6. Kết cấu của đề tài
2.1.1. Chủ thể quan hệ thế chấp
2.1.1.1. Bên thế chấp
Luật đất đai 2013 cho phép HGĐ, cá nhân được thế chấp QSDĐ ở, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 179, 180: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền như Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”9.
“Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được thế chấp QSDĐ tại các TCTD để vay vốn theo quy định của pháp luật”10. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ở trên cơ sở hình thức sử dụng đất, cụ thể là giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 55) và QSDĐ ở được Nhà nước công nhận; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Ngoài ra, theo quy định BLDS 2015, khi xác lập giao dịch thế chấp QSDĐ ở, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng điều kiện sau:
Đối với cá nhân là bên thế chấp khi tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ ở phải đáp ứng đủ điều kiện về năng lực chủ thể. Theo quy định Bộ luật dân sự 2015: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”11. Khi cá nhân tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự nói chung và
9Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013
10 Điểm a Khoản 2 Điều 180 Luật đất đai 2013
giao dịch thế chấp QSDĐ ở nói riêng thì phải đáp ứng đủ điều kiện về năng lực chủ thể khi tham gia giao dịch bao gồm: năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Năng lực
pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự (năng lực pháp luật dân sự phát sinh từ thời điểm nào Bộ luật dân sự quy định người niên là người từ đủ 18 tuổi trở lên mới có thể tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản mà không cần hỏi ý kiến của người đại diện. Vì khi đó, họ đầy đủ ý chí và lý trí để thực hiện các giao dịch liên quan đến thế chấp QSDĐ ở.
Bên cạnh việc cá nhân phải đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, cá nhân đó còn phải có năng lực hành vi dân sự. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 19 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do đó, thế chấp QSDĐ ở do cá nhân xác lập chỉ có hiệu lực nếu cá nhân đáp ứng đủ điều kiện về năng lực chủ thể bởi khi đó, họ đầy đủ ý chí và lý trí để thực hiện các giao dịch liên quan đến thế chấp QSDĐ ở.
Đối với hộ gia đình là bên thế chấp khi tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ ở. Theo quy định tại Luật đất đai 2013 quy định HGĐ là người sử dụng đất, có quyền sử dụng đất và được định nghĩa là: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”12 13.
Theo quy định BLDS 2015, Hộ gia đình khi tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ ở thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”75. Như vậy, khi tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ ở, phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ.
12 Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013
Song song với đó, sẽ phát sinh trường hợp những thành viên trong hộ là chủ thể bị mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi và hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ (người chưa thành niên). Trong trường hợp này, các thành viên trong hộ khi giao dịch thế chấp QSDĐ ở cần có sự đồng ý của người giám hộ hoặc người đại diện. Các thành viên trong hộ sẽ không bị mất quyền hoặc không bị hạn chế khi tham gia giao dịch. Đây là nội dung giúp đảm bảo quyền lợi của những thành viên trong hộ khi vào các trường hợp mất, có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Như vậy, đối với chủ thể là bên thế chấp thì cần xem hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện thế chấp hay không, thế chấp trong những trường hợp nào, QSDĐ ở được xác lập trong những trường hợp nào.
Trên thực tế, khi các cá nhân trong hộ gia đình thế chấp QSDĐ ở còn gặp rất nhiều khó khăn về vấn đề quản lý các cá nhân trong hộ có quyền sử dụng đất. Bởi các cá nhân trong hộ sẽ thay đổi trong từng thời kỳ (kết hôn, tách, nhập, sinh, tử, ...). Vì vậy, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Văn bản số 01/2017/GĐ- TANDTC ngày 04/4/2017 về giải đáp một số nghiệp vụ trong đó:
“- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
- “Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”.
Những quy phạm pháp luật điều chỉnh về quan hệ thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân như trên đã góp phần tạo nên một môi trường pháp lý an toàn, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch. Tuy nhiên, các quy định pháp luật chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu điều chỉnh của thực tiễn về xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ ở của hộ gia đình:
về trách nhiệm trả nợ của hộ gia đình
Khi hộ gia đình tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ ở với TCTD, trường hợp đến hạn mà không trả được đầy đủ nợ gốc và lãi như thỏa thuận, thì TCTD sẽ tiến hành xử lý QSDĐ ở để thu hồi nợ. TSBĐ được xử lý theo phương thức do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Trong trường hợp đã xử lý TSBĐ mà không đủ trả nợ cho TCTD, hộ gia đình phải tiếp tục trả nợ bằng tài sản chung của hộ. Nếu tài sản chung không đủ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì các thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình. Trong quy định tại Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 chưa nêu rõ các thành viên trong HGĐ phải chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ là những thành viên đã đủ 15 tuổi có năng lực hành vi dân sự hay bao gồm cả những thành viên chưa đủ 15 tuổi. Nếu thành viên đã đủ 15 tuổi nhưng không có khả năng nhận thức làm chủ hành vi, có tài sản chung với hộ có phải chịu liên đới trách nhiệm trả nợ với HGĐ không? Nếu tài sản chung của hộ không đủ trả nợ thì thành viên dưới 15 tuổi, thành viên bị mất năng lực hành vi dân sự có tài sản riêng, có phải chịu trách nhiệm liên đới trả nợ hay không?
