NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là thế chấp dự án nhà ở thương mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại, là một quy định mới mẻ trong lĩnh vực tài chính Bài viết này sẽ phân tích những vấn đề cơ bản liên quan đến dự án nhà ở thương mại, bao gồm khái niệm và đặc điểm của loại hình dự án này, cũng như khái niệm và đặc điểm của việc thế chấp dự án nhà ở thương mại nhằm bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại.
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của dự án nhà ở thương mại
1.1.1.1 Khái niệm dự án nhà ở thương mại
Theo Từ điển Tiếng Việt, khái niệm “dự án nhà ở thương mại” chưa được định nghĩa rõ ràng, chỉ có thuật ngữ “dự án” được giải thích là dự thảo văn kiện luật pháp hoặc kế hoạch Pháp luật hiện hành cũng chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về dự án nhà ở thương mại, mà chỉ quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở Cụ thể, Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa “dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là tổng hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội phục vụ nhu cầu ở tại một địa điểm nhất định.
Theo quy định năm 2020, dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các đề xuất đầu tư trung hạn hoặc dài hạn cho hoạt động kinh doanh tại một địa bàn xác định Trong khi đó, nhà ở thương mại được hiểu là loại hình nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường Dựa trên các định nghĩa này, dự án nhà ở thương mại có thể được xem là tài sản hình thành trong tương lai, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm cả tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu chưa được xác lập.
Thuật ngữ “dự án nhà ở thương mại” vẫn chưa được nhiều nhà nghiên cứu phân tích sâu sắc, và chủ yếu chỉ có các tác giả bàn luận về những thuật ngữ tương tự Trong Luận văn Thạc sỹ của mình, tác giả Hà Thị Cẩm Vân đã đưa ra quan điểm riêng về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, góp phần làm rõ hơn khái niệm này trong lĩnh vực nghiên cứu.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động mà nhà đầu tư sử dụng vốn để xây dựng, mua, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản, với mục tiêu cuối cùng là tạo ra lợi nhuận.
2Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 269
3Hoàng Long - Viện Ngôn ngữ (2008), Từ điển tiếng Việt, NXB Hồng Đức, tr 237
Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 đề cập đến việc hưởng chênh lệch lợi nhuận Theo tác giả Nguyễn Thị Lý, dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các đề xuất về việc đầu tư vốn vào một đối tượng cụ thể và giải trình kết quả từ hoạt động đầu tư Vòng đời của dự án bao gồm bốn giai đoạn: hình thành dự án (bao gồm soạn thảo và thẩm định), triển khai thực hiện, khai thác và vận hành, cùng với giai đoạn kết thúc hoạt động dự án.
Dự án nhà ở thương mại được định nghĩa là loại tài sản hình thành trong tương lai, gắn liền với đất, được xây dựng dựa trên các đề xuất sử dụng vốn cho việc phát triển nhà ở thương mại tại một địa bàn cụ thể Quá trình hình thành dự án này diễn ra trong một khoảng thời gian xác định và trải qua nhiều giai đoạn khác nhau.
Triển khai, vận hành và kết thúc dự án nhà ở thương mại với mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường là một quy trình quan trọng Định nghĩa này sẽ làm nền tảng cho việc phân tích các biện pháp thế chấp dự án nhằm đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại, bắt đầu từ việc tìm hiểu những đặc điểm nổi bật của dự án nhà ở thương mại.
1.1.1.2 Đặc điểm của dự án nhà ở thương mại
Dự án nhà ở thương mại, như một loại tài sản hình thành trong tương lai, có những đặc điểm chung của tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm tính hiện hữu chưa hoàn chỉnh trong thế giới vật chất, quyền sở hữu hạn chế do tài sản chưa hoàn toàn hình thành, và tính linh hoạt cho phép các bên thực hiện giao dịch dân sự mặc dù tài sản chưa hình thành Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại còn có những đặc điểm riêng biệt của nó.
Dự án nhà ở thương mại là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, cả trước và sau khi hoàn thành Sản phẩm của dự án luôn liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Điều này được thể hiện qua các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, bao gồm đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc chỉ định chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Hà Thị Cẩm Vân (2018) đã nghiên cứu về việc thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay, với trọng tâm là thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế này cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy định pháp lý và thực tiễn áp dụng, góp phần nâng cao hiểu biết về lĩnh vực tài chính bất động sản tại Việt Nam.
Khoa học xã hội, tr 7
Nguyễn Thị Lý (2018) trong luận văn Thạc sĩ ngành Quản trị kinh doanh đã nghiên cứu về việc hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư và cải tạo chỉnh trang khu vực dải trung tâm thành phố tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị Nghiên cứu này đóng góp vào việc nâng cao hiệu quả quản lý dự án và cải thiện hình ảnh đô thị.
Trường Đại học Dân lập Hải Phòng, tr 5
Nguyễn Thị Thảo An và Lương Thị Trà My (2020) đã nghiên cứu về pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại tại Việt Nam Công trình này được thực hiện trong khuôn khổ nghiên cứu khoa học cấp trường năm 2019 – 2020 tại Trường Đại học Luật TP.HCM, cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý và thực tiễn áp dụng.
8Khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 ở thương mại cũng luôn gắn liền với đất Đây cũng là đặc điểm đặc trưng của dự án nhà ở thương mại.
Dự án nhà ở thương mại được hình thành dựa trên các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn cho xây dựng nhà ở tại một địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định Những đề xuất này là cơ sở để nhà đầu tư thực hiện đầu tư, đánh giá hiệu quả dự án và tổ chức tín dụng cấp vốn Vì vậy, các đề xuất cần phải rõ ràng, cụ thể và khả thi, đòi hỏi việc xác định địa điểm và thời gian thực hiện dự án.
