Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố huế

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VÕ CÔNG HẠNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ Chuyên ngành: Luật dân Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MINH TUẤN HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Võ Công Hạnh MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Tính đóng góp đề tài 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 5 Phƣơng pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa đề tài Kết cấu luận văn Chƣơng 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.2 ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12 1.3 ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 14 1.4 CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 18 1.4.1 Bên chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 19 1.4.2 Bên nhận chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 24 1.5 NỘI DUNG CƠ BẢN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 25 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HIỆN NAY 35 2.1 QUI ĐỊNH TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 35 2.2 QUI ĐINH TẠI LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT NHÀ Ở, LUẬT CÔNG CHỨNG… VÀ CÁC NGHỊ ĐỊNH HƢỚNG DẪN 45 2.3 QUI ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC 61 Chƣơng 3: TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ VÀ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN ĐẶT RA 67 3.1 THỰC TRẠNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HUẾ 67 3.1.1 Vài nét thành phố Huế 67 3.1.2 Hoạt động ngân hàng thƣơng mai thành phố Huế 71 3.1.3 Tình hình đăng ký chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế 72 3.2 NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ HẠN CHẾ TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƢƠNG 86 3.2.1 Về hoạt động công chứng, đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 86 3.2.2 Về hoạt động xét xử liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 88 3.2.3 Về hoạt động ngân hàng thƣơng mại liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 89 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO 92 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS năm 1995: Bộ luật dân năm 1995 BLDS năm 2005: Bộ luật dân năm 2005 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển kinh tế thị trƣờng, nhu cầu vay vốn có vị trí quan trọng Một biện pháp bảo đảm vay vốn việc dùng quyền sử dụng đất để chấp tổ chức tín dụng Với định giá mức thị trƣờng, quyền sử dụng đất tài sản lớn tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đất đai tài nguyên quốc gia, loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa kinh tế trị, xã hội, liên quan đến ngƣời, quan, tổ chức đƣợc nhà nƣớc quan tâm, trọng công tác quản lý, sƣ̉ du ̣ng Ngày nay, với phát triển mạnh số lƣợng chất lƣợng tổ chức tín dụng, ngân hàng thƣơng mại ngày đóng vai trị quan trọng việc điều tiết kinh tế quốc dân Ngân hàng thƣơng mại nơi cung cấp dòng vốn chủ yếu cho kinh tế Trong hoạt động ngân hàng, cho vay hoạt động bản, đem lại nhiều lợi ích cho thân ngân hàng nhu cầu vốn ngƣời vay Để đảm bảo nguồn vốn, tránh rủi ro phát sinh đến hoạt động cho vay, ngân hàng đặt biện pháp bảo đảm bên vay Biện pháp chủ yếu để ngân hàng cấp vốn chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất quyền ngƣời sử dụng đất, đƣợc đời kể từ Quốc hội nƣớc ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 Sau đó, Bộ luật dân năm 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Các quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đƣợc Bộ luật Dân năm 1995 đề cập Phần năm - Chƣơng V (từ điều 727 đến điều 737) Đây sở pháp lý quan trọng để ngƣời sử dụng đất thực