LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TỔNG QUAN VỀ BĐS
Khi nhắc đến bất động sản (BĐS), nhiều người thường liên tưởng đến đất đai, nhà ở và các tài sản cố định có giá trị lớn Tuy nhiên, khái niệm BĐS vẫn còn gây tranh cãi với nhiều quan điểm khác nhau Dưới đây là một số định nghĩa về BĐS.
+ Nhà và các công trình khác xây trên.
Bất động sản (BĐS) chủ yếu bao gồm hai thành phần chính là đất và nhà, nhưng khái niệm này chưa đủ rõ ràng khi không đề cập đến các công trình khác được xây dựng trên đất Do đó, cần mở rộng định nghĩa về BĐS để bao quát tất cả các loại công trình xây dựng.
Theo bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm
2005 thì BĐS là các tài sản không di dời được.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác dó pháp luật quy định.
Khái niệm thứ hai đã chỉ ra đầy đủ các thành phần của bất động sản, nhưng dưới dạng liệt kê, điều này có thể khiến người đọc khó nhận diện được đặc tính quyết định một tài sản có phải là bất động sản hay không Hơn nữa, việc liệt kê này có thể không bao quát hết tất cả các loại tài sản thuộc về bất động sản.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC BĐS gồm:
+ Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.
Khái niệm này nhấn mạnh những đặc tính cơ bản của bất động sản, từ đó giúp phân biệt rõ ràng các tài sản nào thuộc về lĩnh vực bất động sản dựa trên đặc điểm quan trọng này.
Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản (BĐS), nhưng chúng đều có những điểm chung quan trọng.
Bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với đất, có đặc tính cố định và khó di dời Việc di dời bất động sản phải đảm bảo không thay đổi tính chất, công năng và hình thái Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có giá trị đo lường cụ thể, và là tài sản quý giá của cá nhân, gia đình và xã hội.
1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS
BĐS là một tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì BĐS có có những đặc điểm sau:
- BĐS có tính cố định về vị trí
Bất động sản (BĐS) là tài sản đặc biệt do tính cố định về địa lý, không thể di dời và mỗi BĐS có vị trí duy nhất được xác định bởi tọa độ cụ thể Sự khác biệt này là yếu tố cơ bản để phân biệt BĐS với các loại tài sản khác.
Do không thể di chuyển bất động sản từ nơi thừa sang nơi thiếu, nên trong ngắn hạn, việc điều chỉnh khi xảy ra mất cân đối cung cầu về loại bất động sản nào đó là rất khó khăn Hơn nữa, giá trị bất động sản cũng chịu ảnh hưởng lớn từ vị trí và môi trường xung quanh.
- BĐS có tính bền vững
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế lâu dài Các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm, thậm chí hàng nghìn năm, trong khi đất đai gần như có thể tồn tại vĩnh viễn.
- BĐS có tính khác biệt
Mỗi bất động sản (BĐS) đều có những đặc điểm riêng biệt, không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau Sự khác biệt này xuất phát từ vị trí, cảnh quan, môi trường xung quanh, quy mô diện tích và hình dáng Thêm vào đó, sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của từng người cũng ảnh hưởng đến kết cấu, kiến trúc và trang trí nội thất của các công trình xây dựng trên đất.
- BĐS có tính khan hiếm
Diện tích đất tự nhiên có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng, dẫn đến giá đất có xu hướng tăng theo thời gian Bên cạnh đó, các quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất và mật độ xây dựng cũng làm giảm nguồn cung bất động sản.
- BĐS thường có giá trị lớn
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đầu tư có giá trị lớn, chủ yếu nhờ vào giá trị đất đai và chi phí xây dựng cao Vì vậy, BĐS không chỉ phục vụ cho mục đích ở hoặc kinh doanh mà còn được coi là một phương tiện quan trọng để cất trữ của cải.
- BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau, ảnh hưởng đến giá trị của nhau.
Trường đại học đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra nhu cầu về nhà ở tại khu vực lân cận, đồng thời cũng tác động đến cảnh quan môi trường xung quanh Sự hiện diện của trường đại học không chỉ làm tăng giá trị bất động sản trong khu vực mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của cộng đồng.
- BĐS thường chụi ảnh hưởng của văn hóa- xã hội
Bất động sản không chỉ có mối quan hệ tương tác mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố văn hóa - xã hội chung trong khu vực, cùng với các chính sách phát triển văn hóa - xã hội của nhà nước và địa phương.
