6. Kết cấu của đề tài
2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thi hành pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam
Thứ nhất, về chủ thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở:
Mặc dù LĐĐ 2013 và Luật các TCTD 2010 được đánh giá là khá thông thoáng và phản ánh khá sát thực tế. Tuy nhiên, trên thực tế thì vẫn còn một số hạn chế về thế chấp QSDĐ ở của bên thế chấp.
Theo quy định LĐĐ 2013 thì chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm không được thế
chấp QSDĐ ở và chủ thể này đang bị hạn chế quyền của mình. “Hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”38. Điều này gây ra những khó khăn cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm khi tiếp cận vốn để sản xuất kinh doanh. Trong
khi đó, chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm là những hộ gia đình, cá nhân cần đất, cần vốn để sản xuất kinh doanh. Tức là họ thực sự có nhu cầu cần thiết. Bởi lẽ, giá trị QSDĐ ở không chỉ là tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước mà còn là giá trị khác như: công sức, vật tư, tiền vốn để bỏ ra san lấp mặt bằng, cải tạo đất, hoặc có thể
là số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...Vì vậy, LĐĐ 2013 quy định thuê đất trả tiền hàng năm không được thế chấp QSDĐ ở đã hạn chế quyền của chủ thể thuê đất. Điều này không những không khuyến khích cơ hội đầu tư mà còn tạo ra trở ngại lớn khi người dân tiếp cận vốn.
Việc cho phép các chủ sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất được đánh giá là một trong những điểm mới của LĐĐ 2013. Điều này đã
gây mục đích yên tâm để cho chủ thể sử dụng đất được thực hiện các quyền về kinh tế, thể hiện cơ chế linh hoạt, tạo điều kiện hỗ trợ của Nhà nước với chủ thể sử dụng đất. Điều này giúp cho Nhà nước chia sẻ một phần khó khăn với người sử dụng đất. Nhưng theo quy định LĐĐ 2013: “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”39 40. Việc quy định này Nhà nước chưa thực sự bảo hộ và tạo điều kiện tối đa các quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất. Điều này đã gây ra những khó khăn rất lớn đến chủ thể sử dụng đất đang có nhu cầu thế chấp tại các TCTD.
Mặc dù Luật TCTD 2010 quy định các TCTD được phép nhận thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân, nhưng trên thực tế, quỹ tín dụng nhân dân hoạt động chưa thực sự chuyên nghiệp và chỉ phát triển ở một số xã trong một huyện, chưa lan rộng thị trường. Vì hoạt động quỹ tín dụng nhân dân chưa thực sự chuyên nghiệp nên hoạt động thế chấp QSDĐ ở đã không tránh khỏi những sai lầm. Mặt khác, quy định về hoạt động, cơ cấu tổ chức và pháp luật quy định còn khá lỏng lẻo. Điều này đã gây ra tình trạng “lách luật” khi nhận thế chấp QSDĐ ở. Điều này dẫn đến lý do vì sao người dân thường chọn ngân hàng để thế chấp QSDĐ ở.
Tranh chấp về thế chấp QSDĐ ở do hợp đồng thế chấp QSDĐ ở vô hiệu
Thứ hai, Về vấn đề phát sinh trong quá trình công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp QSDĐ:
Quy định pháp luật về quy trình công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp QSDĐ ở đang còn chồng chéo, trùng lắp và gây khó khăn trong quá trình thế chấp QSDĐ ở. Theo quy định LĐĐ 2013 thì “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”Ạ". Như vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ
ở phải công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Sau khi công chứng, chứng thực thì phải đăng ký thế chấp QSDĐ ở Văn phòng đăng ký đất đai. Vậy, nếu khi đăng ký thế chấp QSDĐ ở Văn phòng đăng ký đất đai mà nhận thấy QSDĐ không đủ điều kiện thế chấp thì Hợp đồng thế chấp QSDĐ ở này còn hiệu lực hay
39 Khoản 1 Điều 168 LĐĐ 2013
không?
Theo quan điểm của người viết, bản chất của việc công chứng, chứng thực Hợp đồng thế chấp QSDĐ ở là xác thực Hợp đồng này có đảm bảo về mặt nội dung, hình thức thì hợp đồng này mới có hiệu lực. Bản chất của việc đăng ký thế chấp QSDĐ ở có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba khi bên thế chấp phá sản, đấu giá tài sản để thu hồi nợ, hoặc bên thứ ba đem tài sản thế chấp đi thế chấp ở một TCTD khác. Vì vậy, theo quy định chồng chéo của pháp luật như trên, Hợp đồng thế chấp QSDĐ ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp QSDĐ ở. Vậy sau khi Hợp đồng đó công chứng, chứng thực, nghĩa là đã có hiệu lực pháp luật. Nếu sau khi hợp đồng đó công chứng, chứng thực và Văn phòng đăng ký đất đai nhận thấy không đủ điều kiện thế chấp QSDĐ ở tức là Hợp đồng này có hiệu lực nhưng không được thế chấp QSDĐ ở vì chưa hoàn thành xong thủ tục thế chấp. Bên cạnh đó, văn phòng công chứng có chức năng là kiểm tra các điều kiện về chủ thể, nội dung các hợp đồng xem có đủ điều kiện để tham gia giao dịch QSDĐ ở. Văn phòng công chứng chỉ được công chứng hợp đồng có hiệu lực chứ không được tuyên văn bản vô hiệu. Vì vậy, cần thêm quyền cho văn phòng công chứng.
