Pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ NGUYỄN THỊ THẢO AN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH QUẢN TRỊ - LUẬT TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THẢO AN KHÓA: 41 MSSV: 1651101030001 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS NGUYỄN THỊ THÚY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sỹ Nguyễn Thị Thúy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Nguyễn Thị Thảo An DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BLDS 2015 Bộ luật Dân 2015 Luật số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 KDBĐS Kinh doanh bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại NLPLDS Năng lực pháp luật dân TSHTTTL Tài sản hình thành tương lai HoREA Hiệp hội Bất động sản TP.HCM MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án nhà thương mại 1.1.2 Khái niệm đặc điểm biện pháp chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 1.2 Nội dung pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 11 1.2.1 Chủ thể tham gia giao dịch chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 11 1.2.2 Điều kiện pháp lý dự án nhà thương mại dùng làm tài sản chấp để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 16 1.2.3 Thủ tục chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 17 1.2.4 Hiệu lực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 20 1.2.5 Xử lý tài sản chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 22 KẾT LUẬN CHƯƠNG 26 CHƯƠNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 27 2.1 Về việc xác định dự án nhà thương mại dùng làm tài sản bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 27 2.1.1 Bất cập xác định dự án nhà thương mại dùng làm tài sản bảo đảm chấp ngân hàng thương mại 27 2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc xác định dự án nhà thương mại dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay ngân hàng thương mại 29 2.2 Công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại 31 2.2.1 Bất cập việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại 31 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại 32 2.3 Đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 33 2.3.1 Bất cập việc đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại 34 2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại 36 2.4 Công khai thông tin dự án nhà thương mại chấp ngân hàng thương mại 39 2.4.1 Bất cập công khai thông tin dự án nhà thương mại chấp ngân hàng thương mại 39 2.4.2 Kiến nghị hồn thiện quy định cơng khai thông tin dự án nhà thương mại chấp ngân hàng thương mại 42 2.5 Về việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 45 2.5.1 Bất cập việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại 45 2.5.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại 49 KẾT LUẬN CHƯƠNG 53 KẾT LUẬN CHUNG 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm gần đây, phát triển ngành kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngồi nước như: Chính sách quản lý nhà nước ngành, gói hỗ trợ cho ngành, sách tín dụng ngành, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước FDI vào ngành, nhu cầu mua nhà ở, phát triển kinh tế khu vực địa phương… Hiện tại, lĩnh vực cần có lượng vốn đầu tư cao lượng vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng Hoạt động cấp tín dụng bao gồm nhiều loại hình, loại hình cho vay có đảm bảo chấp tài sản ngày phổ biến Xuất phát từ đặc điểm hoạt động cấp tín dụng hoạt động mang nhiều rủi ro, pháp luật có quy định để đảm bảo an tồn cho ngân hàng việc thu hồi nợ số việc quy định loại hình cho vay có bảo đảm tài sản.1 Điều đáng lưu ý bên cạnh việc đảm bảo khoản vay tài sản có, pháp luật cịn cho phép đảm bảo khoản vay tài sản hình thành tương lai, bao gồm dự án nhà thương mại để đáp ứng kịp thời nhu cầu nguồn vốn chủ đầu tư Tuy nhiên, pháp luật lại chưa có quy định cụ thể, riêng biệt vấn đề chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại mà chủ yếu áp dụng quy định chung chấp tài sản thông thường Bộ luật Dân 2015 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, thay Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ Do đó, việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại quan trọng Nghiên cứu quy định pháp luật nhằm mục đích vừa đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ chủ thể liên quan tổ chức tín dụng, chủ đầu tư, người mua nhà, tránh tình trạng nguồn vốn tín dụng khơng khơi thông tiềm ẩn rủi ro bất ổn cho hoạt động tổ chức tín dụng Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề với hạn chế quy định pháp luật, tác giả chọn đề tài “Pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp mình, với mong muốn làm rõ hơn, cập nhật quy định vấn đề theo pháp luật Việt Nam, đồng thời tìm hiểu thực tiễn, bất cập đưa kiến nghị phù hợp Tình hình nghiên cứu đề tài Trên 80% khoản vay đảm bảo chấp Ưu điểm chấp so với biện pháp đảm bảo nghĩa vụ khác Xem thêm: Huỳnh Thị Kim Quý (2005), Pháp luật chấp tài sản để đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng, thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Đại học Luật TP.HCM, tr 1 Trong thời gian qua, vấn đề lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung, chấp dự án nhà thương mại nói riêng ln nhận nhiều quan tâm từ nhà nghiên cứu nhà lập pháp Ở cấp độ sách tham khảo có: Thứ nhất, tác giả Nguyễn Thị