Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở: Luận văn ThS. Luật: 60 38 01 07

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT DƯƠNG THỊ NGỌC ANH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN TUYẾN HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Dương Thị Ngọc Anh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Những vấn đề lí luận quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.2 Đặc điểm quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.3 Nội dung quyền chủ nợ ngân hàng hoạt động cho vay 10 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 12 1.2 Những vấn đề lý luận bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại biện pháp chấp quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Khái niệm phương thức bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại biện pháp chấp quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại biện pháp chấp quyền sử dụng đất 18 1.2.3 Vai trò cấu trúc pháp luật việc bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại biện pháp chấp quyền sử dụng đất 20 Kết luận chương 22 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 23 2.1 Thực trạng pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay chấp quyền sở dụng đất 23 2.1.1 Các quy định quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay 24 2.1.2 Các quy định nghĩa vụ bên liên quan hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại 26 2.1.3 Các quy định chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay nhằm bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại 29 2.1.4 Một số nhận xét, bình luận đánh giá thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 36 2.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại biện pháp chấp quyền sử dụng đất 57 2.2.1 Các yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 57 2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật 58 Kết luận chương 65 KẾT LUẬN 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân DNNN Doanh nghiệp Nhà nước GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai NHTM Ngân hàng thương mại NHTMNN Ngân hàng thương mại Nhà nước SDĐ Sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 2.1 Bảng sau thể tình hình cho vay tài sản chấp 56 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Ngân hàng thương mại hình thành, tồn phát triển gắn liền với phát triển kinh tế hàng hoá Sự phát triển hệ thống ngân hàng thương mại có tác động lớn quan trọng đến trình phát triển kinh tế hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao – kinh tế thị trường – ngân hàng thương mại ngày hoàn thiện trở thành định chế tài khơng thể thiếu Trong quan hệ tín dụng, tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể tham gia giao dịch đặc biệt tổ chức tín dụng trở nên quan trọng Các tổ chức tín dụng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản giải pháp an toàn, điều kiện tiên khoản vay Đối với chủ thể kinh doanh đặc thù ngân hàng vấn đề gắn với sống phát triển ngân hàng, quyền chủ nợ việc đảm bảo thực quyền chủ nợ hoạt động kinh doanh Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm áp dụng phổ biến hợp đồng vay tài sản, đặc biệt hợp đồng tín dụng Đất đai ln giữ vai trị đặc biệt quan trọng người, đồng thời quyền sử dụng đất tài sản có giá trị thiết yếu cá nhân, gia đình Do việc chấp quyền sử dụng đất quan hệ cho vay ngân hàng thương mại có ý nghĩa quan trọng - biện pháp bảo đảm phòng ngừa rủi ro hiệu cho ngân hàng Tuy nhiên, bối cảnh Việt Nam xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật theo chế thị trường phát triển nhanh chóng kinh tế thời gian tới làm cho hệ thống pháp luật nói chung pháp luật ngân hàng nói riêng bộc lộ nhiều bất cập, khơng cịn phù hợp với yêu cầu thực tiễn, đặc biệt quy định bảo vệ bảo vệ quyền chủ nợ TCTD Việc nghiên cứu cách có hệ thống, tồn diện chấp quyền sử dụng đất vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc bối cảnh kinh tế Chính vậy, tơi lựa chọn đề tài: “Pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất ở” cho luận văn cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến việc nghiên cứu nghiên cứu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất ở, có số cơng trình nghiên cứu khoa học số tác giả như: - Luận văn thạc sĩ Bùi Thị Thanh Hằng đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nước ta nay”; -“Hoàn thiện pháp luật quyền chủ nợ tổ chức tín dụng” luận văn thạc sĩ Lê Kim Thanh; - “Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam – Những vấn đề lí luận thực tiễn”, luận văn thạc sĩ luật học Hoàng Anh Tuấn; - “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất – biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Khóa luận tốt nghiệp Ngơ Thị Hỷ Ngồi ra, cịn có viết đăng trên tạp chí như: Nghiên cứu luật pháp, Luật học, Nhà nước pháp luật, Dân chủ pháp luật Các công trình nghiên cứu vấn đề liên quan đến chấp tài sản chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu cách sâu sắc vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến việc bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất Trong phạm vi nghiên cứu luận văn này, tơi mong muốn tìm hiểu cụ thể việc bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại biện pháp chấp quyền sử dụng đất Phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn tập trung nghiên cứu quy chế pháp lý việc thực biện pháp chấp quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại để thấy rõ số tồn vướng mắc trình thực thi nhằm góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi mảng pháp lý Đánh giá quy định quyền chủ nợ thực trạng áp dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực thi quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay Việt Nam Trên sở đề xuất kiến nghị, phương hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê để làm rõ nội dung nghiên cứu đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Thông qua việc nghiên cứu vấn đề lí luận vai trị, u cầu việc bảo vệ quyền chủ nợ kinh tế, luận văn tập trung nghiên cứu quy chế pháp lý thực bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại biện pháp chấp quyền sử dụng đất để thấy rõ số tồn tại, vướng mắc q trình thực thi nhằm góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi mảng pháp luật Với mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ cụ thể luận văn là: - Tìm hiểu quy định pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất - Phân tích yếu tố pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quan hệ vay vốn ngân hàng quyền chủ nợ ngân hàng hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất 2.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại biện pháp chấp quyền sử dụng đất 2.2.1 Các yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật Khung pháp lý để bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng giúp ngân hàng thực thi quyền chủ nợ có hiệu Chừng quy định pháp lý chưa phù hợp chừng vấn đề đảm bảo thực thi quyền chủ nợ ngân hàng gặp khó khăn khó đạt hiệu tốt Để đáp ứng ngày tốt nhu cầu bảo đảm an toàn cho quyền chủ nợ ngân hàng thương mại, cần hoàn thiện pháp luật theo yêu cầu cụ thể sau: Thứ nhất, cần hồn thiện pháp luật theo hướng minh bạch, thơng thống, ổn định, đảm bảo bình đẳng, an tồn cho chủ thể tham gia thị trường để chủ thể hoạt động hiệu Cần chỉnh sửa kịp thời bất cập văn hành Tiếp tục xây dựng văn pháp luật điều chỉnh dịch vụ ngân hàng kèm theo văn nhằm đảm bảo thực thi quyền chủ nợ ngân hàng Thứ hai, cần thống quy định pháp luật vấn đề chấp quyền sử dụng đất nói chung quyền sử dụng đất nói riêng, tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo quy định, tạo khe hở cho cán ngân hàng khách hàng lợi dụng để trục lợi Thứ ba, cần có thay đổi liên quan đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng không trả khoản vay đến hạn Các thay đổi nên hướng vào việc cải tiến thủ tục phát mại tài sản để giảm chi phí cho bên có liên quan Thứ tư, cần có chế mạnh mẽ từ phía Nhà