- BĐS chụi sự quản lí của nhà nước
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu, và các chính sách phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương được thể hiện qua các văn bản luật về bất động sản Những chính sách này tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
ĐỊNH GIÁ BĐS
Theo C.Mác, hàng hóa có hai thuộc tính chính: giá trị và giá trị sử dụng Giá trị được xác định qua chất lượng, là hao phí lao động của con người, và lượng, được đo bằng thời gian lao động cần thiết để sản xuất hàng hóa Trên thị trường, giá trị được hình thành từ sự cạnh tranh nội bộ ngành và giữa các ngành khác nhau, dẫn đến việc hình thành giá trị thị trường và giá cả sản xuất Khi tiền tệ xuất hiện, giá trị hàng hóa được phản ánh qua giá cả Giá trị sử dụng đề cập đến công dụng và lợi ích mà hàng hóa mang lại cho người tiêu dùng, với mỗi loại hàng hóa có công dụng riêng biệt, không phụ thuộc vào giá cả.
Theo lý thuyết hiện đại, giá trị sử dụng là toàn bộ lợi ích mà đồ vật mang lại cho con người, trong khi giá trị trao đổi là động lực khiến con người sẵn sàng chi trả nhiều tiền hơn để sở hữu đồ vật Alfred Marshall nhấn mạnh rằng giá trị vốn hóa liên quan đến khoản đầu tư, trong khi Iring Fisher cho rằng giá trị tài sản tồn tại lâu dài được xác định bởi giá trị hiện tại của các thu nhập tương lai Frederick M Baccock phân biệt giữa giá trị và giá cả, trong đó giá trị liên quan đến lợi ích thực tế của tài sản, còn giá cả là số tiền mà người mua chấp nhận trả và người bán đồng ý nhận để chuyển nhượng tài sản.
Theo nhóm nghiên cứu, giá trị của một tài sản được thể hiện bằng tiền, phản ánh những lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Giá trị bất động sản (GTBĐS) là đại diện bằng tiền cho toàn bộ thu nhập mà bất động sản có khả năng mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể.
Giá bán thực tế của bất động sản (BĐS) thường khác biệt đáng kể so với giá trị thị trường (GT BĐS) do bị ảnh hưởng bởi các yếu tố cung cầu trong lĩnh vực BĐS cũng như tình hình cung cầu tiền tệ trên thị trường.
Giá trị bất động sản (GTBĐS) vẫn tồn tại ngay cả khi không có giao dịch mua bán hay chuyển nhượng GTBĐS là khái niệm dùng để đánh giá tổng thể các khoản thu nhập mà bất động sản có thể mang lại Để định giá bất động sản (ĐGBĐS) một cách chính xác, cần có sự tham gia của các chuyên gia và công ty định giá độc lập, nhằm đảm bảo tính trung thực, khách quan và hạn chế ảnh hưởng của yếu tố thị trường lên giá trị thực của bất động sản.
1.2.2 Khái niệm ĐGBĐS. ĐGBĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể.
Từ khái niệm trên có thể đưa 4 đặc trưng cơ bản về ĐGBĐS như sau:
ĐGBĐS là quá trình đánh giá hoặc ước lượng quyền sở hữu bất động sản (BĐS) và quyền nhận các khoản thu nhập cụ thể từ BĐS của chủ sở hữu hoặc người sử dụng.
ĐGBĐS là quá trình xác định giá trị bất động sản, giá trị này được chấp nhận bởi người mua, người bán hoặc nhà đầu tư, nhằm làm cơ sở cho các cuộc đàm phán và đưa ra quyết định tối ưu nhất.
ĐGBĐS là quá trình thiết lập hệ thống quy trình, thủ tục và phương pháp tối ưu để xác định giá trị bất động sản hoặc giá trị lợi ích của bất động sản trong các tình huống, mục đích và cơ sở định giá cụ thể.
ĐGBĐS là quá trình đánh giá tính hữu ích của bất động sản dựa trên hiểu biết sâu sắc về nó trong một môi trường cụ thể tại một thời điểm nhất định, nhằm phục vụ cho các mục tiêu nhất định và từ góc nhìn của một bên liên quan.
1.2.3.1 Vai trò của ĐGBĐS đối với cá nhân.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả bất động sản (BĐS) được hình thành và biến động dưới sự chi phối của quy luật khách quan và nhiều yếu tố khác nhau Cùng một loại BĐS, nhưng giá trị thị trường có thể khác nhau giữa các khu vực và thời điểm khác nhau Những BĐS có đặc tính kỹ thuật và kiến trúc phức tạp cũng ảnh hưởng lớn đến giá cả Tuy nhiên, người mua và người bán thường thiếu thông tin và hiểu biết về cấu trúc của BĐS, dẫn đến việc đánh giá sai giá trị thị trường Điều này có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia vào thị trường BĐS nếu họ đưa ra quyết định dựa trên thông tin không đầy đủ.
Với sự hỗ trợ và tư vấn từ các TĐV, giá trị được ước lượng sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường, giúp cá nhân tham gia vào thị trường BĐS không bị thiệt thòi trong giao dịch Vai trò của định giá là trung gian, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường BĐS.
1.2.3.2 Vai trò của ĐG BĐS đối với nhà nước
Nhà nước sở hữu một khối lượng lớn bất động sản, và việc định giá chính xác các tài sản này là rất quan trọng để tránh thất thoát tài sản và thiệt hại về lợi ích kinh tế Hiện nay, công tác định giá chủ yếu do cán bộ thuộc hệ thống Nhà nước thực hiện, bao gồm cán bộ từ sở Tài chính và Thuế Tuy nhiên, với khối lượng công việc lớn, việc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá từ các doanh nghiệp bất động sản là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình định giá.
Hoạt động định giá của Nhà nước và doanh nghiệp có vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển bất động sản Các bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước cần được định giá chính xác để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong các giao dịch.
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ.
+ Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hóa, sáp nhập, bán, khoán cho thuê các doanh nghiệp nhà nước.
+ Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
+ Định giá đất đai, nhà xưởng các DN NN khi tham giá liên doanh, liên kết sản xuất.
+ Định giá BĐS để thanh lý tài sản
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI V IETINBANK
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ V IETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (Vietinbank AMC) là công ty con của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, được thành lập vào tháng 7/2000 Đây là đơn vị đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, được thành lập theo đề án của Ngân hàng Nhà nước để xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng Chi nhánh Hà Nội của Vietinbank AMC thực hiện đầy đủ các chức năng và nhiệm vụ kinh doanh của công ty.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội được thành lập theo quyết định 169/NQ - HĐQT - NHCT vào ngày 28/04/2012, bởi Hội đồng quản trị Ngân hàng Công Thương Việt Nam, với trụ sở chính tọa lạc tại số 126 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội.
Vietinbank AMC, đặc biệt là chi nhánh Hà Nội, đang tích cực mở rộng mạng lưới và phát triển các dịch vụ như định giá tài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, mua bán nợ, bán đấu giá tài sản, cho thuê tài sản, quản lý và khai thác tài sản, cũng như quản lý kho hàng và tài sản đảm bảo.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội cam kết liên tục nghiên cứu và cải tiến các dịch vụ hiện tại, đồng thời phát triển các dịch vụ mới nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu của các chi nhánh Vietinbank và khách hàng.
❖ Các nghiệp vụ của Vietinbank AMC
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam tiếp nhận và quản lý tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh từ các khoản nợ khó đòi, nhằm khai thác, phát mãi và bán đấu giá tài sản Quy trình này có thể thực hiện theo hình thức thu tiền một lần hoặc thu tiền nhiều lần.
Góp vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp khác có thể thực hiện thông qua việc sử dụng các tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh đã được giao cho công ty quản lý khai thác.
+ Đầu tư, cải tạo để nâng cấp, thay đổi công năng tài sản phù hợp với các mục đích và yêu cầu sử dụng tài sản.
+ Định giá tài sản (không bao gồm các dịch vụ giám định hàng hóa, định gía thuộc
Tiếp nhận và quản lý các khoản nợ tồn đọng cùng với tài sản bảo đảm liên quan đến nợ vay nhằm xử lý và thu hồi vốn một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Hoàn thiện hồ sơ liên quan đến các khoản nợ theo quy định pháp luật là một bước quan trọng Đồng thời, việc mua bán nợ tồn đọng từ các tổ chức tín dụng và công ty quản lý nợ, cũng như khai thác tài sản của ngân hàng thương mại khác, cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Ngân hàng có quyền chủ động xử lý các tài sản đảm bảo cho khoản vay, bao gồm cả bất động sản thuộc quyền sở hữu của ngân hàng, thông qua nhiều hình thức khác nhau.
