AMC- Chi
nhánh Hà Nội
2.2.2.1. Phươngpháp định giá
• Phương pháp so sánh:
Là phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong định giá BĐS ở Vietinbank AMC. Nội dung cơ bản như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, TĐV tiến hành đánh giá sơ bộ về khối lượng công việc và thành lập tổ định giá và sắp xếp lịch hẹn với khách hàng. Khi đi khảo sát thì có ít nhất 2 TĐV và một cán bộ tín dụng chi nhánh NHCT đi cùng.
Khảo sát qua phỏng vấn khách hàng đo đạc mảnh đất cần định giá, đánh giá về môi trường sống, điều kiện kinh tế- xã hội, cơ sở hạ tầng của mảnh đất.
Tiến hành chụp ảnh lại toàn bộ TSĐG để đối chiếu và báo cáo lại cấp trên khi cần thiết.
Tại Vietinbank AMC thường lựa chọn 5 yếu tố so sánh phổ biến là pháp lý, quy mô diện tích, hạ tầng cơ sở, tỷ lệ mặt tiền , điều kiện giao thông.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và TSĐG từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các TSSS theo sự khác biệt về yếu tố so sánh so với TSĐG tìm được mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Cụ thể:
Sau khi khảo sát thông tin về TSSS tiến hành đánh giá mức độ phù hợp của giá bán TSSS. Thường thì có 1-2 sự khác biệt được đưa ra qua đánh giá chủ quan của TĐV.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của TSĐG.
Đưa ra phương án giá, tính toán, điều chỉnh giá để đưa ra giá thị trường của TSĐG theo công thức:
Giá trị ước tính của BĐS cần định giá = giá chuyển nhượng BĐS so sánh ± mức điều chỉnh về giá hình thành từng những yếu tố khác biệt của BĐS SS với BĐS cần ĐG.
Tham khảo khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
• Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí tại Vietinbank AMC chủ yếu kết hợp với phương pháp so sánh để đưa ra giá trị của BĐS cần định giá. Cơ bản gồm những nội dung cụ thể như sau:
Bước 1: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về tài sản.
Bước 2: Xác định giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá và thẩm định. Đơn giá xây dựng được áp dụng theo QĐ số 725/QĐ - BXD ngày 09/08/2012 của BXD và những quy định có liên quan của UBND tỉnh/ thành phố.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản gắn liền với đất.
• Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư tại Vietinbank AMC dùng để định giá những mảnh đất dùng để xây dựng công trình như trung tâm thương mai, chung cư, khu đô thị. Và những công trình này phải chắc chắn được hình thành trong tương lai.
Các bước tiến hành như sau:
+ Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất cho dự án phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về mặt tài chính. Tài liệu đưa ra đánh giá dó khác hàng cung cấp và chụi trách nhiệm về độ tin cậy của thông tin đó.
+ Ước tính tổng doanh thu phát triển dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị tại thời điểm cần định giá. Doanh thu này được xác định theo những điều tra doanh thu của những tài sản tương tự với tài sản sẽ hình thành trong tương lai. Thông thường sẽ xem xét đến báo giá, giá giao dịch trên thị trường bất động sản.
+ Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, đưa chi phí đó về giá trị tại thời điểm cần định giá dựa vào quy mô dự án mà khách hàng cung cấp và theo đơn giá xây dựng của BXD và các quy định liên quan của UBND tỉnh thành phố.
+ Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch của tổng doanh thu phát triển so với tổng chi phí phát triển dự án.
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn tích hợp.
Tại Vietinbank AMC tỷ suất chiết khấu được tính như sau:
• Phương pháp lợi nhuận
Là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để xác định giá trị thị trường của TSĐG. Bao gồm các nội dung chủ yếu sau:
+ Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo giấy phép đăng ký kinh doanh được cấp.
+ Xác định tổng chi phí.
+ Xác định thu nhập thực từ tài sản: thu nhập thực từ tài sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế phí và các khoản phải nộp khác, lợi nhuận cho NĐT.