đƣợc quyền trình sử dụng đất Mặt khác, tạo sở cho ngành ngân hàng thực việc cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Đất đai đƣợc xác định nguồn lực quan trọng, nguồn vốn để phát triển kinh tế, quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt tài sản ngƣời sử dụng đất Hiến pháp năm 1980 lần quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đến quyền ngƣời sử dụng đất không ngừng đƣợc phát triển Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 đặc biệt Bộ luật Dân năm 1995 đời, Nhà nƣớc thừa nhận cho ngƣời dân có quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất – Điều 3, Luật đất đai năm 1993) Khi Luật đất đai năm 2003 đời, Nhà nƣớc thừa nhận quyền ngƣời sử dụng đất đƣợc tăng lên (quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất, Điều 106, Luật đất đai năm 2003) tƣơng lai hạn chế quyền ngƣời sử dụng đất ngày Sau gần 10 năm triển khai thực hiện, Luật đất đai năm 2003 có nhiều đóng góp quan trọng q trình phát triển xã hội Các quy định luật đất đai đáp ứng đƣợc phát triển kinh tế xã hội nƣớc ta, đem đến cho nhân dân nhiều quyền đất mình, đảm bảo tính đồng thống việc áp dụng pháp luật đất đai Luật Đất đai văn hƣớng dẫn luật tạo sở pháp lý quan trọng cho ngƣời sử dụng đất thực quyền đất đai, có quyền đƣợc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân nói chung nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng nói riêng Tuy nhiên, quy định Luật Đất đai 2003, đặc biệt quy định chấp quyền sử dụng đất bộc lộ số bất cập, vƣớng mắc ảnh hƣởng đến hoạt động kinh doanh tổ chức, cá nhân liên quan Luật nhà năm 2006 đời khẳng định to lớn nhà Theo đó, nhà đƣợc đặt vào vị trí quan trọng đời sống nhân dân đơn vị kinh tế Nhà đối tƣợng giao dịch dân Tuy nhiên, quy định luật nhà vƣớng nhiều quy định so với luật dân sự, luật đất đai hành nhƣ vấn đề thời điểm hiệu lực giao dịch nhà ở, vấn đề chấp tài sản nhà hình thành tƣơng lai Để đảm bảo cho hoạt động chấp, Chính phủ ban hành văn đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định giao dịch bảo đảm theo để đảm bảo tính khả thi, nhanh gọn biện pháp bảo đảm nhƣ bảo đảm quyền lợi bên nhận chấp Tuy nhiên quy định nhiều điểm bất cập vấn đề thực nhƣ xử lý tài sản chấp bên vay khả toán Với phát triển ngày lớn ngân hàng thƣơng mại Việt Nam nói chung địa bàn thành phố Huế nói riêng, hoạt động chấp quyền sử dụng đất giải pháp bảo đảm đƣợc ngân hàng sử dụng tài sản đảm bảo an toàn khách hàng khả toán Với tƣ cách ngƣời hoạt động lĩnh vực ngân hàng khoảng thời gian dài, tơi nhận thấy cần phải có chế cụ thể, khả thi để hoạt động chấp đất tài sản gắn liền với đất tổ ngân hàng thƣơng mại diễn thuận lợi Đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên vay nhƣ bên cho vay liên quan đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Đó lý chọn đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Huế” nhằm góp phần tháo gỡ số vƣớng mắc mà ngân hàng địa bàn thành phố Huế bên chấp, bên nhận chấp bên liên quan gặp phải Mục tiêu nghiên cứu Với phát triển hoạt động cho vay vay, việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để vay vốn đặt cho bên vay, bên cho vay hội lẫn rủi ro Do việc đánh giá khung pháp lý chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, sách pháp luật địa phƣơng góp phần thúc đẩy, nâng cao hiểu biết bên vay nhƣ bên cho vay Qua hạn chế tranh chấp khơng cần thiết tịa án hoạt động tín dụng liên quan đến việc chấp quyền sử dụng đất Từ đó: - Làm rõ lý luận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại, xem xét, hệ thống văn liên quan đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất - Nêu thực trạng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói chung địa bàn thành phố