6. Kết cấu của đề tài
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ các bên khi tham gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh từ thời điểm hai bên giao kết hợp đồng. Đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân thì thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên khi các bên đã thực hiện xong các thủ tục theo quy định pháp luật. Đây là thỏa thuận cơ bản nhằm đảm bảo các bên khi tham gia giao kết hợp đồng phải tôn trọng và tuân thủ theo đúng hợp đồng.
*Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp:
Theo quy định Bộ luật dân sự 2015 thì bên thế chấp QSDĐ có những quyền cơ bản sau đây:
Thứ nhất: “khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ
trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận 25”. Thông qua hoạt động thế chấp, bên thế chấp tiếp cận vốn một cách hiệu quả, nhưng vẫn đảm bảo việc hoạt động sản xuất kinh doanh để tái đầu tư sản xuất. Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp có quyền tăng gia sản xuất và tái đầu tư trên đất. Do đó, tuy QSDĐ ở đã được thế chấp nhưng vẫn đảm bảo cuộc sống của bên nhận thế chấp..
Thứ hai: “đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp”26. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp QSDĐ vẫn tiếp tục quản lý và khai thác các công dụng trên đất, đầu tư để tăng giá trị trên đất. Điều này đã giúp cho bên thế chấp đảm bảo ổn định cuộc sống, đồng thời tái đầu tư sản xuất để tạo ra của cải, nâng cao giá trị cuộc sống. Đây là một trong những ưu điểm của thế chấp QSDĐ so với các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác.
Thứ ba: “được nhận tiền vay của bên nhận thế chấp do thỏa thuận trong hợp đồng”. Sau khi giao kết hợp đồng, TCTD sẽ giải ngân cho hộ gia đình, cá nhân thế chấp. Sau khi thực hiện đầy đủ các bước về giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ giải ngân cho khách hàng, việc giải ngân có thể là giải ngân từng lần hoặc giải ngân một lần, tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên.
Thứ tư: “nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài
sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm
dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác”27. Sau khi bên thế chấp thực
25 Khoản 1 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015
26 Khoản 2 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015
hiện xong toàn bộ nghĩa vụ, bên thế chấp có quyền nhận lại toàn bộ giấy tờ liên quan đến QSDĐ. Ke từ thời điểm này, bên thế chấp có toàn quyền đối với QSDĐ của mình.
Bên thế chấp có nghĩa vụ sau:
Thứ nhất: “giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các
bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp”28. Đây là điều kiện cần thiết và bắt buộc khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ. Bên nhận thế chấp phải được giữ các giấy tờ gốc về QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân, trừ có thoả thuận khác vì đây là minh chứng thể hiện bên nhận thế chấp cũng có quyền (QSDĐ) trên mảnh đất đó. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp có nghĩa vụ gìn giữ, bảo quản tài sản thế chấp.
Thứ hai: “cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế
chấp”29. Đây là điều kiện bắt buộc khi tham gia vào giao dịch thế chấp QSDĐ, nó
giúp cho bên nhận thế chấp nắm bắt được thông tin thửa đất, tránh được các rủi ro tín dụng. Nếu bên thế chấp không cung cấp về thực trạng thửa đất sẽ gây khó khăn cho TCTD khi thẩm định tài sản bảo đảm, thậm chí không đủ điều kiện tham gia giao dịch thế chấp vì đất đang có tranh chấp, hoặc hết thời hạn sử dụng đất, hay bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Chính vì vậy, Bộ luật dân sự 2015 quy định bên thế chấp bắt buộc phải cung cấp thông tin về thửa đất đang thế chấp, tránh được rủi ro cho bên nhận thế chấp.
Thứ ba: “thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối
với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp
đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp”. Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, hai bên đi đăng kí thế chấp QSDĐ ở. Trong trường hợp bên thế chấp muốn tiếp tục thế chấp QSDĐ ở thì phải thông báo cho bên nhận thế chấp và bên bên thứ ba về tình trạng tài sản của mình. Nếu bên thế chấp không thông báo về tình trạng cho bên thứ ba biết về tình trạng tài sản của mình hiện đang được thế chấp,
lúc này sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, dễ dẫn đến tranh chấp về sau. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp sẽ phát sinh thứ tự ưu tiên thanh toán với
28 Khoản 1, Khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015
bên thế chấp.