Mai với tác phẩm Hỏi đáp quy định giao dịch bảo đảm bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, NXB Đà Nẵng xuất năm 2000; Thứ hai, Trường Đại học Huế - Trường Đại học Luật cho đời nghiên cứu Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Việt Nam NXB Chính trị quốc gia xuất vào năm 2015; Thứ ba, nghiên cứu GS TS Nguyễn Thị Cành Hiệu rủi ro hoạt động ngân hàng Nghiên cứu tình ngân hàng thương mại Việt Nam, NXB Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh xuất năm 2015; Ở cấp độ Luận văn, khóa luận tốt nghiệp có: Thứ nhất, Luận văn Tiến sỹ “Pháp luật Việt Nam hợp đồng cho vay lĩnh vực tín dụng ngân hàng” tác giả Lương Khải Ân vào năm 2019; Thứ hai, Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam” tác giả Phan Vũ Ánh Nguyệt (2010); Thứ ba, Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng - Thực trạng hướng hoàn thiện” tác giả Trần Thị Thụy Anh (2006); Thứ tư, khóa luận tốt nghiệp cử nhân có cơng trình nghiên cứu “Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” tác giả Trần Thị Ngọc Điệp (2016); Thứ sáu, khóa luận tốt nghiệp cử nhân “Pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” tác giả Trần Hoàng Giang (2016); Thứ bảy, cấp độ nghiên cứu khoa học, có cơng trình “Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam” - Cơng trình dự thi nghiên cứu khoa học sinh viên cấp trường lần thứ XXIV năm học 2019 - 2020 nhóm tác giả Nguyễn Thị Thảo An - Lương Thị Trà My Ngoài ra, cịn có nhiều viết, tham luận đăng báo, tạp chí chuyên ngành bàn luận chấp tài sản hình thành tương lai vấn đề liên quan Các viết nói đến tình thực tế vướng phải khó khăn, không thống áp dụng pháp luật mà nguyên nhân chủ yếu từ thiếu hợp lý quy định pháp luật Có thể kể đến số viết như: Thứ nhất, viết tác giả Trần Quang Vinh, Bùi Đức Giang (2016), Một số góp ý cho dự thảo nghị định giao dịch bảo đảm: góc nhìn từ thực tiễn cấp tín dụng có bảo đảm, Tạp chí Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước, 11/2016, số 21; Thứ hai, viết tác giả Hồ Thị Vân Anh (2015), Quy định giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai, Tịa án nhân dân, Tòa án nhân dân tối cao, số 12; Thứ ba, viết PGS TS Nguyễn Văn Vân (2014), Một số vấn đề pháp lý bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai, Tài liệu hội thảo quốc tế, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Nhìn chung, viết, cơng trình nghiên cứu chủ yếu phân tích mặt lý luận thực tiễn chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại nghiên cứu quy định BLDS 2005 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 Việt Nam Hiện nay, viết chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại theo quy định pháp luật hành cịn ít, đặc biệt Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ ban hành có hiệu lực vào ngày 15/5/2021 Những quy định có hiệu lực tạo nên vấn đề cần phải nghiên cứu Đồng thời, cơng trình nghiên cứu đề tài trải qua thời gian định, chuyển biến mặt kinh tế - xã hội dẫn đến khác biệt định quy định pháp luật Do đó, đề tài “Pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại” cần đào sâu nghiên cứu đánh giá tính mới, tính cấp thiết đề tài Trên sở cơng trình nghiên cứu, tác giả tiếp tục kế thừa nghiên cứu sâu quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Mục đích nghiên cứu đề tài Phân tích quy định pháp luật Việt Nam dự án nhà thương mại, chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại theo Bộ luật Dân 2015; Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017; Luật Nhà 2014 quy định pháp luật có liên quan, để từ bất cập quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật Cuối cùng, đưa kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại bao gồm quy định chấp dự án nhà thương mại, điều kiện pháp lý dự án, công chứng chứng thực hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch chấp, công khai thông tin dự án xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại Hợp đồng tín dụng đề cập đề tài đối tượng nghiên cứu mà xem xét mối quan hệ với hợp đồng chấp dự án nhà thương mại Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật quy định chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay tổ chức tín dụng Tuy nhiên, phạm vi đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trong trình nghiên cứu để hồn thành đề tài, tác giả vận dụng phương pháp sau: Phương pháp tham khảo sử dụng để thu thập, xử lý thơng tin từ nhiều nguồn khác nhau, từ đánh giá bao quát vấn đề nghiên cứu Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp sử dụng phổ biến nghiên cứu vấn đề mang tính lý luận Ở Chương 1, phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp tổng hợp phân tích Bằng việc phân tích quy định chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại pháp luật có liên quan, tác giả đưa khái niệm chấp dự án nhà thương mại, điều kiện pháp lý tài sản, công chứng chứng thực hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, công khai thông tin dự án xử lý tài sản bảo đảm Ở Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp đánh giá, tổng hợp Dựa sở lý luận phân tích Chương 1, tác giả đưa quan điểm, đánh giá vấn đề chấp dự án nhà thương mại Từ đó, tác giả đưa bất cập quy định chấp dự án nhà thương mại kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định vấn đề Bố cục tổng quát khóa luận Đề tài tác giả bao gồm 03 phần: Phần mở