Hà Nội
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (Vietinbank AMC) là Công ty con trực thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được thành lập từ tháng 7/2000. Là đơn vị đầu tiên trong cả nước hoạt động trong lĩnh vực quản lí nợ và khai thác tài sản, là công ty Quản lí nợ và Khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại được thành lập sớm nhất theo đề án ban đầu của NHNN để xử lí tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng. Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội là một chi nhánh của Vietinbank AMC thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ kinh doanh của Vietinbank AMC.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội được thành lập theo QĐ 169/NQ - HĐQT - NHCT ngày 28/04/2012 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công Thương Việt Nam và có trụ sở chính tại số 126 Đội Cấn - Ba Đình - Hà Nội.
Hiện nay Vietinbank AMC nói chung và chi nhánh Hà Nội nói riêng đã triển khai phát triển mạng lưới và mở rộng các nghiệp vụ: định giá tài sản; tiếp nhận và xử lí nợ, tài sản; mua bán nợ; bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lí và khai thác tài sản; quản lí kho hàng, tài sản đảm bảo,...
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội hoạt động với phương châm không ngừng nghiên cứu cải tiến các dịch vụ hiện có và phát triển các dịch vụ mới nhắm đáp ứng nhu cầu cao nhất của các chi nhánh Vietinbank và khách hàng.
❖ Các nghiệp vụ của Vietinbank AMC
+ Tiếp nhận tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh của những khoản nợ khó đòi thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam để quản lí, khai thác, phát mãi, bán đấu giá tài sản theo hình thức thu tiền một lần, thu tiền nhiều lần.
+ Cho thuê tài sản.
+ Góp vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp khác bằng các tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được giao cho công ty quản lí khai thác.
+ Đầu tư, cải tạo để nâng cấp, thay đổi công năng tài sản phù hợp với các mục đích và yêu cầu sử dụng tài sản.
+ Định giá tài sản (không bao gồm các dịch vụ giám định hàng hóa, định gía thuộc
STT Giá trị tài sản(Tỷ đồng) Mức phí (đồng) Ghi chú Từ Đến 1 0 2 2000000 2 >2 5 4000000 3 >5 10 6000000 4 >ĨÕ 15 8000000 5 >15 20 10000000 6 >20 3 12000000 7 > 30 ( tối đa 300000000)0.04 %
+ Tiếp nhận, quản lí các khoản nợ tồn đọng và tài sản bảo đảm nợ vay liên quan đến
các khoản nợ để xử lí, thu hồi vốn nhanh nhất.
+ Hoàn thiện hồ sơ có liên quan đến các khoản nợ theo quy định của Pháp Luật. + Mua bán nợ tồn đọng của các tổ chức tín dụng khác, của các công ty quản lí nợ và
khai thác tài sản NHTM khác theo quy định của Pháp luật.
+ Được quyền chủ động xử lí các tài sản đảm bảo nợ vay kể cả tái sản là BĐS thuộc
quyền định đoạt của Ngân hàng theo các hình thức:
- Tự tổ chức bán công khai trên thị trường.
- Bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản.
- Bán cho công ty mua bán nợ của Nhà nước theo quy chế mua bán nợ.
- Cơ cấu lại nợ tồn đọng.
- Xử lí tài sản bảo đảm nợ vay.
❖ Vietinbank AMC tập trung thực hiện các nghiệp vụ chính:
- Định giá tài sản.
- Tiếp nhận và xử lí nợ, tài sản.
- Mua bán nợ.
- Bán đấu giá tài sản.
- Cho thuê tài sản.
- Quản lí và khai thác tài sản, quản lí kho hàng, tài sản đảm bảo.