Thứ tư: thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng là thanh toán tiền lãi và tiền gốc cho bên nhận thế chấp. Đây là mục đích hai bên cùng hướng tới khi tham gia vào giao dịch thế chấp QSDĐ ở. Bên thế chấp thì muốn tiếp cận vốn một cách nhanh chóng, có hiệu quả mà vẫn được khai thác công dụng trên đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản mà được vay với lãi suất ưu đãi. Bên nhận thế chấp thì thực hiện được chính sách tín dụng, đem lại hiệu quả cho hoạt động ngân hàng, thực hiện chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Như vậy, khi tham gia vào giao dịch thế chấp QSDĐ thì Bộ luật dân sự đã tạo ra một sân chơi công bằng, cạnh tranh và hai bên cùng có lợi.
:::Ợ/H'ờn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Sau khi QSDĐ ở được thế chấp, bên thế chấp đã giao toàn bộ giấy tờ cho bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp cũng có QSDĐ mặc dù bên nhận thế chấp không chiếm hữu trực tiếp mà đang chiếm hữu gián tiếp (chiếm hữu pháp lý) mảnh đất đó. Trong thời gian thế chấp, bên nhận thế chấp cũng có các quyền sau đây:
Thứ nhất: “xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản
trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp”30.
Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra tài sản thế chấp là QSDĐ ở có bị sai lệch diện tích đất hay không, đánh giá, xem xét mục đích vay vốn của khách hàng. Thông qua hoạt động kiểm tra, đánh giá, bên nhận thế chấp có thể tính toán được mức cho vay để phù hợp với từng QSDĐ ở cụ thể và tránh được rủi ro tín dụng. Mặt khác, thông qua hoạt động này, nếu khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ thì QSDĐ ở cũng là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để thu hồi nợ, giảm thiểu rủi ro cho bên nhận thế chấp. Trong quá trình kiểm tra, đánh giá QSDĐ ở, bên thế chấp không được cản trở việc thẩm định tài sản bảo đảm. Vì thông qua hoạt động thẩm định, sẽ đánh giá được tính hợp pháp của QSDĐ ở cũng như tính toán được mức cho vay phù hợp trong giới hạn an toàn. Trong thời gian thế chấp, bên nhận thế chấp không được cản trở việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp.
Thứ hai: “yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản
thế chấp”31. Đây là quyền rất quan trọng đối với bên nhận thế chấp, bởi vì khi bên
nhận thế chấp yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin thực trạng tài sản thế chấp sẽ giúp cho bên nhận thế chấp biết được tình trạng sử dụng thực tế của thửa đất trên thực tế. Bởi vì, thông qua thông tin do bên thế chấp cung cấp, có thể QSDĐ ở đó không đủ điều kiện để nhận thế chấp. Hoặc QSDĐ ở đó nằm trong những trường hợp quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013: đất không có giấy chứng nhận QSDĐ ở, đất có tranh chấp, đất hết thời hạn sử dụng đất hoặc có thể đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Hơn nữa, quyền này có thể giúp cho bên nhận thế chấp biết được nguồn gốc thửa đất để TCTD đưa ra quyết định có cho vay hay không. Hoặc có thể nắm bắt được chủ thể bên thế chấp không đủ năng lực hành vi dân sự. Vì vậy, thông qua hoạt động cung cấp thực trạng thông tin thửa đất sẽ giúp cho các TCTD tận dụng tối ưu hóa quyền năng của mình, từ đó đưa ra các quyết định tín dụng đúng đắn.
Thứ ba: “yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng ”32 Quy định này nhằm bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp trong việc bảo vệ giá trị tài sản đã giao cho bên thế chấp khai thác sử dụng. Trong thời gian thế chấp, bên nhận thế chấp có thể áp dụng các biện pháp cần thiết khi bên thế chấp sử dụng sai mục đích hoặc hủy hoại tài sản. Điêu này sẽ làm sụt giảm giá trị đất.