Huế; - Kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện sách pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Huế Tính đóng góp đề tài Vấn đề chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại đƣợc số nhà nghiên cứu đề cập nhƣ luận văn thạc sĩ Bùi Thị Thanh Hằng năm 1997 với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nước ta nay”, viết tạp chí bàn vấn đề quy định chấp quyền sử dụng đất nhƣ “ Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục” tiến sĩ Lê Thị Thu Thủy; “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” thạc sĩ Nguyễn Thị Nga Những cơng trình hệ thống hóa quy định pháp luật luật dân sự, luật đất đai vấn đề chấp đƣa giải pháp chủ yếu để khắc phục Tuy nhiên nghiên cứu chƣa nghiên cứu cách hệ thống quy định chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Mặc khác, cần nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn nhƣ thành phố Huế điều cần thiết nhằm xem xét vấn đề phạm vi cụ thể Hiện nay, số lƣợng ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Huế phát triển (hiện có 24 chi nhánh ngân hàng, 70 phòng giao dịch thuộc ngân hàng thƣơng mại) Hoạt động cho vay, chấp diễn sôi nổi, tỷ lệ thuận với tranh chấp hoạt động tín dụng, chấp Do đó, đề tài cần thiết nhằm cung cấp thêm thông tin, kiến thức đến bên vay, bên cho vay, bên chấp, bên nhận chấp cá nhân, tổ chức liên quan, góp phần hoàn thiện khung pháp lý hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại nói chung cụ thể thành phố Huế nói riêng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng Đối tƣợng nghiên cứu luận văn vấn đề pháp lý chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Huế 4.2 Phạm vi Luận văn nghiên cứu vấn đề sau: - Những lý luận hợp đồng chấp nói chung chấp đất tài sản gắn liền với đất nói riêng; - Thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài 3.1.3.3 Hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Với 24 chi nhánh ngân hàng, 70 phòng giao dịch thuộc ngân hàng thƣơng mại tập trung thành phố Huế Khối lƣợng huy động vốn nhƣ hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại lớn Số liệu Ngân hàng Nhà nƣớc chi nhánh Tỉnh Thừa Thiên Huế cho biết: Đến cuối tháng 6/2012, tổng nguồn vốn huy động địa bàn đạt 18.668 tỷ đồng, so với đầu năm tăng 1.473 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 8,6% so kỳ năm trƣớc tăng 34,7% Tổng dƣ nợ cho vay đến hết tháng 6/2012 đạt 13.069 tỷ đồng so với đầu năm giảm 207 tỷ đồng (tỷ lệ giảm 1,6%), so kỳ năm trƣớc tăng 3,5% 70% tổng nguồn vốn huy động Nợ xấu đến 30/6/2012 trì mức cao: 652 tỷ đồng, tăng 27,8% so với đầu năm, chiếm 4,99% tổng dƣ nợ chủ yếu khoản nợ xấu dự án cho vay đồng tài trợ số khách hàng khả chi trả nợ đến hạn Với số liệu trên, thấy vai trò quan trọng ngân hàng thƣơng mại việc huy động vốn hoạt động cho vay Một điều đáng lo ngại số nợ xấu ngân hàng thƣơng mại mức cao tăng so với đầu năm Điều phản ánh “sức khỏe” kinh tế tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng nƣớc nói chung Trong hoạt động chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố Huế, ngân hàng thƣơng mại tồn vƣớng mắc hạn chế sau: - Việc xử lý tài sản để thu hồi nợ khách hàng vi phạm nghĩa vụ toán Xử lý tài sản khâu cuối bên vay, bên chấp không thực thực không đầy đủ cam kết Mặc dù hợp đồng chấp kèm điều khoản xử lý tài sản bên vay vi phạm nghĩa vụ trả 80 nợ, bên chấp không thực việc trả nợ thay, quy định Điều 721, BLDS năm 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP việc xử lý tài sản bên chấp vi phạm nghĩa vụ Tuy nhiên việc xử lý tài sản đơn phƣơng từ phía ngân hàng thƣơng mại khó khả thi Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho phép ngân hàng thƣơng mại đơn phƣơng xử lý tài sản, nhƣng theo Bộ luật dân quy định rõ hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng phải chủ tài sản hay đại diện luật pháp đƣợc ủy quyền Do đó, tài sản đƣợc cơng chứng chấp nhƣng bên công chứng thực thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản nhƣ chủ tài sản khơng đồng ý, khơng ủy quyền rõ ràng chí cịn phản đối việc xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng Giải pháp cuối trƣờng hợp để có quyền hợp pháp bán bất động sản ngân hàng phải khởi kiện tòa án nhân dân Nhƣng thực tế, việc giải số vụ án phải trải qua vài ba năm, qua nhiều cấp xét xử nhƣ sơ thẩm, phúc thẩm, có lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… ngân hàng nhận đƣợc án, định có hiệu lực làm yêu cầu thi hành án xử lý tài sản bảo đảm Mà khơng có bảo đảm chắn ngân hàng thắng kiện để xử lý tài sản Thắng kiện đến thi hành án quan Thi hành án dân để xử lý tài sản bảo đảm phức tạp khơng Tóm lại để cuối xử lý đƣợc bất động sản ngân hàng tốn nhiều chi phí Việc xử lý tài sản chấp ngân hàng thƣơng mại gặp phải nhận thức khơng qn quan Tịa án xử lý tranh chấp Ví dụ nhƣ Tịa án Thành phố Huế trả lại đơn khởi kiện vụ án trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng với biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Lý việc trả lại đơn cá bên thỏa thuận với việc ngân hàng thƣơng mại có quyền xử lý tài sản khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ Thực tế trƣờng hợp khách hàng không hợp tác với ngân 81 hàng, không bàn giao tài sản Để đối phó với trƣờng hợp này, phía ngân hàng thƣơng mại phải làm biên bản giao tài sản, gửi bảo đảm bƣu điện, gia hạn thời gian sau phải bàn giao tài sản, không bàn giao tài sản ngân hàng thƣơng mại khởi kiện Việc gửi biên bàn giao tài sản hình thức để hợp thức hóa thủ tục nộp đơn khởi kiện dù biết khách hàng không bàn giao tài sản - Về chuyên môn nghiệp vụ nhân viên ngân hàng thương mại lĩnh vực chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Với tính chất hoạt động chi nhánh, ngân hàng thƣơng mại thành phố Huế khơng có phịng ban pháp chế mà có nhân viên thừa hành Phần lớn nhân viên làm việc theo quy trình đƣợc thông qua sẵn nên gặp rắc rối pháp lý liên quan đến việc chấp khơng biết xử lý Có nhiều ngân hàng thƣơng mại, nhân viên thực công việc pháp lý chứng từ, chấp tài sản nhƣng không đƣợc đào tạo từ ngành luật mà đƣợc tuyển từ ngành kinh tế Những nhân viên làm việc theo khuôn mẫu đƣợc đặt thiếu kiến thức pháp luật q trình xử lý cơng việc liên quan đến cơng chứng, chấp Trong quy định pháp luật lại chồng chéo mâu thuẫn Điều phản ánh chất lƣợng nhân viên công tác chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chƣa cao, chí hiểu sai quy định pháp luật dẫn đến gây thiệt hại cho khách hàng lẫn quyền lợi ngân hàng 3.1.3.4 Tranh chấp Tòa án địa bàn liên quan đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Tại thành phố Huế nói riêng tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung, việc tranh chấp chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp thấp Trong trƣờng hợp này, ngân hàng thƣơng mại thƣờng khởi kiện khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng tín 82 dụng Theo đó, phía ngân hàng thƣơng mại yêu cầu bên vay thực hợp đồng tín dụng ký kết Nếu khơng thực tài sản chấp đƣợc đƣợc xử lý phát để thi hành án Việc vụ việc tranh chấp thuộc thẩm quyền tòa án cấp huyện hay cấp Tỉnh mục đích hợp đồng sử dụng vốn vay hợp đồng tín dụng Nếu mục đích vay tiêu dùng thẩm quyền thuộc Tịa án nhân dân cấp huyện; vay kinh doanh thuộc thẩm quyền Tịa án nhân dân cấp Tỉnh Theo phân số liệu vụ án dân vụ án kinh doanh thƣơng mại với số liệu từ năm 2009 đến năm 2011 nhƣ sau: Báo cáo tổng kết: năm 2009 Án dân sự: Tổng số án thụ lý giải 340/407 vụ, đạt tỷ lệ 83,5% Trong đó: - Toà án nhân dân tỉnh: Thụ lý giải 47/55 