6. Kết cấu của đề tài
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở
đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam
Thứ nhất, người dân cần nâng cao trình độ hiểu biết về hoạt động thế chấp QSDĐ ở nhằm tránh những rủi ro, tranh chấp với các TCTD.
Thứ hai, cần nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ của các cán bộ tín dụng để tránh gây thiệt hại cho các TCTD. Xây dựng đào tạo đội ngũ cán bộ ngân hàng có năng lực, trình độ thẩm định tài sản là QSDĐ ở, nắm bắt các quy định của pháp luật để phục vụ công việc, đi cùng với đó là bồi dưỡng phẩm chất đạo đức để hạn chế một số cán bộ ngân hàng không tuân thủ quy trình nội bộ, móc ngoặc với bên thế chấp, bên vay vốn để làm đẹp hồ sơ tài sản nhằm vay vốn khi chưa đáp ứng đủ điều kiện. Đối với nội dung này, các ngân hàng cần có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ, thường xuyên đối với các cán bộ
Thứ ba, Nhà nước cần tuyên truyền pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại các TCTD, giúp người dân nắm rõ quyền và nghĩa vụ khi tham gia giao dịch.
cán bộ làm việc trong lĩnh vực quản lý hành chính về đất đai tại các địa phương để khắc phục tình trạng áp dụng không đúng pháp luật trong thi hành công việc công việc do chuyên môn, nghiệp vụ hạn chế, đồng thời đây cũng là cách để chấn chỉnh tác phong, thái độ trong công việc, loại bỏ tình trạng làm việc quan liêu, sách nhiễu.
Thứ năm, cần hoàn thiện một số quy định theo hướng: bổ sung các quy định về thủ tục tố tụng rút gọn để giải quyết tranh chấp tín dụng ngân hàng; ban hành nghị định hướng dẫn việc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản bảo đảm theo hướng bên thế chấp hoặc người giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ bàn giao tài sản bảo đảm vào bất kỳ thời điểm nào kể cả sau khi bên nhận tài sản bảo đảm xử lý tài sản, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người nhận tài sản bảo đảm; cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thống nhất đường lối xét xử theo hướng các bên có thể khởi kiên yêu cầu Tòa án giải quyết yêu cầu giao tài sản mà không cần giải quyết vụ kiện đòi nợ.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Từ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thi hành Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân, người viết đã đưa ra giải pháp hoàn thiện quy định pháp
luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chủ thể quan hệ pháp luật, đăng ký thế chấp và công chứng, chứng thực, xử lý QSDĐ ở thế chấp. Hoàn thiện các
quy định để phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù đất đai, phù hợp với thị trường tín dụng và phù hợp với giao dịch bảo đảm. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ ở là
một yêu cầu mang tính tất yếu khách quan nhằm loại bỏ những quy định không phù hợp, và bất cập đang là rào cản lớn cho hoạt động thế chấp QSDĐ ở. Hoàn thiện quy định pháp luật đề ra những giải pháp phù hợp thiết thực, phát huy vai trò vốn có của nó trong cuộc sống.
KẾT LUẬN
Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam là một những trong những thành công lớn và sự sáng tạo của các nhà lập pháp Việt Nam, được thể chế hoá từ những nhu cầu của thực tế cuộc sống. Thế chấp QSDĐ ở đã và đang diễn ra sôi động và chiếm ưu thế trong nền kinh tế thị trường hiện nay, nó trở thành kênh huy động vốn hữu hiệu đối với người có QSDĐ ở, là biện pháp được đánh giá là có lợi thế trong việc phòng ngừa rủi ro cho các TCTD, là cách thức để Nhà nước khơi dậy khả năng và lợi thế tiềm ẩn của đất đai - nguồn tài nguyên vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho nhân loại.
Thế chấp QSDD ở Việt Nam là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đặc thù do chế độ sở hữu toàn dân về đất đại chi phối. Nét đặc thù của thể chấp QSDD ở thể hiện ở một số điểm sau đây: (i) đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp; (ii) xét về nguồn gốc và bản chất của thể chấp tài sản thì thế chấp QSDD không phải là hình thức chuyên QSDĐ ở; (iii) trình tự, thủ tục thể chấp QSDĐ ở được quy Qunh chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác.
Thế chấp QSDĐ ở được điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực Pháp luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng...Song, có thể quy vào năm nhóm quy phạm điều chinh các nội dung cơ bản về: chủ thể, đối tượng của quan hệ thế chấp QSDĐ ở; về hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ ở; về những thoả thuận của các bên trong hợp đồng; về chấm dứt giao dịch thể chấp QSDĐ ở và xử lý QSDĐ ở. Các nội dung cơ bản nêu trên đã đuợc pháp luật thực định Việt Nam ghi nhận và có những sửa đổi, bổ sung và ban hành mới trong thời gian qua. Do vậy, chúng đã tạo ra khuôn khổ pháp lý tương đổi toàn diện và đầy đủ để góp phần bảo đảm an toàn hơn cho các chủ thể tham gia quan hệ, đồng thời cũng bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích của các bên.