Thứ tư: “thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật”33. Đăng kí thế chấp xét về bản chất, nó có ý nghĩa đối kháng với bên thứ ba. Điều này có
nghĩa là bên thế chấp QSDĐ ở ký kết hợp đồng đăng ký giao dịch bảo đảm khi mà
bên thứ ba có tranh chấp về quyền sử dụng đất với bên thế chấp. Dựa trên căn cứ giao dịch bảo đảm, cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền của bên thế chấp
đối với đất đai. Đây chính là quyền lợi của bên nhận thế chấp bởi khi đăng kí thế
chấp thì các TCTD sẽ được ưu tiên thanh toán khi mà bên thế chấp đến hạn mà không trả được nợ. Đây chính là một trong những ưu điểm khi thế chấp là hình thức thực hiện bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được ưa chuộng hơn các hình thức khác. Xét
31 Khoản 2 Điều 323 Bộ luật dân sự 2015
32 Khoản 3 Điều 324 Bộ luật dân sự 2015
về bản chất, thế chấp QSDĐ ở của HGĐ, cá nhân thì đều hướng tới mục đích là hai bên cùng có lợi và đều đem lại lợi ích cho cả hai.
Thứ năm: bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp khi thuộc vào trường hợp Điều 299 Bộ luật dân sự. Theo đó bên nhận thế chấp tài sản có quyền sau: “Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”34.
Trong khi đó, điểm a Khoản 2 Điều 81 Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định: “Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật”.
Bên nhận thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất: “trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với
trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp”35. Khi hết thời hạn thế chấp, bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ, bên nhận thế chấp phải trả lại các giấy tờ liên quan đến QSDĐ ở cho bên thế chấp. Như vậy, quyền và nghĩa vụ của hai bên chấm dứt sau khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ, bên nhận thế chấp không còn quyền gì đối với QSDĐ ở đã thế chấp trước đây. Hiệu lực thế chấp QSDĐ ở cũng đươc chấm dứt.
Thứ hai: “thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp
luật”36. Sau khi hết thời gian thế chấp, bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết, phát sinh phạt hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có). Bên nhận thế chấp sẽ xử lý QSDĐ ở để thu hồi nợ cho TCTD. QSDĐ sẽ không thuộc về bên thế chấp nếu như bên thế chấp không thực hiện được đúng theo hợp đồng.
34 Điều 299 Bộ luật dân sự 2015
35 Khoản 1 Điều 322 Bộ luật dân sự 2015
Thứ ba: bảo quản GCNQSDĐ trong thời gian nhận thế chấp. GCNQSDĐ là
chứng thư pháp lý thể hiện người sử dụng đất hoàn toàn có quyền trên mảnh đất đó. Do đó, trong thời gian thế chấp, bên nhận thế chấp phải có nghĩa vụ bảo quản GCNQSDĐ trong thời gian thế chấp.
2.1.5. Xử lý tài sản thế chấp.
Một vấn đề không thể thiếu được trong các quy định về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSDĐ ở nói riêng là xử lý QSDĐ ở đã thế chấp. Bởi lẽ, không phải bất cứ lúc nào, bất cứ ai (người thế chấp) cũng đều thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Trên thực tế, có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ: do các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hoả hoạn v.v... hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn
vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn v. v...Do vậy, trong trường hợp này vấn đề xử lý quyền sử dụng đất ở đã thế chấp được đặt ra, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
Phương thức xử lý QSDĐ ở là cách thức, biện pháp xử lý QSDĐ ở do các chủ thể có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán nợ cho bên nhận thế chấp hoặc thực hiện nghĩa vụ cho chủ thể khác có liên quan. Theo quy định của pháp luật hiện hành (cụ thể: Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), thì phương thức xử lý QSDĐ ở được thực hiện trước hết trên cơ sở tôn trọng tối đa quyền thoả thuận của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Theo đó, các bên có thể thoả thuận một trong các phương thức xử lý như: bán tài sản bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận tiền hoặc tài sản thay thế của chủ thể thứ ba; hoặc các bên có thể thoả thuận một phương thức xử lý khác hoặc do pháp luật chỉ định (Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Trong trường hợp các bên không thoả thuận trong hợp đồng thế chấp về một trong các hài phương thức xử lý nêu trên hoặc xử lý không được theo thoà thuận thì bên nhận thể chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước hoặc tự mình thực hiệên các hành vi cụ thể để bảo vệ yêu quyền lợi cho mình như: khởi kiện yêu cầu Toà án xử lý QSDĐ ở, yêu cầu cơ quan nhà nước tổ chức bán đấu giá; hoặc chuyển nhượng QSDĐ ở để thu hồi nợ (Điều 301 BLDS