đầu, Phần nội dung Phần kết luận Trong đó, Phần nội dung đề tài có 02 chương sau: Chương Những vấn đề lý luận quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Chương Bất cập pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại kiến nghị hoàn thiện doanh nghiệp có vấn đề Bên cạnh đó, cơng bố dự án BĐS chấp, cần cung cấp thêm thơng tin mục đích chấp vay vốn chủ đầu tư (để phát triển dự án, xây dựng cơng trình, thực bảo lãnh ngân hàng ) để người dân nắm đầy đủ thông tin trước định mua nhà Nếu có thể, sau cơng bố thơng tin mà chủ đầu tư có động thái giải thích, tường trình thơng tin dự án cần công khai thông tin đến người dân Việc công khai dự án chấp cần thiết, góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày minh bạch Sở Tài nguyên Mơi trường TP.HCM cần thận trọng, xác cơng bố thơng tin bên ngồi, người tiêu dùng hoang mang với thông tin nhạy cảm Việc cơng bố thơng tin tích cực đảm bảo quyền lợi cho khách hàng Việc giúp người mua kiểm tra tính khả thi tính xác thực mặt hàng định mua Tuy nhiên, có dự án chấp ngân hàng ký hợp đồng mua bán với người mua nhà, chủ đầu tư không thông báo cho khách hàng biết, tức tài sản lại lấy tiền hai bên (ngân hàng khách hàng) Đây hành vi vi phạm pháp luật theo quy định, tài sản bán cho bên mua giải chấp tổ chức tín dụng.96 Việc bổ sung thông tin nêu đem lại hiệu ứng tích cực Sở Tài nguyên Môi trường tiếp tục công bố đợt dự án chấp sau rà soát dự án mới97 tạo điều kiện cho tỉnh thành khác Cần Thơ bắt đầu công khai thông tin dự án chấp.98 Không dừng lại việc công thông tin dự án chấp tỉnh thành phố lớn TP.HCM, Hà Nội, Khánh Hòa, Cần Thơ… mà pháp luật cần mở rộng việc công khai thông tin dự án chấp nói chung dự án nhà thương mại nói riêng phạm vi nước, để tất tỉnh thành thực đồng Thứ ba, quy định chế đánh giá tín nhiệm chủ đầu tư dự án nhà thương mại Để nâng cao tính trách nhiệm chủ đầu tư công khai thông tin, đảm bảo chất lượng dự án nhà thương mại bảo vệ người mua nhà việc quy định chế đánh giá tín nhiệm với chủ đầu tư cần thiết Đối với dự án nhà thương mại, quan có thẩm quyền, NHTM người mua tiến hành đánh giá chất lượng trách nhiệm chủ đầu tư việc xây dựng, chấp dự án bàn giao hộ Nếu có vi phạm xảy mức tín nhiệm thấp, từ giúp NHTM người mua sau có để lựa chọn việc có hay khơng giao dịch với chủ đầu tư Bên cạnh đó, việc thực thủ tục pháp lý cho dự án sau Kiên Cường, “Hiểu công khai dự án nhà chấp ngân hàng?”, https://plo.vn/bat-dong-san/hieusao-ve-cong-khai-du-an-nha-o-the-chap-ngan-hang-963931.html, truy cập ngày 21/6/2021 97 Ngô Ngãi, “Tranh cãi quanh việc bêu tên dự án bất động sản bị cầm cố”, https://baodauthau.vn/tranh-caiquanh-viec-beu-ten-du-an-bds-bi-cam-co-post15836.html, truy cập ngày 21/6/2021 98 Cảnh Kỳ, “Cần Thơ: Công khai dự án bất động sản nợ nần, chấp, chủ đầu tư sai phạm” https://tienphong.vn/can-tho-cong-khai-du-an-bat-dong-san-no-nan-the-chap-chu-dau-tu-sai-phampost1332744.tpo, truy cập ngày 21/6/2021 96 44 quan có thẩm quyền xem xét kỹ lưỡng Ngược lại, mức tín nhiệm cao, đồng nghĩa với uy tín chủ đầu tư cao đem đến cho chủ đầu tư thuận lợi thủ tục hành chính, giao dịch sau Ngoài vướng mắc, bất cập công khai thông tin chấp dự án nhà thương mại việc xử lý dự án nhà nội dung cần quan tâm Bởi việc xử lý tài sản không thỏa đáng dẫn đến ngân hàng không thu hồi đủ số nợ Tuy nhiên, quy định xử lý dự án nhà thương mại chưa thật đầy đủ chưa áp dụng vào thực tiễn cách hiệu Những bất cập kiến nghị liên quan đến vấn đề phân tích mục 2.5 Về việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Trong phần này, tác giả tập trung phân tích bất cập kiến nghị xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại, bao gồm nội dung: (i) chưa có chế xử lý riêng cho bất động sản động sản, cần quy định chế này; (ii) định giá tài sản xử lý gây thiệt hại cho ngân hàng, cần quy định tiêu chí định giá cụ thể; (iii) vi phạm cá nhân, tổ chức quy trình xử lý dự án nhà thương mại, cần có biện pháp xử lý nghiêm 2.5.1 Bất cập việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại Hiện vấn đề xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại áp dụng chung giống việc xử lý tài sản bảo đảm thông thường Việc xử lý tài sản không mang lại giải pháp hợp lý, không bảo vệ bên có quyền - ngân hàng thương mại, dự án nhà thương mại loại tài sản đặc thù Trên thực tế, khó khăn xử lý dự án nhà thương mại xuất phát từ bất cập sau: Thứ nhất, pháp luật chưa có phân biệt chế xử lý tài sản bảo đảm bất động sản tài sản bảo đảm động sản BLDS 2015 quy định chế xử lý tài sản bảo đảm chung cho động sản bất động sản, đó, khác biệt hai loại tài sản địi hỏi phải có chế xử lý khác Đối với bất động sản, thường liên quan đến chỗ công dân nên gặp phải chống đối liệt so với thu giữ tài sản bảo đảm động sản Đặc biệt xử lý dự án nhà thương mại, ngồi bên chấp chủ đầu tư cịn có người mua nhà thuộc dự án bị ảnh hưởng quyền lợi Điển hình vụ việc Cơng ty cổ phần đầu tư phát triển địa ốc Khang Gia chấp dự án chung cư Khang Gia Tân Hương Ngân hàng Thương mại cổ phần Nam Á khơng tốn nợ đến hạn Do đó, ngày 28/2/2019, Ngân hàng có thơng báo tiến hành thu giữ xử lý chung cư Khang Gia Tân Hương tọa lạc 377 đường Tân Hương, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM Dự kiến ngân hàng thu hồi 45 chung cư vào ngày 15/4/2019.99 Trong vụ việc trên, ngân hàng liệt thu giữ tài sản, ngân hàng bị lên án