- Tự tổ chức bán công khai trên thị trường.
- Bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản.
- Bán cho công ty mua bán nợ của Nhà nước theo quy chế mua bán nợ.
- Cơ cấu lại nợ tồn đọng.
- Xử lí tài sản bảo đảm nợ vay.
❖ Vietinbank AMC tập trung thực hiện các nghiệp vụ chính:
- Tiếp nhận và xử lí nợ, tài sản.
- Bán đấu giá tài sản.
- Quản lí và khai thác tài sản, quản lí kho hàng, tài sản đảm bảo.
Vietinbank AMC đã thành lập và đưa vào hoạt động trung tâm xử lí tài sản bảo đảm
STT Giá trị tài sản
2.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội
Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội chính thức được thành lập vào năm 2012.
Kể từ khi thành lập, Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội đã ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực Các khoản vay có tài sản đảm bảo từ 2 tỷ đồng trở lên tại các chi nhánh NHTMCP Công Thương tại Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc đều được định giá tại Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội Sự tham gia của Vietinbank AMC trong công tác định giá tài sản bảo đảm đã giúp giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội chính thức bắt đầu hoạt động định giá từ tháng 9 năm 2012 Biểu phí thẩm định và định giá bất động sản của AMC Vietinbank sẽ được điều chỉnh tùy theo từng khách hàng, với phí có thể do khách hàng thụ hưởng dịch vụ hoặc chi nhánh ngân hàng thương mại trả.
Bảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định và định giá BĐS của AMC Vietinbank
Mức phí thẩm định và định giá lại tài sản được quy định như sau: trong vòng 06 tháng kể từ ngày phát hành Thông báo kết quả, mức thu sẽ là 30% theo biểu phí hiện hành Sau thời gian này, mức thu sẽ tăng lên 50% theo biểu phí đã được công bố.
Khách hàng cần nộp phí thẩm định và định giá tài sản cho Công ty ngay khi có yêu cầu Phí tạm thu được các bên thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 1.000.000 đồng và sẽ không được hoàn trả nếu khách hàng không nhận kết quả thẩm định và định giá tài sản.
( tỷ đồng)Tùy vào từng trường hợp thì người thanh toán phí thẩm định giá là khách hàng1593 43292 hoặc chi nhánh NHCT nơi yêu cầu thẩm định.
Mức phí chưa bao gồm thuế VAT 10%
Có thể tóm tắt những kết quả đạt được của Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội qua bảng sau:
Bảng 2.2: Báo cáo thông số định giá và giá trị định giá tại Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội từ 2012 đến hết năm 2013
Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội, mặc dù mới thành lập, nhưng đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng hợp đồng thẩm định giá và giá trị thẩm định Điều này cho thấy vai trò quan trọng của chi nhánh trong hệ thống NHTMCP Công Thương Chi nhánh đã tham gia định giá nhiều tài sản lớn như Loyal City và Mipec Tower Bên cạnh đó, Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội cũng thực hiện hiệu quả các nghiệp vụ khác như xử lý tài sản đảm bảo Qua đó, chi nhánh góp phần giảm thiểu rủi ro trong cho vay, thu hồi vốn và quản lý tài sản cho NH TMCP Công Thương Việt Nam.
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI V IETINBANK AMC -
CHI NHÁNH HÀ NỘI 2.2.1 Căn cứ định giá BĐS tại Vietinbank AMC — Chi nhánh Hà Nội
Trong bộ luật Dân sự năm 2005, các tổ chức, cá nhân sử dụng quy định tại chương IV về giao dịch dân sự để xác định tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến tài sản định giá Điều này giúp xác định tài sản và quyền sở hữu của chủ sở hữu Bên cạnh đó, các khái niệm và phân loại tài sản, cùng với nội dung quyền sở hữu cũng được áp dụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Phần hai của luật này quy định về việc sử dụng tài sản, giúp xác định quyền hạn của chủ sở hữu trong việc sở hữu và khai thác tài sản Điều này đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá tài sản.
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI V IETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI
Công tác định giá bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, vì việc xác định chính xác giá trị tài sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các bên có nhu cầu giao dịch.
