849 pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng tại việt nam – thực trạng và giải pháp

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG i KHOA LUẬT -X-/ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Sinh viên thực hiện: Kiều Thị Hải Yen Lớp: K20LKTA Khóa học: 2017-2021 Mã sinh viên: 20A4060285 GVHD: Th.S Phùng Thị Phương Thảo Hà nội, tháng năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Đề tài “ Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng Việt Nam - thực trạng giải pháp” tiến hành công khai, dựa nỗ lực hướng dẫn nhiệt tình khoa học ThS Phùng Thị Phương Thảo Các số liệu kết nghiên cứu nêu đề tài trung thực, khách quan, có nguồn gốc rõ ràng, xác quan chức công bố Nếu có sai phạm nào, tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm Hà Nội, ngày 20 tháng 05 năm 2021 Tác giả đề tài Kiều Thị Hải Yến ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thiện khóa luận tốt nghiệp tìm hiểu đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam - thực trạng giải pháp” hành trình nghiên cứu khoa học miệt mài, chăm em thời gian vừa qua Cùng với đó, em bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới cô Phùng Thị Phương Thảo quan tâm, giúp đỡ em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên khoa Luật nói riêng Học viện Ngân hàng nói chung truyền đạt cho chúng em kiến thức pháp luật, tiền đề lí luận thời gian qua Với vốn kiến thức tiếp thu trình học tập tìm hiểu, nghiên cứu em không tảng kiến thức mà hành trang quý báu để chúng em tự tin, mạnh dạn tham gia thi nghiên cứu pháp luật thời gian tới Trong trình nghiên cứu tìm hiểu, trình độ kiến thức lí luận kinh nghiệm thực tế cịn hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp khơng thể tránh khỏi thiếu sót, em mong thầy bổ sung, nhận xét cách chân thành cho chúng em Em mong nhận nhiều ý kiến, đóng góp thầy để hồn thành tốt nghiên cứu khoa học có kinh nghiệm quan trọng hoạt động nghiên cứu tới Cuối cùng, em xin chúc Quý thầy cô may mắn, mạnh khỏe thành công công trồng người quý báu! Hà nội, ngày 20 tháng năm 2021 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I LỜI CẢM ƠN .II CÁC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT V LỜI MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nghiên cứu .4 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu .4 Phương pháp nghiên cứu .5 Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân .6 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.1.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế - xã hội 11 1.2 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 14 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 14 1.2.2 Khái niệm Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 15 1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 17 CHƯƠNG 18 2.1 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng Việt Nam 18 2.1.1 Chủ thể quan hệ chấp 18 2.1.2 Đối tượng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 24 2.1.3 Hình thức hiệu lực giao dịch chấp quyền sử dụng đất .25 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 27 iv v 2.1.5 Xử lý tài sản chấp CÁC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 33 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng Việt Nam .37 2.2.1 Những kết đạt từ hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng Việt Nam nguyên nhân .37 2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc trình thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng Việt Nam 39 2.2.3 Nguyên nhân tồn hạn chế 45 KẾT LUẬN CHƯƠNG 46 CHƯƠNG 47 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất .47 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể quan hệ chấp 47 3.