Dự án nhà ở thương mại trải qua bốn giai đoạn chính: hình thành, triển khai, vận hành và kết thúc Mỗi giai đoạn diễn ra trong một khoảng thời gian xác định, tạo thành chu trình (vòng đời) của dự án Giai đoạn hình thành bao gồm thiết kế và hoạch định các chương trình có tính hệ thống, được quản lý và xem xét cẩn thận, giúp cho các giai đoạn sau diễn ra suôn sẻ Giai đoạn triển khai bắt đầu khi chủ đầu tư tiến hành xây dựng, huy động vốn từ người mua nhà và ngân hàng Khi dự án đi vào giai đoạn vận hành, người mua nhà có thể sử dụng nhà ở của họ Cuối cùng, giai đoạn kết thúc bao gồm việc đánh giá hiệu quả dự án, rút ra bài học kinh nghiệm và thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, ngân hàng và người mua nhà.
Nội dung pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan đến việc thế chấp dự án nhà ở thương mại nhằm đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại Các nội dung chính bao gồm: (i) các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp, gồm bên nhận thế chấp và bên thế chấp; (ii) các điều kiện pháp lý cần thiết để dự án nhà ở thương mại có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp; (iii) hiệu lực của hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại; (iv) quy trình thực hiện thủ tục thế chấp dự án nhà ở thương mại; và (v) cách xử lý tài sản thế chấp là dự án nhà ở thương mại để đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng thương mại.
1.2.1 Chủ thể tham gia giao dịch thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Theo định nghĩa về thế chấp nhà ở thương mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại, các bên tham gia chính trong quan hệ này bao gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các chủ thể liên quan khác.
Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận bảo đảm bao gồm bên nhận cầm cố và bên nhận thế chấp Trong trường hợp này, giao dịch bảo đảm là thế chấp tài sản, với ngân hàng thương mại là chủ thể nhận thế chấp Ngân hàng thương mại hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng 2010 và các sửa đổi, bổ sung sau này.
2017 và các văn bản pháp luật liên quan, có chức năng thực hiện hoạt động
Theo Khoản 3 Điều 299 BLDS 2015 về kinh doanh tín dụng, ngân hàng thương mại được phép thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng 2010, đã được sửa đổi năm 2017 với mục tiêu lợi nhuận Hoạt động ngân hàng bao gồm việc kinh doanh và cung ứng thường xuyên các nghiệp vụ như nhận tiền gửi, cấp tín dụng và cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.
Cho vay là hình thức cấp tín dụng, trong khi thế chấp dự án nhà ở thương mại đóng vai trò là biện pháp bảo đảm cho hoạt động cho vay.
Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong quan hệ pháp luật thế chấp dự án nhà ở thương mại nhằm đảm bảo cho khoản vay.
Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP và BLDS 2015, bên thế chấp là bên sử dụng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp Trong trường hợp thế chấp dự án nhà ở thương mại, bên thế chấp thường là chủ đầu tư dự án, và họ phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định Lĩnh vực bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư, nhưng không phải mọi tổ chức hay cá nhân đều có quyền tham gia vào hoạt động này Theo Điều 21 Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi tại Điều 75 Luật Đầu tư, các bên tham gia cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật.
Năm 2020, các quy định về điều kiện trở thành chủ đầu tư dự án đã được thiết lập, trong đó bao gồm năm điều kiện chính mà bên thế chấp dự án phải tuân thủ.
Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, sẽ đóng vai trò bên thế chấp và có tư cách pháp nhân.
Đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là một công việc phức tạp và chuyên môn cao, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội Do đó, pháp luật quy định rằng chỉ các doanh nghiệp mới được thực hiện đầu tư dự án, loại trừ cá nhân trong các giao dịch dân sự liên quan Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ các quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Hợp tác xã 2012.
Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài quy định rằng chủ thể vay bao gồm cả cá nhân và pháp nhân Cụ thể, khách hàng là pháp nhân phải có năng lực pháp luật dân sự theo quy định, trong khi khách hàng cá nhân phải từ đủ 18 tuổi trở lên.
17 Khoản 3 Điều 4 Luật Các Tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017
Theo Khoản 12 Điều 4 của Luật Các Tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017, người tham gia phải từ 18 tuổi trở lên hoặc từ 15 đến chưa đủ 18 tuổi nhưng không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự Do đó, bên thế chấp dự án nhà ở thương mại phải là những doanh nghiệp có tư cách pháp nhân và cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự 2015.
Để tham gia vào quan hệ thế chấp dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư cần đáp ứng một số điều kiện quan trọng Trước hết, chủ đầu tư phải được thành lập theo quy định của Bộ luật và các luật liên quan Thứ hai, cơ cấu tổ chức của chủ đầu tư cần tuân thủ Điều 83 của Bộ luật Thứ ba, chủ đầu tư phải có tài sản độc lập, tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình, và cuối cùng, họ phải có khả năng tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập Các điều kiện này đảm bảo chủ đầu tư có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự cần thiết để thực hiện các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản.
Pháp nhân chỉ có năng lực pháp luật dân sự (NLPLDS), không có năng lực hành vi dân sự, vì không thể tự xác lập và thực hiện quyền Để tham gia vào quan hệ pháp luật, pháp nhân phải phù hợp với phạm vi hoạt động và thường cần có tài liệu chứng nhận thành lập hợp pháp Pháp luật yêu cầu NLPLDS nhưng không quy định cách xác định, do đó, ngân hàng thương mại (NHTM) tự xây dựng quy định nội bộ dựa trên pháp luật chuyên ngành để xác định hồ sơ cần thiết Một số giấy tờ NHTM yêu cầu từ chủ đầu tư bao gồm giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép kinh doanh, và các tài liệu khác để chứng minh tính hợp pháp và NLPLDS của pháp nhân.
Về năng lực hành vi dân sự, pháp nhân không có năng lực hành vi độc lập, do đó mọi giao dịch của pháp nhân phải được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền Người đại diện theo pháp luật thường được quy định trong Điều lệ công ty; nếu Điều lệ không quy định, có thể căn cứ vào Luật Doanh nghiệp 2020 để xác định.
19 Khoản 1 Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN
20 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr 45
BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
Về việc xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Theo quy định pháp luật, NHTM phải đánh giá mức độ tín nhiệm, phương án và mục đích sử dụng vốn, khả năng tài chính của khách hàng và biện pháp bảo đảm tiền vay khi xem xét hồ sơ cấp tín dụng Đặc biệt, trong việc đánh giá biện pháp bảo đảm tiền vay qua thế chấp tài sản, ngân hàng cần xác định rõ đối tượng thế chấp và điều kiện pháp lý của tài sản để thực hiện đúng quy trình pháp luật Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy một số vướng mắc và đề xuất kiến nghị nhằm cải thiện vấn đề này.
2.1.1 Bất cập trong xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm khi thế chấp tại ngân hàng thương mại
Trong biện pháp bảo đảm thế chấp thực hiện nghĩa vụ dân sự, tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng Việc xác định tài sản thế chấp của dự án nhà ở thương mại cùng với các điều kiện liên quan là bước đầu tiên cần thiết để thực hiện giao dịch bảo đảm và là cơ sở để xử lý tài sản sau này Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này vẫn còn một số hạn chế mà tác giả sẽ phân tích trong bài viết.
Thứ nhất, pháp luật chưa xác định được loại hình tài sản của dự án nhà ở thương mại.
Theo quy định pháp luật, đối tượng thế chấp là tài sản, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, với tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản Cả bất động sản và động sản đều có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Luật pháp cũng quy định rằng tài sản bảo đảm có thể là tài sản hình thành trong tương lai, cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
56 Khoản 1 Điều 94 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi năm 2017
58 Khoản 3 Điều 295 BLDS 2015 nhà ở thương mại 59 Ngoài ra, pháp luật không có thêm bất cứ điều nào quy định cụ thể về tài sản bảo đảm này trong khi đây là một loại tài sản đặc biệt tiềm ẩn nhiều rủi ro Tại Chương 1, tác giả đã đưa ra khái niệm: “Dự án nhà ở thương mại là một loại tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất, được hình thành trên cơ sở tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định , được thực hiện qua các giai đoạn hình thành - triển khai - vận hành - kết thúc dự án với mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” Thế nhưng dự án nhà ở thương mại thuộc loại đối tượng tài sản nào, là vật, là giấy tờ có giá hay quyền về tài sản thì hiện nay chưa quy định rõ Trong khi đó, đối với dự án nhà ở, ngoài thế chấp dự án, chủ đầu tư còn có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (vật hình thành trong tương lai) hoặc quyền sử dụng đất thuộc dự án (quyền tài sản) Như vậy, hai đối tượng đó đã được pháp luật ghi nhận rõ loại hình tài sản, còn dự án nhà ở thương mại chưa được ghi nhận.
Do đó, cần xác định rõ dự án nhà ở thương mại thuộc loại tài sản nào trong BLDS 2015 để có thể đưa ra khái niệm chính xác hơn, có cơ sở xác định hướng xử lý đối với tài sản thế chấp Việc làm rõ loại hình tài sản sẽ tránh trường hợp nhầm lẫn đối tượng tài sản được đưa vào thế chấp là bộ hồ sơ (bao gồm hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) Trong khi thực chất đây chỉ là điều kiện thế chấp dự án nhà ở thương mại chứ không phải tài sản được sử dụng để thế chấp Điều này có thể dẫn đến những rủi ro cho bên nhận thế chấp trong trường hợp nhận thế chấp mà không có những bước kiểm tra, thẩm định kỹ càng, đồng thời có thể gây lúng túng trong việc xử lý hậu quả từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền 60
Thứ hai, pháp luật chưa quy định đủ về điều kiện pháp lý của dự án nhà ở thương mại khi thế chấp bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại.
Một tài sản muốn tham gia giao dịch dân sự cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định, dự án nhà ở thương mại muốn thế chấp tại ngân hàng thương mại cũng phải tuân theo điều kiện đã được tác giả phân tích ở Chương 1 Tuy nhiên, những điều kiện này là chưa đủ khi một dự án nhà ở thương mại đem thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay có giá trị rất lớn, cụ thể:
Về thời điểm dự án nhà ở thương mại được thế chấp , Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp dự án nhà ở thương mại chỉ nêu đối tượng được thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và dự án nhà ở thương mại nói riêng nhưng chưa nêu rõ dự án nhà ở thương mại có thể thế chấp ở giai đoạn nào: sau khi được cơ quan các cấp có thẩm quyền phê duyệt hay sau khi đã bước đầu triển
60 Lê Thị Diễm Phương, “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc loại tài sản nào?”, https://plo.vn/phap- luat/du- an-dau-tu-xay-dung-nha-o-thuoc-loai-tai-san-nao-815210.html, truy cập ngày 10/6/2021 khai việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng trong dự án 61 Thời điểm thế chấp dự án nhà ở thương mại có nên đồng thời là thời điểm chủ đầu tư bắt đầu rao bán nhà ở trong dự án hay không? Tức lúc này, chủ đầu tư không chỉ cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà còn cần Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó 62
Về điều kiện pháp lý của dự án nhà ở thương mại , thực trạng hiện nay các ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi thu hồi khoản nợ Đối dự án nhà ở thương mại, không phải bất cứ dự án nào cũng có thể là tài sản thế chấp tại ngân hàng mà chỉ những dự án đủ điều kiện theo quy định pháp luật Tuy nhiên, những điều kiện pháp lý hiện tại chưa đủ cơ sở để NHTM nhận thế chấp dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là việc thẩm định giá trị tài sản bảo đảm Do đó, cần có những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện của tài sản thế chấp để đảm bảo “đầu vào” của dự án nhà ở thương mại, có như vậy, “đầu ra” khi xử lý tài sản mới có thu hồi được khoản nợ mà chủ đầu tư đã vay.
Tóm lại, tác giả đã phân tích được hai vướng mắc trong việc xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm: Pháp luật chưa xác định được loại hình tài sản của dự án nhà ở thương mại và những điều kiện pháp lý của dự án nhà ở thương mại khi thế chấp tại NHTM là chưa đầy đủ Với hai hạn chế trên, tác giả sẽ có một số kiến nghị để khắc phục bất cập được trình bày ngay sau đây.
