễn ra suôn sẻ và hiệu quả, cần thiết phải xây dựng các đạo luật riêng mang tính chất quá độ Các quy định pháp luật này không chỉ phải hạn chế xáo trộn lớn về mặt kinh tế xã hội mà còn phải tôn trọng quyền có nhà ở của công dân theo Hiến pháp Dựa trên quan điểm này, Cộng hòa Liên bang Đức đã phát triển một hệ thống pháp lý phù hợp nhằm thống nhất vận hành TTBĐS giữa hai miền với các đạo luật chung và giá cả đồng nhất.
Hệ thống này gồm các đạo luật và quy định như sau:
- Đạo luật về quy đổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước đây.
- Đạo luật về thuê nhà.
- Các quy định về xác định giá trị BĐS cho thuê.
- Các quy định hướng dẫn việc tính giá theo nguyên tắc thị trường.
- Các quy định về khung giá, nâng giá phù hợp với tiêu chí cụ thể.
- Nghị định về giá nhà, Nghị định về phân bổ chi phí vận hành.
- Chế độ trợ cấp nhà ở và tiêu chuẩn nhà ở.
- Thống kê về giá nhà.
- Các quy định có liên quan đến xác định lại vai trò của quy hoạch, sự tham gia của cộng đồng vào quy hoạch.
Quá trình chuyển đổi TTBĐS Đông Đức sang cơ chế thị trường xã hội của Tây Đức gặp nhiều khó khăn, nhưng nhờ sự hỗ trợ từ Tây Đức, đã hoàn thành vào năm 1995 Hiện tại, quản lý nhà nước đối với TTBĐS đã đi vào khuôn khổ và hoạt động hiệu quả Các công ty thác quản thực hiện tư nhân hóa BĐS nhà nước và quản lý đất đai không còn cần thiết cho sản xuất Sau khi hoàn tất tư nhân hóa, các công ty này đã chuyển sang hình thức công ty TNHH, hoạt động theo nguyên tắc thị trường và có hội đồng giám sát gồm 18 thành viên đại diện cho các bên liên quan.
Tại Đức, mọi giao dịch mua, bán và cho thuê bất động sản đều phải được thực hiện qua hợp đồng thỏa thuận có công chứng, và hợp đồng sẽ kết thúc khi chủ sở hữu mới được đăng ký vào sổ địa bạ tại tòa án Để ngăn chặn đầu cơ bất động sản, Đức yêu cầu người mua nếu bán lại bất động sản trong vòng 10 năm phải nộp thuế đầu cơ Việc giao bán đất công ở Đức được quyết định bởi chính quyền các bang thông qua Sở Kinh tế và doanh nghiệp.
Sở Tài chính và cơ quan liên quan ở cấp quận.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một môi trường không hoàn hảo, do đó cần có sự can thiệp của nhà nước để đảm bảo công bằng xã hội và ổn định an ninh chính trị Tại Đức, có nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở như hỗ trợ sở hữu, hỗ trợ theo thu nhập, xây dựng căn hộ cho thuê, và tân trang, sửa chữa nhà hiện có Các chương trình này được triển khai thông qua các hình thức như cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lại và tư vấn miễn phí Bên cạnh đó, các ngân hàng nhà ở cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện tài chính cho những người có nhu cầu.
1.3.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Tại Trung Quốc, giống như ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được nhà nước đại diện quản lý thống nhất Cơ chế quản lý này có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản (TTBĐS) và công tác quản lý nhà nước (QLNN) trong lĩnh vực đất đai.
Lịch sử phát triển của thị trường bất động sản ở Trung Quốc chỉ mới bắt đầu trong vòng hơn 10 năm qua, sau khi quốc gia này thực hiện chính sách mở cửa nhằm cải cách kinh tế.
Trước đây, trong nền kinh tế kế hoạch hóa truyền thống, đất và nhà ở Trung Quốc không được coi là hàng hóa, dẫn đến việc chuyển đổi chúng không cần trả tiền và không tham gia vào thị trường chính thức Sau một thời gian cải cách kinh tế, khái niệm bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản (TTBĐS) mới bắt đầu xuất hiện, đánh dấu sự thay đổi trong cách nhìn nhận và quản lý lĩnh vực này.
Trung Quốc đã thành công trong việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS), đặc biệt là tại Thâm Quyến, nơi Trung tâm giao dịch BĐS được thành lập vào năm 1998 Trong năm đầu tiên, 178 thửa đất với tổng diện tích 5,175 triệu m² đã được chuyển nhượng, thu về 12,88 triệu USD, trong đó 163.000 m² được đấu giá với 9,28 triệu USD Số tiền này đã được chính quyền Thâm Quyến sử dụng để lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và cải thiện hạ tầng cơ sở, cho thấy tầm quan trọng của TTBĐS trong phát triển kinh tế địa phương.
Bất động sản là ngành công nghiệp chủ chốt tại đặc khu kinh tế Thâm Quyến, với thị trường đang phát triển mạnh mẽ nhờ vào cải cách hệ thống quản lý Những nỗ lực này đã mở ra con đường thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường đô thị tại Trung Quốc.
Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua nhiều thăng trầm, đặc biệt là trong giai đoạn "kinh tế bọt" vào các năm 1988, 1989 và những năm 1993, 1994, 1996, 1997, khi giá cả tăng cao Những biến động này đã khiến thị trường bất động sản gần như rơi vào tình trạng bế tắc.
Từ tháng 6/1992 đến tháng 6/1993, cơn sốt nhà đất tại Trung Quốc bùng nổ do sự hấp dẫn của "siêu lợi nhuận", dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng các công ty bất động sản và xây dựng ồ ạt các dự án nhà ở cùng khu kinh tế kỹ thuật cao Tuy nhiên, tình trạng này nhanh chóng dẫn đến khủng hoảng thừa trong nền kinh tế và thị trường bất động sản Để xử lý tình hình, Trung Quốc đã áp dụng các công cụ quản lý nhà nước, bắt đầu từ tháng 7/1993 tại Quảng Đông, nơi có cơn sốt nhà đất lớn nhất Tỉnh này đã quyết định bãi bỏ 191 dự án xây dựng lớn do thiếu vốn và quy hoạch, đồng thời thu hồi 21.800 hợp đồng nhà đất Tương tự, tỉnh Hồ Nam cũng đã rút giấy phép cho hơn 50 khu phát triển kinh tế kỹ thuật cao vì không đủ điều kiện.