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 49 3.1.3 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp 49 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam .50 KẾT LUẬN CHƯƠNG 51 KẾT LUẬN 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 QSDĐ PHỤ LỤC 56 Quyền sử dụng đất BLDS Bộ luật dân LĐĐ Luật đất đai HGĐ Hộ gia đình TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSNN ^NN Ngân sách Nhà nước Nhà nước GDDS NLHVDS Giao dịch dân Năng lực hành vi dân THA Thi hành án NHTM Ngân hàng thương mại TAND Tòa án nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hoạt động ngành Ngân hàng diễn ngày sôi động Ngân hàng thương mại chủ yếu tập trung vào lĩnh vực kinh doanh như: cấp tín dụng, nhận tiền gửi, cung cấp sản phẩm dịch vụ toán Trong lĩnh vực kinh doanh liệt kê trên, cấp tín dụng mang lại cho Ngân hàng nhiều rủi ro chủ yếu Bởi chất, hoạt động Ngân hàng xuất nguồn tiền, tài sản khỏi thị trường thơng qua việc trao quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt khoản cho chủ thể khác thông qua quy luật vay - trả Với tính chất rủi ro việc cấp tín dụng, việc ràng buộc nghĩa vụ với khách hàng số tiền phải trả tài sản bảo đảm cho khoản vay điều cần thiết Ở Việt Nam, số biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ quy định Bộ Luật dân 2015, chấp quyền sử dụng đất hình thức chọn chủ yếu Nguyên nhân vì: đất đai tài sản lớn, không bị hư hỏng, tiêu hao, có tính khoản cao, khả phát mại, thu hồi vốn lớn chịu kiểm soát chặt chẽ Nhà nước Thực tế cho thấy, hoạt động nhận chấp Hộ gia đình, cá nhân diễn chủ yếu Tuy nhiên, hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân nhiều tồn tại, hạn chế chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm không chấp, vướng mắc phát sinh công chứng chứng thực Vì vậy, quyền lợi bên nhận chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân Ngân hàng khơng đảm bảo, hợp đồng chấp bị quan tài phán tuyên vơ hiệu, gây thiệt hại lớn cho Ngân hàng Vì vậy, “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng thực trạng giải pháp” phân tích tồn tại, hạn chế đề xuất hồn thiện pháp luật lĩnh vực chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Thứ nhất: giáo trình sách tham khảo Phạm Văn Tuyết, Phùng Trung Tập, Nguyễn Minh Tuấn, Phạm Cơng Lạc, Lê Đình Nghị, Trần Thị Huệ (2020), Giáo trình Luật dân Việt Nam tập 2, NXB Công an nhân dân Tập thể tác giả phân tích quy định pháp luật Bộ luật dân 2015 biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, chấp Giáo trình phân tích chủ thể chấp, đối tượng chấp, hình thức hiệu lực giao dịch, quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp, xử lý tài sản chấp bên chấp khơng thực nghĩa vụ Giáo trình giúp cho người đọc hiểu quy định pháp luật chấp tồn tại, vướng mắc hoạt động chấp Trần Mạnh Đạt (2015), “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam, thực trạng hướng hoàn thiện”, NXB Tư pháp Tác giả phân tích quy định pháp luật cụ thể chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam đề xuất hồn thiện quy định pháp luật TS Trần Mạnh Đạt đưa khái quát chung chấp quyền sử dụng đất pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam Bộ luật dân 2005 khó khăn hạn chế q trình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất Qua đó, tác giả đưa số định hướng hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam Cơng trình nghiên cứu giúp cho người đọc có kiến thức lý luận, thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất TCTD Việt Nam Thứ hai: Về luận văn, luận án: Lê Thị Thanh Huyền (2017), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - thực trạng giải pháp Tác giả trình bày số vấn đề khái quát chung thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Nghiên cứu thực trạng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng Việt Nam Đề xuất định hướng số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật tăng cường hiệu thực thi pháp luật vấn đề Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Tác giả trình bày vấn đề khái quát chung điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ đất ở, thực trạng pháp luật chấp QSDĐ 45 Ngân hàng TMCP V theo hợp đồng tín dụng lần số 01/12/NHNTTC ký với ngày 09/01/2012 Mục đích vay vốn: tốn cơng nợ phục vụ thi cơng cho gói thầu số 11 Như vậy, tính đến ngày 20/9/2019, Công ty cổ phần đầu tư phát triển thương mại NS nợ Ngân hàng TMCP V số