nước để bảo vệ quyền chủ nợ bên nhận bảo đảm người có nghĩa vụ tài sản khơng có thiện chí hợp tác Điều có nghĩa pháp luật phải thay đổi theo hướng tạo chế hữu hiệu để buộc bên bảo đảm phải chuyển giao tài sản cho ngân hàng xử lý Mặc dù nhận chấp quyền sử dụng đất có nhiều lợi thế, ưu điểm so với việc nhận tài sản đảm bảo khác trình áp dụng thực tế nhận chấp quyền sử dụng đất vay, lúc việc nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo an toàn, đảm bảo quyền lợi ngân hàng mà có khơng bất cập q trình áp dụng chủ thế chấp ký kết hợp đồng chấp; hợp đồng thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chấp; định giá quyền sử dụng đất, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Để hoàn thiện pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay, tác giả luận văn cho cần ý triển khai áp dụng số giải pháp sau đây: Thứ nhất, chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến phần quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng Do vậy, để giao dịch bảo đảm phát huy tối đa tính hiệu vai trị nó, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần thống nhất, cụ thể hóa theo hướng quy định rõ điều kiện chấp quyền sử dụng đất; đối tượng chấp quyền sử dụng đất; chủ thể tham gia chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, quy định rõ giá trị pháp lý việc đăng ký chấp Mặc dù pháp luật quy định việc chấp, bảo lãnh “có giá trị pháp lý người thứ ba”nhưng pháp luật chưa quy định cụ thể nội hàm khái niệm “người thứ ba” Vậy “người thứ ba”ở bao gồm ai, có bao gồm quan công quyền hay không? Trường hợp xác định “người thứ ba”bao gồm quan cơng quyền thứ tự ưu tiên toán Nhà nước với tổ chức cá nhân phải giải dựa nguyên tắc bình đẳng lợi ích liên quan xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, cần có văn hướng dẫn cụ thể nội hàm khái niệm này, tránh việc áp dung pháp luật xử lý tài sản bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà có lợi ích liên quan đến quan cơng quyền áp dụng tuỳ tiện, ảnh hưởng đến quyền lợi ích tổ chức, cá nhân có liên quan Thứ ba, hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Hiện nay, Bộ luật dân 2005 quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thoả thuận bên nhận chấp phải khởi kiện Tồ án Trong đó, Nghị định số 163/NĐ - CP lại quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thoả thuận quyền sử dụng đất bán đấu giá Do vậy, cần có quy định thống phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tránh mâu thuẫn, gây khó khăn trình áp dụng pháp luật Cụ thể là: - Nên trao cho ngân hàng quyền chủ động việc bán đấu giá, khơng cần phải có chấp thuận có quyền sử dụng đất mà cần trước bên có thoả thuận vấn đề này, việc chấp thuận số trường hợp cự kỳ khó khăn; - Quy định rõ trách nhiệm quan liên quan (Công an, Uỷ ban nhân dân) việc hỗ trợ tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ (hỗ trợ nào, trách nhiệm đến đâu); - Đất tài sản gắn liền với đất khối thống tách rời Theo quy định khoản Điều 716 Bộ luật dân 2005 “nhà cơng trình xây dựng khác, vườn tài sản khác người chấp quyền sử dụng đất thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận” [24] Nếu bên thỏa thuận chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vấn đề đặt bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, việc xử lý tài quyền sử dụng đất chấp giải nào, có tài sản khác gắn liền với đất lại thuộc sở hữu người chấp Việc quy định không hợp lý khơng phù hợp thực tế bên chấp khơng trả nợ bên nhận chấp xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ - Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật giao dịch bảo đảm bổ sung quy định xử lý tài sản bảo đảm; đồng thống quy định xử lý tài sản Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Phá sản, Luật Doanh nghiệp văn pháp luật có liên quan sở nguyên tắc Bộ luật Dân quy định; - Đơn giản hoá trình tự, thủ tục liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt thủ tục bán đấu giá tài sản theo Nghị định số 17/2010/NĐ - CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản; sửa đổi quy định mang tính hành trình xử lý tài sản bảo đảm phải có chế để tạo điều kiện cho bên nhận bảo đảm dễ dàng tiếp cận với tài sản bảo đảm, nhanh chóng xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ; hài hòa quyền lợi ích hợp pháp chủ nợ với quyền lợi ích bên có liên quan - Hiện nay, ngân hàng quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dùng tài sản chấp để vay vốn Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh lại chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất Điều làm hạn chế chủ trương mở rộng quy mơ, tín dụng ngân hàng Chính vậy, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Các quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm cần trọng đến việc đề cao quyền chủ động TCTD, xác định rõ trách nhiệm quan nhà nước có thẩm quyền việc bảo đảm quyền chủ động TCTD xử lý tài sản bảo đảm, thực tiễn cho thấy hầu hết vụ việc không thực theo thoả thuận (trong giai đoạn xử lý) phải khởi kiện, gây tốn thời gian, chi phí, hiệu xử lý không cao - Nghiên cứu áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn nhằm rút ngắn thời gian giải tranh chấp phát sinh trình xử lý tài sản bảo đảm, giảm chi phí xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời giảm thiểu nguy rủi ro khoản nợ xấu tăng cao - Xây dựng Thông tư liên tịch hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm theo Quyết định số 843/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ tập trung giải số “điểm nghẽn” hoạt động xử lý tài sản bảo đảm TCTD như: vấn đề thu giữ tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm trường hợp có thay đổi trạng bên chấp người thứ ba đầu tư, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho người mua, người nhận chuyển nhượng, quyền nghĩa vụ bên nhận tài sản bảo đảm bên chấp/cầm cố tài sản - Pháp điển hóa quy định pháp luật, xây dựng Thông tư liên tịch Bộ hoàn thiện quy định vấn đề Nghị định số 163/2006/NĐ - CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP - Về phía ngân hàng, cần nâng cao hiệu cơng tác chấp bất động sản Ngân hàng Qua bất cập thực tiễn chấp quyền sử dụng Ngân hàng cần có văn gửi quan Nhà nước nêu khó khăn như: + Nới lỏng quy định định giá chấp, sở ưu tiên thỏa thuận Ngân hàng khách hàng; + Văn phòng đăng ký sử dụng đất cần quản lý tốt hồ sơ, phối hợp với Ngân hàng để công khai thông tin pháp lý xác thực BĐS + Ngân hàng cần hoàn thiện thực bước quy trình chấp cách cẩn thận xác, bước điều tra thông tin khách hàng, phương án sử dụng vốn vay, hay việc sử dụng vốn vay khách hàng sau ký kết hợp đồng phải nhân viên Ngân hàng hoàn thiện kỹ Ngân hàng cần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, tuân thủ quy chế nội bộ, công tác kiểm tra, giám sát nội để kiểm soát chất lượng khoản cho vay Ngân hàng cần phải có phịng ban chuyên trách Quản lý rủi ro, giám sát chặt chẽ hoạt động chấp + Ngân hàng chủ động triển khai áp dụng biện pháp xử lý hiệu yêu cầu khách hàng ký kết hợp đồng bảo đảm tiền vay, khởi kiện đòi nợ theo quy định Tuy nhiên biện pháp pháp lý quan trọng mà ngân hàng thương mại nước chưa áp dụng hiệu quả, thực nghiêm ngặt quy trình quản trị rủi ro tín dụng theo chuẩn mực thơng lệ quốc tế Bởi thông qua việc áp dụng biện pháp này, ngân hàng có khả kiểm sốt chất lượng khoản tín dụng cung cấp cho khách hàng để từ tự định khả cạnh tranh so với đối thủ kinh doanh khác + Tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng nhiều Ngân hàng cần phải đánh giá lại thị trường tài sản này, dự báo khả thay đổi chúng để điều chỉnh mức vay cho hợp lý + Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo xác, khách quan việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn chất lượng tín dụng + Tăng cường kiểm tra trước sau vay để kiểm tra việc sử dụng vốn vay, tình hình kinh doanh, tài khả trả nợ khách hàng để có biện pháp quản lý vốn vay kịp thời + Việc xem xét cho cấu lại thời hạn trả nợ Ngân hàng tự định Ngân hàng định tùy tiện