Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam từ thực tiễn ngân hàng bảo việt

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG BẢO VIỆT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG BẢO VIỆT Ngành: Luật kinh tế Mã số: 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH HÀ NỘI, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập Các kết nêu luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác tính trung thực luận văn Tác giả luận văn Hoàng Văn Thịnh MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.2 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất 12 1.3 Lược sử hình thành phát triển quy định chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG BẢO VIỆT 22 2.1 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng 22 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Bảo Việt 40 CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM 50 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 50 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 53 3.3 Giải pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất 59 KẾT LUẬN 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tặng vật tự nhiên dành cho loài người Từ hàng nghìn năm qua, đất đai coi tài nguyên đặc biệt đất nước, vai trị khơng nguồn lực chủ yếu để phát triển đất nước mà cịn lãnh thổ vơ quý giá thiêng liêng quốc gia, dân tộc Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước chủ sở hữu thống quản lý Cá nhân, hộ gia đình nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Do đó, đất đai ngày có giá trị, dần trở thành vật bảo đảm làm trung gian tài cầu nối để tổ chức tín dụng luân chuyển vốn cho kinh tế Hiện nay, giao dịch dân phổ biến không ngừng phát triển nhu cầu người đặc biệt giao dịch liên quan đến chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, khơng phải lúc quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia giao dịch chấp tài sản thực cách nghiêm túc Nhằm khắc phục tình trạng trên, pháp luật cho phép bên thỏa thuận biện pháp bảo đảm giao dịch dân sự, qua bên có quyền đảm bảo tài sản bên có nghĩa vụ Một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân phổ biến chấp quyền sử dụng đất Biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất xem biện pháp bảo đảm phổ biến Với xu phát triển xã hội ngày nay, vay mượn số tiền lớn cần phải có tài sản có giá trị lớn quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay Sở dĩ chấp quyền sử dụng đất sử dụng phổ biến đất đai tài sản có giá trị giao dịch dân sự, đặc biệt đất có giá trị tiềm lớn, dân số ngày tăng đất khơng tự sinh lại làm tăng thêm giá trị đất Đối với bên nhận chấp, đất tài sản cố định, hao mịn, giá chuyển nhượng thường tăng thị trường bất động sản quan trọng đất tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu Đối với bên chấp việc chấp quyền sử dụng đất đem lại quyền lợi cao so với hình thức bảo đảm khác như: chấp quyền sử dụng đất giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng phải giao đất bên chấp có quyền sử dụng mảnh đất hưởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất chấp Thế chấp quyền sử dụng đất ghi nhận kể từ Bộ luật dân năm 1995 Theo đó, người sử dụng đất phép chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay Kể từ đến nay, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện qua lần sửa đổi bổ sung Tuy nhiên, hệ thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất tồn hạn chế định dẫn đến rủi ro định cho chủ thể tham gia giao dịch xác lập giao dịch chấp quyền sử dụng đất Nhận thức tầm quan trọng việc bảo vệ quyền lợi chủ thể tham giao dịch chấp quyền sử dụng đất Tôi chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt” Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất vấn đề Vấn đề nhiều nhà nghiên cứu đề cập đến như: nghiên cứu Tiến sỹ Nguyễn Quang Hiển năm 2018 : “Giao dịch bảo đảm hợp đồng tín dụng” đăng tạp chí Tịa án nhân dân [25]; nghiên cứu Thạc sỹ Nguyễn Văn Điền năm 2019 đề tài: “Hoàn thiện pháp luật chấp tài sản đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng” trang web Bộ Tư pháp [26]; nghiên cứu Thạc sỹ Đoàn Thị Ngọc Hải đề tài “Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nước ta nay” [27] Những nghiên cứu nguồn tài liệu quý giá để tác giả đưa nhận định luận văn Tuy nhiên thực tiễn áp dụng quy định pháp luật việc thực chấp tài sản quyền sử dụng đất cịn có hạn chế định Đặc biệt thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất số tổ chức tín dụng cịn nhiều khó khăn, vướng mắc Do đó, liên quan đến vấn đề chấp quyền sử dụng đất tác giả phân tích sau chấp quyền sử dụng đất vướng mắc sử dụng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài từ quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để phân tích, làm sáng tỏ nhận định thực trạng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Từ đưa kiến nghị giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Nhiệm