Thực tế hiện nay, khi công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân bắt buộc phải có đầy đủ các thành viên trong hộ, nếu thiếu một trong các thành viên trong hộ, văn phòng công chứng sẽ khôn công chứng hợp đồng. Điều này xuất phát từ yêu cầu chặt chẽ và quy định bắt buộc để bảo vệ quyền lợi của các thành viên
trong hộ, tránh trường hợp thành viên trong hộ có ý định định đoạt tài sản của các thành viên khác trong hộ. Tuy nhiên, quy định này trên thực tế đã gây ra trở ngại khó khăn rất lớn khi tiếp cận nguồn vốn tại các TCTD. Đặc biệt, một trong số các thành viên đi làm ăn xa, hoặc đi định cư nước ngoài. Liệu quy định này có quá cứng nhắc khi một thành viên vắng mặt mà HGĐ không được thế chấp TCTD để tiếp cận nguồn
vốn. Mặt khác, BLDS quy định: chủ hộ là đại diện đương nhiên của hộ gia đình trong
giao dịch dân sự, chủ hộ có thể là cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên, nhưng không quy định về thủ tục xác lập chủ hộ, cho nên việc xác định ai là chủ hộ hiện nay chỉ dựa trên sự cảm nhận của các bên tham gia, mà không được thể hiện bằng một thủ tục pháp lý nào. Mặt khác theo quy định của BLDS về chủ hộ gia đình cho phép một hộ gia đình có thể do nhiều người trong hộ đứng tên chủ hộ tùy theo
từng nơi từng lúc, trong giao dịch dân sự này do người này đứng tên chủ hộ, nhưng trong giao dịch dân sự khác do người khác đứng tên chủ hộ. Như vậy sẽ rất khó cho các chủ thể đối tác xác định tư cách của người tham gia giao dịch dân sự có phải là chủ hộ hay không.
Thứ ba, về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ ở:
Trên thực tế việc thực thi và áp dụng xử lý tài sản thế chấp QSDĐ ở còn gặp nhiều khó khăn, xuất phát từ nhiều vấn đề khác nhau. Chẳng hạn, việc quy định niêm yết bán đấu giá, địa điểm, bán đấu giá ... nhằm đảm bảo cho tài sản bán đấu giá công khai, minh bạch, đạt hiệu quả cao nhất. Tuy nhiên, việc niêm yết tại nơi có QSDĐ ở bán đấu giá là một việc cực kì khó khăn, phức tạp, do người có tài sản phải xử lý cố tình không tuân thủ pháp luật, không tự nguyện thi hành. Hình thức bán tài sản bảo đảm công khai cũng có thể gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên bảo đảm, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người mua tài sản đấu giá. Bên cạnh đó, do chủ thể bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nên nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu được tiền vì bên bảo đảm không chịu giao tài sản cho bên mua hoặc không thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người trúng đấu giá theo quy định. Bên cạnh đó, theo quy định tại NĐ số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012, trường hợp giá trị của TSBĐ lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm. Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn của các TCTD cho thấy, dường như hai bên rất khó tìm được sự đồng thuận về giá trị của TSBĐ dùng để khấu trừ nghĩa vụ nợ, đặc biệt khi giá trị TSBĐ là QSDĐ tại thời điểm xử lý thấp hơn giá trị khoản vay. Trong nhiều trường hợp, TCTD buộc phải chấp nhận giá trị của tài sản cao hơn so với giá trị thị trường để có thể thu hồi dứt điểm khoản nợ.
Ví dụ một số vấn đề phát sinh khi thu hồi nợ
“Bà Trần Thị D là chủ sở hữu căn nhà và chủ sử dụng thửa đất số: 82+86 (1 phần), tờ bản đồ số 28 tại địa chỉ quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất do UBND thành phố Hà Nội cấp. Vào khoảng năm 2008 do có việc cần trong công việc, bà Trần Thị D có vay của bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 1.700.000.000 đồng (Một tỷ bảy trăm triệu đồng
chẵn). Điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu để bà Trần Thị D được vay tiền là phải thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký Hợp đồng ủy quyền công chứng để bà Nguyễn Thị Thu T làm tin. Do không hiểu biết pháp luật và tin tưởng người cho vay nên bà Trần Thị D đã chấp nhận điều kiện mà bà Nguyễn Thị Thu T đưa ra (thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký Hợp đồng ủy quyền công chứng). Hàng tháng bà Trần Thị D vẫn thanh toán tiền lãi theo thỏa thuận cho bà Nguyễn Thị Thu T. Tuy nhiên, khi có nhu cầu lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn trả lại tiền vay mặc dù nhiều lần liên lạc với bà Nguyễn Thị Thu T nhưng đều không nhận được sự hợp tác từ bà Nguyễn Thị Thu T.
