Kết quả định giá BĐS chịu ảnh hưởng của 2 nhóm nhân tố đó là nhóm nhân tố khách quan, nhóm nhân tố chủ quan
1.2.6.1. Nhóm nhân tố khách quan:
• Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách nhà nước
Đây là nhân tố thuộc về môi trường kinh tế pháp luật xã hội,... Những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến công tác định giá BĐS của các công ty định giá chỉ có thể khắc phục được một phần.
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước đóng vai trò là khuôn khổ định hướng hoạt động của các chủ thể trong nền kinh tế trong các công ty định giá. Những khuyết điểm trong tính hợp lý, tính đồng bộ hay tính tiêu cực của các văn bản pháp lý, chính sách quản lí của nhà nước đều có thể gây ra khó khăn, tăng rủi ro đối với kết quả công tác định giá BĐS của công ty thẩm định giá. Một trong những bất cập chính là do hệ thống pháp luật và cơ chế quản lí của nhà nước còn chưa đầy đủ, còn khá nhiều kẽ hở, bất cập làm phát sinh những rủi ro và hạn chế nguồn thông tin chính xác đến các công ty thẩm định giá.
Tính chất của BĐS: là những yếu tố thể hiện tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản BĐS có thể mang lại cho chủ sử dụng như: đối với đất đai , nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước,..thông thường thuộc tính hữu dụng của BĐS càng cao thì giá trị tài sản càng lớn. Tình trạng pháp lý của BĐS cũng ảnh hưởng rất nhiều đến kết quả ĐGBĐS.
• Vấn đề thông tin và xử lí thông tin
TĐV tiến hành công tác thẩm định trên cơ sở những thông tin thu thập được. Như vậy kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào chất lượng thông tin. Lượng thông tin đầy đủ, chính xác chính là điều kiện cần để có kết quả thẩm định tốt. Hai vấn đề cần quan tâm hiện nay là nguồn gốc thông tin và chất lượng của thông tin. Thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau:
+ Thông tin từ chính khách hàng thẩm định cung cấp: Bất kỳ một khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá cũng phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin theo yêu
cầu của công ty thẩm định giá. Đó là dự án xin vay vốn, các báo cáo tài chính, các tài liệu cần thiết khác. Nguồn thông tin này rất quan trọng nhưng khó xác định được độ tin cậy của nó, bởi khách hàng muốn được vay vốn bao giờ cũng đưa ra những mặt tốt của dự án thường mang tính chủ quan một chiều do tâm lí chung là không muốn tiết lộ tính hình tài chính thực tế của mình. Trong trường hợp này thì cán bộ tín dụng thường phải sử dụng kinh nghiệm của bản thân và căn cứ vào quan hệ làm ăn lâu dài mức độ tín nhiệm để đánh giá chất lượng của thông tin.
+ Thông tin thu thập từ các cơ quan: TĐV có thể lấy thông tin từ các cơ quan nhà nước và các đối tượng khác như bạn hàng, từ các công ty thẩm định giá có quan hệ từ trước, hoặc các ngân hàng có quạn hệ với khách hàng.
Sau khi thu thập được thông tin rùi thì điều quan trọng hơn nữa là xử lý thông tin sao cho hiệu quả và tiết kiệm nhất không phải TĐV nào cũng có thể làm được.
Sự biến động của thị trường BĐS: các BĐS giao dịch thường có giá trị rất lớn nên khi thị trường biến động có thể làm giá trị thị trường BĐS thay đổi rất nhiều, không phải lúc nào TĐV cũng có thể nắm bắt được xu hướng biến động này để có thể điều chỉnh kết quả định giá sao cho phù hợp.
1.2.6.2. Nhóm nhân tố chủ quan
Mục đích định giá: được coi là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được định giá. Nó sẽ quyết định đến phương pháp, quy trình, tiêu chuẩn mà TĐV sử dụng trong quá trình định giá. Chính vì vậy TĐV phải làm rõ và thỏa thuận với khách hàng về mục đích thẩm định giá ngay từ đầu .
Quy trình và phương pháp định giá: trong quá trình định giá không thể thẩm định tất cả các BĐS là một quy trình và phương pháp cứng nhắc, khuôn mẫu. Cần có một quy trình thẩm định tổng hợp toàn diện làm cơ sở chung để từ đó có các quy trình thẩm định riêng phù hợp với từng dự án như thế sẽ đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong công tác thẩm định giá.
Trình độ đội ngũ thẩm định viên: để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nền kinh tế thì đội ngũ TĐV cần không ngừng nâng cao tay nghề, ngoài ra TĐV còn phải nắm bắt được các tình hình kinh tế, xã hội, pháp luật đặc biệt là bám sát thực tế.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 •
Công tác định giá BĐS đang ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với nền kinh tế. Việc đưa ra kết quả chính xác giá trị tài sản BĐS sẽ giúp các bên có nhu cầu làm việc thuận lợi hơn.
