Pháp luật về cấp GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận thủ đức, thành phố hồ chí minh (tt)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM DUY ĐÔNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TỪ THỰC TIỄN QUẬN THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 62.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 Công trình hoàn thành tại: Học viện khoa học xã hội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ tại: Học viện Khoa học xã hội ngày tháng năm Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Cấp GCNQSD đất ở, cá nhân, hộ gia đình nhiệm vụ hàng đầu Nhà nước ta nói riêng tất nước giới nói chung Luật Đất đai 2013 đề cập đến vấn đề cấp GCNQSD đất nói chung QSDĐ nói riêng cá nhân, hộ gia đình Trong trình thực văn này, bên cạnh kết định thu được, công tác cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình, số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn mà pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật bảo vệ phát triển rừng… nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo…Nhiều quy định thể nhiều gò bó, khiên cưỡng thiếu tính khả thi Từ thực trạng nêu trên, tác giả chọn đề tài:“Pháp luật cấp GCNQSD đất ở, cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh” nhằm đánh giá thực trạng quy định liên quan đến cấp GCNQSD đất ở, cho cá nhân, hộ gia đình theo quy định hành pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Qua đánh giá mặt mạnh, điểm hạn chế, kiến nghị biện pháp cụ thể nhằm khắc phục điểm bất cập, bổ sung quy định thiếu để nâng cao tính thống quy định pháp luật Tình hình nghiên cứu Cho đến nay, pháp luật cấp GCNQSD đất, nói chung QSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu nhiều với nhiều khía cạnh khác Điển hình hàng loạt công trình, bài viết, sách chuyên khảo tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Các vấn đề pháp lý cấp GCNQSD đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Quang Học, (2004); Bàn khái niệm đăng kí đất đai Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011, Đặng Anh Quân (2011) … Những công trình công bố thể tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình chỉnh thể thống nhất, toàn diện, khía cạnh thực tiễn chưa đầu tư nghiên cứu sâu Vì vậy, đề tài nghiên cứu tác giả cần thiết có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ tồn tại, bất cập pháp luật hành Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật vấn đề thời gian tới Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ số vấn đề chung GCNQSD đất; cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình, sở pháp lí việc cấp GCNQSD đất ở, để làm sở cho việc nghiên cứu quy định pháp luật thực định cấp GCNQSD đất ở, cho cá nhân, hộ gia đình Để làm sáng tỏ mục tiêu tổng quát, nghiên cứu làm sáng tỏ số mục tiêu cụ thể sau: Phân tích đánh giá quy định pháp luật thực định Tác giả tập trung rõ tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề này, vướng mắc nảy sinh quá trình áp dụng pháp luật thực tế Trên sở phân tích, tìm nguyên nhân tồn tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật vấn đề nhằm nâng cao hiệu hoạt động cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu thực việc cấp GCNQSD đất cho cá nhân hộ, gia đình địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2014 -2016 Phương pháp nghiên cứu Bài nghiên cứu sử dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử phương pháp logic làm phương pháp luận xuyên suốt trình nghiên cứu mình, với số phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội khác, cụ thể là: Phương pháp vấn sâu; Phương pháp so sánh; Phương pháp quy nạp diễn dịch; Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp thứ cấp từ nguồn liên quan đáng tin cậy Dự kiến đóng góp đề tài nghiên cứu Luận văn có đóng góp sau đây: Chỉ rõ khác Công nhận QSDĐ với cấp GCNQSD đất ở; Đồng thời, nhận diện cách sâu sắc, nhiều phương diện khác Cung cấp cho người đọc nhìn nhận khách quan rằng, pháp luật vấn đề có bất cập song phủ nhận chúng có xu hướng ngày thông thoáng, giản tiện hơn, phù hợp với yêu cầu thực tế sống Những tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trình thực hoạt động cấp GCN tác giả làm rõ qua việc phân tích quy định pháp luật thực định, đặt mối liên hệ với văn pháp luật khác có liên quan Một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình mang tính thời phù hợp với thực