Vietinbank AMC đã thành lập và đưa vào hoạt động trung tâm xử lí tài sản bảo đảm
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà
Nội
Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội chính thức được thành lập vào năm 2012. Từ khi thành lập đến nay, Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội đã đạt được kết quả kinh doanh đáng khích lệ. Các khoản vay có giá trị tài sản đảm bảo từ 2 tỷ đồng trở lên ở các chi nhánh NHTMCP Công Thương chi nhánh Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc đều định giá tại Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội. Với sự tham gia của Vietinbank AMC trong công tác định giá tài sản bảo đảm, đã góp phần giảm thiểu rủi ro cho hệ thống NHCT. Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội chính thức tiến hành nghiệp vụ định giá từ 09/2012. Dưới đây là biểu phí thẩm định và định giá BĐS của AMC Vietinbank tùy vào từng khách hàng mà người thực hiện trả là khách hàng thụ hưởng dịch vụ hoặc chính chi nhánh NHCT trả.
giá trị định giá ( tỷ đồng)
1593 43292
Mức phí thẩm định và định giá lại tài sản: Thẩm định và định giá lại tài sản: Trong vòng 06 tháng kể từ ngày phát hành Thông báo kết quả, mức thu bằng 30% theo biểu phí trên; Sau 06 tháng kể từ ngày phát hành thông báo kết quả, mức thu bằng 50% theo Biểu phí nếu trên.
Khách hàng nộp cho Công ty ngay khi có yêu cầu thẩm định và định giá tài sản. Phí tạm thu do các bên thỏa thuận nhưng tối thiểu là 1000.000 đồng và không hoàn trả trong trường hợp khách hàng không nhận kết quả thẩm định và định giá tài sản.
Tùy vào từng trường hợp thì người thanh toán phí thẩm định giá là khách hàng hoặc chi nhánh NHCT nơi yêu cầu thẩm định.
Mức phí chưa bao gồm thuế VAT 10%
Có thể tóm tắt những kết quả đạt được của Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội qua bảng sau:
Bảng 2.2: Báo cáo thông số định giá và giá trị định giá tại Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội từ 2012 đến hết năm 2013
hệ thống NHTMCP Công Thương. Đặt biệt, Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội còn tham gia định giá nhiều tài sản có giá trị lớn lên tới hàng tỷ đồng như Loyal City, Mipec Tower,...Ngoài ra thì Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội cũng đang thực hiện rất tốt các nghiệp vụ khác của AMC ví dụ như xử lí các tài sản đảm bảo, ... Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội đang thực hiện tốt vai trò thẩm định các tài sản đảm bảo cho NH TMCP Công Thương Việt Nam góp phần giúp NH giảm thiểu được rủi ro trong cho vay cũng như thu hồi vốn, quản lí tài sản của NH TMCP Công Thương Việt Nam.
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI VIETINBANK AMC -
CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.2.1. Căn cứ định giá BĐS tại Vietinbank AMC — Chi nhánh Hà Nội
Trong bộ luật Dân sự năm 2005, các TĐV sử dụng những quy định ở chương IV về giao dịch dân sự để xác định tính hợp pháp của những giao dịch có liên quan đến tài sản định giá và xác định tài sản và quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu. Ngoài ra, TĐV còn sử dụng những khái niệm, phân loại tài sản, nội dung quyền sở hữu, quyền
sử dụng tài sản tại phần hai của luật này. Từ đó, có thể nhận biết xem một chủ sở hữu có đủ quyền hạn sở hữu và khai thác tài sản hay không và làm căn cứ quan trọng trong quá trình định giá.
Luật đất đai năm 2003, TĐV xem xét về quyền hạn, trách nhiệm của Nhà Nước đối với đất đai và quản lí nhà nước về đất đai, chế độ sử dụng các loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, có thể xác định được tính hợp pháp của tài sản cần định giá. Và còn nắm được những căn cứ, nguyên tắc quy hoạch đất đai.
Luật kinh doanh BĐS năm 2006, TĐV cần nắm được những quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; quyền, nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS.
Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 về sở hữu nhà ở của các cá nhân, tổ chức, phát triển quản lí nhà nước về nhà ở. Từ đó nắm được quyền và lợi ích mà chủ sở hữu hợp pháp được phép khai thác và thu lợi.