tiền: 11.080.423.164 đồng Trong đó: Nợ gốc hạn: 4.853.958.923 đồng; Nợ lãi hạn: 4.798.174.423 đồng, Lãi hạn: 1.428.289.818 đồng Tài sản đảm bảo cho khoản vay nói Hợp đồng chấp số 2793.2011/HĐTC ngày 08/12/2011 Văn phịng Cơng chứng Nguyễn Tú, Hà Nội, cụ thể là: Toàn quyền sử dụng đất số 81b+70F, tờ đồ số 11 địa số 33C, ngõ 603 đường Lạc Long Quân, phường Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội thuộc quyền sử dụng sở hữu bà T theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 711568; Số vào sổ cấp GCNQSDĐ: H650, Hồ sơ gốc: (2472/2007/QĐUBND)/(650/2007) UBND quận Tây Hồ cấp ngày 05/12/2007 Nếu bị đơn không thực nghĩa vụ trả nợ, Ngân hàng TMCP V đề nghị Tịa án tun Ngân hàng TMCP V có quyền yêu cầu quan thi hành án có thẩm quyền kê biên phát mại tài sản đảm bảo theo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba số 2793/201/HĐTC ngày 08/12/2011 112,8m2 đất thuộc quyền sử dụng riêng bà Trịnh Mỹ Thanh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 711568; Số vào sổ cấp GCNQSD đất: H650, Hồ sơ gốc số: (2472/2007/QĐ-UBND)/(650/2007) UBND quận Tây Hồ cấp ngày 05/12/2007 để thu hồi nợ cho Ngân hàng TMCP V 2.2.3 Nguyên nhân tồn hạn chế Thứ nhất, quy định pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng thay đổi quy định qua thời kỳ gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động quản lý nhà nước đất đai chủ thể tham gia giao dịch Hơn nữa, nhiều quy định pháp luật cịn có bất cập, mâu thuẫn với văn khác (đã phân tích phần 2.1 Chương 2) Thứ hai, tổ chức thực thi pháp luật hạn chế như: hồ sơ, giấy tờ quản lý qua thời kỳ có nhiều thiếu sót, ảnh hưởng đến việc truy xuất nguồn gốc đất; sở vật chất, điều kiện làm việc, chưa đáp ứng yêu cầu cơng việc đăng ký đất đai có biến động Điều tác động không nhỏ tới với thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hiệu hoạt động quản lý nhà nước 46 Thứ ba, thực tế chưa xử lý nghiêm pháp luật hành vi trốn thuế, hành vi khác vi phạm luật đất đai trình thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời, hoạt động tra, giám sát giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không thường xuyên, liên tục, để sai phạm có hội tiếp diễn, nhân rộng; Thứ tư, hoạt động giải tranh chấp chưa đạt hiệu cao, số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị sửa, huỷ nhiều lỗi thẩm phán xác định quan hệ tranh chấp, không triệu tập đủ đương sự, không thu thập đủ, đánh giá chứng cứ; án chưa giải tồn đọng nhiều Quá trình giải UBND hiệu chưa cao, mang tính chủ quan, nể nang, chí thiếu công Thứ năm, chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chưa hiểu đầy đủ quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ pháp luật đất đai, pháp luật dân ; đồng thời, nhiều cán thiếu trách nhiệm, có biểu tiêu cực việc thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho người dân nguyên nhân dẫn đến hạn chế, vướng mắc nêu KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương tập trung sâu nghiên cứu quy định pháp luật giao dịch chấp QSDĐ thực tiễn thi hành quy định thực tế Theo đó, thực trạng quy định pháp luật chấp QSDĐ ở, người viết phân tích nhóm quan hệ: chủ thể quan hệ chấp, đối tượng, hình thức hiệu lực giao dịch chấp, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch cuối xử lý tài sản chấp HGĐ, cá nhân không trả nợ đến hạn Từ quy định thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp QSDĐ HGĐ, cá nhân đạt kết định Song, bên cạnh kết đạt trình chấp QSDĐ số quy định chồng chéo, số vướng mắc chủ thể quan hệ chấp, công chứng, chứng thực, đăng ký tài sản chấp, xử lý thu hồi nợ 47 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HGĐ, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể quan hệ chấp Thứ nhất: cần ghi nhận thuê đất trả tiền hàng năm có quyền chấp QSDĐ Luật đất đai 2013 đánh giá mang tính cởi mở, tạo điều kiện cho chủ thể tham gia quan hệ chấp QSDĐ Nhưng thuê đất trả tiền hàng năm khơng có quyền chấp QSDĐ TCTD Điều vơ hình chung tạo rào cản lớn đến chủ thể thuê đất, khó khăn tiếp cận vốn TCTD Hơn hết, chủ thuể thuê đất trả tiền hàng năm doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp, quy mô vốn nhỏ, tiềm lực tài khơng mạnh Chủ thể th đất trả tiền hàng năm thực QSDĐ ở, trừ việc chấp thiệt thòi lớn họ, chưa thực khuyến khích tạo điều kiện để chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm khai thác hết QSDĐ Quy định vơ hình đẩy chủ thể th đất vào tốn kinh tế khơng thể tránh khỏi Mặt khác, khía cạnh làm quyền tự chủ TCTD Quy định tác động vào thỏa thuận hai bên ký kết hợp đồng chấp QSDĐ Hơn nữa, cịn tác động vào thỏa thuận hai bên giao dịch chấp Vì vậy, LĐĐ 2013 nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực QSDĐ thông qua hình thức thuê đất trả tiền hàng năm chấp QSDĐ TCTD Nhà nước nên tạo điều kiện tối đa cho doanh nghiệp khởi nghiệp có sân chơi lành mạnh để cạnh tranh cơng thị trường Hơn hết, chấp QSDĐ giúp cho HGĐ, cá nhân tiếp cận vốn, giải toán kinh tế Quy định trực tiếp giúp cho TCTD bên chấp tự thỏa thuận, TCTD tự chịu trách nhiệm khoản vay Thứ hai: cần ghi nhận chủ thể sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nhận nợ nghĩa vụ tài có quyền chấp QSDĐ cấp GCNQSDĐ 48 Các chủ thể tham gia quan hệ đất đai bình đẳng quyền nghĩa vụ với Nhà nước Pháp luật Các chủ thể nợ nghĩa vụ tài với Nhà nước như: nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền thuế đất, nợ tiền thuê đất trường hợp phép ghi nhận nợ chậm nghĩa vụ tài Các nghĩa vụ tài mà HGĐ, cá nhân nợ nghĩa vụ bắt buộc phải tốn cho Nhà nước khơng thể trốn tránh nghĩa vụ Mặt khác, góc độ quản lý đất đai, việc truy thu nợ tài chậm thực nghĩa vụ tài trách nhiệm thuộc quan quản lý Nhà nước Tuy nhiên khoản nợ này, LĐĐ 2013 cần xác định rõ thời điểm truy thu thời điểm nào, cách thức truy thu để vừa tận thu cho NSNN mà đảm bảo quyền lợi ích người sử dụng đất Thực tế cho thấy, pháp luật cho phép người sử dụng đất vừa chậm thực nghĩa vụ tài mà chấp QSDĐ nghĩa tạo điều kiện cho họ tạo kinh tế để thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Vì vậy, Nhà nước nên điều chỉnh quy định pháp luật người sử dụng đất nợ nghĩa vụ tài chậm thực nghĩa vụ tài chấp QSDĐ Thứ ba: tái cấu lại hoạt động TCTD Để hoạt động chấp QSDĐ diễn sôi nổi, lành mạnh, TCTD cần tái cấu lại hoạt động mình, nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng sản phẩm dịch vụ theo nhu cầu khách hàng theo thị trường ngày đổi Để làm điều đó, TCTD cần tập trung vào khách hàng truyền thống, tạo điều kiện cho khách hàng doanh nghiệp vừa nhỏ Hiện nay, số doanh nghiệp vừa nhỏ chiếm tỷ trọng lớn kinh tế Mặt khác, doanh nghiệp vừa nhỏ có tiềm lực kinh tế khơng mạnh, quy mơ vốn nhỏ nên cần vốn thông qua hoạt động chấp QSDĐ Vì vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp vừa nhỏ, khai thác mạnh doanh nghiệp để tạo thị trường cạnh tranh công cho doanh nghiệp Thứ tư: nâng cao chuyên môn, lực, phẩm chất đội ngũ cán lĩnh vực tín dụng Đây yếu tố cần thiết, liên quan đến hoạt động kinh doanh tổ chức tín dụng, tác động khơng nhỏ tới kinh tế Trong thời gian qua, việc xảy tổn thất cho Ngân hàng phần lực, phẩm chất đạo đức cán tín dụng gây thiệt hại cho Ngân hàng Một số 49 vụ án lớn doanh nghiệp cấu kết với cán tín dụng để trục lợi khoản vay, gây thiệt hại cho Ngân hàng Vì vậy, TCTD cần nâng cao lực, phẩm chất đạo đức cán tín dụng cần phải có giám sát chặt chẽ yếu tố người thực thi nhiệm vụ Hơn hết, cần giám sát từ khâu đầu vào kiểm tra chất lượng để tuyển dụng người vừa có lực chun mơn tốt kèm với phẩm chất đạo đức tốt Bên cạnh cần có kiểm tra chặt chẽ, báo cáo định kỳ lãnh đạo để tránh gây thiệt hại khơng đáng có cho TCTD 3.1.2 Hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đây nội dung có ý nghĩa quan trọng đăng ký chấp QSDĐ vừa sở xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch chấp vừa có giá trị đối kháng với người thứ ba, bảo đảm quyền lợi ích bên tham gia giao dịch Đăng ký chấp QSDĐ thể rõ nét cơng khai, minh bạch q trình xác lập, thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp Cần phải thống quy định rõ ràng nội hàm đăng ký giao dịch chấp