HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIBAMC)

Ngày nay công tác thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động cho vay tại các NHTM và ngày càng được các ngân hàng quan tâm hơn. Bởi lẽ, nếu thẩm định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của bất động sản thì không những giúp ngân hàng hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng mà đồng thời đồng thời còn làm gia tăng khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng bởi mức cho vay hợp lý của ngân hàng mình, bên cạnh đó là “sợi dây bảo hiểm” của ngân hàng đề phòng khi khách hàng xảy ra rủi ro, mà còn nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu quả vốn vay, ý thức trả nợ đúng hạn của khách hàng. Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách hàng… làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng và là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động hiện nay. Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC) là công ty con của Ngân hàng Quốc tế VIB. Với vai trò là công ty độc lập, VIBAMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng đi vay vốn tại Ngân hàng Quốc tế VIB. Như vậy, sự có mặt của VIBAMC đã tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo môi trường lành mạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng. Để hạn chế thấp nhất rủi ro tín dụng, VIB chủ yếu thực hiện hoạt động cho vay có thế chấp bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản bởi tính giá trị lớn và sự ổn định của nó. Vì thế vai trò của VIBAMC là rất quan trọng đối với hệ thống VIB, hoạt động định giá bất động sản thế chấp trở thành công tác cực kỳ quan trọng và cần thiết. Tuy nhiên, trong những năm qua, cùng với sự lớn mạnh dần lên của công ty, hoạt động định giá vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định như định giá chưa chính xác với giá trị thị trường của bất động sản thế chấp, phương pháp định giá còn khá đơn giản, thời gian xử lý hồ sơ còn chậm trễ, nhân sự chưa đồng đều thiếu hụt... Do đó, trong thời gian tới, VIBAMC rất cần tới những biện pháp hoàn thiện hiệu quả hoạt động định giá bất động sản thế chấp nhằm đảm bảo quyền và lợi ích khách hàng cũng như hệ thống ngân hàng VIB nói chung. Chính vì những lý do nêu trên, với ý nghĩa muốn bảo đảm cho vay an toàn và hiệu quả trong ngân hàng, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC)”

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  TRẦN QUỐC BÌNH HỒN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIBAMC) Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản Mã số: 8340101 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Hải Yến HÀ NỘI, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực 2 không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Học viên Trần Quốc Bình LỜI CẢM ƠN Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Hải Yến - người tận tình hướng dẫn tơi mặt khoa học để tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy cô giáo Trường Đại học Kinh tế quốc dân ý kiến đóng góp sâu sắc giúp đỡ tận tình để tơi hồn thành luận văn thạc sỹ Tơi xin tỏ lịng biết ơn gia đình, đồng nghiệp, người bạn thân thiết thường xuyên động viên, tạo điều kiện giúp đỡ lúc khó khăn để tơi vượt qua hồn thành khóa học đào tạo thạc sỹ Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Học viên Trần Quốc Bình MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VIẾT TẮT BĐS BP BTC CBHT CH CLCL CTS CTXD CV TĐTS ĐVKD GCN GCN QSD GĐP GĐTT KH MTV NHNN NHTM QLKH QLTS QSD QSDĐ SLA TDP TMCP TNHH TP TSBĐ TS TSĐG TSSS TSTĐ UBND VIB VIBAMC VIẾT ĐẦY ĐỦ TIẾNG VIỆT : Bất động sản : Bộ phận : Bộ Tài : Cán hỗ trợ : Căn hộ : Chất lượng cịn lại : Chủ tài sản : Cơng trình xây dựng : Chuyên viên thẩm định tài sản : Đơn vị kinh doanh : Giấy chứng nhận : Giấy chứng nhận quyền sử dụng : Giám đốc phòng : Giám đốc trung tâm : Khách hàng : Một thành viên : Ngân hàng Nhà nước : Ngân hàng Thương mại : Quản lý khách hàng : Quản lý tài sản : Quyền sử dụng : Quyền sử dụng đất : Service level Agreement – thoả thuận mức độ dịch vụ : Tổ dân phố : Thương mại cổ phần : Trách nhiệm hữu hạn : Thành phố : Tài sản bảo đảm : Tài sản : Tài sản định giá : Tài sản so sánh : Tài sản thẩm định : Uỷ ban nhân dân : Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam : Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH BẢNG: Bảng 2.1 Bảng số liệu doanh thu – lợi nhuận VIBAMC giai đoạn từ 2018 đến tháng 8/2020 43 Bảng 2.2 Bảng tổng hợp doanh thu hàng năm .76 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp thông số 78 Bảng 2.4 Bảng tính dịng thu nhập bất động sản .92 Bảng 2.5 Bảng tổng hợp chi tiết giá trị