Công tác định giá bất động sản cần tuân thủ quy trình chặt chẽ với đầy đủ các bước Tùy thuộc vào mục đích định giá và khả năng khai thác thông tin, các tổ chức định giá sẽ lựa chọn phương pháp phù hợp nhất để đạt hiệu quả cao nhất.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến ĐG BĐS bao gồm các nhân tố chủ quan , khách quan.
Việc nghiên cứu các phương pháp thẩm định giá bất động sản giúp chúng ta chọn lựa phương pháp phù hợp cho từng loại hình bất động sản cụ thể Nhờ vào kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế, chúng ta có thể xác định mức giá hợp lý nhất cho tài sản đó.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI
V IETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ V IETINBANK AMC - CHI NHÁNH HN
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (Vietinbank AMC) là công ty con của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, được thành lập từ tháng 7/2000 Đây là đơn vị đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, được thành lập theo đề án của NHNN nhằm xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng Chi nhánh Hà Nội của Vietinbank AMC thực hiện đầy đủ các chức năng và nhiệm vụ kinh doanh của công ty.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội được thành lập theo Quyết định 169/NQ - HĐQT - NHCT ngày 28 tháng 4 năm 2012, bởi Hội đồng quản trị Ngân hàng Công Thương Việt Nam, với trụ sở chính tọa lạc tại số 126 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội.
Vietinbank AMC, đặc biệt là chi nhánh Hà Nội, đang tích cực phát triển mạng lưới và mở rộng các dịch vụ như định giá tài sản, xử lý nợ, mua bán nợ, bán đấu giá tài sản, cho thuê tài sản, quản lý và khai thác tài sản, cũng như quản lý kho hàng và tài sản đảm bảo.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội cam kết liên tục nghiên cứu và cải tiến các dịch vụ hiện có, đồng thời phát triển những dịch vụ mới nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu của các chi nhánh Vietinbank và khách hàng.
❖ Các nghiệp vụ của Vietinbank AMC
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam tiếp nhận tài sản thế chấp, cầm cố và bảo lãnh liên quan đến các khoản nợ khó đòi Tài sản này được quản lý, khai thác và phát mãi thông qua hình thức bán đấu giá, với tùy chọn thu tiền một lần hoặc thu tiền nhiều lần.
Góp vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp khác có thể thực hiện thông qua việc sử dụng các tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh đã được giao cho công ty quản lý khai thác.
+ Đầu tư, cải tạo để nâng cấp, thay đổi công năng tài sản phù hợp với các mục đích và yêu cầu sử dụng tài sản.
+ Định giá tài sản (không bao gồm các dịch vụ giám định hàng hóa, định gía thuộc
Tiếp nhận và quản lý các khoản nợ tồn đọng cùng với tài sản bảo đảm liên quan đến các khoản vay nhằm xử lý và thu hồi vốn một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Hoàn thiện hồ sơ liên quan đến các khoản nợ theo quy định của pháp luật là rất quan trọng Đồng thời, việc mua bán nợ tồn đọng từ các tổ chức tín dụng và công ty quản lý nợ cũng cần tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành.
Ngân hàng có quyền chủ động xử lý các tài sản đảm bảo cho khoản vay, bao gồm cả bất động sản, theo các hình thức phù hợp với quy định.
- Tự tổ chức bán công khai trên thị trường.
- Bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản.
- Bán cho công ty mua bán nợ của Nhà nước theo quy chế mua bán nợ.
- Cơ cấu lại nợ tồn đọng.
- Xử lí tài sản bảo đảm nợ vay.
❖ Vietinbank AMC tập trung thực hiện các nghiệp vụ chính:
- Tiếp nhận và xử lí nợ, tài sản.
- Bán đấu giá tài sản.
- Quản lí và khai thác tài sản, quản lí kho hàng, tài sản đảm bảo.
Vietinbank AMC đã thành lập và đưa vào hoạt động trung tâm xử lí tài sản bảo đảm
STT Giá trị tài sản
2.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội
Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội chính thức được thành lập vào năm 2012.
Từ khi thành lập, Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội đã ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan, với các khoản vay có giá trị tài sản đảm bảo từ 2 tỷ đồng trở lên được định giá tại đây Sự tham gia của Vietinbank AMC trong công tác định giá tài sản bảo đảm đã giúp giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội chính thức triển khai nghiệp vụ định giá từ tháng 9 năm 2012 Biểu phí thẩm định và định giá bất động sản của AMC Vietinbank được áp dụng linh hoạt tùy theo từng khách hàng, trong đó chi phí có thể do khách hàng thụ hưởng dịch vụ hoặc chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần chi trả.
Bảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định và định giá BĐS của AMC Vietinbank
Mức phí thẩm định và định giá lại tài sản được quy định như sau: Trong vòng 06 tháng kể từ ngày phát hành Thông báo kết quả, mức thu sẽ là 30% theo biểu phí đã công bố Sau 06 tháng kể từ ngày phát hành thông báo kết quả, mức thu sẽ tăng lên 50% theo biểu phí tương ứng.
Khách hàng cần nộp phí tạm thu cho Công ty ngay khi có yêu cầu thẩm định và định giá tài sản Mức phí này do các bên thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 1.000.000 đồng và sẽ không được hoàn trả nếu khách hàng không nhận kết quả thẩm định và định giá tài sản.
( tỷ đồng)Tùy vào từng trường hợp thì người thanh toán phí thẩm định giá là khách hàng1593 43292 hoặc chi nhánh NHCT nơi yêu cầu thẩm định.
Mức phí chưa bao gồm thuế VAT 10%
Có thể tóm tắt những kết quả đạt được của Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội qua bảng sau:
Bảng 2.2: Báo cáo thông số định giá và giá trị định giá tại Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội từ 2012 đến hết năm 2013
GIẢI PHÁP
3.2.1 Nhóm giải pháp về quy trình và phương pháp định giá BĐS
• về quy trình định giá:
Quy trình định giá là yếu tố quyết định đến thành công của tổ chức định giá, với sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, đặc biệt là chi nhánh Ngân hàng Công Thương Việt Nam Thông tin về bất động sản (BĐS) chủ yếu đến từ khách hàng hoặc chi nhánh NHCT, dẫn đến việc thiếu tính khách quan và thuyết phục Để nâng cao chất lượng định giá BĐS, phòng định giá cần kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ ngay khi tiếp nhận yêu cầu từ khách hàng, liên hệ với NHCT nếu thiếu giấy tờ, và đưa ra nhận định sơ bộ về khối lượng công việc Việc gặp gỡ chủ sở hữu để xác minh tính hợp pháp là cần thiết, đồng thời xác định thời gian hoàn thành công việc Chỉ ký hợp đồng khi BĐS hợp pháp và có khả năng cung cấp kết quả thẩm định đúng yêu cầu, nếu không cần từ chối để tiết kiệm thời gian và chi phí, bảo đảm uy tín công ty Hợp đồng ký kết cần ghi rõ quyền hạn và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Kế hoạch định giá cần xác định rõ thời gian thực hiện và người phụ trách công việc Đối với tài sản nhỏ, cán bộ định giá nên chủ động lập kế hoạch để tiết kiệm thời gian và chi phí Kế hoạch cần cụ thể hóa từng bước, xác định thông tin cần thu thập và người chịu trách nhiệm Thời gian cần được bố trí hợp lý, với bảng phân công công việc cụ thể và thời gian hoàn thành Người phụ trách phân công cần hiểu rõ trình độ chuyên môn của từng thành viên trong nhóm.
Quy trình thẩm định giá tại Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội bao gồm 11 bước, tuy nhiên còn khá phức tạp do nhiều công đoạn chuyển giao giấy tờ và hồ sơ liên quan đến tài sản giữa AMC và Chi nhánh NHCT Để cải thiện quy trình, Vietinbank AMC đã tạo điều kiện cho việc tiếp nhận hồ sơ trực tiếp từ khách hàng và trả kết quả thẩm định, giúp quy trình định giá trở nên linh hoạt, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.
• về phương pháp định giá:
AMC đã tăng số lượng tài sản so sánh (TSSS) trong quá trình định giá, từ 3 lên 4-5 TSSS cho mỗi tài sản định giá (TSĐG) để nâng cao tính thuyết phục và độ chính xác của kết quả thẩm định Việc áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá phù hợp với yêu cầu sẽ giúp công ty đưa ra những kết luận hợp lý hơn.
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu điểm riêng, trong đó phương pháp so sánh được ưa chuộng nhờ vào độ tin cậy cao Tuy nhiên, các công ty nên xem xét áp dụng thêm nhiều phương pháp khác để làm phong phú thêm quá trình định giá Đồng thời, việc cập nhật các phương pháp mới theo quy định của Bộ Tài chính là rất cần thiết để đảm bảo tính chính xác và phù hợp trong công tác định giá.