thời điểm có hiệu lực hợp đồng Cần phải ban hành thông tư liên tịch Bộ Tư Pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn cụ thể thủ tục đăng ký chấp xóa chấp 3.1.3 Hồn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Cho vay có tài sản chấp thực có ý nghĩa hiệu xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ pháp luật quy định chặt chẽ phù hợp với thực tiễn xã hội, có đủ sở pháp lý thuận lợi, thơng thống q trình xử lý tài sản chấp để bảo đảm cho việc xử lý thu hồi nợ diễn nhanh chóng tiết kiệm chi phí Mặc dù, thời gian qua hoạt động xử lý thu hồi nợ Ngân hàng làm sạch, tỷ lệ nợ xấu giảm không thực nghĩa vụ trả nợ them cam kết Đây cách can thiệp cần thiết, thể quan tâm kiểm sốt chặt chẽ từ phía Nhà nước Nhưng xử lý thu hồi nợ, Tòa án tuyên giấy tờ không trực tiếp tiến hàng xử lý thu hồi nợ Và trình thu hồi nợ phát sinh thêm số vướng mắc như: khách hàng khơng hồn tồn hợp tác với Ngân hàng, tạo số cản trở thu hồi nợ Vì vậy, cần thêm số quyền cho TCTD thu hồi nợ nhằm đảm bảo tính chủ động, tiết kiệm thời gian TCTD 50 TAND tối cao cần nghiên cứu xem xét ban hành nghị hướng dẫn cụ thể việc thụ lý xét xử vắng mặt bị đơn người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trường hợp đương tích, bỏ trốn, vắng mặt nơi cư trú, trụ sở công ty Đồng thời ban hành án lệ vụ án có liên quan đến việc TCTD khởi kiện hộ gia đình, cá nhân để áp dụng thống cơng tác xét xử, từ đẩy nhanh tiến độ giải vụ án, tiến độ xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm Cần hoàn thiện số quy định theo hướng bổ sung quy định thủ tục tố tụng rút gọn để giải tranh chấp tín dụng ngân hàng, ban hành nghị định hướng dẫn việc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản bảo đảm theo hướng bên chấp người giữ tài sản bảo đảm vào thời điểm kể từ sau bên nhận tài sản bảo đảm xử lý tài sản, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người nhận tài sản bảo đảm; quan nhà nước có thẩm quyền cần thống lối xét xử theo hướng bên khởi kiện yêu cầu Tòa án giải yêu cầu giao tài sản mà khơng cần giải vụ kiện địi nợ 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam Thứ nhất, người dân cần nâng cao trình độ hiểu biết hoạt động chấp QSDĐ nhằm tránh rủi ro, tranh chấp với TCTD Thứ hai, cần nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cán tín dụng để tránh gây thiệt hại cho TCTD Xây dựng đào tạo đội ngũ cán ngân hàng có lực, trình độ thẩm định tài sản QSDĐ ở, nắm bắt quy định pháp luật để phục vụ cơng việc, với bồi dưỡng phẩm chất đạo đức để hạn chế số cán ngân hàng không tuân thủ quy trình nội bộ, móc ngoặc với bên chấp, bên vay vốn để làm đẹp hồ sơ tài sản nhằm vay vốn chưa đáp ứng đủ điều kiện Đối với nội dung này, ngân hàng cần có chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ, thường xuyên cán Thứ ba, Nhà nước cần tuyên truyền pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân TCTD, giúp người dân nắm rõ quyền nghĩa vụ tham gia giao dịch Thứ tư, Bồi dưỡng phẩm chất đạo đức, nâng cao lực, trình độ 51 cán làm việc lĩnh vực quản lý hành đất đai địa phương để khắc phục tình trạng áp dụng không pháp luật thi hành công việc công việc chuyên môn, nghiệp vụ hạn chế, đồng thời cách để chấn chỉnh tác phong, thái độ cơng việc, loại bỏ tình trạng làm việc quan liêu, sách nhiễu Thứ năm, cần hoàn thiện số quy định theo hướng: bổ sung quy định thủ tục tố tụng rút gọn để giải tranh chấp tín dụng ngân hàng; ban hành nghị định hướng dẫn việc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản bảo đảm theo hướng bên chấp người giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ bàn giao tài sản bảo đảm vào thời điểm kể sau bên nhận tài sản bảo đảm xử lý tài sản, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người nhận tài sản bảo đảm; quan nhà nước có thẩm quyền cần thống đường lối xét xử theo hướng bên khởi kiên u cầu Tịa án giải yêu cầu giao tài sản mà không cần giải vụ kiện đòi nợ KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ hạn chế, vướng mắc trình thi hành Pháp luật chấp QSDĐ HGĐ, cá nhân, người