2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện các quy định về việc xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng thương mại
Với những bất cập đã được tác giả chỉ ra ở Mục 2.1.1, pháp luật chưa quy định rõ ràng về việc xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm sẽ gây nên những khó khăn cho các chủ thể khi xử lý tài sản bảo đảm Do đó, tác giả có một số kiến nghị như sau:
Thứ nhất, pháp luật cần quy định loại hình tài sản của dự án nhà ở thương mại.
Trong quan hệ thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại, đối tượng thế chấp chính là dự án nhà ở thương mại Việc xác định loại hình của tài sản sẽ giúp các chủ thể có thể xác định đúng đối tượng trong giao dịch bảo đảm của mình, đồng thời áp dụng được những quy định tương ứng phù hợp Theo như tác giả đã phân tích và đưa ra khái niệm dự án nhà ở thương mại ở Chương 1 thì “dự án nhà ở là một loại tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất”, cụ thể có thể xem dự án nhà ở thương mại là vật hình thành trong tương lai, vật ở đây có thể
61 Lê Thị Diễm Phương, “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc loại tài sản nào?”, https://plo.vn/phap- luat/du- an-dau-tu-xay-dung-nha-o-thuoc-loai-tai-san-nao-815210.html, truy cập ngày 10/6/2021
Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại
Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu, tác giả nhận thấy khi thế chấp dự án nhà ở thương mại, các bên có thể phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng nhưng hiện tại pháp luật chưa quy định cụ thể thủ tục cho loại tài sản đặc biệt này.
Do đó, tác giả nhận thấy có một số vướng mắc đồng thời đưa ra các kiến nghị cho vấn đề này.
2.2.1 Bất cập trong việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại
Nhu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt với những hợp đồng có giá trị lớn như thế chấp dự án nhà ở thương mại Tuy nhiên, việc công chứng, chứng thực hợp đồng gặp không ít khó khăn do những nguyên nhân sau:
Thứ nhất, pháp luật chưa quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại
Theo quy định hiện hành của Luật Công chứng 2014 và các văn bản pháp luật liên quan, không có yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại Trước đây, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT đã hướng dẫn về việc công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng văn bản này đã bị bãi bỏ Hiện tại, việc công chứng hợp đồng thế chấp đối với tài sản này chủ yếu dựa vào thỏa thuận giữa các bên, do pháp luật chưa có quy định chi tiết Mặc dù khoản vay của chủ đầu tư tại ngân hàng thương mại có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng, việc công chứng vẫn không được quy định bắt buộc cho các dự án nhà ở thương mại lớn.
Trước đây, một số công chứng viên đã hiểu sai về Điều 5 Luật Công chứng 2006, cho rằng "đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật" nên đã loại bỏ tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL), đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc không công chứng các hợp đồng liên quan Để khắc phục tình trạng này, Bộ Tư pháp đã ban hành công văn hướng dẫn cụ thể.
3744/BTP-HCTP hướng dẫn công chứng giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp đã giải thích:
“Cách hiểu như vậy là sai TSHTTTL cũng được coi là tài sản có thật nếu có đầy đủ cơ sở pháp lý để chứng minh Vì vậy, Bộ Tư pháp yêu cầu các công chứng viên không được từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc loại này.” 65
Thứ hai, công chứng viên không chấp nhận công chứng hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại
Công chứng viên tại Việt Nam phải đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của giao dịch, đồng thời nội dung hợp đồng không được vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội Tuy nhiên, việc kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng trong các dự án nhà ở thương mại, vốn là tài sản hình thành trong tương lai, gặp nhiều khó khăn Do đó, nhiều hợp đồng liên quan đến dự án nhà ở thương mại thường bị công chứng viên từ chối để tránh rắc rối pháp lý sau này.
Cuối năm 2015, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết nhiều cơ quan công chứng thuộc Bộ Tư pháp đã từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở do thiếu hướng dẫn từ Bộ chủ quản Điều này đã khiến các ngân hàng thương mại không thể nhận thế chấp và cấp tín dụng cho khách hàng, gây ách tắc cho thị trường bất động sản Sự việc này đặc biệt nghiêm trọng khi tỷ lệ sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai chiếm ưu thế trong giao dịch, trong khi nhu cầu của chủ đầu tư về việc thế chấp dự án nhà ở để vay vốn đầu tư rất lớn.
Pháp luật dân sự cho phép chủ đầu tư sử dụng dự án nhà ở thương mại để thế chấp, và các bên có thể thỏa thuận công chứng hợp đồng Tuy nhiên, một số công chứng viên không thực hiện công chứng vì lý do nhất định, dẫn đến việc ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên và gây khó khăn trong quá trình công chứng.
2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện các quy định trong việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại
Với những bất cập mà tác giả đã nghiên cứu ở Mục 2.2.1, tác giả kiến nghị cần bổ sung quy định bắt buộc công chứng hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại để hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này Theo đó, sửa Điều 122 Luật Nhà ở
“Điều 122 Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
65 Công văn 3744/BTP - HCTP của Bộ Tư pháp hướng dẫn công chứng giao dịch bảo đảm
66 Khoản 1 Điều 46 Luật Công chứng 2014
Bài viết của Quang Huy đề xuất những điểm quan trọng liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, nhấn mạnh sự cần thiết phải cải thiện các quy định và chính sách để đảm bảo chất lượng và tính bền vững của các dự án bất động sản Các khuyến nghị này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường nhà ở, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và thúc đẩy sự minh bạch trong ngành.
