6. Kết cấu của đề tài
2.1.2. Đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Đối tượng thế chấp QSDĐ của HGĐ, cá nhân là QSDĐ ở. Tuy nhiên, không phải đất ở nào cũng được thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Quyền sử dụng đất có thể trở thành đối tượng thế chấp hay không còn phải phụ thuộc là có đáp ứng đủ điều kiện của giao dịch thế chấp QSDĐ ở theo quy định tại Luật đất đai 201321 thì điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ ở nói riêng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân phải có Giấy chứng nhận QSDĐ, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Đây là điều kiện tiên quyết khi HGĐ, cá nhân tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ ở. Vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý chứng minh người sử dụng đất có quyền trên mảnh đất đó. Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì bắt buộc HGĐ, cá nhân phải có Giấy chứng nhận QSDĐ, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân không có tranh chấp
Đây là điều kiện riêng đối với giao dịch thế chấp nói riêng và giao dịch về QSDĐ ở nói chung. Đây là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên nhận thế chấp khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kỹ về tình trạng thực tế của QSDĐ ở nhằm đảm bảo cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro và có hiệu quả hơn. Vì khi xảy ra tranh chấp thì quyền của người sử dụng đất đang bị xâm phạm, khi đó thì không thể đem tài sản của mình đi thế chấp các tổ chức tín dụng. Trong trường hợp QSDĐ ở đang xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch liên quan đến QSDĐ ở sẽ không được giải quyết sau khi tranh chấp đó đã được giải quyết xong bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, quyền sử dụng đất ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đây cũng là điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi QSDĐ ở đã được xác lập hợp
pháp cho một chủ thể và không có tranh chấp với bất kỳ chủ thể nào nhưng lại đang là đối tượng trong một mối quan hệ khác (QSDĐ ở phải bị kê biên để bảo đảm thi hành án) thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là điều tất yếu xảy ra nếu tiếp tục thực hiện quan hệ thế chấp, bởi trong cùng thời điểm QSDĐ ở được sử dụng cho hai quan hệ phát sinh khác nhau. Mặt khác, nếu QSDĐ ở đang thuộc diện Nhà nước kê biên để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác, nghĩa là chúng đang ở trong tình trạng không được phép giao dịch trên thị trường (không thỏa mãn điều kiện thứ hai của đối tượng thế chấp như đã nêu trên). Vì vậy, quy định này là hợp lý và tạo điều kiện cơ sở pháp lý vững chắc hơn đối với bên nhận thế chấp trước mỗi quyết định cho vay có tài sản thế chấp là QSDĐ ở.
Thứ tư, quyền sử dụng đất ở trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với mỗi loại đất, với tính chất đặc điểm khác nhau, Nhà nước sẽ quy định thời hạn sử dụng đất khác nhau. Đối với đất ở, theo quy định tai Điều 125 LĐĐ 2013: “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được sử dụng ổn định, lâu dài”. Trong thời hạn sử dụng đất ở, người có QSDĐ sẽ được thực hiện các giao dịch trên đất, cụ thể là Hộ gia đình, cá nhân được thế chấp QSDĐ ở. Đây là điều kiện cần thiết giúp cho bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng xác định mức cho vay đối với người sử dụng đất. Vì khi xác định được thời hạn sử dung đất, bên nhận thế chấp định giá QSDĐ ở để xác định mức cho vay đối với bên thế chấp.