vụ nghiên cứu: Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Phân tích nội dung chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng đồng thời đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Cuối đưa số kiến nghị giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, việc áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tế Ngân hàng Bảo Việt Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu việc thực pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất phạm vi Luật đất đai 2013, Bộ luật dân 2015… văn pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực thi hành Cùng với sâu vào nghiên cứu khó khăn vướng mắc áp dụng quy định Ngân hàng Bảo Việt Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận đề tài: Phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lê nin Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp, tổng hợp, phân tích, đối chiếu, so sánh, Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Ý nghĩa lý luận: Luận văn phân tích làm rõ thay đổi phù hợp với thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất Luận văn tập trung phân tích điểm chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành Ý nghĩa thực tiến: Luận văn có đưa giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất góp phần đảm bảo an tồn pháp lý để bảo vệ quyền lợi ích bên giao dịch chấp quyền sử dụng đất Kết đề tài sử dụng tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu bạn sinh viên đào tạo luật, bạn đọc quan tâm vấn đề có thêm tài liệu tham khảo Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo luận văn có kết cấu gồm chương với nội dung nghiên cứu sau: Chương 1: Lý luận chung chấp quyền sử dụng đất pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt Chương 3: Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đất Đất (Đất thổ cư) cách gọi đất phi nông nghiệp nằm khu dân cư, loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, cơng trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà đất thuộc khu dân cư quan nhà nước công nhận đất Theo quy định Luật đất đai 2013 [16] đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất nông thôn đất đô thị Đây loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà đất thuộc khu dân cư (kể trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà riêng lẻ) công nhận đất Đất đô thị theo quy định Khoản Điều 144: “Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Đất nông thôn theo quy định khoản Điều 143: “Đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Loại đất có khác biệt so với đất đô thị theo hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng Theo Luật Đất đai 2013 “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” [16] quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Tuy nhiên, đất thuê trả tiền hàng năm người sử dụng đất chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy định điểm đ khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013 “Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” Thời điểm để mang quyền sử dụng đất chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định Luật Đất đai 2013 [16] người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp người sử dụng đất thực quyền chấp sau có định giao đất, cho thuê đất nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền chấp có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Căn theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài nhà nước phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực việc chấp Ngoài quy định chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên, để chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm điều kiện chấp quyền sử dụng đất khác gồm: đất đai khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án phải thời hạn sử dụng đất (thế chấp hời hạn sử dụng đất) Trong trường hợp đất có nhà ở, chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, phải tuân thủ điều kiện chấp nhà quy định Luật nhà điều kiện nhà tham gia giao dịch [21], cụ thể nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định pháp luật dụng pháp luật dân cần quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch chấp quyền sử dụng đất, chế tài bên cam kết thỏa thuận giao dịch Như thế, pháp luật hình thành nhu cầu điều chỉnh quan hệ xã hội chấp quyền sử dụng đất muốn tuân thủ nghiêm chỉnh phải phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội Việc áp dụng pháp quy định pháp luật chấp xử lý quyền sử dụng đất phải đáp ứng tiêu chí thích ứng phù hợp với kinh tế xã hội đất nước Thứ tư việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập Đây vấn đề khơng đặt việc hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất mà vấn đề đặt với hệ thống pháp luật nước ta Để đảm bảo yêu cầu xu hội nhập pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo yếu tố sau: Pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo yêu tố