1 Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở và dự án nhà ở thương mại, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Để thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại, các bên cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ: Hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại; hợp đồng tín dụng giữa NHTM và chủ đầu tư; giấy tờ thể hiện điều kiện pháp lý dự án nhà ở thương mại, bao gồm hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đầu tư dự án; giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch, bao gồm: giấy đăng ký kinh doanh/giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/giấy phép đầu tư, con dấu của pháp nhân (để đóng dấu vào văn bản công chứng), trong trường hợp đại diện theo ủy quyền cần có giấy ủy quyền; giấy tờ thể hiện định giá tài sản khi thế chấp…
Việc yêu cầu công chứng và chứng thực trong dự án nhà ở thương mại là cần thiết để tổ chức hành nghề công chứng có thể kiểm tra tính hợp pháp của các điều khoản hợp đồng và giá trị tài sản bảo đảm, từ đó ngăn chặn tình trạng nâng khống giá trị tài sản giữa chủ đầu tư và nhân viên ngân hàng Sự công chứng này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng mà còn giảm thiểu rủi ro trong quan hệ thế chấp Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã kiến nghị các cơ quan quản lý, đồng thời thống nhất với Ngân hàng Nhà nước đề xuất Bộ Tư pháp chỉ đạo các phòng công chứng thực hiện công chứng hồ sơ thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo đúng quy định pháp luật.
Ngoài việc công chứng và chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại, pháp luật hiện hành vẫn tồn tại nhiều vướng mắc và bất cập trong quy trình đăng ký biện pháp thế chấp đối với các dự án này, điều mà tác giả sẽ phân tích trong phần tiếp theo.
Đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Trong Mục 2.3, tác giả nêu rõ những bất cập trong việc đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại và đề xuất các kiến nghị cải thiện Đầu tiên, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ ràng về việc bắt buộc đăng ký thế chấp cho dự án nhà ở thương mại, do đó cần có quy định bắt buộc trong vấn đề này Thứ hai, việc tra cứu thông tin liên quan đến đăng ký thế chấp vẫn gặp nhiều khó khăn, cần cải thiện để đảm bảo tính minh bạch và dễ dàng tiếp cận cho các bên liên quan.
Để phát triển nhà ở hình thành trong tương lai, cần thiết lập một cơ sở dữ liệu điện tử thống nhất nhằm quản lý thông tin hiệu quả Bên cạnh đó, việc đăng ký biện pháp thế chấp ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp được cho là không cần thiết, tạo ra sự phức tạp không cần thiết trong quy trình.
2.3.1 Bất cập trong việc đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại
Việc sử dụng dự án nhà ở thương mại để đảm bảo nghĩa vụ của các chủ đầu tư đang ngày càng phổ biến trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng Hình thức giao dịch này không phải là truyền thống và không dựa trên nền tảng lý luận kinh điển, do đó khi áp dụng vào thực tiễn thường gặp phải những khó khăn nhất định.
Thứ nhất, pháp luật chưa quy định rõ việc bắt buộc phải đăng ký thế chấp dự án nhà ở thương mại.
Ngày 25 tháng 11 năm 2019, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quy định tại Điều 4 của Thông tư như sau: Trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì thực hiện như đối với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở 70 Tuy nhiên, Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm lại quy định: Thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký thế chấp 71 , thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không bắt buộc đăng ký, chỉ đăng ký thế chấp khi các bên có yêu cầu 72 Vậy liệu có thể hiểu việc đăng ký thế chấp dự án nhà ở thương mại cũng phải bắt buộc đăng ký vì được thực hiện tương tự như đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất? Hay không bắt buộc phải đăng ký vì được thực hiện tương tự như đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai? Việc pháp luật chưa quy định rõ ràng, cụ thể vấn đề này gây lúng túng cho các bên và cơ quan nhà nước khi thực hiện đăng ký thế chấp Điều này dẫn đến có trường hợp cơ quan từ chối việc đăng ký biện pháp thế chấp của các bên, cũng có cơ quan đồng ý thực hiện việc đăng ký, gây nên sự không đồng bộ giữa các cơ quan dù là các bên đăng ký biện pháp thế chấp như nhau Do đó, quyền lợi của bên nhận thế chấp có thể bị ảnh hưởng trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm vì hợp đồng không phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, ngân hàng thương mại có thể không được ưu tiên nhận khoản thanh toán từ khách hàng.
Thứ hai, việc tra cứu thông tin đăng ký còn gặp nhiều khó khăn, khó tiếp cận
Số lượng giao dịch bảo đảm tại tỉnh Nghệ An đang gia tăng đáng kể Trong năm 2014, các văn phòng đăng ký trên địa bàn đã tiếp nhận tổng cộng 93.437 đơn đăng ký biện pháp bảo đảm, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực này.
Trong bài viết của 69 PGS TS Nguyễn Văn Vân (2014), tác giả đã trình bày một số vấn đề pháp lý liên quan đến việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai Nghiên cứu này được trình bày tại Hội thảo quốc tế về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tổ chức tại Trường Đại học Luật TP.HCM vào ngày 29/9/2014, và đã được ghi nhận trên trang 125 của tài liệu hội thảo.
70 Khoản 2 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP
71 Điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP
Theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP, số lượng đơn đăng ký giao dịch bảo đảm đã tăng gấp đôi so với năm 2013, với 41.950 đơn được thụ lý Thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu trữ công khai trong Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm, Cơ sở dữ liệu và Hệ thống dữ liệu quốc gia, cho phép cá nhân và tổ chức dễ dàng truy cập và tìm hiểu Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ cũng đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và cung cấp thông tin này.
Tư pháp đã phát triển một website riêng để đăng ký và truy cập thông tin điện tử nhanh chóng về giao dịch bảo đảm bằng động sản, hợp đồng và thông báo kê biên tài sản Tuy nhiên, việc đăng ký thế chấp cho dự án nhà ở thương mại vẫn phải thực hiện qua Văn phòng Đăng ký đất đai, tương tự như đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất Mục tiêu của việc đăng ký biện pháp bảo đảm là tạo ra một hệ thống thông tin tra cứu thống nhất cho các tài sản tham gia giao dịch Hiện tại, việc tra cứu thông tin đăng ký thế chấp dự án nhà ở thương mại vẫn chưa thể thực hiện trực tuyến, gây khó khăn cho ngân hàng thương mại và người mua nhà trong việc đưa ra quyết định chính xác.