Công tác định giá BĐS cần phải tuân thủ theo quy trình chặt chẽ, đầy đủ các bước. Tùy vào mục đích định giá, khả năng thu nhập, khai thác thông tin mà TĐV lựa chọn các phương pháp khác nhau sao cho phù hợp nhất đem lại hiệu quả lớn nhất.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến ĐG BĐS bao gồm các nhân tố chủ quan , khách quan.
Thông qua việc tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá BĐS ta có thể lựa chọn được phương pháp phù hợp với một BĐS cụ thể. Từ đó sử dụng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế để đưa ra mức giá hợp lý nhất.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI
VIETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VIETINBANK AMC - CHI NHÁNH HN
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC - Chi nhánh
Hà Nội
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (Vietinbank AMC) là Công ty con trực thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam được thành lập từ tháng 7/2000. Là đơn vị đầu tiên trong cả nước hoạt động trong lĩnh vực quản lí nợ và khai thác tài sản, là công ty Quản lí nợ và Khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại được thành lập sớm nhất theo đề án ban đầu của NHNN để xử lí tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng. Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội là một chi nhánh của Vietinbank AMC thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ kinh doanh của Vietinbank AMC.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội được thành lập theo QĐ 169/NQ - HĐQT - NHCT ngày 28/04/2012 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công Thương Việt Nam và có trụ sở chính tại số 126 Đội Cấn - Ba Đình - Hà Nội.
Hiện nay Vietinbank AMC nói chung và chi nhánh Hà Nội nói riêng đã triển khai phát triển mạng lưới và mở rộng các nghiệp vụ: định giá tài sản; tiếp nhận và xử lí nợ, tài sản; mua bán nợ; bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lí và khai thác tài sản; quản lí kho hàng, tài sản đảm bảo,...
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội hoạt động với phương châm không ngừng nghiên cứu cải tiến các dịch vụ hiện có và phát triển các dịch vụ mới nhắm đáp ứng nhu cầu cao nhất của các chi nhánh Vietinbank và khách hàng.
❖ Các nghiệp vụ của Vietinbank AMC
+ Tiếp nhận tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh của những khoản nợ khó đòi thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam để quản lí, khai thác, phát mãi, bán đấu giá tài sản theo hình thức thu tiền một lần, thu tiền nhiều lần.
+ Cho thuê tài sản.
+ Góp vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp khác bằng các tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được giao cho công ty quản lí khai thác.
+ Đầu tư, cải tạo để nâng cấp, thay đổi công năng tài sản phù hợp với các mục đích và yêu cầu sử dụng tài sản.
+ Định giá tài sản (không bao gồm các dịch vụ giám định hàng hóa, định gía thuộc
STT Giá trị tài sản(Tỷ đồng) Mức phí (đồng) Ghi chú Từ Đến 1 0 2 2000000 2 >2 5 4000000 3 >5 10 6000000 4 >ĨÕ 15 8000000 5 >15 20 10000000 6 >20 3 12000000 7 > 30 ( tối đa 300000000)0.04 %
+ Tiếp nhận, quản lí các khoản nợ tồn đọng và tài sản bảo đảm nợ vay liên quan đến
các khoản nợ để xử lí, thu hồi vốn nhanh nhất.
+ Hoàn thiện hồ sơ có liên quan đến các khoản nợ theo quy định của Pháp Luật. + Mua bán nợ tồn đọng của các tổ chức tín dụng khác, của các công ty quản lí nợ và
khai thác tài sản NHTM khác theo quy định của Pháp luật.
+ Được quyền chủ động xử lí các tài sản đảm bảo nợ vay kể cả tái sản là BĐS thuộc
quyền định đoạt của Ngân hàng theo các hình thức:
- Tự tổ chức bán công khai trên thị trường.
- Bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản.
- Bán cho công ty mua bán nợ của Nhà nước theo quy chế mua bán nợ.
- Cơ cấu lại nợ tồn đọng.
- Xử lí tài sản bảo đảm nợ vay.
❖ Vietinbank AMC tập trung thực hiện các nghiệp vụ chính:
- Định giá tài sản.
- Tiếp nhận và xử lí nợ, tài sản.
- Mua bán nợ.
- Bán đấu giá tài sản.
- Cho thuê tài sản.
- Quản lí và khai thác tài sản, quản lí kho hàng, tài sản đảm bảo.