đẩy người dân mua nhà thuộc dự án vào cảnh khơng có nơi Khi bên thứ ba cố tình chống đối việc thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý, ngân hàng phải khởi kiện tòa án để quyền xử lý tài sản bảo đảm Mặc dù ngân hàng chủ đầu tư có thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm hợp đồng thường phải thông qua án, định có hiệu lực pháp luật tòa án cho phép xử lý tài sản, thu giữ cần thơng báo cho quyền địa phương nơi có tài sản.100 Có thể thấy, Nghị số 42/2017/QH14 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng trao quyền cho ngân hàng thu giữ tài sản quyền lại khó thực thực tế Điều khiến ngân hàng gặp khó khăn trình xử lý dự án nhà thương mại cần nhiều thời gian để thu hồi khoản nợ Thứ hai, bất cập từ việc định giá tài sản xử lý tài sản bảo đảm Khi tham gia vào giao dịch bảo đảm tiền vay, dự án nhà thương mại định giá để xác định giá trị tài sản bảo đảm khoản vay BLDS 2015 cho phép: “giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn, nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm”.101 Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro hoạt động cho vay dự án nhà thương mại, phần lớn ngân hàng thương mại quy định giá trị tài sản bảo đảm phải lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm Cụ thể, Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (Ngân hàng Agribank) quy định xác định giá trị tài sản bảo đảm sau102: “Tài sản hình thành tương lai xác định sở thỏa thuận Agribank bên bảo đảm, tối đa tổng mức đầu tư cấp có thẩm quyền chủ đầu tư phê duyệt tài sản hợp đồng mua bán tài sản đó”.103 Và “mức cấp tín dụng tối đa tài sản chấp tối đa 75% giá trị tài sản bảo đảm”.104 Tương tự, mức cấp tín dụng áp dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam (Ngân hàng BIDV).105 Khi phát sinh yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật, pháp luật cho phép bên thỏa thuận lại giá trị tài sản định giá thông qua tổ chức định giá tài sản Có thể thấy, pháp luật quy định hai lần định giá tài sản định giá tài sản làm sở cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án định giá tài sản làm sở xử lý tài sản bảo Thanh Hà, “Ngân hàng đòi thu giữ chung cư để xử lý nợ: Quyền lợi người mua nhà có đảm bảo?”, https://nhadat.tuoitre.vn/ngan-hang-doi-thu-giu-chung-cu-de-xu-ly-no-quyen-loi-nguoi-mua-nha-co-dambao-2019030710544762.htm, truy cập ngày 22/6/2021 100 Hồng Anh, “Tiếp tục gỡ vướng xử lý nợ xấu”, https://nhandan.vn/tin-tuc-kinh-te/tiep-tuc-go-vuongtrong-xu-ly-no-xau-331727/, truy cập ngày 22/6/2021 101 Khoản Điều 295 BLDS 2015 102 Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX Về ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 103 Điểm d khoản Điều Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX Về ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 104 Khoản Điều Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX Về ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 105 Quyết định 42/QĐ-HĐQL ban hành Quy chế bảo đảm tiền vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam 99 46 đảm Tuy nhiên, pháp luật không quy định giá trị tài sản ban đầu giao kết giao dịch chấp có dùng làm cho việc định giá tài sản xử lý hay không Điều dẫn đến thực tế, giá trị tài sản định giá ban đầu xử lý có chênh lệch đáng kể, nên khơng thể bảo vệ quyền lợi bên Bên cạnh đó, ban đầu tiến hành định giá dự án nhà thương mại đem chấp ngân hàng tiến hành định giá toàn tài sản khơng định giá tài sản hình thành phần, thời điểm tiến hành xử lý tài sản hình thành giá trị tài sản bảo đảm chưa phản ánh đầy đủ kết định giá ban đầu Nếu tiến hành bán tài sản để xử lý nợ tài sản thơng thường ngân hàng khơng thu hồi đủ khoản nợ, lãi chi phí phát sinh hợp đồng vay.106 Đồng thời, thực tế tồn trường hợp chủ đầu tư bị ngân hàng o ép định thủ tục xử lý tài sản bảo đảm Thực tiễn hoạt động ngân hàng cho thấy bán đấu giá tài sản có trường hợp tồn “liên minh” ngân hàng - công ty đấu giá Bằng cách thức giảm giá, giá trị tài sản bị giảm mạnh so với thực tế giá gốc thị trường, khiến cho việc xử lý tài sản không hoàn trả hết số nợ vay, ngân hàng khơng thể thu hồi tồn khoản nợ Thứ ba, vi phạm cá nhân, tổ chức trình xử lý dự án nhà thương mại chấp ngân hàng Việc xử lý tài sản chấp ln gặp nhiều khó khăn thực tế, đặc biệt xử lý tài sản có giá trị lớn dự án nhà thương mại Do đó, ngân hàng ln cần hỗ trợ từ nhiều cá nhân, tổ chức khác bên chấp, tổ chức thực đấu giá nhân viên ngân hàng Tuy nhiên, có trường hợp, cá nhân, tổ chức tham gia vào quy trình xử lý tài sản bảo đảm lại vi phạm quy định pháp luật, gây thất thoát việc thu hồi nợ ngân hàng Điển hình trường hợp bán đấu giá tài sản chấp Ngân hàng Agribank chi nhánh Chợ Lớn dự án khu dân cư Hịa Lân Cơng ty Thiên Phú thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương.107 Cơng ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hịa Lân, có diện tích 490.765m2 (quá trình thực dự án từ năm 2003-2007) Dự án Công ty Thiên Phú chấp Ngân hàng Agribank chi nhánh Chợ Lớn (Agribank) để vay 305 tỷ đồng 18.634 lượng vàng Agribank Tổng số tiền quy đổi từ vàng 1.117.689.720.000 đồng Ngày 17/4/2015, Công ty Thiên Phú ký biên thỏa thuận giao tài sản để ngân hàng xử lý thu hồi nợ Sau vào ngày 17/6/2015, Agribank ký hợp đồng với Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gịn (Cơng ty Đấu giá) để bán đấu giá dự án Khu dân