Thứ ba, đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp
BLDS 2015 quy định về việc đăng ký biện pháp bảo đảm trong phần các quy định chung, nhấn mạnh hiệu lực của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba Trong mối quan hệ giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm, BLDS đưa ra các quy định rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Việc đăng ký là điều kiện cần thiết để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ khi có quy định của pháp luật Tuy nhiên, hiện tại chưa có quy định cụ thể về việc bắt buộc đăng ký đối với thế chấp dự án nhà ở thương mại, do đó không thể khẳng định rằng đăng ký là điều kiện cần thiết để hợp đồng thế chấp có hiệu lực.
Khi đăng ký thế chấp dự án nhà ở thương mại là bắt buộc, việc không thực hiện đăng ký có thể dẫn đến tranh chấp Trong trường hợp này, tòa án sẽ sẵn sàng tuyên bố giao dịch giữa các bên là vô hiệu.
Bài viết của Nguyễn Quế Anh (2015) trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật đề cập đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh Nghệ An Nghiên cứu này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương Thông qua việc phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp cải thiện, bài viết góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại Nghệ An.
74 Khoản 3 Điều 7 Nghị định 102/2017/NĐ-CP
75 https://dktructuyen.moj.gov.vn/dtn_str/search/public/
76 Điểm e khoản 1, khoản 2 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP
77 Khoản 1 Điều 5 Thông tư 07/2019/TT-BTP
Theo Khoản 1 Điều 298 BLDS 2015, hợp đồng bảo đảm không đăng ký sẽ bị tuyên vô hiệu, mặc dù việc này không ảnh hưởng đến bản chất giao dịch Thực tế, thủ tục đăng ký thế chấp có ý nghĩa pháp lý quan trọng khi có xung đột quyền lợi với bên thứ ba Ngay cả khi chỉ có một chủ nợ và một con nợ, nếu hợp đồng thế chấp không được đăng ký, tòa án vẫn có thể tuyên bố vô hiệu Quyền lợi của chủ nợ sẽ bị xóa bỏ, biến khoản vay có bảo đảm thành khoản vay không có bảo đảm Cơ chế đăng ký nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp trong trường hợp có nhiều bên liên quan Do đó, nếu tài sản không có tranh chấp và không bảo đảm cho nghĩa vụ khác, bên nhận thế chấp sẽ có quyền duy nhất, và hợp đồng đã công chứng sẽ có hiệu lực, cho phép ngân hàng xử lý tài sản thế chấp.
Trong bài viết, tác giả chỉ ra ba bất cập chính trong việc đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại: (i) pháp luật chưa quy định bắt buộc đăng ký thế chấp, cần có quy định rõ ràng; (ii) thông tin tra cứu gặp khó khăn, cần xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử thống nhất; (iii) việc đăng ký biện pháp thế chấp ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng thế chấp, điều này không cần thiết Tác giả sẽ đề xuất các giải pháp để khắc phục những vấn đề này trong phần tiếp theo.
2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện các quy định trong việc đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại
Đăng ký không chỉ là công cụ quản lý giao dịch, mà còn là phương tiện đảm bảo tính minh bạch và công khai tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch dân sự và kinh tế Dựa trên ý nghĩa này, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm cải thiện quy trình đăng ký.
Công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng thương mại
Tác giả phân tích những bất cập trong việc công khai thông tin về dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng, nhấn mạnh rằng thông tin hiện tại chưa đảm bảo tính công bằng và cần có hệ thống phối hợp giữa các cơ quan để cải thiện điều này Bên cạnh đó, thông tin công khai cũng chưa đầy đủ, chính xác và kịp thời, do đó cần bổ sung những nội dung cần thiết để đảm bảo tính minh bạch.
2.4.1 Bất cập trong công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng thương mại
Pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án, tuy nhiên, việc giấu thông tin hoặc không tuân thủ quy định pháp luật là bất thường Người mua nhà tại các dự án thế chấp ngân hàng có thể đối mặt với rủi ro nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết với ngân hàng Để bảo vệ người tiêu dùng, cần công khai thông tin về các dự án nhà ở thương mại đang thế chấp, bởi không phải ai cũng có đủ kiến thức để tìm hiểu về tính pháp lý của dự án Tuy nhiên, hiện vẫn tồn tại một số bất cập trong việc công khai thông tin này.
Thứ nhất, việc công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng chưa đảm bảo tính công bằng.
Ngày 14 tháng 7 năm 2016, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM ban hành văn bản 7067/TNMT-VPĐK công bố thông tin về 77 dự án đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng, trong đó có các dự án nhà ở thương mại Việc này đã có tác động ngay lập tức đến ngành KDBĐS, làm cho một bộ phận người dân băn khoăn, lo lắng Đa phần người dân hiểu nhầm là dự án đã bị thế chấp đồng nhất với chủ đầu tư kém năng lực Điều này xuất phát từ đặc điểm hoạt động của ngành kinh doanh bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án hiện phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng Ngoài TP.HCM, năm 2016, cơ quan chức năng Hà Nội công khai 34 dự án đang thế chấp; năm 2018, Hà Nội công khai số lượng dự án đang thế chấp tăng lên 92; năm 2020, Khánh Hòa công khai 50 dự án đang thế chấp tại ngân hàng.
Trong tổng số 584 dự án đang triển khai tại TP.HCM, chỉ có 77 dự án được công bố, chiếm 13%, cho thấy tỷ lệ công bố rất thấp Hơn 90% doanh nghiệp bất động sản phải vay vốn ngân hàng để thực hiện các dự án của mình Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, đã thừa nhận thực trạng này.