+ Áp dụng công thức để tìm ra giá trị tài sản:
Giá trị thị trường của TSĐG = Thu nhập thực hàng năm/ tỷ suất vốn hóa
• Phương pháp thu nhập:
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
+ Tiến hành đánh giá doanh thu mà tài sản mang lại theo hợp đồng kinh tế mà khách hàng cung cấp.
+ Tiến hành tham khảo thêm giá cho thuê, khai thác tài sản đó và điều chỉnh điểm khác.
+ Đánh giá doanh thu từ tài sản mang lại và đưa ra lập luận doanh thu đó sẽ ổn định trong bao nhiêu năm và sau mỗi chu kỳ tăng bao nhiêu %.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
+ Chi phí hoạt động cho thuê, bảo dưỡng, thường được TĐV tại Vietinbank AMC tính bằng 10% doanh thu.
+ Chi phí khấu hao tính theo thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Phụ phí rủi ro được xác định theo ước tính và đánh giá chủ quan của TĐV
Bước 6: Xác định giá trị tài sản
1.2.1.1. Nguyên tắc định giá BĐS tại Vietinbank AMC-Chi nhánh Hà Nội
Nguyên tắc định giá sát giá thị trường: Việc định giá tài sản phải đảm bảo sát giá thị trường tại thời điểm định giá.
Nguyên tắc đúng đắn, chính xác: TSĐG phải có hồ sơ pháp lý và thực tế đúng đắn chính xác theo quy định của pháp luật; nhân viên thẩm định phải khảo sát, đánh giá đúng tình trạng thực tế của tài sản, đảm bảo tài sản hợp pháp, không bị tranh chấp, không bị giải tỏa và đủ điều kiện giao dịch trên thị trường.
Nguyên tắc tuân thủ: nhân viên thẩm định, các cá nhân và bộ phận liên quan phải tuân thủ nghiêm túc các quy định, quy trình của công ty, NHCT và các văn bản pháp luật có liên quan.
Nguyên tắc độc lập: Nhân viên thẩm định phải đánh giá một cách độc lập không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào.
Nguyên tắc chính trực: TĐV phải thẳng thắn, trung thực, và có ý kiến rõ ràng khi phân tích các yếu tố tác động trong quá trình định giá. TĐV phải từ chối định giá khi nhận thấy không đảm bảo đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Nguyên tắc khách quan: TĐV phải định giá một cách công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu, sử dụng tài liệu phục vụ công tác định giá.
Nguyên tắc bí mật: TĐV, các cá nhân bộ phận liên quan không được tiết lộ thông tin liên quan đến khách hàng trong quá trình thẩm định giá. Không được cung cấp kết quả thẩm định giá cho các đối tượng không liên quan.
Nguyên tắc thận trọng: TĐV phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất chính thức.
Nguyên tắc chịu trách nhiệm: Mọi cá nhân, đơn vị liên quan trong hoạt động thẩm định và định giá tài sản phải chụi trách nhiệm trước người có thẩm quyền , trước pháp luật về kết luận, đề xuất của mình trong phạm vi thẩm quyền được giao và phân công.
2.2.3. Quy trình định giá BĐS tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Vietinbank AMC là công ty chuyên về định giá những tài sản đảm bảo của NHTM CP Công Thương Việt Nam nên trong quy trình định giá có sự phối hợp chặt chẽ giữa chi phí NH TMCP Công Thương Việt Nam với Vietinbank AMC. Quy trình này mang những đặc điểm riêng biệt của mô hình Vietinbank AMC.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ TSĐG
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có thể là: lãnh đạo phòng thẩm định, tổ trưởng thẩm định, nhân viên được phân công,...
Tiếp nhận và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của Hợp đồng dịch vụ, phiếu xác nhận, hồ sơ TSĐG (bản scan) thông qua chương trình kết nối giữa hai bên.
Hồ sơ pháp lý của TSĐG là BĐS bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSD đất, GCN quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất hoặc giấy đăng kí, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
+ Hợp đồng thuê đất (nếu có) và các chứng từ nộp tiền thuê đất + Hợp đồng mua bán chuyển nhượng tài sản (nếu có).