cư Hòa Lân với giá khởi điểm Nguyễn Thị Thảo An - Lương Thị Trà My, Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam, Cơng trình nghiên cứu khoa học cấp trường năm học 2019-2020, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr 58 107 Ngọc Lâm, “Khuất tất dự án đấu thầu nghỉn tỷ Bình Dương”, https://tienphong.vn/khuat-tat-dau-thau-duan-nghin-ty-o-binh-duong-post1094133.tpo, truy cập ngày 22/6/2021 106 47 1.467,7 tỷ đồng Trải qua 11 phiên đấu giá không thành, đến phiên đấu giá thứ 12, giá khởi điểm dự án khu dân cư Hòa Lân bị giảm xuống cịn 963 tỷ đồng Cơng ty A Đơng Hải (nay Công ty Kim Oanh) trúng đấu giá vào ngày 25/5/2017 với giá 1.353 tỷ đồng Tuy nhiên, đến tháng 11/2018, Công ty Kim Oanh qua lần toán chưa trả giá khởi điểm (847,8 tỷ đồng/963 tỷ đồng) nợ 478,2 tỷ đồng, chưa kể lãi chậm trả 8% tính từ ngày 5/9/2017 Nhận thấy việc thu hồi nợ không hiệu quả, ngày 18/3/2019, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tư pháp báo cáo kết Thanh tra việc bán đấu giá tài sản chấp Agribank chi nhánh Chợ Lớn dự án khu dân cư Hịa Lân Cơng ty Thiên Phú thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương Có thể thấy, q trình thực đấu giá, ngân hàng, chủ đầu tư tổ chức đấu giá có vi phạm sau: Dù có nhiều cơng ty nộp đơn tham gia đấu giá dự án khu dân cư Hòa Lân Công ty Đấu giá không thông báo đến Ngân hàng Cụ thể, phiên thông báo bán đấu giá lần 3, ngày 16/10/2015 Cơng ty Hịa Bình Xanh nộp đơn tham gia đấu giá, ngày 10/11/2015 Công ty Đấu giá có cơng văn thơng báo cho Agribank Chợ Lớn biết “khơng có khách hàng tham gia” Tương tự, phiên thông báo bán đấu giá lần 6, ngày 10/5/2016 Cơng ty Hịa An Lộc Bình Dương nộp đơn đăng ký mua tài sản bán đấu giá, ngày 23/5/2016 Công ty Đấu giá thông báo cho Agribank Chợ Lớn “khơng có khách hàng tham gia” Tiếp đó, ngày 31/5/2016, phiên thơng báo bán đấu giá lần 7, có cơng ty đăng ký tham gia đấu giá Cơng ty Hịa An Lộc Cơng ty Hịa Bình Xanh, ngày 22/6/2016 Cơng ty Đấu giá thơng báo cho phía ngân hàng biết “khơng có khách hàng tham gia đấu giá” Đến phiên thơng báo đấu giá lần 9, ngày 22/9/2016 Công Trung Quý Huế Thừa Thiên Huế mua hồ sơ, nộp đơn đăng ký mua tài sản bán đấu giá ngày 8/11/2016 Công ty Đấu giá tiếp tục thông báo “không có khách hàng tham gia” Qua nhiều phiên thơng báo bán đấu giá, sau phiên “khơng có khách hàng tham gia”, giá trị tài sản dự có 963 tỷ đồng Sau nhiều lần điều chỉnh giá khởi điểm, đến phiên đấu giá lần thứ 12 ngày 25/5/2017 đấu giá thành cơng, đơn vị trúng đấu giá Công ty cổ phần xây dựng A Đông Hải (Công ty A Đông Hải) đổi tên thành Công ty cổ phần đầu tư phát triển Kim Oanh TP.HCM (Công ty Kim Oanh) với giá trúng thầu 1.353 tỷ đồng, cao mức giá khởi điểm phiên đấu giá 390 tỷ đồng Cùng ngày 25/5/2017, Công ty A Đông Hải, Agribank Chợ Lớn Cơng ty đấu giá Nam Sài Gịn ký biên đấu giá thành có nội dung sau: “ Khách hàng mua tài sản bán đấu giá thành phải toán thời hạn 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành Nếu thời hạn 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành người mua tài sản bán đấu giá khơng tốn đủ tiền mua tài sản theo quy định nêu xem vi phạm nghĩa vụ toán từ chối mua tài sản đồng ý hủy kết đấu giá vô điều kiện…” Theo quy chế đấu giá Công văn số 196/NHNoCL-TD ngày 28/4/2017 Agribank Chợ lớn phương thức tốn sau đấu giá Cơng ty A Đông Hải 48 chấp nhận phương án trả lần cho tổng số tiền đấu giá thành thời hạn 45 ngày Ngày 1/7/2017, Agribank Chợ Lớn, Cơng ty đấu giá Nam Sài Gịn Công ty A Đông Hải ký Hợp đồng mua bán tài sản số 01-10/2017/HĐMBTSBĐG Hợp đồng Công chứng Văn phịng Cơng chứng thành phố Mới chứng thực Tại Khoản 2, Điều hợp đồng quy định: “Trong thời hạn 45 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá thành, bên B (Công ty A Đông Hải) phải tốn tồn số tiền trúng đấu giá tài sản 1.353.000.000.000 đồng số tiền bao gồm tiền đặt trước 96.300.000.000 đồng” Có thể thấy, nội dung hợp đồng Agribank tự ý lùi thời gian tốn tiền cho Cơng ty A Đông Hải từ 45 ngày thành 45 ngày làm việc Ngày 4/7/2017 Agribank Công ty Đấu giá Công ty Kim Oanh sửa nội dung hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để tăng thời gian toán tiền đấu giá cho Kim Oanh lên 90 ngày làm việc Tuy nhiên, đến tháng 11/2018, Công ty A Đông Hải toán 847,8 tỷ đồng, chưa giá khởi điểm thực bán đấu giá bán tài sản 963 tỷ đồng Sau trình tra, Bộ Tư pháp đưa kết luận: Trong trình ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản, tổ chức bán đấu giá tài sản Cơng ty Đấu giá Nam Sài Gịn để xảy số sai phạm, không kiểm tra chặt chẽ thông tin ngân hàng cung cấp; quy chế bán đấu giá thông báo đấu giá tài sản có nội dung khác thời gian tốn, phương thức toán tiền mua tài sản Đối với Công ty A Đông Hải, sau trúng đấu giá khơng thực theo phương thức tốn ngay, nhiều lần vi phạm cam kết nghĩa vụ toán thời gian dài, Agribank Chợ Lớn khơng có biện pháp liệt để xử lý trái với quy chế đấu giá Việc làm thể việc chưa làm hết trách nhiệm quản lý tiền tài sản Nhà nước tổ chức tín dụng Trên thực tế, hành vi vi phạm quy định trình xử lý tài sản bảo đảm nhiều vụ việc trường hợp điển hình việc vi phạm Do đó, quan chức cần có biện pháp xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm hoạt động xử lý tài sản bảo đảm Tóm lại, tác giả phân tích bất cập: (i) chưa có chế xử lý riêng cho bất động sản động sản, (ii) định giá tài sản xử lý gây thiệt hại cho ngân hàng, (iii) vi phạm cá nhân, tổ chức quy trình xử lý dự án nhà thương mại Và mục tiếp theo, tác giả đưa kiến nghị hoàn thiện quy định xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại 2.5.