Quy trình phối hợp thẩm định và định giá tài sản giữa Công ty TNHH MTV Quản lí nợ và Khai thác tài sản NHCT và chi nhánh NHCT ban hành kèm theo quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 5/12/2012 của Tổng giám đốc NH Công Thương Việt Nam và các văn bản sửa đổi, bổ sung về quy trình định giá tài sản ở Vietinbank AMC. Đây là văn bản lưu hành trong hệ thống NHCT, nó đưa ra một quy trình phối hợp cụ thể, chi tiết về hoạt động định giá tài sản ở Vietinbank AMC.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ và NĐ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007/NĐ-CP quy định về phương pháp xác định giá đất, khung giá đất các loại. Trong nhiều trường hợp, TĐV phải xem xét đến khung giá đất do Nhà Nước ban hành để đối chiếu, tăng tính thuyết phục cho kết quả thẩm định. Và nếu không thể tìm thấy phương án giá thị trường thì việc sử dụng khung giá đất của Nhà nước là biện pháp cuối cùng.
Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất; thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Thông tư số 14/2007/TT-BTC về việc thu tiền thuê đất để có thể định giá đất thuê trả tiền một lần hoặc diện tích đất rừng, đất vườn trong quá trình định giá.
Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Một cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp khi đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính đối với Ngân sách Nhà nước. Từ đó xác định tính hợp pháp của QSDĐ đối với chủ sở hữu.
Và nhiều quy trình hướng dẫn có liên quan của NH TMCP Công Thương.
Những quy định về khung giá đất cụ thể của Ủy ban nhân dân tỉnh trực thuộc Trung ương có liên quan dùng để đối chiếu, tham khảo trong quá trình định giá
Căn cứ vào công văn 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 hướng dẫn kiểm kê đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.
Thông tư số 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lí, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Những loại QSDĐ và tài sản trên đất được phép định giá tại Vietinbank AMC:
Vietinbank AMC thực hiện thẩm định và định giá tài sản cho mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính, bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam. Theo đó, Vietinbank AMC chỉ nhận thẩm định và định giá đối với các tài sản mà chi nhánh Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được phép nhận đảm bảo theo quy định bảo đảm cấp tín dụng hiện hành của NH TMCP Công Thương Việt Nam.
Ngoài ra BĐS còn phải nằm ở vị trí thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng; không thuộc diện quy hoạch và giải tỏa,có nhiều lợi thế thương mai, dễ bán, chuyển nhượng.
Đối với tài sản là nhà xưởng công trình xây dựng khác gắn liền với đất (không phải nhà ở ): tài sản đang phục vụ cho hoạt động kinh doanh của DN.
Đối với QSD đất: chi nhánh xác định loại QSD đất được phép nhận bảo đảm trên cơ sở thông tin trên Giấy chứng nhận QSD đất, tài sản gắn liền với đất về chủ sử dụng đất, nguồn gốc đất, mục đích sử dụng đất, thông tin liên quan đến quy hoạch, thông tin về nợ và xóa nợ nghĩa vụ tài chính, cán bộ đối chiếu với loại đất được nhận thế chấp theo quy định của pháp luật và NHCT Việt Nam.
xung quanh tài sản định giá xem có TSSS qua phỏng vấn người dân ở địa phương đó
và chụp ảnh lại.
Neu không tìm được hoặc không tìm đủ tài sản so sánh, TĐV sẽ tiến hành tìm kiếm trên mạng và gọi điện trực tiếp để hỏi cụ thể chi tiết về những TSSS đó.
Tại Vietinbank AMC thông thường khi định giá BĐS thì số TSSS được đưa ra là 3.
Thông tin về tài sản trên đất: lưu ý đến một số tài sản trên đất không ghi trên GCN:
+ Nhà ở, công trình xây dựng tạm thời, công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính.
+ Tài sản gắn liền với đất có quyết định hoặc thông báo giải tỏa phá vỡ hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng hoặc thời điểm công bố quy hoạch đất, quy hoạch chi tiết xây dựng mà không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; lấn chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng.
+ Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Tài sản thuộc sơ hữu của nhà nước.