6. Kết cấu của đề tài
2.1.3. Hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở
2.1.3.1. Hình thức của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất
Hình thức của giao dịch thế chấp QSDĐ ở là cách biểu hiện, hình thức bên ngoài những thỏa thuận về thế chấp QSDĐ ở. Một giao dịch dân sự có hiệu lực, ngoài các điều kiện quy định về chủ thể, mục đích và nội dung không trái đạo đức xã hội, thì còn phải đáp ứng điều kiện về mặt hình thức.
Về hình thức giao dịch dân sự, Bộ luật dân sự 2015 quy định: “1.Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. 2.Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có
công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”22. Như vậy, hình thức của hợp đồng hay một giao dịch dân sự nào đó ở Việt Nam được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản, hành vi pháp lý đơn phương, hay thậm chí sự im lặng cũng là một hình thức xác lập giao dịch dân sự.
Đối với thế chấp QSDĐ ở, pháp luật quy định phải được xác lập bằng văn bản. Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng thế chấp QSDĐ ở: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”23. Đây là quy định hoàn toàn hợp lý, đúng đắn bởi:
Thứ nhất: xuất phát từ tính đặc trưng của chế độ sở hữu. “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”24. Vì vậy, tài sản là QSDĐ ở vừa là quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, các giao dịch về QSDĐ ở nói chung và thế chấp QSDĐ ở nói riêng sẽ phải chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và mọi sự thỏa thuân liên quan đến QSDĐ ở không được trái quy định pháp luật. Vì vậy, việc xác lập hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ ở được xác lập bằng văn bản là một yêu cầu cần thiết.
Thứ hai, Luật đất đai là môt ngành luật đặc thù, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh liên quan đến QSDĐ ở. Các tài liệu liên quan đến QSDĐ ở cũng đa dạng, phong phú hơn các loại tài sản khác như: sơ đồ thửa đất, trích lục hồ sơ địa chính, GCNQSDĐ hợp pháp, cấp đổi, hủy GCNQSDĐ... cần được phải ghi nhận một cách chính xác và đầy đủ. Đây là những tài liệu được ghi lại bằng văn bản liên quan đến QSDĐ ở.
Thứ ba, xác lập giao dịch thế chấp QSDĐ ở thông qua hợp đồng thế chấp QSDĐ ở là một biện pháp hữu hiệu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp. Hợp đồng thế chấp quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ, nhằm đảm bảo các bên tôn trọng, thực hiện theo những thỏa thuận và cam kết khi tham gia giao dịch. Mặt khác, khi xảy ra tranh chấp phát sinh thì hợp đồng thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân là một chứng cứ
22 Điều 119 Bộ luật dân sự 2015
23 Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013
quan trọng để Tòa án xét xử.
2.1.3.4. Hiệu lực giao dịch thế chấp
Đối với giao dịch bảo đảm là thế chấp QSDĐ ở, theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 phải được lập thành văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Theo quy định của BLDS 2015 hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ ở được quy định tại Điều 319: “1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.
Như vậy, Bộ luật dân sự 2015 đã thể hiện sự bao quát hơn đối với điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ ở, tôn trọng ý chí của các chủ thể tham gia giao kết, đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của các bên đối với bên thứ ba khi tiến hành giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp.
Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp”. Như vậy, giao dịch thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Việc cá nhân với cá nhân thực hiện việc vay tiền có thế chấp QSDĐ và đã được công chứng, nhưng không được thực hiện việc đăng ký thế chấp, thì giao dịch bảo đảm này chưa có hiệu lực pháp luật. Theo đó, việc đăng ký thế chấp QSDĐ ở được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai và sẽ được cơ quan này điều chỉnh, ghi nhận trong hồ sơ địa chính cũng như trên báo cáo biến động về QSDĐ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ.
Quy định này của pháp luật về việc đăng ký thế chấp QSDĐ ở là cần thiết bởi hoạt động đăng ký này có ý nghĩa vô cùng quan trọng, một mặt nhằm công khai hóa thông tin giao dịch thế chấp QSDĐ ở, mặt khác, giúp cơ quan nhà nước kiểm soát tốt các giao dịch liên quan đến bất động sản, phòng ngừa rủi ro cho các TCTD trong trường hợp người thế chấp có hành vi gian dối.