mà pháp luật lĩnh vức xây dựng cần phải đảm bảo tính phù hợp, thống pháp luật chung pháp luật quyền sử dụng đất Pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải tạo chế thuận lợi thơng thống để người sử dụng đất trao quyền thuận lợi hiệu quyền quan trọng quyền chấp quyền sử dụng đất Pháp luật quyền sử dụng đất phải ý tới mặt kinh tế, trị - xã hội Đảm bảo cách hài hòa lợi ích Nhà nước xã hội phải phù hợp với đường lối phát triển đất nước Và cuối phải nâng cao trách nhiệm nghĩa vụ người dân xã hội việc sử dụng quản lý đất đai 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể chấp quyền sử dụng đất Như trình bày trên, việc xác định chủ thể tham gia giao dịch chấp quy định Luật dân sự, luật đất đai văn pháp 53 luật khác Tuy nhiên áp dụng vào thực tiễn gặp vướng phải khơng khó khăn Nhất trường hợp xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất Việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất thường vào sổ hộ Điều dễ khiến cho việc xác định thành viên hộ gia đình có sai sót nhiều trường hợp việc có người có tên hộ khơng có quan hệ huyết thống với hộ gia đình Do đó, cần phải có quy định ghi nhân rõ thành viên hộ gia đình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong Thông tư 33/2017/TTBTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành quy định việc phải ghi tên tất thành viên hộ gia đình sử dụng đất sau: ” c) Hộ gia đình sử dụng đất ghi “Hộ gia đình, gồm ơng” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau ghi họ tên, năm sinh, tên số giấy tờ nhân thân chủ hộ gia đình quy định Điểm a Khoản này; địa thường trú hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung hộ gia đình ghi người đại diện thành viên khác hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất hộ gia đình Dịng ghi “Cùng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi họ tên, năm sinh, tên số giấy tờ nhân thân thành viên lại hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).” Tuy nhiên trước đây, pháp luật đất đai hướng dẫn ghi đại diện hộ gia đình sử dụng đất Giấy chứng nhận Trong trình thực giao dịch quyền người sử dụng đất, việc ghi tên hộ gia đình Giấy chứng nhận bộc lộ tồn tại, hạn chế như: Nhà nước gặp khó khăn thực bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp thành viên hộ gia đình sử dụng đất có rủi ro xảy trình thực giao dịch dân quyền sử dụng đất 54 thành viên hộ gia đình khơng xác lập cụ thể; phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp quyền sử dụng đất thành viên hộ gia đình sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất, việc giải mâu thuẫn, tranh chấp lại khó khăn thiếu sở pháp lý thường kéo dài Tất hệ khiến cho quy định bị bãi bỏ sau ban hành Như vậy, để việc ghi nhận thành viên hộ gia đình giấy chứng nhận địi hỏi phải có đồng hóa quy định pháp luật quyền sử dụng đất Đồng thời, phải bổ sung thêm quy định người đại diện hộ gia đình việc chấp quyền sử dụng đất Bổ sung thêm pháp lý để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất để tránh việc bỏ sót dẫn đến giao dịch bị vô hiêu Đối với trường hợp chủ thể cá nhân có vợ chồng cần phải xem xét cách cụ thể việc tuyên bố hợp đồng vơ hiệu bị bỏ sót chủ sở hữu vợ chồng Nếu người mang quyền sử dụng đất chấp mà người biết im lặng xem đồng ý giao dịch chấp có hiệu lực Những quy định cần phải cụ thể hóa văn pháp luật, để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận chấp 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp quyền sử dụng đất Theo quy định luật đất đai 2013, điều kiện bắt buộc chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp Tuy nhiên, để xác định đất có tranh chấp hay khơng lại vấn đề khó khăn, phức tạp Ví dụ như: Những trường hợp coi đất có tranh chấp, liệu có bắt buộc phải có đơn khiếu nại, đơn tố cáo, đơn khởi kiện coi đất tranh chấp hay thẩm quyền xác nhận đất không tranh chấp Điều làm khó cho tổ chức tín dụng xác minh tài sản chấp Họ phải tự tìm cách tháo gỡ, xác định đất quyền địa phương xem có tranh chấp hay khơng, làm tốn chi phí thời gian tổ chức tín dụng Thậm trí cần đơn thư khiếu nại 55 nặc danh chưa có đủ coi đất có tranh chấp Chính trở ngại khiến tổ chức tín dụng khơng nhận chấp, làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người sử dụng đất, khiến họ bị tước quyền người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Do dó, pháp luật cần thiết phải có quy định hướng dẫn cách cụ thể khái niệm đất khơng có tranh chấp, xác định có tranh chấp, thời điểm coi đất có tranh chấp, chứng minh cho việc đất có tranh chấp, thẩm quyền xác nhận đất tranh chấp để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng q trình nhận chấp 3.2.3 Hồn thiện quy định quy định công chứng đăng ký chấp quyền sử dụng đất Pháp luật hành quy định hình thức chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn phải công chứng, chứng thực quan công chứng Tuy nhiên thiếu đồng quy định của pháp luật chấp quyền sử