vụ, đạt tỷ lệ 85,5% Giảm 17 vụ so với năm 2008 - Các Toà án nhân dân cấp huyện: Thụ lý giải 293/352 vụ, đạt tỷ lệ 83,2% Tăng vụ Án kinh doanh thƣơng mại: Thụ lý giải 39/46 vụ, đạt tỷ lệ 84,8 % Giảm 13 vụ Gồm: Toà án nhân dân tỉnh 13/14 vụ, Toà án nhân dân cấp huyện 26/32 vụ Báo cáo tổng kết năm 2010 Án dân sự: Tổng số án thụ lý giải 412/435 vụ, đạt tỷ lệ 98,2% Trong đó: - Toà án nhân dân tỉnh: Thụ lý giải 56/57 vụ, đạt tỷ lệ 98,3% Gồm: giải xét xử theo thủ tục sơ thẩm phúc thẩm 52/53 vụ, giám đốc thẩm 4/4 vụ - Các Toà án nhân dân cấp huyện: Thụ lý giải 356/378 vụ, đạt tỷ lệ 94,2% Hòa giải thành 116 vụ, việc, đạt tỷ lệ 32,6% Số án, định bị 83 hủy sai vụ, số án bị sửa sai vụ Trong Tịa án nhân dân tỉnh bị hủy 1,5 vụ, bị sửa vụ; Tòa án nhân dân cấp huyện bị hủy 3,5 vụ, sửa vụ Án hạn luật định 11 vụ Tòa án nhân dân cấp huyện Án kinh doanh thƣơng mại: Trong năm 2010, toàn ngành thụ lý giải 50/52 vụ, đạt tỷ lệ 96,2% (Toà án nhân dân tỉnh 23/23 vụ, đạt tỉ lệ 100%, Toà án nhân dân cấp huyện 27/29 vụ, đạt tỉ lệ 93,1%) Trong đó: - Án kinh doanh thương mại: Thụ lý giải 42/44 vụ, đạt tỷ lệ 95,5 % Gồm: Toà án nhân dân tỉnh 20/20 vụ, Toà án nhân dân cấp huyện 22/24 vụ Báo cáo tổng kết năm 2011 Án dân sự: Tổng số án thụ lý giải 338/369 vụ, đạt tỷ lệ 91,6% So với năm 2010, số thụ lý giảm 66 vụ Trong đó: - Tồ án nhân dân tỉnh: Thụ lý giải 53/58 vụ, đạt tỷ lệ 91,4% Gồm: giải xét xử theo thủ tục sơ thẩm 19/22 vụ, phúc thẩm 30/32 vụ, giám đốc thẩm 4/4 vụ - Các Toà án nhân dân cấp huyện: Thụ lý giải 285/311 vụ, đạt tỷ lệ 91,6% Hòa giải thành 72 vụ, việc, đạt tỷ lệ 21,3% Số án, định bị hủy sai 14 vụ, số án bị sửa sai vụ Trong Tịa án nhân dân tỉnh bị hủy vụ; Tòa án nhân dân cấp huyện bị hủy 12 vụ, sửa vụ Án hạn luật định 10 vụ Tòa án nhân dân cấp huyện Án kinh doanh thƣơng mại: Tổng số án thụ lý giải 54/58 vụ, đạt tỷ lệ 93,1% So với năm 2010, số thụ lý tăng vụ (Toà án nhân dân tỉnh 13/14 vụ, đạt tỉ lệ 92,9%, Toà án nhân dân cấp huyện 41/44 vụ, đạt tỉ lệ 93,2%) 84 Trong đó: - Án kinh doanh thương mại: Thụ lý giải 48/52 vụ, đạt tỷ lệ 92,3 % Gồm: Toà án nhân dân tỉnh 13/14 vụ, Toà án nhân dân cấp huyện 35/38 vụ Trong q trình xét xử cịn tồn vƣớng mắc sau: - Hoạt động tố tụng Khi bên nhận chấp đồng thời bên vay bỏ khỏi địa phƣơng, không liên lạc đƣợc Ví dụ, Tháng năm 2006, Ơng Trần Việt Hùng vợ vay 100 triệu ngân hàng thƣơng mại Á Châu chấp nhà đất Tháng năm 2007, Ông Hùng khả trả nợ sau vợ bỏ khỏi địa phƣơng ACB thực việc khởi kiện tai Tòa án nhân dân Tỉnh Thừa Thiên Huế Quá trình khởi kiện gặp nhiều khó khăn Tịa án lần đình vụ án nhƣng khơng có pháp luật ACB thực kháng cáo định đình Tịa án nhân dân tối cao Tiếp đến, Tòa án tạm đình vụ án để phía ngun đơn thực việc đăng báo tìm bị đơn tồn quốc Vụ án đến năm giải xong - Thứ hai, pháp luật nội dung Trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tài sản chung hộ gia đình mà có vợ chồng chủ họ tham gia kí kết mà khơng có ủy quyền hợp pháp Vấn đề đặt cho Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế với quan điểm khác việc giải vụ án Quan điểm thứ việc định đoạt tài sản chung vi phạm quy định Điều 109, Điều 219 BLDS năm 2005 (quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng), vợ chồng có phần sở hữu phần giá trị nên phần có giá trị đƣợc chấp nhận để chấp Quan điểm thứ hai việc định đoạt tài sản chung vi phạm 85 pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật 3.2 NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ HẠN CHẾ TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƢƠNG 3.2.1 Về hoạt động công chứng, đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Để hoạt động công chứng, đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thuận lợi, chuyên nghiệp hạn chế rủi ro pháp lý, đễ xuất kiến nghị sau: Thứ nhất, cần có kết nối thơng tin Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất với tổ chức hành nghề công chứng Điều cần thiết cấp bách nhằm tạo thuận lợi cho việc tra cứu thông tin quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tổ chức hành nghề công chứng Tạo thống quản lý thông tin nhà đất hoạt động chấp Điều nhằm hạn chế rủi ro đối tƣợng lợi dụng lỗ hổng nghiệp vụ để trục lợi bất qua bảo vệ quyền lợi bên nhận chấp ngân hàng thƣơng mại nhƣ bảo đảm an toàn hoạt động nghề nghiệp công chứng viên Thứ hai, vấn đề chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đảm bảo cho hai hay nhiều nghĩa vụ Khoản Điều 47 Luật công chứng quy định: “Một bất động sản đƣợc chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng chấp đƣợc cơng chứng mà sau đƣợc tiếp tục chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác phạm vi pháp luật cho phép hợp đồng chấp phải công chứng viên công chứng hợp đồng chấp lần đầu thực công chứng Trƣờng hợp công chứng viên công chứng hợp đồng chấp lần 86 đầu chuyển sang tổ chức hành nghề cơng chứng khác, khơng cịn hành nghề cơng chứng khơng thể thực việc cơng chứng công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng lƣu trữ hợp đồng chấp công chứng hợp đồng đó” Cần quy định cởi mở điều luật theo hƣớng bảo đảm hoạt động bình thƣờng công chứng Theo nên bỏ việc phải công chứng viên lần đầu thực việc tiếp tục công chứng bất động sản Vì thực chất hoạt động phịng cơng chứng mang tính tổ chức, cơng chứng viên ngƣời thừa hành họ chịu trách nhiệm pháp lý lời chứng Trong lời chứng công chứng viên thể đầy đủ quan điểm pháp lý văn đƣợc lƣu trữ Do đó, hồ sơ đƣợc cơng chứng công chứng viên khác thực không làm thay đổi tình trạng cơng chứng viên trƣớc Việc quy định công chứng viên thực giao dịch đến sau dùng bất động sản khơng cần thiết gây khó khăn cho ngƣời u cầu công chứng nhƣ tổ chức hành nghề công chứng Thứ ba, hoạt động chuyên môn Đối với cơng chứng viên, chƣa có hệ thống kết nối thơng tin với văn phịng đăng ký sử dụng đất cần thiết phải: Đƣợc đào tạo thêm nhận biết dấu hiệu làm giả hồ sơ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ tài sản gắn liền với đất, giấy tờ nhân thân nhƣ chứng minh nhân dân, giấy khai sinh…thậm chí phải nắm bắt thái độ hành vi bất thƣờng ngƣời u cầu cơng chứng Qua hạn chế đƣợc hành vi lợi dụng việc công chứng để trục lợi, lừa đảo bên giao dịch chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Đối với hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất văn phòng đăng ký sử dụng đất thành phố Huế 87 Mặc dù việc đăng ký giải đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thời hạn Nhƣng với số lƣợng đơn đăng ký hàng ngày lớn nhƣng có nhân viên tiếp nhận hồ sơ, khâu thƣờng bị ùn tắc cần thiết phải hỗ trợ thêm nhân để giải nhanh chóng việc tiếp nhận hồ sơ Bên cạnh đó, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Huế nên kết hợp với ngân hàng thƣơng mại tổ chức buổi phổ biến pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn, qua nâng cao nhận thức pháp lý nhân viên ngân hàng thƣơng mại hoạt động đăng ký chấp, qua nâng cao lực hiểu biết hạn chế đƣợc rủi ro hoạt động đăng ký chấp 3.2.2 Về hoạt động xét xử liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Khi hoạt động cho vay diễn sôi động lúc khối lƣợng cơng việc Tịa án nhân dân cấp tăng lên tranh chấp liên quan đến khoản vay, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Đây áp lực công việc lớn cán nhân viên Tòa án Điều cần thiết phải tăng số lƣợng thẩm phán, thƣ ký tịa án để đảm bảo tiến độ hồn thành vụ án thụ lý Đối với tranh chấp liên quan đến hộ gia đình, quan điểm chúng tơi trƣờng hợp ngƣời vợ, ngƣời chồng hộ gia đình vay tiền chấp tài sản chung quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất nhằm phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh nhằm phục vụ lợi ích chung mà hợp đồng vay tài sản hợp đồng chấp khơng có đầy đủ thành viên ký xảy tranh chấp cá thành viên lại phải chịu trách nhiệm trả nợ chung tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình Do hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất trƣờng hợp 88 có hiệu lực pháp luật Vì quyền sở hữu chung tài sản vợ chồng dựa quan hệ hôn nhân, chủ hộ gia đình dựa quan hệ huyết thống Mặc khác, việc định đoạt tài sản chung (việc chấp) nhằm phục vụ cho lợi ích vợ chồng, gia đình 3.2.3 Về hoạt động ngân hàng thƣơng mại liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Bên cạnh việc ban hành quy trình chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, ngân hàng thƣơng mại phải cập nhật hệ thống sách, quy chế hoạt động nội ngân hàng Hiện ngân hàng thƣơng mại nhất làm theo mẫu biểu định sẵn hệ thống pháp luật thay đổi dẫn đến khơng theo kịp thực tế Điều địi hỏi nâng cao chất lƣợng nhân viên pháp lý lĩnh vực chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Để làm đƣợc điều này, thân ngân hàng thƣơng mại phải tập trung phổ biến kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán nhân viên làm công tác quản lý cho vay, thẩm định khả trả nợ khách hàng, thẩm định tài sản bảo đảm khách hàng để ngân hàng phịng ngừa hạn chế rủi ro pháp lý nhận chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 89 KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thoả thuận bên Theo đó, bên chấp dùng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ ngƣời khác bên nhận chấp (bên có quyền) thời hạn thực nghĩa vụ mà đƣợc khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Việc chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất hoạt động pháp lý phức tạp đƣợc thực chủ thể Bên chấp: ngƣời dùng tài sản quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay ngƣời khác trƣớc bên nhận chấp; Bên nhận chấp tổ chức tín dụng, ngân hàng thƣơng mại đƣợc phép hoạt động cho vay Theo hoạt động chấp nhằm bảo đảm bên chấp nhằm bảo đảm cho khoản vay, qua việc chấp biện pháp bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất; Bên công chứng Nhằm bảo đảm tự nguyện, giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội, bảo đảm đầy đủ tƣ cách chủ thể bên chấp, bên nhận chấp, việc công chứng yêu cầu bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất; Bên đăng ký quyền sử dụng đất Đây bên tham gia đặc thù hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Đối với loại hợp đồng thông thƣờng, việc đăng ký giao dịch bảo đảm thƣờng không bắt buộc, nhƣng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất phải thực việc đăng ký chấp Ngay bên thực xong việc trả nợ việc xóa đăng ký chấp khâu 90 bắt buộc để giải phóng tài sản chấp khỏi ràng buộc pháp lý bên nhận chấp Ngoài ra, việc giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất cịn có vai trị tổ chức bán đấu giá tài sản đặc biệt vai trò tòa án nhân dân Mặc dù BLDS năm 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định việc bên nhận chấp xử lý tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhƣng quy định hợp đồng, chuyển giao quyền sở hữu BLDS năm 2005 lại “gán chân” việc bên chấp xử lý tài sản khách hàng vi phạm nghĩa vụ ký kết buộc ngân hàng thƣơng mại phải thực việc khởi kiện tòa án nhân dân yêu cầu thu hồi nợ Việc tranh chấp đƣợc giải đƣờng tòa án gây nhiều thời gian, chi phí cho ngân hàng thƣơng mại Điều cần phải đƣợc sửa đổi bổ sung theo hƣớng ngân hàng thƣơng mại xử lý tài sản khách hàng khả trả nợ vi phạm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất ký kết Qua làm giảm tỷ lệ, số lƣợng nợ xấu ngân hàng thƣơng