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại Theo Báo cáo Chính phủ Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIV nêu rõ việc xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng đẩy nhanh, đồng thời thực cách thực chất hiệu Trong giai đoạn từ năm 2016 đến thời điểm 31/7/2020, tồn 49 hệ thống tổ chức tín dụng xử lý 620,7 nghìn tỷ đồng nợ xấu.108 Tuy nhiên, nợ xấu liên quan đến dự án nhà thương mại chưa xử lý nhiều Nguyên nhân xuất phát từ bất cập phân tích nên tác giả có số kiến nghị sau: Thứ nhất, pháp luật cần có chế xử lý riêng cho bất động sản động sản Hiện tại, quy trình xử lý bất động sản, đặc biệt dự án nhà thương mại phức tạp, dù thơng qua quan tịa án thi hành án khó thu hồi tài sản Nguyên nhân xuất phát từ quy định pháp luật, chưa có hướng dẫn cụ thể nội dung xử lý tài sản bảo đảm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nên việc xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết, gây khó khăn, lúng túng cho tổ chức tín dụng q trình thực Theo Điều Nghị số 42/2017/QH14 quy định cho phép áp dụng thủ tục rút gọn để giải tranh chấp nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm tranh chấp quyền xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng Do đó, pháp luật cần quy định chế xử lý riêng cho bất động sản nói chung dự án nhà thương mại nói riêng Cụ thể, pháp luật cần quy định việc áp dụng thủ tục rút gọn nêu rút ngắn thời gian thi hành án để không ảnh hưởng đến hoạt động tổ chức tín dụng.Đồng thời, xử lý tài sản bảo đảm phải xem xét đến quyền lợi người mua nhà thuộc dự án nhà thương mại Bên cạnh đó, bất cập việc định giá dự án nhà thương mại xử lý tài sản, tác giả có kiến nghị sau: Thứ hai, pháp luật cần quy định chặt chẽ việc định giá dự án nhà thương mại xử lý tài sản Theo Điều 306 BLDS 2015, yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”, quy định chưa đầy đủ Theo Hướng dẫn UNCITRAL, trình xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải tuân thủ hai nguyên tắc “thiện chí”(good faith) “bảo đảm tính hợp lý thương mại” (commercially reasonable)109 Về “tính hợp lý thương mại” có nghĩa ngân hàng thương mại phải định đoạt tài sản bảo đảm cách hợp lý thời gian, địa điểm tổ chức bán, phương thức quảng cáo, thơng báo để tìm người mua để bán tài sản với giá cao Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam hành chưa đưa tiêu chí cụ thể để tịa án xem xét liệu việc xử lý tài sản ngân hàng thương mại có tuân thủ yêu cầu pháp luật, bảo vệ quyền lợi đáng chủ đầu tư hay khơng Việc đánh giá tính hợp pháp xử lý tài sản bảo đảm có ý nghĩa quan trọng để tòa án định chủ đầu tư có nghĩa vụ tốn khoản nợ cịn thiếu cho ngân hàng thương mại hay không sau xử lý tài sản bảo đảm, số tiền thu chưa đủ để tốn tồn nghĩa vụ chủ đầu tư ngân Thu Hằng - Diệp Anh, “Bên lề Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIV: Giải tốn nợ xấu, tăng sức đề kháng cho hệ thống ngân hàng”, https://vietnambiz.vn/ben-le-ky-hop-thu-10-quoc-hoi-khoa-xiv-giai-bai-toan-noxau-tang-suc-de-khang-cho-he-thong-ngan-hang-20201104160324902.htm, truy cập ngày 21/6/2021 109 UNCITRAL Model Law on Secured Transactions (2016), tr 310 108 50 hàng thương mại.110 Do đó, tác giả kiến nghị cần quy định rõ tiêu chí khách quan, thiện chí, tính hợp lý thương mại việc định giá tài sản xử lý nhằm đảm bảo lợi ích cơng cho bên Đồng thời, pháp luật cần có quy định ràng buộc trách nhiệm NHTM xử lý dự án nhà thương mại theo tiêu chí Khi NHTM tuân thủ pháp luật tiêu chí xử lý dự án nhà thương mại có quyền địi tiếp số nợ cịn thiếu, ngược lại, NHTM vi phạm trình xử lý, việc xử lý dự án nhà thương mại phải thực lại NHTM quyền u cầu chủ đầu tư phải tốn số nợ cịn thiếu Bên cạnh đó, cần nâng cao lực công tác, chuyên môn cán bộ, nhân viên việc định giá giá trị tài sản Ngân hàng nên giải ngân theo giai đoạn hình thành tài sản khơng giải ngân tồn bộ, để tránh có xử lý tài sản tài sản đủ để tốn khoản nợ, tiền lãi chi phí phát sinh khác Ngồi ra, việc xử lý tài sản gặp khó khăn số cá nhân, tổ chức vi phạm trình xử lý dự án nhà thương mại, nên tác giả có đề xuất sau: Thứ ba, xử phạt nghiêm hành vi vi phạm cá nhân, tổ chức trình xử lý dự án nhà thương mại chấp ngân hàng Để hoạt động thu hồi khoản nợ ngân hàng diễn thuận lợi, pháp luật cần hoàn chỉnh quy định liên quan đến xử phạt lĩnh vực tiền tệ ngân hàng Các quan cần tăng cường công tác tra, giám sát hoạt động ngân hàng, đổi hoạt động tra nhằm mục đích ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật lĩnh vực ngân hàng thay tra để xử lý vi phạm Bên cạnh đó, việc tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước, khắc phục sơ hở, thiếu sót; thường xuyên thanh, kiểm tra nội bộ, tăng cường phối hợp cần quan tâm để nâng cao hiệu cơng tác quản lý phịng ngừa, chống vi phạm pháp luật, tội phạm phòng chống tham nhũng Có thể thấy, việc xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn, đặc biệt tình đại dịch COVID-19 khó khăn việc thu hồi khoản nợ lại tăng gấp nhiều lần Dịch bệnh gây tác hại nghiêm trọng tồn cầu, khơng có số người tử vong cao mà hàng loạt doanh nghiệp rơi vào trạng thái “chết”, dẫn đến khả trả nợ ngân hàng Trước