Sau đó, bà Trần Thị D nhận được thông báo của Ngân hàng Z về việc yêu cầu dời chuyển, bên cư trú dời chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi tài sản đảm bảo để Ngân hàng Z tiếp nhận, niêm phong toàn bộ giá trị Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phát mại thu hồi nợ.
Sau khi nhận được thông báo từ Ngân hàng Z, bà Trần Thị D rất ngạc nhiên vì không hiểu tại sao Quyền sử dụng ngôi nhà và sở hữu đất ở của mình đã bị chuyển tên sang cho bà Nguyễn Thị Thu T vì thực tế bà Trần Thị D và bà Nguyễn Thị Thu T chưa ký bất kỳ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào đối với tài sản trên. Bên cạnh đó thửa đất này cũng được gia đình bà Trần Thị D sử dụng ổn định nhiều năm nay và hàng năm bà Trần Thị D vẫn hoàn thành nghĩa vụ thuế đất chưa năm nào thiếu. Vậy mà hiện tại thửa đất lại đang bị Ngân hàng Z xử lý do bà Nguyễn Thị Thu T đứng tên để thế chấp cho một khoản vay nào đó mà bà Trần Thị D không biết.
Sau khi tìm hiểu tại Văn phòng đăng ký đất đai thì bà Trần Thị D biết được như sau: Lợi dụng nhu cầu vay tiền và sự thiếu hiểu biết về pháp luật của bà Trần Thị D, ngay sau khi bà Trần Thị D ký Hợp đồng ủy quyền với bà Nguyễn Thị thu T., bà T đã làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình sau đó chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông bà Đinh Văn K và Nguyên Đoàn S, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và chứng thực tại Phòng công chứng. Sau khi chuyển nhượng sang cho Ông Đinh Văn K và bà Nguyễn Đoàn S đã thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Z để vay vốn làm ăn. Tuy nhiên, sau một
thời gian làm ăn thua lỗ không trả được nợ, Ngân hàng Z đã tiến hành các thủ tục phát mại tài sản là Quyền sử dụng đất nói trên.
Sau một thời gian thông báo xử lý tài sản nhưng do bà Trần Thị D phản đối vì cho rằng bà bị lừa đảo, Ngân hàng đã tiến hành khởi kiện ông bà Đinh Văn K, Nguyễn Đoàn S ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để thu hồi nợ. Hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án vì cơ quan điều tra đang thụ lý và giải quyết đơn tố cáo đối với bà Nguyễn Thị Thu T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản chính là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở do Ngân hàng Z đang tiến hành khởi kiện ra Tòa án để xử lý thu hồi nợ”[16].
Bên cạnh đó, Tòa án là cơ quan tuyên xử lý thu hồi nợ QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân chứ không phải là cơ quan tham gia trực tiếp xử lý nợ. Sau khi Bản án của Tòa án được tuyên bố, HGĐ, cá nhân vẫn không hoàn toàn hợp tác với TCTD để thu hồi nợ. Điều này đã gây ra khó khăn rất lớn trong quá trình thu hồi nợ khi khách hàng không có thiện chí trả nợ. Vì vậy, cần thêm quy định pháp luật về xử lý thu hồi nợ của các TCTD khi khách hàng không trả được nợ cho Ngân hàng.
Ngoài ra, trong giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có rất nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân vay vốn của ngân hàng thương mại, biện pháp bảo đảm bằng tài sản là nhà đất của người thứ ba (người này không vay vốn, không có giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ dân sự đối với ngân hàng). Nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ ở quy định nếu bên vay không trả nợ đúng thời hạn cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản của bên thứ ba để thu hồi vốn vay. Thực tế, rất nhiều trường hợp người đi vay và ngân hàng lợi dụng, thông qua giao dịch vay vốn theo cách thế chấp tài sản của người thứ ba, lấy tiền của ngân hàng rồi không trả nợ, đẩy trách nhiệm trả nợ cho bên thứ ba. Nhưng không có bất kỳ quy định nào, sau khi bên thứ ba trả nợ thay cho người vay, người vay phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho người thứ ba.
Điển hình là Bản án tranh chấp Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP V và Công ty cổ phần phát triển Thương Mại NS - trích dẫn bản án. Nội dung vụ án