Mặc dù đã đat được nhiều thành tựu, song trong quá trình vận hành quyền thế chấp QSDD ở trong đời sống đã chứng tỏ hệ thống pháp luật thế chấp QSDĐ ở cũng còn bộc lộ một số bất cập, mẫu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc trên thực tế. Chẳng hạn, sự hạn chế quyền đổi với các chủ thể tham gia quan hệ thế
chấp; các lĩnh vực pháp luật về công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp QSDĐ ở cũng như xử lý tài sản thế chấp còn thiếu tính linh hoạt, làm giảm hiệu quả của việc thực thi trên thực tế; quá trình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ ở của các bên chua nhận được sự hỗ trợ và phối hợp tích cực từ bộ phận cán bộ thực thi pháp luật, làm cho công tác triển khai phháp luật còn khó khăn, chua đạt hiệu quả như mong muốn.
Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp QSDĐ ở trên thực tế là nhu cầu tất yếu của Việt Nam trong thời gian tới. Công việc này xuất phát từ những yêu cầu chung của việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải quyết các yêu cầu riêng của thị bất động sản, thị trường tín dụng nước ta trong giai doạn phát triển tiếp theo. Các giải pháp cần được thực hiện đồng bộ và có hệ thông, trong đó, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ ở được xác định là nhiệm vụ trọng tâm. Tiếp đó là hoàn thiện các quy định có liên quan tới các thể chế hỗ trợ trung gian nhằm bảo đảm cho quá trình vận hành quyền thế chấp QSDĐ ở trên thực tế được thuận lợi, an toàn và có hiệu quả.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Thị Thúy Bình (2015), Một số kinh nghiệm về giải quyết vụ án về thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp trí Kiểm Sát, (18).
2. Bộ luật dân sự Cộng hòa Pháp (1998), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
3. Cục đăng kí Quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá 05 năm thực hiện công tác đăng kí giao dịch bảo đảm 2002-2007, Hà Nội.
4. Hồ Diệu, Lê Thị Hiệp Thương, Bùi Diệu Anh (2009), Nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng, NXB Phương Đông, Cà Mau.
5. Trần Mạnh Đạt (2015), “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn thiện”, NXB Tư pháp, Hà Nội. 6. Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Hà Nội.
7. Hồ Quang Huy (2013), “Sự cần thiết phải quy định công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp trí Dân chủ và Pháp luật, (8).
8. Lê Thị Thanh Huyền (2017), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Hà Nội.
9. http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong san/thi-truong/gan-10-ty-usd-no-sau duoc-the- chap-bang-bat-dong san- 435214.html
10. http://reatimes.vn/ty-le-no rau dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san-da-giam-manh 18206.htmi
11. Lê Thị Bích Lan (2020), Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Hà Nội.
12. Phạm Văn Lợi (2020), “Một số tranh chấp phổ biến liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ thực tiễn Giám đốc thẩm, Tái thẩm của Tòa án nhân dân tối cao”, Nghiên cứu trao đổi nghề luật, (09).
13. Đặng Thai Mai (2020), “Công tác thi hành pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa”, Tạp trí Khoa học trường Đại học Hồng Đức, (48).
14. Nguyễn Thị Nga (2015), “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện”, NXB Tư pháp, Hà Nội.
15. Trần Văn Nhiêm (2015), Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh.
16. Trang Hà (2017), “Tài sản bảo đảm chưa chắc đã đảm bảo”, Agribank.
17. Dương Phúc Trường (2020), Viện Kiểm Sát Nhân dân tỉnh Đắk Nông, “Bàn về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất (Điều 325) và thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 326) của Bộ luật dân sự 2015”.
19. Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của luật đất đai năm 2003, Hà Nội.
20. Lý Thị Toán, Vô Minh Triều, Nguyễn Thị Thúy Hằng, Thi hành pháp luật, Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, (4).
21. Nguyễn Quang Tuyến (2002), “Thế chấp quyền sử dụng đất”, Nghiên cứu lập pháp.
Hoàng Thị Quỳnh Tri (2012), “Trao đổi về tranh chấp và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp trí Tài nguyên và Môi trường, (6).
22. Lê Thị Thu Thủy (2004), “Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng những vướng mắc cần khắc phục”, Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nằng, Đà Nằng. 23. Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất (hoặc ngược lại) theo Bộ luật dân sự 2015 - Một số nội dung cần bàn luận”, Nhà nước và Pháp luật, (6).