dụng đất, cần phải có thống quy định hình thức việc chấp quyền sử dụng đất quy định vấn đề công chứng giao dịch chấp việc đăng ký chấp Pháp luật cần quy định hiệu lực việc chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm cơng chứng, chứng thực Cịn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất thủ tục hành bắt buộc để quản lý tài sản chấp sở để xác định thứ tự ưu tiên tốn Ngồi thủ tục đăng ký chấp cần phải nhanh chóng đơn giản Pháp luật cho phép bên tham gia giao dịch quyền lựa chọn ba phương thức để nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất như: Nộp trực tiếp; Gửi qua đường bưu điện có bảo đảm; Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến Tuy nhiên, quy định việc nộp qua đường bưu điện trực tuyến có lẽ cịn mang tính hình thức chưa có hướng dẫn cụ thể Do đó, tổ chức tín dụng thường nộp trực tiếp quan 56 đăng ký chấp dù xét hình thức cách tốn nhiều thời gian cơng sức Vì thế, pháp luật cần có quy định cách chi tiết việc nộp hồ sơ qua bưu điện hệ thống trực tuyến Nhà nước cần sớm nghiên cứu triển khai đồng dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp quyền sử dụng đất nói riêng qua hệ thống trực tuyến Khi có quy định cụ thể bên tham gia giao dịch thời gian, công sức chi phí cho việc lại Khơng vậy, thơng qua hình thức trực tuyến việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất công khai, minh bạch đồng thời hạn chế phần tình trạng tiêu cực hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Cùng với việc xây dựng hệ thống trực tuyến đăng ký chấp việc xây dựng kênh thông tin công khai thông tin đất đai để hạn chế tối đa rủi ro nhận tài sản chấp Khi thực giao dịch chấp, điều mà tổ chức tín dụng ln muốn thơng tin xác tình trạng đất nhận chấp, nhiên để xác minh thông tin đất lại phải nhiều thời gian công sức chưa có hệ thống quản lý thơng tin đất đai trực tuyến để tra cứu xác minh Do vậy, pháp luật cần phải nhanh chóng hồn thiện sở pháp lý để vận hành hệ thống tra cứu trực tuyến thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất để tổ chức tín dụng chủ động tìm kiếm thơng tin liên quan đến quyền sử dụng đất nhận chấp cách nhanh chóng xác nhất, từ tránh rui ro cho tổ chức tín dụng bên nhận chấp khác 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Thứ nhất, nay, có xu hướng khuyến khích chủ thể thỏa thuận phương thức xử lý tài sản ngồi tịa án Pháp luật quy định cho bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý hết thời hạn thống báo mà bên giữ tài sản không chịu giao nhận tài sản Tuy nhiên thực chấp bên nhận 57 chấp khó để bên nhận chấp thu giữ tài sản khơng có định quan nhà nước có thẩm quyền Chính pháp luật cần phải có quy định để tăng quyền chủ động cho bên nhận chấp phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Cần bổ sung thêm quy định việc thu giữ tài sản tăng thêm quyền lực thu giữ cưỡng chế tài sản chấp bên chấp tìm cách chống đối thời điểm xử lý tài sản chấp Đây nói giải pháp giúp cho bên nhận chấp có quyền chủ động phải xử lý tài sản chấp, đồng thời tiết kiệm chi phí, thời gian để bên chấp có trách nhiệm trả nợ sau chấp tài sản Thứ hai, giao dịch chấp phải thực cách nghiêm túc đó, pháp luật cần phải tôn trọng tuyệt đối thỏa thuận bên hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp Theo đó, bên nhận chấp quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, trừ trường hợp thỏa thuận bị tuyên bố vơ hiệu việc xử lý tài sản chấp tuân theo quy định pháp luật Thứ ba pháp luật cần có quy định hướng dẫn cụ thể quy trình tự xử lý quyền sử dụng đất, hướng dẫn chi tiết việc thực phương thức xử lý quyền sử dụng đất Cần phải quy định, trước xử lý quyền sử dụng đất chấp, bên nhận chấp phải thông báo cho bên chấp việc bên có nghĩa vụ bảo đảm vi phạm nghĩa vụ bảo đảm phương thức xử lý quyền sử dụng đất áp dụng Nếu sau thông báo mà bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ theo cam kết bên nhận chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất chấp theo phương thức thông báo mà không cần đồng ý bên chấp Hướng dẫn chi tiết phương thức xử lý tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp mà không cần phải thông qua bán đấu giá để giảm thiểu chi phí thời gian Tuy nhiên, bên nhận chấp hoàn toàn lợi dụng phương thức để trục lợi với bên thứ ba, ảnh hưởng đến quyền lợi bên chấp chuyển nhượng 58 quyền sử dụng đất với giá trị thấp so với giá trị thực quyền sử dụng đất thị trường Do đó, việc tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực cách công khai pháp luật quy định cụ thể Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo không thấp giá trị thị trường quyền sử dụng đất Riêng với trường hợp quyền sử dụng đất người thứ ba chào mua với mức giá cao mức giá thị trường bên nhận chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba này, mà không cần thiết phải thông báo công khai Trường hợp bên nhận chấp lựa chọn phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất phải thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản Đối với phương thức xử lý nhận quyền sử dụng đất chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ pháp luật cần quy định giá trị tài sản sau khấu trừ bên thỏa thuận Trường hợp khơng thỏa thuận bên nhận chấp quyền yêu cầu quan có chức thẩm định giá độc lập xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất làm giá trị để giao, nhận thay nghĩa vụ Trình tự thủ tục bên nhận chấp thực việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận Cuối cùng, bên nhận chấp quyền áp dụng phương thức xử lý quyền sử dụng đất miễn việc xử lý quyền sử dụng đất thu giá trị lớn Chẳng hạn, trường hợp bên nhận chấp tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba không mang lại kết mong muốn bên nhận chấp quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Trường hợp, bán đấu giá quyền sử dụng đất không không thu kết mong muốn bên nhận chấp quyền nhận quyền sử dụng đất để thay cho việc thực nghĩa vụ 3.3 Giải pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Cần tăng cường hoạt động tư vấn trợ giúp pháp lý việc 59 thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hiện nhiều vụ việc tranh chấp việc chấp quyền sử dụng đất có nguyên nhân thiếu hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không rõ ràng, chưa bảo đảm điều kiện hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v… Do đó, cần thiết phải tăng cường hoạt động tư vấn pháp lý, dịch vụ, giúp đỡ cho tổ chức, quan, công dân sống, làm việc theo pháp luật Hơn nữa, phận người dân khó khăn khơng tiếp cận hệ thống dịch vụ tư vấn pháp lý cần hoạt động trợ giúp pháp lý tổ chức trợ giúp pháp lý Hội Luật gia Việt Nam, Đoàn Luật sư, người có hiểu biết pháp luật xã hội Phải kiện toàn hệ thống quan đăng kí giao dịch có bảo đảm kết hợp với đại hóa hệ thống trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm, đặc biệt giao dịch chấp quyền sử dụng đất Việc xây dựng hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm đại hóa hệ thống lưu trữ, trao đổi thơng tin, kết nối, bảo đảm độ an tồn, tin cậy thông tin giao dịch bảo đảm yêu cầu hàng đầu Đây nguồn thông tin quan trọng để trao đổi từ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin từ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ tổ chức tín dụng… Cần rà sốt quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất nhằm phát quy định chưa hợp lý để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn Qua đó, góp phần đảm bảo quyền lợi cho bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phải tăng cường chế giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm trường hợp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặc biệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân lập gia đình, việc ký kết giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực đắn pháp luật quyền sử dụng đất 60 Cần phải tăng cường công tác nghiên cứu tư liệu luật học nước giới để phục vụ cho hoạt động ban hành văn pháp luật hoàn thiện quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam cần đẩy mạnh quốc tế hóa Hiện có nhiều quan điểm, khái niệm, nhiều quy định biện pháp chấp tài sản, xử lý tài sản chấp đất đai theo pháp luật chưa tương thích với quy định Điều ước quốc tế mà Việt Nam thành viên Do đó, việc tham khảo quy định pháp luật nước chấp quyền sử dụng đất sở nghiên cứu tình hình thực tiễn Việt Nam cần thiết Yêu cầu địi hỏi phải có nghiên cứu cách hệ thống kinh nghiệm lập pháp hệ thống pháp luật nước, điều ước quốc tế để chuyển hóa tiếp thu, chọn lọc tinh hoa nước quy định cho phù hợp với pháp luật Việt Nam 61 Tiểu kết chương Qua chương tác giả trình bày phân tích yêu cầu giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, việc hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất nhiệm vụ trọng tâm quan trọng ngành tư pháp Việc hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với đặc thù Việt Nam phải ln đặt với quan hệ tín dụng Tuy pháp luật hành điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất với nhiều chuyển biến tích cực góp phần tạo hành lang pháp lý an toàn cho bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất Nhưng trình áp dụng pháp luật cịn nhiều vướng mắc khó khăn khiến cho quyền nghĩa vụ bên chưa đảm bảo Chính phát sinh hạn chế đó, tác giả đưa giải pháp nhằm tăng cướng hiệu việc thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất Thứ hai tác giả đưa số giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Các giải pháp hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất bao gồm giải pháp liên quan để chủ thể chấp quyền sử dụng đất, đối tượng chấp quyền sử dụng đất, vấn đề công chứng đăng ký chấp, vấn đề xử lý quyền sử dụng đất Thứ ba, tác giả đưa số giải pháp thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất Theo giải pháp thực thi pháp luật chấp như: tăng cường hoạt động tư vấn trợ giúp pháp lý