mại, bảo đảm lành mạnh thị trƣờng vốn Thành phố Huế thành phố có ngân hàng thƣơng mại lớn Các hoạt động tín dụng, chấp diễn sôi động Bên cạnh thành tựu to lớn hoạt động cho vay, số lƣợng hồ sơ đƣợc giải ngân, góp phần vào phát triển kinh tế tỉnh nhà Tuy nhiên, qua hoạt động thực tiễn chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, ngân hàng thƣơng mại cịn tồn nhiều điểm hạn chế Trong cần hồn thiện quy trình pháp lý hoạt động cho vay, hoạt động chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực hoạt động thẩm định cho vay, công chứng, đăng ký xử lý rủi ro nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao xã hội./ 91 DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2006), Đề án phát triển ngành ngân hàng Việt Nam đến năm 2010 định hướng đến năm 2020 ban hành kèm theo Quyết định số 112/2006/QĐ-TTg ngày 24/5/2006 Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành luật đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định số 08/2000/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 92 11 Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị số 08-NQ/T.Ư Ban Chấp hành Trung ương hội nghị lần thứ tư khóa X số chủ trương sách lớn để kinh tế phát triển nhanh bền vững Việt Nam thành viên Tổ chức Thương mại Thế giới, Hà Nội 12 Nguyễn Ngọc Điện (2006), Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập bất động sản, Nghiên cứu lập pháp 13 Bùi Thị Thanh Hằng (1997), Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nước ta nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Trung tâm khoa học xã hội nhân văn – Viện nghiên cứu nhà nƣớc pháp luật, Hà Nội 14 Hồ Quang Huy (2008), Pháp luật Việt Nam đăng ký giao dịch bảo đảm, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 15 Nguyễn Thị Nga (2008), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Tạp chí Dân chủ pháp luật (6), Hà Nội 16 Quốc hội (2006), Luật công chứng năm 2006, Hà Nội 17 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 18 Quốc hội (2001), Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 19 Quốc hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 20 Quốc hội (2005), BLDS năm 2005, Hà Nội 21 Quốc hội (2003), Những sửa đổi Luật Đất đai năm 2003, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 22 Quốc hội (2008), Luật Thi hành án dân sự, Hà Nội 23 Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 24 Quốc hội (2004), Luật Phá sản, Hà Nội 25 Quốc hội (1992), Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội 93 26 Quốc hội (1995), BLDS năm 1995, Hà Nội 27 Toà án nhân dân Tỉnh Thừa Thiên Huế, Báo cáo tổng kết công tác năm 2009 28 Toà án nhân dân Tỉnh Thừa Thiên Huế, Báo cáo tổng kết cơng tác năm 2010 29 Tồ án nhân dân Tỉnh Thừa Thiên Huế, Báo cáo tổng kết cơng tác năm 2011 30 Văn phịng cơng chứng số Tỉnh Thừa Thiên Huế, Tổng hợp số liệu công chứng từ năm 2009 đến năm 2011 31 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Huế, Tổng hợp số liệu đăng ký chấp từ năm 2009 đến tháng năm 2012 32 Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tƣ pháp (2010), Cơ sở lý luận thực tiễn cho việc mở rộng phạm vi đăng ký cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp sở, Hà Nội 94 ... THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.2 ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12 1.3 ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở. .. ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 14 1.4 CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 18 1.4.1 Bên chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. .. chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại; Chương Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Chương Tình hình chấp quyền sử dụng đất tài sản