6. Kết cấu của đề tài
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chủ thể quan hệ thế chấp
Thứ nhất: cần được ghi nhận thuê đất trả tiền hàng năm có quyền thế chấp QSDĐ ở.
Luật đất đai 2013 được đánh giá là mang tính cởi mở, tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ ở. Nhưng thuê đất trả tiền hàng năm thì không có quyền thế chấp QSDĐ ở tại các TCTD. Điều này vô hình chung tạo ra rào cản lớn đến các chủ thể thuê đất, khó khăn tiếp cận vốn các TCTD. Hơn hết, các chủ thuể thuê đất trả tiền hàng năm là những doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp, quy mô vốn nhỏ, tiềm lực tài chính không được mạnh. Chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được thực hiện các QSDĐ ở, trừ việc thế chấp là một thiệt thòi lớn đối với họ, chưa thực sự khuyến khích và tạo điều kiện để các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm có thể khai thác hết các QSDĐ ở. Quy định này vô hình đẩy các chủ thể thuê đất vào bài toán kinh tế không thể tránh khỏi. Mặt khác, khía cạnh này còn làm mất đi quyền tự chủ của các TCTD. Quy định này đã tác động vào sự thỏa thuận của hai bên khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ ở. Hơn nữa, nó còn tác động vào sự thỏa thuận của hai bên trong giao dịch thế chấp. Vì vậy, LĐĐ 2013 nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện QSDĐ ở thông qua hình thức thuê đất trả tiền hàng năm được thế chấp QSDĐ ở tại các TCTD. Nhà nước nên tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp khởi nghiệp có sân chơi lành mạnh để cạnh tranh công bằng trong thị trường. Hơn hết, thế chấp QSDĐ ở giúp cho HGĐ, cá nhân tiếp cận được vốn, giải quyết được bài toán kinh tế. Quy định này đã trực tiếp giúp cho TCTD và bên thế chấp tự do thỏa thuận, TCTD tự chịu trách nhiệm về khoản vay của mình.
Thứ hai: cần ghi nhận các chủ thể sử dụng đất nếu được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chính có quyền được thế chấp QSDĐ ở khi đã được cấp GCNQSDĐ.
Các chủ thể khi tham gia quan hệ đất đai đều bình đẳng về quyền và nghĩa vụ với Nhà nước và Pháp luật. Các chủ thể nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như: nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền thuế đất, nợ tiền thuê đất trong trường hợp được phép ghi nhận nợ hoặc chậm nghĩa vụ tài chính. Các nghĩa vụ tài chính mà HGĐ, cá nhân nợ là nghĩa vụ bắt buộc phải thanh toán cho Nhà nước và không thể trốn tránh nghĩa vụ đó. Mặt khác, dưới góc độ quản lý đất đai, việc truy thu nợ tài chính hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính là trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên đối với các khoản nợ này, LĐĐ 2013 cần xác định rõ thời điểm truy thu trong thời điểm nào, cách thức truy thu ra sao để vừa tận thu cho NSNN mà vẫn đảm bảo quyền và lợi ích người sử dụng đất. Thực tế cho thấy, nếu pháp luật cho phép người sử dụng đất vừa chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính mà thế chấp QSDĐ ở nghĩa là tạo điều kiện cho họ tạo ra kinh tế để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Vì vậy, Nhà nước nên điều chỉnh quy định pháp luật về người sử dụng đất nợ nghĩa vụ tài chính hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính được thế chấp QSDĐ ở.
Thứ ba: tái cơ cấu lại hoạt động của các TCTD.
Để hoạt động thế chấp QSDĐ ở được diễn ra sôi nổi, lành mạnh, các TCTD cần tái cơ cấu lại hoạt động của mình, nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng các sản phẩm dịch vụ theo nhu cầu của khách hàng và theo thị trường ngày càng đổi mới. Để làm được điều đó, các TCTD cần tập trung vào khách hàng truyền thống, tạo điều kiện cho các khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ. Hiện nay, số doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. Mặt khác, những doanh nghiệp vừa và nhỏ có tiềm lực kinh tế không mạnh, quy mô vốn nhỏ nên cần vốn thông qua hoạt động thế chấp QSDĐ ở. Vì vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khai thác được thế mạnh của các doanh nghiệp để tạo ra một thị trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp.
Thứ tư: nâng cao chuyên môn, năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ trong lĩnh vực tín dụng.
Đây là yếu tố cần thiết, hết sức cơ bản vì nó liên quan đến hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng, hơn nữa nó tác động không hề nhỏ tới nền kinh tế. Trong thời gian qua, việc xảy ra những tổn thất cho Ngân hàng một phần là do năng lực, phẩm chất đạo đức của các cán bộ tín dụng gây thiệt hại cho Ngân hàng. Một số
vụ án lớn do doanh nghiệp cấu kết với cán bộ tín dụng để trục lợi khoản vay, gây thiệt hại cho Ngân hàng. Vì vậy, các TCTD cần nâng cao năng lực, phẩm chất đạo đức của các cán bộ tín dụng cần phải có sự giám sát chặt chẽ yếu tố con người trong thực thi nhiệm vụ. Hơn hết, cần giám sát từ khâu đầu vào kiểm tra chất lượng để tuyển dụng những người vừa có năng lực chuyên môn tốt đi kèm với phẩm chất đạo đức tốt. Bên cạnh đó cần có sự kiểm tra chặt chẽ, báo cáo định kỳ của lãnh đạo để tránh gây ra những thiệt hại không đáng có cho các TCTD.