Bên cạnh đó, một số thành viên trong HGĐ sinh sống và làm việc ở nơi khác nhưng vẫn đứng tên trong sổ hộ khẩu gia đình thì sẽ không phải chịu trách nhiệm liên đới với các thành viên khác của hộ, chỉ những thành viên của hộ có tài sản chung, đóng góp kinh tế chung mới tạo thành chủ thể quan hệ pháp luật dân sự với tư cách là HGĐ. Trường hợp khác là một thành viên trong hộ thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho cả HGĐ thì có quyền yêu cầu những người có nghĩa vụ liên đới của hộ với mình. Nhưng phần liên đới bao nhiêu thì BLDS 2015 không nêu rõ, điều này gây ra sự tranh chấp giữa các thành viên trong hộ.
2.1.1.2. Bên nhận thế chấp
Theo quy định của BLDS 2015, không quy định giới hạn với chủ thể nhận thế chấp. Tức là mọi cá nhân, tổ chức đều có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình cho các cá nhân, tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự. Theo quy định của Luật đất đai 2013 tại điểm g khoản 1 Điều 179, hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp QSDĐ ở tạị các tổ chức tín dụng: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Trong phạm vi khóa luận, chủ thể nhận thế chấp được nghiên cứu là các tổ chức tín dụng. Do đó, bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. “Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân”14. Hoạt
động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ bao gồm: nhận tiền gửi, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.. .Trong tổ chức tín dụng thì bao gồm các tổ chức sau:
Ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại và ngân hàng hợp tác xã, ngân hàng chính sách. “Ngân hàng là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”15. “Ngân hàng hợp tác xã là ngân hàng của tất cả các quỹ tín dụng nhân dân do các quỹ tín dụng nhân dân và một số pháp nhân góp vốn thành lập theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu chủ yếu là liên kết hệ thống, hỗ trợ tài chính, điều hòa vốn trong hệ thống các quỹ tín dụng nhân dân”16. “Ngân hàng chính sách là ngân hàng do Chính Phủ thành lập, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, phục vụ các đối tượng chính sách và thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội của Nhà nước”17.
Bên cạnh Ngân hàng, tổ chức tín dụng còn bao gồm các tổ chức tín dụng phi ngân hàng và quỹ tín dụng nhân dân. Trong đó: “Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này, trừ các hoạt động nhận tiền gửi của cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng. Tổ chức tín dụng phi ngân hàng bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các tổ chức tín
14 Khoản 1 Điều 4 Luật các TCTD 2010
15 Khoản 3 Điều 4 Luật các TCTD 2010
16 Khoản 7 Điều 4 Luật các TCTD 2010
dụng phi ngân hàng khác”18.
“Quỹ tín dụng nhân dân là tổ chức tín dụng do các pháp nhân, cá nhân và hộ gia đình tự nguyện thành lập dưới hình thức hợp tác xã để thực hiện một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này và Luật hợp tác xã nhằm mục tiêu chủ yếu là tương trợ nhau phát triển sản xuất, kinh doanh và đời sống”19.
Ngoài các tổ chức tín dụng trên được nhận thế chấp QSDĐ ở thì TCTD nước ngoài và ngân hàng nước ngoài mở chi nhánh tại Việt Nam cũng được phép nhận thế chấp QSDĐ. Theo quy định của Luật TCTD 2010 thì TCTD nước ngoài là “tổ chức tín dụng được thành lập ở nước ngoài theo quy định của pháp luật nước ngoài. Tổ chức tín dụng nước ngoài được hiện diện thương mại tại Việt Nam dưới hình thức văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài. Ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài là loại hình ngân hàng thương mại; công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài là loại hình công ty tài chính; công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài là loại hình công ty cho thuê tài chính theo quy định của Luật này”20. Chi nhánh ngân hàng nước
ngoài là đơn vị phụ thuộc của ngân hàng nước ngoài, không có tư cách pháp nhân, được ngân hàng nước ngoài bảo đảm chịu trách nhiệm về mọi nghĩa vụ, cam kết của chi nhánh tại Việt Nam.
Như vậy, bên nhận thế chấp QSDĐ ở không chỉ là các Ngân hàng trong nước mà còn là các TCTD phi Ngân hàng, và TCTD được thành lập ở nước ngoài nhưng có văn phòng đại diện ở Việt Nam. Quy định trên, nhằm tạo điều kiện tốt thu hút các nhà kinh doanh để lựa chọn, mở rộng kênh huy động vốn, khai thác tối đa nguồn vốn.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, một tổ chức tín dụng là một bên thế chấp trong quan hệ tín dụng phải thoả mãn đầy đủ các điều kiện của chủ thể vay
18 Khoản 4 Điều 4 Luật các TCTD 2010
19 Khoản 6 Điều 4 Luật các TCTD 2010
trong HĐ tín dụng, cụ thể: có giấy pháp thành lập và hoạt động do Ngân hàng NN cấp; có điều lệ do Ngân hàng NN chuẩn y; có giấy chứng nhận kinh doanh hợp pháp và có người đại diện đủ năng lực, thẩm quyền để giao kết hợp đồng tín dụng với khách hàng.