77 dự án mới được công bố chỉ là phần nổi của tảng băng, vì đây là những dự án đủ điều kiện được Sở Xây dựng phê duyệt và có thông tin cập nhật từ Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM Nhiều chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng nhưng lại "trốn" đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo để che mắt người mua nhà Điều đáng lo ngại là những dự án được chủ đầu tư âm thầm thế chấp mà không công khai thông tin, dẫn đến sự bất công giữa các doanh nghiệp Các doanh nghiệp tuân thủ quy định pháp luật bị ảnh hưởng đến kinh doanh, trong khi những doanh nghiệp không công khai lại không bị ảnh hưởng gì, gây ra sự không công bằng trong thị trường Việc công khai thông tin về các dự án thế chấp ngân hàng là cần thiết để đảm bảo tính công bằng giữa các doanh nghiệp.
Thứ hai, việc công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng là chưa đầy đủ, chính xác, kịp thời.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã công bố 77 dự án đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng một số công ty như Novaland và Quốc Cường Gia Lai đã phản ánh thông tin này không chính xác Novaland cho biết họ chỉ thế chấp phần còn lại của dự án và một số căn hộ tại Sunrise City South, chứ không phải 152 căn hộ như thông báo Trong khi đó, Quốc Cường Gia Lai khẳng định không có dự án nhà ở thương mại nào đang thế chấp, mặc dù họ có nhiều dự án đang xây dựng và mở bán Họ chỉ vay cho một dự án nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi để bán cho khách hàng thu nhập thấp, nhưng vẫn bị liệt kê trong danh sách dự án thế chấp.
Nhiều dự án đã được công bố nhưng không phải tất cả đều bị nêu tên oan Có nhiều khách hàng đang chờ đợi "sổ hồng" trong thời gian dài mà vẫn chưa có thông tin Một ví dụ điển hình là chung cư Minh Thành tại phường Tân Quy, Quận 7, TP.HCM, thuộc dự án của Công ty TNHH Thương mại Xuất nhập khẩu Dịch vụ Minh.
Công bố tài sản là một yếu tố quan trọng để đảm bảo lợi ích cho doanh nghiệp và người dân Việc minh bạch thông tin tài sản không chỉ giúp tăng cường niềm tin của công chúng mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong kinh doanh Do đó, cần có những quy định rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên, nhằm tạo ra một môi trường kinh doanh công bằng và hiệu quả.
Bài viết trên trang Báo Đấu Thầu thảo luận về sự tranh cãi liên quan đến việc công bố tên các dự án bất động sản bị cầm cố Việc này đã thu hút sự chú ý của dư luận và các chuyên gia trong ngành, khi mà thông tin này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư và người mua Các ý kiến trái chiều xoay quanh tính minh bạch và trách nhiệm của các bên liên quan trong việc cung cấp thông tin chính xác về tình trạng pháp lý của các dự án bất động sản.
Quốc Cường Gia Lai khẳng định rằng công ty không có dự án nhà ở thương mại nào đang trong tình trạng thế chấp Thông tin này được đăng tải trên trang Thanh Niên, giúp làm rõ tình hình tài chính và hoạt động của công ty Độc giả có thể tìm hiểu thêm chi tiết qua bài viết trên trang web.
Cư dân của dự án Ocean View đã đóng 100% tiền nhưng vẫn chưa nhận được "sổ hồng" do chủ đầu tư, Công ty TNHH Dịch vụ và Thương mại Thương Nhân II, đã thế chấp dự án để vay 60 tỷ đồng từ VPBank Mặc dù Ban quản trị và cư dân đã nhiều lần làm việc với các cơ quan chức năng và chủ đầu tư, chỉ nhận được những lời hứa không cụ thể Ông Nguyễn Văn Thông, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa, xác nhận rằng nhiều người mua đất đã gửi đơn tố cáo và khiếu nại nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, danh sách các dự án thế chấp tại ngân hàng chỉ bao gồm thông tin cơ bản như bên thế chấp (chủ đầu tư), tên và địa điểm dự án, số Giấy chứng nhận/hợp đồng, ngày cấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng thương mại) và ngày đăng ký thế chấp Tuy nhiên, những thông tin này còn thiếu sót và không đầy đủ, dẫn đến thiếu tính chính xác, như trường hợp dự án Sunrise City South của Novaland Ngoài ra, Công ty TNHH xây dựng kinh doanh nhà Gia Hòa cũng chỉ thế chấp dự án để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo quy định.
Dự án của công ty đã được Vietbank nhận thế chấp để đảm bảo hoàn thành, tuy nhiên công ty không vay vốn tại ngân hàng này Dù vậy, dự án chung cư của công ty vẫn nằm trong danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM công bố.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã ban hành văn bản công bố thông tin, tuy nhiên, thông tin này vẫn chưa chính xác, đầy đủ và kịp thời.
Tính đến ngày 15/7, có 77 dự án đang trong tình trạng thế chấp, tuy nhiên, thông tin này chỉ được công bố trên các phương tiện truyền thông vào ngày 25/7 Đáng chú ý, một dự án đã được giải chấp vào ngày 16/7 nhưng vẫn xuất hiện trong danh sách các dự án thế chấp.
Về việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại
Trong bài viết này, tác giả phân tích các vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại, nhấn mạnh rằng chưa có cơ chế riêng cho bất động sản và động sản, do đó cần thiết phải quy định một cơ chế cụ thể Hơn nữa, việc định giá tài sản trong quá trình xử lý có thể dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng, vì vậy cần phải có tiêu chí định giá rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
(iii) vi phạm của cá nhân, tổ chức trong quy trình xử lý dự án nhà ở thương mại, cần có biện pháp xử lý nghiêm.
2.5.1 Bất cập trong việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại
Hiện nay, việc xử lý tài sản bảo đảm trong các dự án nhà ở thương mại đang gặp nhiều khó khăn do áp dụng cách thức tương tự như xử lý tài sản thông thường Điều này không chỉ không mang lại giải pháp hợp lý mà còn không đảm bảo quyền lợi cho các ngân hàng thương mại, vì dự án nhà ở thương mại có những đặc thù riêng Những khó khăn này xuất phát từ nhiều bất cập trong quy trình xử lý tài sản.
Pháp luật hiện nay chưa phân biệt rõ ràng giữa cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản và tài sản bảo đảm là động sản.