Áp dụng giá theo khung giá nhà nước là giải pháp cuối cùng khi không có thông tin hoặc tài liệu tương tự để so sánh các mảnh đất.
Trong phương pháp định giá đất, việc so sánh mảnh đất cần định giá với các mảnh đất tương tự đã giao dịch gần thời điểm định giá là rất quan trọng Cần lưu ý rằng khung giá đất do nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường, do đó hạn chế việc áp dụng khung giá này trong quá trình định giá.
Để nâng cao tính chính xác trong việc xác định giá trị tài sản so sánh, cần đa dạng hóa các phương pháp phân tích và lập luận Công ty sử dụng phương pháp tính bình quân giá trị các tài sản, giúp đưa ra kết luận hợp lý về giá trị bất động sản Tuy nhiên, phương pháp này không phải lúc nào cũng phù hợp, vì vậy cần phải xem xét điều kiện và hoàn cảnh cụ thể để lựa chọn giá trị thích hợp và trình bày rõ ràng lập luận cho giá trị đó.
Để nâng cao chất lượng thẩm định và định giá tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội, cần áp dụng đa dạng các phương pháp khác ngoài phương pháp so sánh, vốn đang được sử dụng chủ yếu Việc này không chỉ giúp cải thiện độ chính xác mà còn mở rộng khả năng phân tích giá trị tài sản.
- Tìm hiểu các phương pháp định giá mới trên thế giới, tìm hiểu xem phương pháp nào có thể áp dụng cho AMC.
3.2.2 Nhóm giải pháp về công tác thu thập, phân tích thông tin
Một số yếu tố tâm lý, trật tự, an ninh và phong thủy có tác động đáng kể đến kết quả thẩm định và định giá bất động sản Do đó, các tổ chức định giá nên thu thập thêm thông tin về những yếu tố này để bổ sung vào kết quả định giá một cách chính xác và toàn diện.
Xác định nguồn thu thập thông tin là bước quan trọng, vì thông tin có thể đến từ nhiều nguồn như khách hàng, quan sát thực tế, cơ sở dữ liệu hoặc tổ chức liên quan Việc nhận diện nguồn thông tin giúp TĐV đánh giá độ tin cậy và tính thị trường của thương vụ mua bán, từ đó đưa ra những lựa chọn phù hợp cho từng tình huống cụ thể Đối với những nguồn thông tin không thuyết phục, cần xem xét chúng chỉ mang tính chất tham khảo.
Để thu thập thông tin một cách đầy đủ và chính xác, cần lập kế hoạch rõ ràng, xác định thông tin trọng yếu và không trọng yếu Các thông tin cần thu thập bao gồm: thông tin về tài sản mục tiêu, giao dịch thị trường để so sánh và điều chỉnh, văn bản pháp lý liên quan đến bất động sản từ Nhà nước và chính quyền địa phương, cùng với thông tin tổng hợp về tình hình kinh tế, văn hóa, xã hội Việc xác định trước các thông tin cần thiết giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm thiểu sai sót do thông tin quá tải.
Việc thu thập thông tin cần phải đa dạng từ nhiều nguồn khác nhau, nhưng không phải nguồn nào cũng đảm bảo độ tin cậy Do đó, cán bộ định giá cần sử dụng kinh nghiệm cá nhân và phân tích thực tế để xác định tính xác thực và độ tin cậy của thông tin đã thu thập.
Để đạt hiệu quả cao trong công tác định giá, việc trang bị đầy đủ cơ sở vật chất và phương tiện cần thiết cho khảo sát hiện trường là điều không thể thiếu.
- Xây dựng và bổ sung hệ thống cơ sở dữ liệu trở thành nguồn thông tin dồi dào và đáng tin cậy cho TĐV.
Kết quả thẩm định giá phụ thuộc lớn vào khả năng thu thập thông tin của TĐV Quá trình này có thể gặp nhiều sai sót và phức tạp, do đó cần sự thận trọng và kinh nghiệm nghề nghiệp Thông tin được thu thập từ nhiều kênh khác nhau như điện thoại, internet và thông qua việc hỏi các hộ xung quanh.
• Xử lý, phân tích thông tin
Việc thu thập thông tin là vô cùng quan trọng nhưng xử lí thông tin cũng rất quan trọng quyết định trực tiếp đến kết quả thẩm định.