việc thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất; Kiện tồn hệ thống quan đăng kí giao dịch có bảo đảm; Rà soát quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất nhằm phát quy định chưa hợp lý để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn; 62 Phải tăng cường chế giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm trường hợp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tăng cường công tác nghiên cứu tư liệu luật học nước giới Hi vọng, thời gian tới, nhà nước cần phải rà soát, bãi bỏ quy định pháp luật khơng cịn phù hợp, đồng thời ban hành quy định góp phần đáp ứng nhu cầu thực tiễn phù hợp với phát triển đất nước giai đoạn 63 KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm phổ biến Thế chấp quyền sử dụng đất đóng vai trị nhắc nhở bên có nghĩa vụ việc thực đầu đủ xác thỏa thuận bên Đồng thời giúp bên nhận chấp thu lại phần tồn lợi ích hợp pháp trường hợp bên chấp khơng thực nghĩa vụ theo thỏa thuận Đất đai có giá trị lớn, quyền sử dụng đất quyền tài sản gắn với lợi ích người sử dụng đất, quan trọng bậc nhất, định phát triển sống cá nhân, tổ chức xã hội Vì vậy, phải xây dựng, hồn thiện pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Nhờ có phát triển hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất, trình thực việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm quan hệ giao dịch dân sự, thương mại, phát triển sản xuất kinh doanh thỏa mãn nhu cầu sống Tuy nhiên, trình thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bộc lộ nhiều bất cập gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp bên thực chấp quyền sử dụng đất, gây xúc dư luận xã hội, ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh Việt Nam Trong thời gian tới, để đảm bảo thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất, nhà nước cần có quy định cụ thể chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền lợi cho bên tham gia chấp quyền sử dụng đất Như vậy, tơi phân tích quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Đồng thời đưa định hướng giải pháp giúp hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Với nghiên cứu lý luận nêu trên, mong muốn góp phần nghiên cứu việc xây dựng hồn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2017) Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành; Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT/BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm Chính phủ (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09 đăng ký biện pháp bảo đảm Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Giáo trình Luật dân 2015 Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư pháp 10.Giáo trình Luật Đất đai 2016, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an Nhân dân 11.Ngân hàng nhà nước (2017) Thông tư Số: 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng,Chi nhánh ngân hàng nước khách hàng, Hà Nội 65 12.Phùng Văn Hiếu (2012) “Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Thực tiễn áp dụng Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật” Luận văn thạc sỹ luật học; 13.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Tổ chức tín dụng 2010 14.Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Tố tụng dân 2011 15.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Ðất đai; 16.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Ðất đai; 17.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật nhân gia đình 2014; 18.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1980), Hiến pháp 1980, 19.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp năm 2013; 20.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2014), Luật Cơng chứng; 21.Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật nhà năm 2014; 22.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; 23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật Dân sự; 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự; 25.Tiến sỹ Nguyễn Quang Hiển (2018) “Giao dịch bảo đảm bảo đảm hợp đồng tín dụng” đăng tạp chí Tịa án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/giao-di%25cc%25a3chba%25cc%2589o-da%25cc%2589m-trong-ho%25cc%25a3p-dong-tindu%25cc%25a3ng-phan-2, (26/02/2018); 66 26.Nguyễn Văn Điền (2019) “Hoàn thiện pháp luật chấp tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng”, < https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=2500>, (18/10/2019); 27.Đoàn Thị Ngọc Hải (2019) “Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nước ta nay”, < https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=2513>, (14/11/2019) 67 ... VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.2 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất. .. XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VĂN THỊNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG... luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Lý luận chấp quyền