Cơng trình xây dựng đất 90 HÌNH: Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức VIBAMC 57 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  TRẦN QUỐC BÌNH HỒN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIBAMC) Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất Động Sản Mã số: 8340101 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2020 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Tính cấp thiết đề tài Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC) công ty Ngân hàng Quốc tế VIB Với vai trị cơng ty độc lập, VIBAMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng vay vốn Ngân hàng Quốc tế VIB Như vậy, có mặt VIBAMC tách nghiệp vụ thẩm định giá khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo mơi trường lành mạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng Để hạn chế thấp rủi ro tín dụng, VIB chủ yếu thực hoạt động cho vay chấp tài sản, đặc biệt bất động sản tính giá trị lớn ổn định Vì vai trò VIBAMC quan trọng hệ thống VIB, hoạt động định giá bất động sản chấp trở thành công tác quan trọng cần thiết Tuy nhiên, năm qua, với lớn mạnh dần lên công ty, hoạt động định giá tồn số hạn chế định định giá chưa xác với giá trị thị trường bất động sản chấp, phương pháp định giá đơn giản, thời gian xử lý hồ sơ chậm trễ, nhân chưa đồng thiếu hụt Do đó, thời gian tới, VIBAMC cần tới biện pháp hoàn thiện hiệu hoạt động định giá bất động sản chấp nhằm đảm bảo quyền lợi ích khách hàng hệ thống ngân hàng VIB nói chung Chính lý nêu trên, với ý nghĩa muốn bảo đảm cho vay an toàn hiệu ngân hàng, tác giả lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC)” Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hoá làm rõ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá BĐS làm tài sản bảo đảm NHTM - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC) - Đề xuất số giải pháp pháp nhằm hồn thiện cơng tác Thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC) thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Nội dung, kết cấu đề tài Ngồi lời nói đầu, mục lục, kết luận chung danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu thành ba chương: - Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại cổ phần - Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC) - Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC) Chương 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Những vấn đề chung tài sản bảo đảm bất động sản làm tài sản bảo đảm Khái niệm bất động sản bất động sản làm tài sản bảo đảm Khái niệm bất động sản “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Các tài sản khác theo quy định pháp luật” Khái niệm tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm 10 Tài sản bảo đảm có đặc trưng sau: giá trị TSBĐ phải lớn nghĩa vụ bảo đảm, phải có sẵn thị trường tiêu thơ, phải có đủ sở pháp lý Phân loại BĐS làm tài sản bảo đảm Đặc điểm bất động sản làm tài sản bảo đảm Đặc điểm BĐS làm tài sản bảo đảm: + Bất động sản tài sản có giá trị lớn, đồng thời chịu tác động lớn thị trường + Do đặc điểm bất động sản di dời, nên bất động sản đem chấp quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà + Vì chấp BĐS chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp, bên chấp (chủ bất động sản) sử dụng khai thác BĐS khơng khơng thể chuyển nhượng thị trường Vai trò BĐS làm tài sản bảo đảm + Đối với chủ sở hữu BĐS + Đối với tổ chức tín dụng + Đối với tổ chức kinh doanh tài Thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Khái niệm thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm “Định giá BĐS làm tài sản bảo đảm việc xác định giá trị BĐS làm tài sản bảo đảm cụ thể hình thức tiền tệ thời điểm cụ thể với phương pháp phù hợp để làm xác định hạn mức cho vay ngân hàng Định giá BĐS làm tài sản bảo đảm khâu vô quan trọng quy trình cho vay ngân hàng Ngồi việc lấy giá trị BĐS làm sở xác định hạn mức cho vay, việc định giá BĐS giúp ngân hàng xác định tính pháp lý BĐS” Sự cần thiết thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm - “Đối với ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo được rủi ro xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh ngân hàng việc tạo lập uy ... tác thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIBAMC) Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI... doanh tài Thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Khái niệm thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm ? ?Định giá BĐS làm tài sản bảo đảm việc xác định giá trị BĐS làm tài sản bảo đảm cụ... HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIBAMC) Quan điểm, định hướng VIB công tác thẩm định giá BĐS làm