+ Tờ khai lệ phí trước bạ và nộp tiền sử dụng đất. + Bản vẽ hiện trạng, thiết kế kĩ thuật chi tiết nếu có.
+ Chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú và đăng kí kinh doanh của bên bảo đảm.
Bước 2: Phân công công việc.
Cán bộ thực hiện có thể là: lãnh đạo phòng thẩm định, tổ trưởng thẩm đinh, trưởng cụm định giá.
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ chuyển cho lãnh đạo phòng thẩm định làm đầu mối xem xét phân công Nhân viên thẩm định thực hiện.
Đối với tài sản tại cụm định giá, sau khi kiểm tra hồ sơ, trưởng cụm định giá chuyển hồ sơ cho Lãnh đạo phòng Thẩm định tại công ty/ Chi nhánh thông qua chương trình kết nối nội bộ. Căn cứ thẩm quyền khảo sát thực địa TSĐG của cụm định giá, tùy tính chất phức tạp của TSĐG, Ban giám đốc, lãnh đạo phòng thẩm định công ty/ chi nhánh sẽ có quyết định tham gia trực tiếp khảo sát thực địa TSĐG hay không? Trưởng cụm định giá phân công Nhân viên thẩm định trong Cụm định giá.
Bước 3: Tiếp nhận, kiểm tra Hồ sơ TSĐG và thu phí tạm thu. Người thực hiện: Nhân viên thẩm định.
Kiểm tra hợp đồng dịch vụ và hồ sơ TSĐG do chi nhánh NHCT/ Khách hàng cung cấp, nếu thiếu yêu cầu bổ sung.
Nhận 02 bản chính Hợp đồng dịch vụ do chi nhánh NHCT chuyển theo đường bưu điện. Trình lãnh đạo phòng thẩm định rà soát kĩ từng trang trước khi trình Ban giám đốc phê duyệt. Gửi một bản chính cho chi nhánh NHCT trực tiếp/ theo đường bưu điện để trả cho khách hàng.
Vào sổ theo dõi hồ sơ TSĐG ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ, hẹn với khách hàng khi khảo sát hiện trạng tài sản.
Thực hiện thu phí tạm thu từ khách hàng hoặc gửi thông báo thu phí tạm thu cho chi nhánh NHCT thông qua chương trình kết nối giữa hai bên để Chi nhánh NHCT thu phí của khách hàng.
Phí tạm thu không hoàn trả trong trường hợp khách hàng không nhận kết quả thẩm định và định giá tài sản
Bước 4: Lập kế hoạch thẩm định và định giá tài sản. + Người thực hiện: Nhân viên thẩm định.
+ Liên hệ chi nhánh NHCT để xác định rõ thời gian tiếp xúc với khách hàng đi khảo sát hiện trạng tài sản phục vụ thẩm định và định giá tài sản.
+ Xác định nguồn thông tin cần thu thập và cách thức thu thập thông tin phục vụ công tác thẩm định và định giá tài sản.
+ Xác định phương pháp định giá.
Bước 5: Khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin
Người thực hiện: Nhân viên thẩm định tài sản, lãnh đạo phòng thẩm định, tổ trưởng thẩm định , trưởng cụm định giá, ban giám đốc.
Phải có tối thiểu 2 TĐV trực tiếp khảo sát hiện trạng TSĐG.
Lập báo cáo khảo sát hiện trạng. Báo cáo ghi rõ thời điểm tiến hành khảo sát, có chữ ký xác nhận của khách hàng/ đại diện của khách hàng, nhân viên thẩm định trực tiếp khảo sát thực tế tài sản, Lãnh đạo phòng thẩm định giá (nếu có), Ban giám đốc (nếu có).
Thu thập, phân tích thông tin:
+ Các thông tin từ hồ sơ pháp lý của TSĐG, quyền sử dung/ quyền sở hữu của bên bảo đảm.