viết đưa giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chủ thể quan hệ pháp luật, đăng ký chấp công chứng, chứng thực, xử lý QSDĐ chấp Hoàn thiện quy định để phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù đất đai, phù hợp với thị trường tín dụng phù hợp với giao dịch bảo đảm Hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ yêu cầu mang tính tất yếu khách quan nhằm loại bỏ quy định không phù hợp, bất cập rào cản lớn cho hoạt động chấp QSDĐ Hoàn thiện quy định pháp luật đề giải pháp phù hợp thiết thực, phát huy vai trò vốn có sống 52 KẾT LUẬN Thế chấp QSDĐ Việt Nam thành công lớn sáng tạo nhà lập pháp Việt Nam, thể chế hoá từ nhu cầu thực tế sống Thế chấp QSDĐ diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường nay, trở thành kênh huy động vốn hữu hiệu người có QSDĐ ở, biện pháp đánh giá có lợi việc phịng ngừa rủi ro cho TCTD, cách thức để Nhà nước khơi dậy khả lợi tiềm ẩn đất đai - nguồn tài nguyên vô thiên nhiên ban tặng cho nhân loại Thế chấp QSDD Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đại chi phối Nét đặc thù thể chấp QSDD thể số điểm sau đây: (i) đối tượng chấp tài sản đặc biệt biểu dạng quyền không thuộc quyền sở hữu người chấp; (ii) xét nguồn gốc chất thể chấp tài sản chấp QSDD khơng phải hình thức chun QSDĐ ở; (iii) trình tự, thủ tục thể chấp QSDĐ quy Qunh chặt chẽ nhiều so với trình tự, thủ tục thực giao dịch bảo đảm tài sản khác Thế chấp QSDĐ điều chỉnh nhiều lĩnh vực Pháp luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, cơng chứng Song, quy vào năm nhóm quy phạm điều chinh nội dung về: chủ thể, đối tượng quan hệ chấp QSDĐ ở; hình thức hiệu lực giao dịch chấp QSDĐ ở; thoả thuận bên hợp đồng; chấm dứt giao dịch thể chấp QSDĐ xử lý QSDĐ Các nội dung nêu đuợc pháp luật thực định Việt Nam ghi nhận có sửa đổi, bổ sung ban hành thời gian qua Do vậy, chúng tạo khn khổ pháp lý tương đổi tồn diện đầy đủ để góp phần bảo đảm an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ, đồng thời bảo đảm tốt quyền lợi ích bên Mặc dù đat nhiều thành tựu, song trình vận hành quyền chấp QSDD đời sống chứng tỏ hệ thống pháp luật chấp QSDĐ bộc lộ số bất cập, mẫu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền đổi với chủ thể tham gia quan hệ 53 chấp; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp cịn thiếu tính linh hoạt, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế; trình xác lập, thực chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ bên chua nhận hỗ trợ phối hợp tích cực từ phận cán thực thi pháp luật, làm cho cơng tác triển khai phháp luật cịn khó khăn, chua đạt hiệu mong muốn Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp QSDĐ thực tế nhu cầu tất yếu Việt Nam thời gian tới Công việc xuất phát từ yêu cầu chung việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị bất động sản, thị trường tín dụng nước ta giai doạn phát triển Các giải pháp cần thực đồng có hệ thơng, đó, hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ xác định nhiệm vụ trọng tâm Tiếp hồn thiện quy định có liên quan tới thể chế hỗ trợ trung gian nhằm bảo đảm cho trình vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế thuận lợi, an tồn có hiệu 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thị Thúy Bình (2015), Một số kinh nghiệm giải vụ án chấp quyền sử dụng đất, Tạp trí Kiểm Sát, (18) Bộ luật dân Cộng hịa Pháp (1998), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Cục đăng kí Quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá 05 năm thực cơng tác đăng kí giao dịch bảo đảm 2002-2007, Hà Nội Hồ Diệu, Lê Thị Hiệp Thương, Bùi Diệu Anh (2009), Nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng, NXB Phương Đông, Cà Mau Trần Mạnh Đạt (2015), “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam, thực trạng hướng hoàn thiện”, NXB Tư pháp, Hà Nội Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Hà Nội Hồ Quang Huy (2013), “Sự cần thiết phải quy định công chứng bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất”, Tạp trí Dân chủ Pháp luật, (8) Lê Thị