mà phải theo nhu cầu đáng khách hàng, xem xét nguyên nhân khách hàng không trả nợ khách hàng sau cấu lại thời hạn trả nợ Để phản ánh chất lượng tín dụng, ngân hàng cần phải chấp hành nghiêm túc việc phân loại nợ + Thường xuyên đánh giá phân loại khách hàng để xếp loại có hướng đầu tư phù hợp, giảm thiểu rủi ro + Ngân hàng cần có thay đổi liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng khơng trả khoản vay đến hạn Các thay đổi nên hướng vào việc cải tiến thủ tục phát mại tài sản để giảm chi phí cho bên liên quan + Một giải pháp khác cần tính đến không tâm, tập trung vào xử lý tài sản, phát mại bán tài sản bảo đảm tiền vay, mà Việt Nam nên làm theo cách ngân hàng Australia, Đức thực hiện, theo ngân hàng chấp nhận bơm thêm tiền cho chủ đầu tư xây hoàn thiện, với điều kiện họ trả phần khoản vay cũ, khoảng 70% Nếu không làm vậy, giá trị khoản nợ xấu giảm xuống qua thời gian họ tin rằng, cố đầu tư thêm, nợ trả có tài sản sinh lời tương lai Đây phương án cần tính đến bối cảnh nợ xấu lĩnh vực bất động sản lớn tài sản đảm bảo tiền vay chủ yếu bất động sản, có dự án bất động sản thi công dở dang Đương nhiên để “bơm thêm vốn”cho dự án nào, cần phải có chọn lọc Chủ trương ngân hàng thương mại giành 30.000 tỷ đồng cho khách hàng vay ưu đãi mua nhà, có lẽ số hướng nói trên” [36] Kết luận chương Từ thực trạng ta nhận thấy quyền chủ nợ bất cập chế thực thi quy định pháp luật làm cho môi trường kinh doanh Việt Nam nói chung, mơi trường kinh doanh Tổ chức tín dụng nói riêng cịn nhiều bất cập, chưa tạo điều kiện cho TCTD thực tốt vai trị trung gian tài kinh tế, đồng thời làm giảm khả tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng doanh nghiệp Các bất cập hệ thống pháp luật vướng mắc nảy sinh việc thi hành quy định pháp luật làm cho hệ thống pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ không khả thi, hệ thống cưỡng chế thi hành khơng hồn thiện, vận hành có hiệu quả, chưa chỗ dựa tin cậy cho bên liên quan bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp Pháp luật xử lý toán nợ chủ thể kinh doanh bảo vệ quyền chủ nợ có vai trị quan trọng việc bảo đảm an toàn pháp lý giao dịch kinh doanh, qua bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch.Việc hoàn thiện khung pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại yêu cầu cấp thiết kinh tế ngày phát triển nước ta KẾT LUẬN Với đặc điểm bối cảnh kinh tế nay, Ngân hàng Nhà nước xã hội quan tâm, tạo điều kiện phát triển Hệ thống ngân hàng trở thành ngành kinh tế quan trọng, tạo động lực thúc đẩy phát triển mạnh mẽ toàn kinh tế Sự lành mạnh hệ thống ngân hàng quốc gia sở ổn định tình hình kinh tế xã hội Tình trạng nợ khó địi kéo dài gia tăng vấn đề quan tâm không riêng ngành ngân hàng mà cịn tồn kinh tế xã hội Nếu tình trạng khơng sớm giải có tác động lớn đến an toàn hiệu Ngân hàng Các ngân hàng nhận thức tầm quan trọng vấn đề đảm bảo quyền chủ nợ ln muốn nâng cao lực cạnh tranh, phát triển đạt mục đích tìm kiếm lợi nhuận Trước đòi hỏi ngày cao kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam bảo vệ quyền chủ nợ Ngân hàng hoạt động cho vay bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần nhanh chóng khắc phục Sự thiếu thống nhất, thiếu tính rõ ràng quy định, cứng nhắc chế triển khai cịn mang nặng thủ tục hành dẫn đến việc thu hồi nợ ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ q hạn, nợ khó địi tăng cao Thế chấp quyền sử dụng đất chế định Luật đất đai năm 2013 Chế định đời với việc ban hành Luật đất đai 1993 tiếp tục ghi nhận Luật đất đai 2003 tiếp tục ghi nhận Luật đất đai 2013 Việc pháp luật cho phép người sử dụng đất hợp pháp chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng tạo điều kiện để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay; đồng thời giúp ngân hàng có thêm kênh hiệu để mở rộng địa bàn đối tượng cho vay Mặc dù liên tục sửa đổi, bổ sung năm qua, Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 khung pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ TCTD nói chung ngân hàng thương mại nói riêng có số bất cập Biện pháp chấp quyền sử dụng đất biện pháp phổ biến ngân hàng vị tính an tồn hạn chế rủi ro biện pháp cao biện pháp bảo đảm tài sản khác Xây dựng khung pháp lý hữu hiệu bảo vệ quyền chủ nợ TCTD nói chung ngân hàng thương mại nói riêng có ý nghĩa quan trọng việc tạo lập lòng tin nhà đầu tư, bên cho vay quan hệ cấp tín dụng, góp phần phân bổ sử dụng có hiệu nguồn lực xã hội, tạo tiền đề pháp lý để ổn định quan hệ kinh tế, giảm chi phí cấp tín dụng, khả tiếp cận nguồn vốn tín dụng doanh nghiệp góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tín dụng ngân hàng TÀI LIỆU THAM KHẢO I TIẾNG VIỆT Bộ tư pháp (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực từ ngày 5/7/2014), Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định 11/2006/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính Phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Cơng chứng, có hiệu lực ngày 25/02/2013, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014, Hà Nội 11 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp (2012), Báo cáo rà soát quy định Luật Đất đai 2003 với quy định pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Bùi Ðức Giang (2011), “Một số hạn chế chế định chấp quyền đòi nợ theo quy định hành”, Tạp chí Ngân hàng, (21), tháng 11 13 Bùi Thị Thanh Hà (2005), Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, NXB Từ điển Bách khoa 14 FIAS –World Bank (2006), Việt Nam tăng cường hội tiếp cận tín dụng thơng qua cải cách giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Nguyên Linh (2006), Hướng xử lý nợ tín dụng, Thời báo Kinh tế Việt Nam 16 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 17 Ngân hàng nhà nước (2001), Quyết định Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001 việc ban hành quy chế cho vay Tổ chức Tín dụng với khách hàng, Hà Nội 18 Ngân hàng nhà nước (2002), Quyết định Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 28/2002/QĐ- NHNN ngày 11/01/2002 sửa đổi Điều Quyết định số 1627/2001/QĐ – NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc ban hành quy chế cho vay Tổ chức Tín dụng với khách hàng, Hà Nội 19 Ngân hàng nhà nước (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ – NHNN ngày 03/02/2005 việc sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế cho vay tổ chức tín dụng với khách hàng ban hành theo định số 1627/2001/QĐ – NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc ban hành quy chế cho vay Tổ chức Tín dụng với khách hàng, Hà Nội 20 Quốc Hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 21 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 22 Quốc Hội (2004), Luật phá sản, Hà Nội 23 Quốc Hội (2004), Bộ Luật tố tụng dân sự, Hà Nội 24 Quốc Hội (2005), Bộ luật Dân Việt Nam, Hà Nội 25 Quốc Hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 26 Quốc Hội (2008), Luật thi hành án dân sự, Hà Nội 27 Quốc Hội (2010), Luật tổ chức tín dụng, Hà Nội 28 Quốc Hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 29 Đoàn Thái Sơn (2011), Vướng mắc, bất cập việc chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng, http://tintuc.vibonline.com.vn 30 Tòa án nhân dân tối cao (2006), Nghị số 02/2006/NQ-HÐTP ngày 12/5/2006 Hội đồng Thẩm phán, Hà Nội 31 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012 Hội đồng Thẩm phán, Hà Nội 32 Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, khoa Luật, Ðại học Quốc gia Hà Nội 33 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 34 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội II TRANG WED 35 Tạp chí thuế: http://tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Xu-ly-tai-santhe-chap-Noi-kho-cua-cac-to-chuc-tin-dung/24806.tctc] 36 http://www.tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Xu-ly-no-xau-o-VietNam-va-kinh-nghiem-cua-Nhat-Ban/14065.tctc 37 http://vneconomy.vn/tai-chinh/toan-he-thong-ngan-hang-co-hon-140ngan-ty-dong-no-xau-20131203032135624.htm