BLDS 2015 quy định cơ chế xử lý tài sản bảo đảm chung cho cả động sản và bất động sản, nhưng sự khác biệt giữa hai loại tài sản này yêu cầu cơ chế xử lý riêng biệt Đối với bất động sản, đặc biệt là dự án nhà ở thương mại, việc thu giữ tài sản thường gặp phải sự phản đối mạnh mẽ do ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà Ví dụ điển hình là vụ Công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia thế chấp dự án chung cư Khang Gia Tân Hương nhưng không thanh toán nợ, dẫn đến ngân hàng thông báo thu giữ tài sản Nếu ngân hàng tiến hành thu giữ, họ có thể bị chỉ trích vì làm người dân mất chỗ ở Khi có sự phản đối từ bên thứ ba, ngân hàng phải khởi kiện ra tòa để được quyền xử lý tài sản, mặc dù đã có thỏa thuận trong hợp đồng Nghị quyết số 42/2017/QH14 đã trao quyền cho ngân hàng thu giữ tài sản, nhưng việc thực hiện quyền này gặp nhiều khó khăn, gây trở ngại cho quá trình xử lý dự án nhà ở thương mại và làm kéo dài thời gian thu hồi nợ.
Thứ hai, bất cập từ việc định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm
Khi tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay, dự án nhà ở thương mại sẽ được định giá để xác định giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay Theo Bộ luật Dân sự 2015, giá trị tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro, nhiều ngân hàng thương mại yêu cầu giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ Ngân hàng Agribank quy định rằng tài sản hình thành trong tương lai được xác định dựa trên thỏa thuận và không vượt quá tổng mức đầu tư được phê duyệt, với mức cấp tín dụng tối đa là 75% giá trị tài sản bảo đảm Ngân hàng BIDV cũng áp dụng mức cấp tín dụng tương tự Khi cần xử lý tài sản bảo đảm, các bên có thể thỏa thuận lại giá trị tài sản hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
Pháp luật quy định việc định giá tài sản hai lần: lần đầu để làm cơ sở cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án, và lần hai để làm cơ sở xử lý tài sản bảo đảm.
Ngân hàng đang yêu cầu thu giữ chung cư để xử lý nợ, điều này đặt ra câu hỏi về quyền lợi của người mua nhà Liệu người mua có được bảo vệ trong trường hợp này? Bài viết phân tích những rủi ro và quyền lợi liên quan đến việc thu giữ tài sản, nhằm giúp người tiêu dùng hiểu rõ hơn về tình huống này.
Trong bài viết "Tiếp tục gỡ vướng trong xử lý nợ xấu" của tác giả Hồng Anh, được đăng trên Nhân Dân, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc giải quyết nợ xấu trong nền kinh tế Bài viết chỉ ra rằng các biện pháp hiệu quả cần được triển khai để xử lý nợ xấu một cách triệt để, nhằm đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của hệ thống tài chính Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng để nâng cao hiệu quả xử lý nợ xấu.
Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX đã được ban hành để quy định về giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Quy định này nhằm tăng cường quản lý và đảm bảo an toàn trong các giao dịch tín dụng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế nông nghiệp và nông thôn.
Điều 103, điểm d khoản 2 của Điều 7 trong Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX quy định về việc giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động cấp tín dụng Quy định này sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ ngân hàng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch tài chính.
Khoản 1 Điều 8 của Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX quy định về giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, nhằm tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý rủi ro tín dụng Quy định này cũng đề cập đến các yêu cầu cụ thể về tài sản đảm bảo, quy trình thẩm định và các điều kiện cần thiết để đảm bảo an toàn cho các giao dịch tín dụng trong ngành ngân hàng.
105 Quyết định 42/QĐ-HĐQL ban hành Quy chế bảo đảm tiền vay của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Pháp luật hiện hành không quy định rõ ràng về việc giá trị tài sản ban đầu trong giao dịch thế chấp có thể được sử dụng để định giá tài sản khi xử lý hay không Điều này dẫn đến khả năng chênh lệch đáng kể giữa giá trị tài sản lúc đầu và giá trị khi xử lý, gây khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Khi tiến hành định giá dự án nhà ở thương mại để thế chấp, ngân hàng thường đánh giá toàn bộ tài sản mà không xem xét từng phần riêng lẻ Do đó, giá trị tài sản bảo đảm tại thời điểm xử lý chưa phản ánh đúng giá trị thực tế như trong định giá ban đầu Nếu ngân hàng bán tài sản để thu hồi nợ như tài sản thông thường, có nguy cơ không thu hồi đủ nợ gốc, lãi suất và chi phí phát sinh Thêm vào đó, có trường hợp chủ đầu tư bị ngân hàng gây áp lực về định giá và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm, dẫn đến những khó khăn trong quá trình bán đấu giá tài sản.
Liên minh giữa ngân hàng và công ty đấu giá có thể dẫn đến việc giảm giá tài sản, làm cho giá trị thực tế của tài sản bị giảm mạnh so với giá gốc trên thị trường Hệ quả là, khi xử lý tài sản, ngân hàng không thể thu hồi đủ số nợ đã vay, gây ra khó khăn trong việc hoàn trả khoản nợ.
Thứ ba, sự vi phạm của các cá nhân, tổ chức trong quá trình xử lý dự án nhà ở thương mại được thế chấp tại ngân hàng
Việc xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như dự án nhà ở thương mại, gặp nhiều khó khăn Ngân hàng thường cần sự hỗ trợ từ các cá nhân và tổ chức như bên thế chấp, tổ chức đấu giá, và nhân viên ngân hàng Tuy nhiên, có những trường hợp vi phạm pháp luật trong quy trình xử lý tài sản bảo đảm, dẫn đến thất thoát trong thu hồi nợ Một ví dụ điển hình là vụ bán đấu giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Agribank chi nhánh Chợ Lớn liên quan đến dự án khu dân cư Hòa Lân của Công ty Thiên Phú tại Bình Dương.