Thanh Huyền (2017), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - thực trạng giải pháp, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Hà Nội http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong san/thi-truong/gan-10-ty-usd-no-sau duoc-thechap-bang-bat-dong san- 435214.html 10 http://reatimes.vn/ty-le-no rau dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san-da-giam-manh 18206.htmi 11 Lê Thị Bích Lan (2020), Thực tiễn giải tranh chấp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Hà Nội 12 Phạm Văn Lợi (2020), “Một số tranh chấp phổ biến liên quan đến tình trạng pháp lý tài sản chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn Giám đốc thẩm, Tái thẩm Tòa án nhân dân tối cao”, Nghiên cứu trao đổi nghề luật, (09) 13 Đặng Thai Mai (2020), “Công tác thi hành pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa”, Tạp trí Khoa học trường Đại học Hồng Đức, (48) 55 14 Nguyễn Thị Nga (2015), “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện”, NXB Tư pháp, Hà Nội 15 Trần Văn Nhiêm (2015), Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh 16 Trang Hà (2017), “Tài sản bảo đảm chưa đảm bảo”, Agribank 17 Dương Phúc Trường (2020), Viện Kiểm Sát Nhân dân tỉnh Đắk Nông, “Bàn chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất (Điều 325) chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất (Điều 326) Bộ luật dân 2015” 19 Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất luật đất đai năm 2003, Hà Nội 20 Lý Thị Tốn, Vơ Minh Triều, Nguyễn Thị Thúy Hằng, Thi hành pháp luật, Xử lý tài sản chấp trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất, (4) 21 Nguyễn Quang Tuyến (2002), “Thế chấp quyền sử dụng đất”, Nghiên cứu lập pháp Hoàng Thị Quỳnh Tri (2012), “Trao đổi tranh chấp giải tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp trí Tài ngun Mơi trường, (6) 22 Lê Thị Thu Thủy (2004), “Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng vướng mắc cần khắc phục”, Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nằng, Đà Nằng 23 Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Thế chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất (hoặc ngược lại) theo Bộ luật dân 2015 - Một số nội dung cần bàn luận”, Nhà nước Pháp luật, (6) 56 PHỤ LỤC Ví dụ số vấn đề phát sinh thu hồi nợ Bà Trần Thị D chủ sở hữu nhà chủ sử dụng đất số: 82+86 (1 phần), tờ đồ số 28 địa quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất UBND thành phố Hà Nội cấp Vào khoảng năm 2008 có việc cần cơng việc, bà Trần Thị D có vay bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 1.700.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm triệu đồng chẵn) Điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu để bà Trần Thị D vay tiền phải chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký Hợp đồng ủy quyền công chứng để bà Nguyễn Thị Thu T làm tin Do không hiểu biết pháp luật tin tưởng người cho vay nên bà Trần Thị D chấp nhận điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T đưa (thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký Hợp đồng ủy quyền công chứng) Hàng tháng bà Trần Thị D toán tiền lãi theo thỏa thuận cho bà Nguyễn Thị Thu T Tuy nhiên, có nhu cầu lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn trả lại tiền vay nhiều lần liên lạc với bà Nguyễn Thị Thu T không nhận hợp tác từ bà Nguyễn Thị Thu T Sau đó, bà Trần Thị D nhận thông báo Ngân hàng Z việc yêu cầu dời chuyển, bên cư trú dời chuyển toàn tài sản khỏi tài sản đảm bảo để Ngân hàng Z tiếp nhận, niêm phong toàn giá trị Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phát mại thu hồi nợ Sau nhận thông báo từ Ngân hàng Z, bà Trần Thị D ngạc nhiên khơng hiểu Quyền sử dụng ngơi nhà sở hữu đất bị chuyển tên sang cho bà Nguyễn Thị Thu T thực tế bà Trần Thị D bà Nguyễn Thị Thu T chưa ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản Bên cạnh đất gia đình bà Trần Thị D sử dụng ổn định nhiều năm hàng năm bà Trần Thị D hoàn thành nghĩa vụ thuế đất chưa năm thiếu Vậy mà đất lại bị Ngân hàng