PHỤ LỤC
Ví dụ một số vấn đề phát sinh khi thu hồi nợ
Bà Trần Thị D là chủ sở hữu căn nhà và chủ sử dụng thửa đất số: 82+86 (1 phần), tờ bản đồ số 28 tại địa chỉ quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do UBND thành phố Hà Nội cấp. Vào khoảng năm 2008 do có việc cần trong công việc, bà Trần Thị D có vay của bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 1.700.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm triệu đồng chẵn). Điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu để bà Trần Thị D được vay tiền là phải thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký Hợp đồng ủy quyền công chứng để bà Nguyễn Thị Thu T làm tin. Do không hiểu biết pháp luật và tin tưởng người cho vay nên bà Trần Thị D đã chấp nhận điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T đưa ra (thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký Hợp đồng ủy quyền công chứng). Hàng tháng bà Trần Thị D vẫn thanh toán tiền lãi theo thỏa thuận cho bà Nguyễn Thị Thu T. Tuy nhiên, khi có nhu cầu lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn trả lại tiền vay mặc dù nhiều lần liên lạc với bà Nguyễn Thị Thu T nhưng đều không nhận được sự hợp tác từ bà Nguyễn Thị Thu T.
Sau đó, bà Trần Thị D nhận được thông báo của Ngân hàng Z về việc yêu cầu dời chuyển, bên cư trú dời chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi tài sản đảm bảo để Ngân hàng Z tiếp nhận, niêm phong toàn bộ giá trị Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phát mại thu hồi nợ.
Sau khi nhận được thông báo từ Ngân hàng Z, bà Trần Thị D rất ngạc nhiên vì không hiểu tại sao Quyền sử dụng ngôi nhà và sở hữu đất ở của mình đã bị chuyển tên sang cho bà Nguyễn Thị Thu T vì thực tế bà Trần Thị D và bà Nguyễn Thị Thu T chưa ký bất kỳ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào đối với tài sản trên. Bên cạnh đó thửa đất này cũng được gia đình bà Trần Thị D sử dụng ổn định nhiều năm nay và hàng năm bà Trần Thị D vẫn hoàn thành nghĩa vụ thuế đất chưa năm nào thiếu. Vậy mà hiện tại thửa đất lại đang bị Ngân hàng Z xử lý do bà Nguyễn Thị Thu T đứng tên để thế chấp cho một khoản vay nào đó mà bà Trần Thị D không biết.
Sau khi tìm hiểu tại Văn phòng đăng ký đất đai thì bà Trần Thị D biết được như sau: Lợi dụng nhu cầu vay tiền và sự thiếu hiểu biết về pháp luật của bà Trần
Thị D, ngay sau khi bà Trần Thị D ký Hợp đồng ủy quyền với bà Nguyễn Thị thu T., bà T đã làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình sau đó chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông bà Đinh Văn K và Nguyên Đoàn S, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và chứng thực tại Phòng công chứng. Sau khi chuyển nhượng sang cho Ông Đinh Văn K và bà Nguyễn Đoàn S đã thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Z để vay vốn làm ăn. Tuy nhiên, sau một thời gian làm ăn thua lỗ không trả được nợ, Ngân hàng Z đã tiến hành các thủ tục phát mại tài sản là Quyền sử dụng đất nói trên.
Sau một thời gian thông báo xử lý tài sản nhưng do bà Trần Thị D phản đối vì cho rằng bà bị lừa đảo, Ngân hàng đã tiến hành khởi kiện ông bà Đinh Văn K, Nguyễn Đoàn S ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để thu hồi nợ. Hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án vì cơ quan điều tra đang thụ lý và giải quyết đơn tố cáo đối với bà Nguyễn Thị Thu T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản chính là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở do Ngân hàng Z đang tiến hành khởi kiện ra Tòa án để xử lý thu hồi nợ.
20% An phím xuãt bân: 3%
B⅛ eủã HỘC Slrth: 7%
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
(Đánh giá năng lực chuyên môn, năng lực nghiên cứu của sinh viên trong quá trình viết KLTN. Đánh giá nỗ lực và hiệu quả của công việc, sự thường xuyên liên lạc của sinh viên với GVHD. Đồng ý/ không đồng ý cho sinh viên được bảo vệ KLTN)
Giảng viên hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)
21/S2Ũ21 Timltin
Document Viewer
Turnitin Báo cáo Độc sáng Cá JV lý «SŨ: 2011 ⅛ OSlI 21 ⅛l 05:52 +07 n>: ISHZSW Hm Chữ: 17614 H Nỉp: 6 Pháp luật về thẽ chấp quyền