tình hình nợ xấu nguy tăng trở lại, nhiều ngân hàng liên tục thông báo phát tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, dù giảm giá mạnh đem đấu giá nhiều lần người mua Trên thực tế, tài sản phát từ ngân hàng thường có giá hấp dẫn giá thị trường, người mua ngân hàng hỗ trợ vay vốn, lại không dễ bán Với vướng mắc kiến nghị mà tác giả phân tích, tác giả mong ngân hàng tìm đáp án toán xử lý nợ xấu, tiếp tục hoạt động để hệ thống ngân hàng phát triển TS Nguyễn Bích Thảo (2018), Giải tranh chấp hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam, NXB Tư pháp, tr 138 110 51 52 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong Chương 2, tác giả dựa quy định pháp luật thực tiễn thực hiện, phân tích bất cập đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay NHTM, bao gồm nội dung sau: Thứ nhất, việc xác định tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại Tác giả bất cập đến từ việc pháp luật khơng quy định loại hình tài sản dự án điều kiện chấp dự án thương mại chưa đầy đủ Sau đó, tác giả đưa kiến nghị cần xem dự án nhà thương mại vật hình thành tương lai bổ sung điều kiện pháp lý, điều kiện khả dự án, điều kiện chủ đầu tư điều kiện chấp dự án nhà thương mại Thứ hai, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại Tác giả bất cập pháp luật chưa quy định công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại thực trạng công chứng viên không chấp nhận cơng chứng Từ làm sở để đưa kiến nghị pháp luật cần quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại Thứ ba, đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại Tác giả phân tích ba bất cập: Pháp luật chưa quy định rõ bắt buộc đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại, việc tra cứu thông tin đăng ký gặp khó khăn, đăng ký biện pháp chấp ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng chấp Trên sở bất cập, tác giả đưa kiến nghị: Bắt buộc đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại, xây dựng sở liệu thống phạm vi toàn quốc đăng ký biện pháp chấp không nên điều kiện để hợp đồng chấp có hiệu lực Thứ tư, công khai thông tin dự án nhà thương mại chấp ngân hàng Tác giả nghiên cứu bất cập: Công khai thông tin dự án chấp chưa đảm bảo tính cơng chưa đảm bảo tính xác, đầy đủ, kịp thời Do đó, tác giả đưa kiến nghị xây dựng hệ thống phối hợp quan để đảm bảo công khai thông tin dự án công bằng, bổ sung nội dung thông tin cần công bố dự án, quy định chế tín nhiệm chủ đầu tư Cuối cùng, xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại Tác giả phân tích bất cập đến từ việc chưa có phân biệt chế xử lý bất động sản động sản, định giá tài sản xử lý vi phạm quy trình xử lý dự án nhà thương mại Dựa bất cập nghiên cứu, tác giả đưa kiến nghị cần có chế xử lý riêng cho bất động sản động sản, quy định chặt chẽ việc định giá tài sản xử lý xử lý nghiêm cá nhân, tổ chức vi phạm quy định xử lý dự án nhà thương mại 53 KẾT LUẬN CHUNG Hoàn thành nghiên cứu, tác giả phân tích nội dung “Pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại”, từ lý luận chung đến quy định pháp luật, từ bất cập quy định pháp luật thực tiễn thực đến kiến nghị hoàn thiện Trong trình nghiên cứu lý luận chung, tác giả đưa khái niệm, đặc điểm dự án nhà thương mại chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại, từ làm sở lập luận cho phân tích tiếp sau Trong q trình tìm hiểu quy định chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay NHTM, tác giả trình bày nội dung chính: chủ thể tham gia giao dịch chấp dự án nhà thương mại; điều kiện pháp lý dự án nhà thương mại dùng làm tài sản chấp; thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại; thủ tục đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại; xử lý tài sản chấp dự án nhà thương mại Tác giả nhận thấy pháp luật có thay đổi bổ sung qua thời kỳ, nhiên đến nay, quy định pháp luật Việt Nam chấp dự án nhà thương mại cịn hạn chế định Do đó, tác giả tiếp tục đào sâu nghiên cứu bất cập đưa kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Những kiến nghị tác giả bao gồm: việc xác định loại hình dự án nhà thương mại điều kiện dự án nhà thương mại chấp ngân hàng; bắt buộc công chứng chứng thực hợp đồng chấp; bắt buộc đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại; công khai thông tin dự án nhà thương mại cần đảm bảo tính cơng bằng, đầy đủ, xác, kịp thời xử lý dự án nhà thương mại cần có chế riêng, định giá xác xử lý nghiêm trường hợp vi phạm quy định xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên nhận thấy giới hạn việc tiếp cận thông tin kiến thức đề tài, thực tế cịn nhiều ý kiến đóng góp cho quy định mà tác giả chưa thể phân tích hết Tác giả mong nhận phản hồi, góp ý từ quý thầy cô bạn sinh viên để đề tài ngày hoàn thiện 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số 47/2010/QH12) ngày 16/6/2010 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số 17/2017/QH14) ngày 20/11/2017 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Công chứng (Luật số 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014 Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai Nghị định 102/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm Nghị định 21/2021/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/3/2021 quy định thi hành luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ 10 Thông tư 