Z xử lý bà Nguyễn Thị Thu T đứng tên để chấp cho khoản vay mà bà Trần Thị D khơng biết Sau tìm hiểu Văn phịng đăng ký đất đai bà Trần Thị D biết sau: Lợi dụng nhu cầu vay tiền thiếu hiểu biết pháp luật bà Trần 57 Thị D, sau bà Trần Thị D ký Hợp đồng ủy quyền với bà Nguyễn Thị thu T., bà T làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên sau chuyển nhượng lại cho vợ chồng ơng bà Đinh Văn K Ngun Đồn S, hợp đồng chuyển nhượng công chứng chứng thực Phịng cơng chứng Sau chuyển nhượng sang cho Ơng Đinh Văn K bà Nguyễn Đồn S chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Z để vay vốn làm ăn Tuy nhiên, sau thời gian làm ăn thua lỗ không trả nợ, Ngân hàng Z tiến hành thủ tục phát mại tài sản Quyền sử dụng đất nói Sau thời gian thông báo xử lý tài sản bà Trần Thị D phản đối cho bà bị lừa đảo, Ngân hàng tiến hành khởi kiện ơng bà Đinh Văn K, Nguyễn Đồn S Tịa án nhân dân có thẩm quyền để thu hồi nợ Hiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền định đình giải vụ án quan điều tra thụ lý giải đơn tố cáo bà Nguyễn Thị Thu T hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Ngân hàng Z tiến hành khởi kiện Tòa án để xử lý thu hồi nợ 58 59 τ Iiftfrig d D∏o theo INguõn Chi so Tưững đ&ng 20% Ertterrttt SùurCÉS: An phím xuãt bân: B⅛ eủã HỘC Slrth: 21/S2Ũ21 19⅛ 3% 7% Timltin NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN Document Viewer HƯỚNG DẪN Turnitin Báo cáo Độc sáng Cá JV lý «SŨ: 2011 ⅛ OSlI 21 ⅛l 05:52 +07 n>: ISHZSW Hm Chữ: 17614 H Nỉp: Pháp luật thẽ chấp quyền SIÌ dung đãt Ciia ■ Rời Ypn Ị Kieu Thi Hái (Đánh giá lực chuyên môn, lực nghiên cứu sinh viên trình viết KLTN Đánh giá nỗ lực hiệu công việc, thường xuyên liên lạc sinh viên với GVHD Đồng ý/ không đồng ý cho sinh viên bảo vệ KLTN) Giảng viên hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) 60 NGÂN HÀNG NHÀ Nước VIỆT NAM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Đôc lâp - Tư - Hanh phúc HOC VIÊN NGÂN HÀNG BẢN GIẢI TRÌNH CHINH SỪA KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP HovatensinhvieniKieuThiHaiYen Mã sinh viên: 20A4060285 Ngành: Luật kinh tế Lớp: K20LKTA Tên đề tài: Pháp luật chấp quyên sử dụng đât hộ gɪa đình, ca nhan tồ chức tín dụng Việt Nam - thực trạng giải pháp Các nội dung hoàn thiện theo kết luận cùa hội đơng bao q¾m ttkh dân bao gồm muc Iuc tt⅜am kháo Ioai trừ trùng khớp < 1% dung sửa cùa sinh viên I BáoNội cão qu ICkview kinh d⅛n I chinh I Change mode JI tai vê dung(cách Nội chẻ độ: (ghi rõ vị trí chinh sửa: yêu 4% match {Internet từ 25-thg 5-2020) httpsι∕∕moi1qov.vn∕qt∕tintuc∕Paqes∕nqhien-cuu-trao-doi.aspx7ItemID=2377 cầu chỉnh sửa 2% match (bải cũa học sinh tử23-thg Đã chinh sửa l.Chỉnh sửa 12-2017) Submitted to National Economics Uni√eιsit√ on 2017-12-23 Ghi phần 3.2 dòng, mục, trang) Trang 50 phần 3.2 2% match {Internet tửũl-thg 6-2013) httpi∕∕'thoπqtinphapluatdansu.edlu.vn 2% match (Internet từO4-thg S-2012) http√∕⅛hgη NgpconqtYlCO Lik 2% match (Internet từ25-thg 12-2020} http: //doc edu ■ 1% match (bải cũa học sinh từ29-thg 12-2010) Giảng viên hướng dẫn Subm tted to Naτ Onal Economics University on 2013-12-2S Hà nội, ngày 09 tháng năm 2021 1% match {Internet tử'12-thg 8-2013) Sinh viên h ⅛PS I //t honqti np h PIU tc ns U ■ edu vn/2015/10/ 20/mot -so-q ∣a i-php-x U -I -t Í-S3 nb o-da m-t Ien -⅛avsq = fa i l⅞sh red = em i I (ký vàh Ie ghiπ -n⅜y∕ rõ họ?m tên) ký ghi rõ họ tên 1% match {Internet tử 02-thg 8-202D) IttDSiyZTaochitoaan.vπ.∙'ba -V et/trao-coi-y-kien/Tna-cnao-nha-dat-cua-nquo -thu-bad e-bao-d am - vgy-VO π -ng a π - h a ng -C o-trai - D hap-1U at 1¾ match {Internet bj∙Q4-thg 12-2013} http I ∕∙⅛w W Iehoanq ⅛w com yn 1% match {Internet tử 29-thg 9-202D) rrttps:?/www.i»Titin.conYnewreport_ữ3ssic.a5p?ianạ-vi4oia- 158O225366A1I- I4byp356_cv-1 1.,21 ... CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia. .. CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.1.1 Khái niệm quyền. .. đất hộ gia đình, cá nhân pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thi hành tổ chức tín dụng Việt