+ Thông tin từ khảo sát hiện trạng TSĐG.
+ Thông tin quy hoạch, giải tỏa, kê biên, tranh chấp, cấm giao dịch trên thị trường,... theo pháp luật quy định.
+ Đặc trưng của thị trường so với TSĐG. + Thông tin của các TSSS.
+ Thông tin được lấy từ các nguồn khác
Thẩm định các nội dung liên quan đến tài sản bao gồm:
+ Tài sản có thực và thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảo, không bị tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa và đủ điều kiện giao dịch trên thị trường.
+ Thẩm định tính pháp lý của hồ sở TSĐG: kiểm tra tính đầy đủ, phù hợp của hồ sơ pháp lý tài sản. Neu thấy phức tạp hoặc chưa rõ ràng cần liên hệ với cơ quan chức năng để xác minh hiện trạng tài sản hoặc gửi văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để kiểm tra tính xác thực về hồ sơ cũng như thông tin cụ thể trong hồ sơ, thông tin về tranh chấp, quy hoach, giải tỏa (lưu giữ các văn bản xác nhận, trả lời có đầy đủ chữ kí của cơ quan này).
Trong quá trình thẩm định khảo sát và thực hiện việc thẩm định và định giá nếu có thêm thông tin hoặc tài liệu liên quan đến TSĐG có thể làm ảnh hưởng đến việc nhận TSĐG làm tài sản đảm bảo của chi nhánh NHCT, công ty có trách nhiệm báo ngay cho chi nhánh NHCT để chi nhánh xem xét, quyết định.
Trường hợp tài sản phức tạp vượt quá khả năng thẩm định và định giá của công ty, công ty thỏa thuận với chi nhánh NHCT, khách hàng về việc thuê công ty thẩm định giá độc lập khác thực hiện thẩm định giá tài sản (nội dung thỏa thuận: công ty thẩm định giá, thời gian thực hiện, phí thực hiện).
Bước 6: Xác định giá trị tài sản, lập Biên bản thẩm và định giá tài sản
Người thực hiện: Nhân viên thẩm định của công ty/ chi nhánh/ cụm định giá. Xác định giá trị TSĐG:
+ Nêu rõ phương pháp định giá được áp dụng để xác định gía trị TSĐG và chịu trách nhiệm về cách sử dụng phương pháp định giá này.
+ Tùy tính chất, đặc điểm từng loại tài sản áp dụng phương pháp định giá khác nhau để xác định giá trị tài sản.
+ Lập bên bản thẩm định và định giá tài sản, thể hiện các nội dung chính sau:
• Mô tả TSĐG:
+ Theo hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng/ sở hữu: ghi rõ loại giấy tờ, số hiệu giấy, nơi cấp, ngày cấp, tính chất pháp lý của tài sản,..
+ Theo thực tế hiện trạng: ghi rõ tên tài sản, số lượng, chất lượng, chủng loại, các thông tin chi tiết về TSĐG.
• Thẩm định tính pháp lý của tài sản, xác định tài sản có thực hay không và thực sự có thuộc quyền sở hữu/ sử dụng của bên bảo đảm, không bị tranh chấp, giải
tỏa,không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa, không cấm giao dịch trên thị trường theo
quy định của pháp luật.
• Khả năng bán, chuyển nhượng của tài sản.
• Thời điểm tham gia thẩm định và định giá tài sản.
• Tên tài sản, tên chủ sở hữu/ sử dụng tài sản.
• Phương pháp, căn cứ để định giá tài sản, giá trị tài sản.
• Hiệu lực của việc thẩm định giá và định giá tài sản.
• Có đúng chữ kí của các nhân viên tham gia thẩm định và định giá.
Bước 7: Phê duyệt kết quả thẩm định và định giá tài sản
Người thực hiện: Nhân viên thẩm định tại phòng thẩm định của công ty/ chi nhánh; tổ thẩm định; lãnh đạo phòng thẩm định; ban giám đốc; HĐ ĐG của công ty/