tiễn sống Cơ cấu luận văn Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Chương 2: Thực trạng thực thi pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Chương LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 1.1 Lý luận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất QSDĐ tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định cho NSDĐ hưởng quyền cụ thể trình khai thác sử dụng đất QSDĐ người sử dụng đất bảo đảm thực quyền lực Nhà nước Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành công nhận mối quan hệ hợp pháp nhà tài sản đất chủ thể với Nhà nước với chủ thể khác Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Nhà nước bảo đảm quyền lực nhà nước 1.1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình QSDĐ cá nhân, hộ gia đình tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định cho cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất QSDĐ cá nhân, hộ gia đình bảo đảm thực quyền lực Nhà nước 1.1.2 Khái niệm đặc trưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” Các đặc trưng bản: Thứ nhất, loại giấy quan nhà nước có thẩm quyền phát hành thống phạm vi nước Thứ hai, công cụ để Nhà nước quản lý đất đai chủ thể sử dụng đất Thứ ba, sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.3 Khái niệm đặc điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình Cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình việc Nhà nước công nhận QSDĐ cá nhân hộ gia đình, sử dụng đất ổn định Hoạt động có đặc điểm sau: Là hoạt động Nhà nước xác lập, công nhận quyền bảo vệ quyền lợi cho chủ thể sử dụng đất Là nghĩa vụ quan nhà nước có thẩm quyền Hoạt động tiến hành theo trình tự thủ tục định, qua nhiều công đoạn khách 1.1.4 Vai trò cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 1.1.4.1 Đối với nhà nước Là sở pháp lý để xác định quyền NSDĐ, sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ có tranh chấp xảy ra; điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu Tạo ràng buộc mặt pháp lý cá nhân, hộ gia đình sử dụng đấtvới Nhà nước 1.1.4.2 Đối với người sử dụng đất GCNQSD đất cá nhân, hộ gia đình xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trình sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất; sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 1.2 Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 1.2.1 Tính tất yếu khách quan phải điều chỉnh pháp luật hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Kinh tế - xã hội phát triển, tốc độ đô thị hoá diễn nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn quan hệ đất đai diễn phức tạp Là để xây dựng quy định đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát giao dịch dân đất đai Thông qua việc cấp GCNQSD đất, nhà nước quản lý đất đai toàn lãnh thổ, kiểm soát giao dịch thị trường Pháp luật cấp GCNQSD đất quy định đầy đủ, cụ thể với cứ, điều kiện, nguyên tắc Giúp quan nhà nước nhận diện tính hợp pháp đất, giúp NSDĐ biết cần làm để cấp GCNQSD đất 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Pháp luật cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Tổng thể quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành, quy định cụ thể điều kiện, nguyên tắc, quyền nghĩa vụ chủ thể cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất trình tự, thủ tục mà quan nhà nước có thẩm quyền phải thực cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Các quy định đảm bảo thực thi thiết chế Nhà nước Đặc điểm bản: Thứ nhất, phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội nước ta Thứ hai, liên quan với pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, Thứ ba, bao gồm quy định luật công (luật hiến pháp luật hành chính) có liên quan mật thiết với quy định luật tư (luật dân sự) 1.2.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 1.2.3.1 Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993 Để giải chồng chéo mặt pháp lý chức năng, nhiệm vụ Bộ, Ngành, Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2003, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT đời nhằm thống cấp loại GCN cho QSDĐ 1.2.3.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định thống quy định chung đối tượng đăng ký, cấp chứng thư pháp lý bao gồm GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Kết Luận Chương GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Cùng với phát triển pháp luật nước ta, pháp luật cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có nhiều thay đổi phản ánh điều kiện kinh tế - xã hội nước ta thời kỳ Sự thay đổi, bổ sung mặt thể việc Nhà nước cố gắng hoàn thiện sách pháp luật đất đai cho phù hợp với đời sống thực tiễn yêu cầu phát triển sôi động, lành mạnh kinh tế thị trường 10 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI QUẬN THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nội dung pháp luật hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 2.1.1 Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cánhân, hộ gia đình Việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải đảm bảo tuân thủ nguyên tắc mà pháp luật quy định Nguyên tắc thứ nhất: GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo đất Nguyên tắc thứ hai: Thửa đất có nhiều NSDĐ, GCNQSD đất, cấp cho NSDĐ Nguyên tắc thứ ba: GCN Được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau hoàn thành xong nghĩa vụ tài liên quan đến cấp GCN, trừ trường hợp nộp miễn ghi nợ theo quy định pháp luật Nguyên tắc thứ tư: Trường hợp có chênh lệch diện tích số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi giấy tờ sử dụng đất, tranh chấp cấp cấp đổi GCN, diện tích đất xác định theo số liệu đo đạc thực tế 11 Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới đất có thay đổi so với ranh giới đất thời điểm có giấy tờ QSDĐ diện tích đất đo đạc thực tế nhiều diện tích ghi giấy tờ QSDĐ phần diện tích chênh lệch nhiều (nếu có) xem xét cấp GCN theo quy định pháp luật 2.1.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Điều kiện cấp GCN, trường hợp sử dụng đất có giấy tờ QSDĐ, thực theo quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Điều kiện cá nhân, hộ gia đình cấp GCNQSD đất mà giấy tờ QSDĐ thực theo quy định Điều 101 Luật Đất đai 2013 Điều 23 Nghị định số: 43/2014/NĐCP 2.1.3 Thủ tục thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Thẩm quyền cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình chia hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất: UBND cấp huyện cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình Trường hợp thứ hai: Cơ quan cấp GCN, NSDĐ thực quyền NSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại GCN quy định cụ thể theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 12 Về quan tiếp nhận trả kết giải hồ thực theo quy định Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Về thời hạn giải thủ tục thực theo quy định Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP GCN Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo mẫu thống áp dụng phạm vi nước loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.1.4 Về nghĩa vụ tài thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Nghĩa vụ tài thực cấp GCNQSD đất thực theo quy định Điều 107 đến Điều 110 Luật Đất đai 2013 2.1.5 Giải khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Khiếu nại Trong trường hợp người bị vi phạm có cho hành vi hành chính, định hành việc cấp GCNQSD đất cho cá nhân hộ gia đình, trái pháp luật thực thủ tục khiếu nại Tố cáo Bất phát vi phạm pháp luật quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai có quyền tố cáo đến quan quản lý có thẩm quyền Khiếu kiện hành Khi có cho hành vi hành chính, định hành việc cấp GCNQSD đất cho cá nhân hộ gia đình trái 13 pháp luật người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, người bị xâm hại trực tiếp có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền giải thủ tục sơ thẩm 2.2 Thực trạng thực hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đìnhtại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh 2.2.1 Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức thời gian qua kết đạt Sau bảng kết cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Bảng 1: Kết cấp GCNQSD đất lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình Năm Số lượng cấp Số hồ sơ tồn Tỷ lệ cấp đọng % 2014 1302 237 84,46 2015 835 145 85,20 2016 796 82 90,66 Bảng 2: Kết cấp lại GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình Năm Số lượng cấp Số hồ sơ tồn đọng 2014 3070 287 14 Tỷ lệ cấp % 91,45 2015 2560 176 93,56 2016 3357 341 90,77 Bảng 3: Kết cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình đăng ký biến động giấy tài sản chung vợ chồng Năm Số lượng cấp Số hồ sơ tồn đọng Tỷ lệ cấp % 2014 100 2015 100 2016 100 Bảng 4: Kết cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình đăng ký biến động tài sản đất Năm Số lượng cấp Số hồ sơ tồn Tỷ lệ cấp % đọng 2014 589 74 88,83 2015 939 134 87,51 2016 2181 178 92,45 (Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thủ Đức ) Qua bảng số liệu cho thấy rằng, kết cấp GCNQSDĐ địa bàn quận Thủ Đức đạt nhiều hiệu tích cực Sau gần năm Luật đất đai 2013 có hiệu lực thấy công tác cấp GCNQSD đất nói chung, QSDĐ cho cá nhân hộ gia 15 đình nói riêng cải thiện đáng kể, lượng tồn đọng hồ sơ ngày giảm, thay vào tỉ lệ cấp giấy qua năm ngày tăng Tình trạng, chẫm trễ thời hạn thủ tục khắc phục đáng kể Tuy nhiên qua thời gian áp dụng cho thấy có hạn chế định 2.2.2 Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trình thực thi pháp luật cấp GCNQSD cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh a Bất cập quy định pháp luật Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thứ nhất, quy định thẩm quyền cấp GCNQSD đất chưa rõ ràng đầy đủ Thứ hai, nhiều văn điều chỉnh vấn đề dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu đồng văn Thứ ba, quy định pháp luật nhiều điểm hạn chế, khó áp dụng thực tế: Tên giấy chứng nhận dài dòng, không hợp lý; Những quy định văn hướng dẫn luật lĩnh vực cấp GCNQSD đất không thống b Bất cập thực tiễn tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thứ nhất, quy định pháp luật, sửa đổi, bổ sung nhiều lần; Một số cán thiếu trách nhiệm, áp dụng pháp luật thiếu xác dẫn đến gây phiền hà, khó khăn cho người dân 16 Thứ hai, việc cấp GCN nhìn chung chậm, không đạt tiến độ theo kế hoạch đề Thứ ba, chất lượng chưa đảm bảo theo kết tự khai theo đồ đo đạc từ nhiều năm trước Thứ tư, số địa phương chưa cải cách thủ tục hành chính, tình trạng gây phiền hà cho người dân làm thủ tục hành đất đai c Một số bất cập khác công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ nhất, Việc thành lập hệ thống quan chậm, chưa địa phương trọng mức Thứ hai, công tác quản lý quan quản lý Nhà nước đất đai lỏng lẻo Một là, giai đoạn trước thực không quy hoạch sử dụng đất từ Hiện nay, công tác quy hoạch đất đai nhiều vướng mắc ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSD đất Hai là, công tác địa chưa thực coi trọng Thứ ba, lực lượng cán thiếu số lượng yếu chất lượng Thứ tư, ý thức pháp luật người dân vấn đề cấp GCNQSD đất chưa cao - Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Thủ Đức thành lập, nhân có thay đổi bổ sung nghiệp vụ chuyên môn lúng túng 17 - Nhiều trường hợp không liên lạc đuợc với chủ nhà khó khăn công tác lập hồ sơ quản lý - Những trường hợp nhà thừa kế có yếu tố nguời Việt Nam định cư nuớc khó khăn việc liên lạc để ký giấy đồng ý cử nguời đại diện; - Có trường hợp người dân nhu cầu đăng ký cấp GCN giấy tờ nhà chấp, bận công việc … 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế vướng mắc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhìn chung công tác cấp GCN bước khắc phục tồn tại, khó khăn, có vướng mắc sau đây: - Pháp luật quy định chưa rõ ràng thẩm quyền cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình - Văn phòng đăng ký đất đai thành lập cuối năm 2015 lực yếu, thiếu nhân lực, lực chuyên môn số cán chưa đáp ứng công tác - Nhiều trường hợp không liên lạc đuợc với chủ nhà nhà cho thuê, … khó khăn công tác lập hồ sơ quản lý - Những trường hợp nhà thừa kế có yếu tố nguời Việt Nam định cư nuớc khó khăn việc liên lạc - Có trường hợp người dân nhu cầu đăng ký cấp GCN 18 Kết Luận Chương Có thể thấy công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà nói chung cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng địa bàn quận Thủ Đức đạt kết đáng kể Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận Thủ Đức bộc lộ số hạn chế quy định giấy tờ tạo lập nhà - đất đủ điều kiện cấp GCN chưa thống nhất; vướng mắc thực công tác kiểm tra xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng nhà đất, tình trạng tranh chấp; thủ tục vướng mắc vấn đề vẽ sơ đồ đất - nhà ở; vướng mắc vấn đề thủ tục "một cửa liên thông" Nguyên nhân hạn chế là: Pháp luật đất đai tồn vướng mắc; pháp luật đất đai qua thời kì thiếu đồng bộ; tổ chức máy quan chuyên môn chưa đáp ứng yêu cầu; việc lập vẽ sơ đồ nhà đất gây nhiều khó khăn cho người dân; việc xác định nghĩa vụ tài (tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân) quy định chưa hợp lý, rõ ràng 19 Chương GIẢI PHÁP VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 3.1 Yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình Thứ nhất, Phát hành mẫu GCN thống nhất, quản lý tập trung nước Thứ hai, đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực đất đai Thứ ba, nâng cao tính công khai, minh bạch quy trình, trình tự thủ tục cấp GCNQSD đất Những yêu cầu đặt ra: - Thứ nhất: Cần đảm bảo đẩy nhanh tiến độ cấp GCN - Thứ hai: Cần tính đúng, tính đủ nghĩa vụ tài chính, sở công bằng, minh bạch, công khai pháp luật - Thứ ba: Đảm bảo tính minh bạch, khách quan dân chủ Thứ tư: Cần đảm bảo chặt chẽ mặt pháp lý hoạt động cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thứ năm: Đảm bảo tuân thủ đầy đủ tiêu chuẩn kỹ thuật, nghiệp vụ hoạt động cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 20 3.2 Đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Thứ nhất, nguyên tắc cấp GCN, trường hợp đất có nhiều NSDĐ, nhiều chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất GCNQSD đất, cấp cho NSDĐ, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất luật quy định Thứ hai, tên gọi cần đặt tên đơn giản, xác, ngắn gọn đặc biệt cần thiết Chẳng hạn tên gọi “GCN bất động sản” Thứ ba, đối tượng, cần quy định rõ thêm trường hợp cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cấp cho hộ gia đình, cấp cho cá nhân hộ gia đình Thứ tư, điều kiện cần xây dựng nêu cụ thể giấy tờ đủ điều kiện cấp; xây dựng tiêu chí để kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thứ năm, trình tự thủ tục cấp GCN, cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục, thẩm định, xét duyệt đề cương dự toán kinh phí để lập Quy hoạch sử dụng đất Cần tổng kết mở rộng áp dụng mô hình thí điểm mô hình “một cửa liên thông” Cần có văn hướng dẫn quy định rõ ràng thẩm quyền cấp GCNQSD đất cho cá nhân hộ gia đình theo hướng: 21 UBND cấp huyện cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình trường hợp cấp GCN mà không thực quyền NSDĐ cụ thể sau: - Cấp GCN lần đầu (Nhà đất chưa có GCN phần nhà, đất nào) - Cấp GCN tách, hợp thành đất Sở Tài nguyên Môi trường thực cấp GCN trường hợp nhà đất có GCN có yếu tố chuyển quyền Thứ sáu, thời hạn cấp GCN, cần quy định thống thời gian Thứ bảy, nghĩa vụ tài cần quy định rõ việc tiếp tục trì chế ghi nợ nghĩa vụ tài GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ tám: tăng cường công tác kiểm tra, tra việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Thứ chín, cần đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa hệ thống thông tin đất đai Thứ mười: UBND Thành phố Hồ Chí Minh cần có văn hướng dẫn quận, huyện việc thống thực Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ Thông tư 02/2014/TT-BXD ngày 12/02/2014 Bộ Xây dựng (có hiệu lực từ ngày 02/4/2014) liên quan đến việc cho tồn phần diện tích xây dựng vi phạm, để giải cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho trường hợp 22 Kết Luận Chương Chương luận văn sở đặt yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình đưa nhóm giải pháp sau: cần tiếp tục xây dựng hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình cho thống hợp lý; cần nhanh chóng hoàn thiện chế quản lý nhà nước đất đai, trọng củng cố máy tổ chức thực tăng cường lực đội ngũ cán địa Xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp GCNQSDĐ, ý đầy đủ yếu tố có liên quan việc cấp GCNQSDĐ hệ thống đồ, hồ sơ địa chính, nghĩa vụ tài chính, kinh phí thực phải thực cách đồng Tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đến người dân 23 KẾT LUẬN Kết nghiên cứu đề tài Pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chi Minh, cho nhận thấy nội dung, sở lý luận thực tiễn quy định pháp luật vấn đề này, đồng thời thấy thực trạng, thực quy định pháp luật việc cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh, mang tính chất tổng kết thực tiễn Qua đó, để rút kết luận làm chưa làm Từ đưa kiến nghị, giải pháp cho việc thực hoàn thiện quy định pháp luật đất đai nói chung, pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng 24 ... Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI QUẬN THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nội dung pháp luật hành cấp. .. hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức thời gian qua kết đạt Sau bảng kết cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. .. pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Chương 2: Thực trạng thực thi pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức, thành