39/2016/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng 11 Thơng tư 08/2018/TT-BTP Bộ Tư pháp ngày 20/6/2018 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, hợp đồng trao đổi thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc tư pháp 12 Thông tư 06/2020/TT-BTP Bộ Tư pháp ngày 17/12/2020 sửa đổi, bổ sung số điều thông tư số 08/2018/tt-btp ngày 20 tháng năm 2018 trưởng tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, hợp đồng trao đổi thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc tư pháp 13 Thông tư 07/2019/TT-BTP Bộ Tư pháp ngày 25/11/2019 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất B Tài liệu tham khảo 14 Nguyễn Thị Thảo An - Lương Thị Trà My (2020), Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam, Cơng trình nghiên cứu khoa học cấp trường năm 2019 – 2020, Trường Đại học Luật TP.HCM 15 Nguyễn Quế Anh (2015), “Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Nghệ An”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số (277), tr 54 - tr 57 16 Phạm Đình Chi (2002), Các biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng qua thực tiễn TP.HCM, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM 17 Đoàn Thị Phương Diệp (2010), “Đăng ký giao dịch bất động sản Luật Dân Pháp so sánh với việc đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số (162)/2010, tr 52 - tr 56 18 Đỗ Văn Đại (2014), “Một số vấn đề bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, Tài liệu Hội thảo quốc tế Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, ngày 29/9/2014 19 Trần Thị Ngọc Điệp (2016), Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM 20 Lâm Thị Minh Hiếu (2017), Quy định pháp luật điều kiện vay vốn ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM 21 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM 22 Hoàng Ngọc Lam (2016), Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM 23 Vũ Đức Long (2014), “Kinh nghiệm xây dựng, vận hành chế đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới học cho Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 10/2014, tr 29 - tr 42 24 Hồng Long - Viện Ngơn ngữ (2008), Từ điển tiếng Việt, NXB Hồng Đức 25 Nguyễn Thị Lý (2018), Hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư, cải tạo chỉnh trang khu vực dải trung tâm thành phố Ban Quản lý cơng trình xây dựng phát triển đô thị, Luận văn Thạc sỹ ngành Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Dân lập Hải Phòng 26 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2015), Sổ tay hướng dẫn dành cho ngân hàng thương mại Việt Nam giao dịch với bên liên quan 27 Võ Thị Thu Oanh (2016), Pháp luật hạn chế rủi ro tín dụng giai đoạn giải ngân giám sát sử dụng vốn vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM 28 Huỳnh Thị Kim Quý (2005), Pháp luật chấp tài sản để đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng, thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Đại học Luật TP.HCM 29 Tọa đàm “Đăng ký Bất động sản Giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, Nhà Pháp luật Việt – Pháp, Hà Nội, 22-23/6/2006 30 Nguyễn Bích Thảo (2018), Giải tranh chấp hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam, NXB Tư pháp 31 Lê Thị Huyền Trân (2015), Thế chấp tài sản hình thành tương lai pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM 32 Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM 33 Phạm Ngọc Trung (2017), Thực tiễn giải tranh chấp liên quan hợp đồng chấp hoạt động tín dụng Tịa án, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM 34 Trường Đại học Luật TP.HCM (2016), Giáo trình Luật Ngân hàng, NXB Hồng Đức 35 Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) (2014), Bình luận khoa học BLDS Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Tư Pháp, Hà Nội 36 Hà Thị Cẩm Vân (2018), Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỹ Luật Kinh tế, Học viện Khoa học xã hội 37 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng 38 Công văn số 7067/TNMT-VPĐK Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM việc dự án đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai ngày 14/7/2016 39 Thông báo 332/TB-VPCP ban hành ngày 16/9/2020 Kết luận Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng họp Ban đạo Trung ương sách nhà thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh Văn phịng Chính phủ ban hành 40 Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX Về ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 41 Quyết định 42/QĐ-HĐQL ban hành Quy chế bảo đảm tiền vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam 42 UNCITRAL Model Law on Secured Transactions (2016) Tài liệu từ internet https://plo.vn https://dktructuyen.moj.gov.vn https://thoibaonganhang.vn https://baodauthau.vn https://m.thanhnien.vn https://nhadat.tuoitre.vn https://tuoitre.vn https://tienphong.vn https://nhandan.vn https://vietnambiz.vn ... chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại sau: Thế chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại việc chủ đầu tư dùng dự án nhà thương mại để bảo. .. PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN Dựa quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng. .. đặc điểm biện pháp chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 1.2.1.1 Khái niệm biện pháp chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Từ chế định