Vietinbank AMC đã thành lập và đưa vào hoạt động trung tâm xử lí tài sản bảo đảm
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà
Nội
Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội chính thức được thành lập vào năm 2012. Từ khi thành lập đến nay, Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội đã đạt được kết quả kinh doanh đáng khích lệ. Các khoản vay có giá trị tài sản đảm bảo từ 2 tỷ đồng trở lên ở các chi nhánh NHTMCP Công Thương chi nhánh Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc đều định giá tại Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội. Với sự tham gia của Vietinbank AMC trong công tác định giá tài sản bảo đảm, đã góp phần giảm thiểu rủi ro cho hệ thống NHCT. Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội chính thức tiến hành nghiệp vụ định giá từ 09/2012. Dưới đây là biểu phí thẩm định và định giá BĐS của AMC Vietinbank tùy vào từng khách hàng mà người thực hiện trả là khách hàng thụ hưởng dịch vụ hoặc chính chi nhánh NHCT trả.
giá trị định giá ( tỷ đồng)
1593 43292
Mức phí thẩm định và định giá lại tài sản: Thẩm định và định giá lại tài sản: Trong vòng 06 tháng kể từ ngày phát hành Thông báo kết quả, mức thu bằng 30% theo biểu phí trên; Sau 06 tháng kể từ ngày phát hành thông báo kết quả, mức thu bằng 50% theo Biểu phí nếu trên.
Khách hàng nộp cho Công ty ngay khi có yêu cầu thẩm định và định giá tài sản. Phí tạm thu do các bên thỏa thuận nhưng tối thiểu là 1000.000 đồng và không hoàn trả trong trường hợp khách hàng không nhận kết quả thẩm định và định giá tài sản.
Tùy vào từng trường hợp thì người thanh toán phí thẩm định giá là khách hàng hoặc chi nhánh NHCT nơi yêu cầu thẩm định.
Mức phí chưa bao gồm thuế VAT 10%
Có thể tóm tắt những kết quả đạt được của Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội qua bảng sau:
Bảng 2.2: Báo cáo thông số định giá và giá trị định giá tại Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội từ 2012 đến hết năm 2013
hệ thống NHTMCP Công Thương. Đặt biệt, Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội còn tham gia định giá nhiều tài sản có giá trị lớn lên tới hàng tỷ đồng như Loyal City, Mipec Tower,...Ngoài ra thì Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội cũng đang thực hiện rất tốt các nghiệp vụ khác của AMC ví dụ như xử lí các tài sản đảm bảo, ... Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội đang thực hiện tốt vai trò thẩm định các tài sản đảm bảo cho NH TMCP Công Thương Việt Nam góp phần giúp NH giảm thiểu được rủi ro trong cho vay cũng như thu hồi vốn, quản lí tài sản của NH TMCP Công Thương Việt Nam.
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI VIETINBANK AMC -
CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.2.1. Căn cứ định giá BĐS tại Vietinbank AMC — Chi nhánh Hà Nội
Trong bộ luật Dân sự năm 2005, các TĐV sử dụng những quy định ở chương IV về giao dịch dân sự để xác định tính hợp pháp của những giao dịch có liên quan đến tài sản định giá và xác định tài sản và quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu. Ngoài ra, TĐV còn sử dụng những khái niệm, phân loại tài sản, nội dung quyền sở hữu, quyền
sử dụng tài sản tại phần hai của luật này. Từ đó, có thể nhận biết xem một chủ sở hữu có đủ quyền hạn sở hữu và khai thác tài sản hay không và làm căn cứ quan trọng trong quá trình định giá.
Luật đất đai năm 2003, TĐV xem xét về quyền hạn, trách nhiệm của Nhà Nước đối với đất đai và quản lí nhà nước về đất đai, chế độ sử dụng các loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, có thể xác định được tính hợp pháp của tài sản cần định giá. Và còn nắm được những căn cứ, nguyên tắc quy hoạch đất đai.
Luật kinh doanh BĐS năm 2006, TĐV cần nắm được những quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; quyền, nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS.
Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 về sở hữu nhà ở của các cá nhân, tổ chức, phát triển quản lí nhà nước về nhà ở. Từ đó nắm được quyền và lợi ích mà chủ sở hữu hợp pháp được phép khai thác và thu lợi.
Quy trình phối hợp thẩm định và định giá tài sản giữa Công ty TNHH MTV Quản lí nợ và Khai thác tài sản NHCT và chi nhánh NHCT ban hành kèm theo quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 5/12/2012 của Tổng giám đốc NH Công Thương Việt Nam và các văn bản sửa đổi, bổ sung về quy trình định giá tài sản ở Vietinbank AMC. Đây là văn bản lưu hành trong hệ thống NHCT, nó đưa ra một quy trình phối hợp cụ thể, chi tiết về hoạt động định giá tài sản ở Vietinbank AMC.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ và NĐ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007/NĐ-CP quy định về phương pháp xác định giá đất, khung giá đất các loại. Trong nhiều trường hợp, TĐV phải xem xét đến khung giá đất do Nhà Nước ban hành để đối chiếu, tăng tính thuyết phục cho kết quả thẩm định. Và nếu không thể tìm thấy phương án giá thị trường thì việc sử dụng khung giá đất của Nhà nước là biện pháp cuối cùng.
Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất; thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Thông tư số 14/2007/TT-BTC về việc thu tiền thuê đất để có thể định giá đất thuê trả tiền một lần hoặc diện tích đất rừng, đất vườn trong quá trình định giá.
Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Một cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp khi đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính đối với Ngân sách Nhà nước. Từ đó xác định tính hợp pháp của QSDĐ đối với chủ sở hữu.