Hoàn thiện qui trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH một thành viên quản lí nợ và khai thác tài sản - NHTM cổ phẩn quốc tế Việt Nam - Khoá luận tốt nghiệp 243

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ^lɑ^ - LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Đề tài HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn : ThS NGUYỄN VĂN TÂM Sinh viên thực : ĐOÀN THỊ TUYẾT NHUNG Lớp : TCDN D - K12 Mã sinh viên : 12A4011336 Hà Nội, 05/2013 GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Luận văn tôt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Bài luận văn cơng trình nghiên cứu thân em, dựa kiến thức chuyên ngành học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn đơn vị thực tập, hướng dẫn ThS Nguyễn Văn Tâm Các sở lý luận tham khảo, đúc rút từ tài liệu chuyên ngành, nội dung tình hình thực tiễn đơn vị thông tin thực tế cung cấp Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản VIBAMC Các giải pháp đề xuất đưa từ hiểu biết, quan điểm thân Một lần em xin khẳng định tính trung thực lời cam đoan Hà Nội, ngày 25 tháng năm 2013 Người thực Đoàn Thị Tuyết Nhung Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Luận văn tôt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG .6 1.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 .Định giá bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 12 1.2.2 Cơ sở giá trị định giá bất động sản 13 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 13 1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản kinh tế thị trường .15 1.3 Vai trò định giá bất động sản 17 1.3.1 Trong kinh tế thị trường 17 1.3.2 Trong hoạt động tín dụng 18 1.4 .Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng 18 1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 18 1.4.2 Phương pháp chi phí 21 1.4.3 Phương pháp thu nhập 22 Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Luận văn tôt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIBAMC) 30 2.1 Giới thiệu Cơng ty VIBAMC phịng Định giá tài sản 30 2.1.1 Giới thiệu VIBAMC 30 2.1.2 Lĩnh vực kinh doanh VIBAMC .30 2.1.3 Hình thức hoạt động củaVIBAMC .31 2.1.4 MƠ hình tổ chức chức số phòng ban VIBAMC 31 2.1.5 Kết hoạt động năm gần (2010 - 2012) 32 2.2 Thực trạng quy trình, phương pháp định giá bất động sản VIBAMC 34 2.2.1 Cơ sở định giá bất động sản VIBAMC .34 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản VIBAMC 36 2.2.3 Phương pháp định giá chủ yếu sử dụng VIBAMC 39 2.2.4 Thực trạng vận dụng quy trình phương pháp định giá bất động sảntại VIBAMC qua số ví dụ thực tế 45 2.2 Đánh giá chung quy trình phương pháp định giá bất động sản VIBAMC .56 2.2.1 Về quy trình định giá 56 Lớp TCDND - K12 Luận Luậnvăn văntôt tôtnghiệp nghiệp 3.1 GVHD: GVHD:ThS ThS.Nguyễn NguyễnVăn VănTâm Tâm Định hướng phát triển Công ty nghiệp vụ định giá VIBAMC 68 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá VIBAMC 69 3.2.1 Ve quy trình định giá 70 3.2.2 Ve phương pháp định giá .74 3.3 M ột số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản 78 3.3.1 Đối với quan Nhà nước .78 3.3.2 Đối với Bộ .80 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT • Tài BĐS Bất động sản ĐG Định giá ĐGTS Định giá tài sản TMCP Thương mại cổ phần VIB Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam AMC VIBAMC Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam IVSC BPTN Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Bộ phận tiếp nhận yêu cầu định giá phòng Định giá tài sản GCN QSH VIBAMC Giấy chứng nhận quyền sở hữu QSDĐ Quyền sử dụng đất ĐVKD Đơn vị kinh doanh VIB TSĐG TSSS KH Tài sản định giá Tài sản so sánh Chuyên ngành Định giá tài sản Khách hàng đề nghị định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 QLKH Quản lý khách hàng Ngân hàng Quốc tế TCKT Phòng Tài kế tốn VIBAMC KSHT Khảo sát trạng KSHTTS Khảo sát trạng tài sản Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Luận văn tôt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Mô hình t ổ ch ức Cơng ty Qu ản lý n ợ khai thác tài sản VIBAMC .31 Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức phòng Định giá tài sản VIBAMC .32 Bảng 2.3: Kết hoạt động kinh doanh Cồng ty từ 2010 đến 2012 32 Bảng 2.4: Kết định giá phòng Định giá tài sản từ 2010 đến 2012 33 Sơ đồ 2.5: Quy trình tổng thể định giá bất động sản VIBAMC .36 Sơ đồ 2.6: Quy trình tiếp nhận hồ sơ đề nghị định giá BĐS, lập kế hoạch khảo sát 37 Sơ đồ 2.7: Quy trình định giá trực tiếp lập báo cáo định giá bất động sản .38 Sơ đồ 2.8: Quy trình kiểm soát, phê duyệt phát hành Chứng thư định giá bất động sản 39 Bảng 2.9: Bảng tỷ lệ tin cậy thông tin loại giao dịch bất động sản .40 Bảng 2.10: Xu hướng giảm giá thị trường thời gian khoản 42 Bảng 2.11: Đơn giá xây dựng loại cơng trình xây dựng .43 Bảng 2.12: Thông tin thị trường bất động sản so sánh 48 Bảng 2.13: Nhận xét điểm khác biệt bất động sản so sánh 50 Lớp TCDND - K12 Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế thị trường bối cảnh tồn cầu hóa thúc đẩy phát triển hoạt động Ngân hàng, có tín dụng Ngân hàng Tuy nhiên, tín dụng Ngân hàng vốn hoạt động tiềm ẩn đầy rủi ro, nhạy cảm Mặc dù, Ngân hàng tiến hành đánh giá cần thiết phương án vay vốn khách hàng, khả trả nợ, điều kiện thiết yếu để giảm thiểu phần lớn rủi ro việc khách hàng có tài sản chấp Do bất động sản thường tài sản có giá trị lớn nên nay, việc chấp bất động sản đề vay vốn Ngân hàng phổ biến.Việc định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản phức tạp bất động sản làm sở cho khoản vay tín dụng Ngân hàng quan trọng,giúp Ngân hàng đưa định đắn, để phòng ngừa rủi ro khả xấu xảy Ngân hàng thu hồi vốn Tại Việt Nam, năm gần đây, từ có Quyết định 1389/2001/QĐ - NHNN Ngân hàng Nhà nước việc thành lập Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng Thương mại (AMC), có nhiều cơng ty đời, có Cơng ty Quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIBAMC) Loại hình hoạt động Cơng ty AMC nghiệp vụ định giá mẻ Việt Nam, trình thực khó tránh khỏi cịn vướng mắc, bất cập Xuất phát từ thực tiễn đó, qua trình thực tập, tìm hiểu nghiệp vụ định giá VIBAMC, em mạnh dạn lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam.” Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 khoảng cách 100m GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Luận văn tôt(chất nghiệp Ban quản lý tịa nhà lượng dịch vụ, phí dịch vụ, hoạt động theo quy định hay không, ) ^C ^D ^^ E T 1.1 Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức giá dẫn Thống mức giá dẫn Khu vực VT1 VT2 VT3 VT4 Mặt đường, Ngõ/hẻm ≥ 3,5m > 2m > phố 3,5m Ngõ/hẻm ≥ Ngõ/hẻm ≥ Hà Nội Phường thuộc quận, thị xã thị trấn thuộc PHỤ LỤC SỐ 06:Bộ tiêu điều chỉnh 2m yếu tố so sánh 1,5m VIBAMC huyện Loại đường số Loại đường số 100% xây dựng 45 - 70% 35 - 60% 25 - 40% Chỉ áp dụng tiêu 20 không 100% 50 - 70quy % định 40 sau - 55% - 35%có thơng tin thị Loại đường số - 60% 45 - 50% trường tài sản100% so sánh, tỷ50 lệ điều chỉnh 15 yếu- 30% tố khác biệt, Loại đường số 100% 50 - 60% - 25% gia lĩnh thông tin mang tính lịch sử 60 hay- 70% kinh nghiệm 10 chuyên vực để làm sở xác định giá bất động sản định giá Trong trường hợp sử dụng tỷ lệ điều chỉnh chuyên viên định giá cần phải xem xét cách kỹ lưỡng thận trọng trước đưa kết cuối giá bất động sản định giá Vị trí (VT): Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 1.2 Xã thuộc huyện Mặt đường, Luận văn tôt nghiệp phố Tỷ lệ 100% ~ĩ TP Hồ Chí Minh 2.1 Phường thuộc quận, Mặt đường, thị xã thị trấn thuộc phố huyện Tỷ lệ 2.2 100% Xã thuộc huyện Tỷ lệ Phòng, ≥ 4,5m 65 - 75% Ngõ, ngách ≥ 5m 45 - 55% 4,5m > Ngõ, 3m > Ngõ, GVHD: Nguyễn Văn Tâm ngách ≥ 3mThS ngách ≥ 2,5m 55 - 65% 35 - 45% 5m > Ngõ, 3m > Ngõ, ngách ≥ 3m ngách ≥ 2,5m 35 - 45% 25 - 35% Mặt đường, Ngõ, ngách 6,5m > Ngõ, 4m > Ngõ, phố ≥ 6,5m ngách ≥ 4m ngách ≥ 3,5m 35 - 45% 25 - 35% 4,5m > Ngõ, 3m > Ngõ, ngách ≥ 3m ngách ≥ 1,7m 40 - 60% 30 - 45% 100% Hải Ngõ, ngách 45 - 55% Đà Nằng, Vinh, Nha Trang, Vũng Tàu, Cần Thơ 3.1 Phường thuộc thành phố, quận, thị trấn, thị xã Tỷ lệ 3.2 phố 100% Ngõ, ngách ≥ 4,5m 55 - 70% Xã thuộc huyện Tỷ lệ Mặt đường, 5,5m > Ngõ, Mặt đường, Ngõ, ngách phố ≥ 5,5m 100% 60 - 70% 4,5m > Ngõ, ngách ≥ ngách ≥ 2,5m 4,5m 50 - 60% 40 - 45% 5m > Ngõ, 3m > Ngõ, ngách ≥ 3m ngách ≥ 2,5m 50 - 60% 40 - 45% Các tỉnh thành lại 4.1 Phường thuộc thành phố, thị xã thị trấn thuộc phố huyện Tỷ lệ 4.2 Mặt đường, 100% Xã thuộc huyện Ngõ, ngách ≥ 5m 60 - 70% Mặt đường, Ngõ, ngách 6,5m > Ngõ, 4m > Ngõ, phố ≥ 6,5m ngách ≥ 4m ngách ≥ 3,5m Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Tỷ lệ 100% 65 - 70% t ^2 “3 ^4 ^5 45 - 50% GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Luận văn tôt nghiệp St 55 - 60% Khoảng cách Tỷ lệ % Cách thức điều chỉnh 100% Áp dụng tỷ lệ sau Từ 50m đến 100m 80 - 85% điều chỉnh 4.1 có Từ 100m đến 200m 70 - 80% phát sinh khoảng cách so với Từ 200m đến 300m 60 - 70% mặt đường/phố Từ 300m 45 - 60% Dưới 50m Đôi với đất thuộc VT2, VT3, VT4 có khoảng cách tính từ mặt đường/phơ từ 50m trở lên Tỷ lệ điều chỉnh Stt Tiêu chí Đường phố Đường phố Ngõ/hẻm đường phố ngõ/hẻm ngõ/hẻm Thành phố, quận, thị trấn, thị xã, trung tâm buôn bán sầm uất Đôi với đất có vị trí đặc biệt: Vị trí đặc biệt hiểu đất có vị trí tiếp giáp từ mặt đường mặt tiếp giáp +(5% - 10%) +(3% - 7%) +(0% - 5%) phố/ngõ trở lên, có cốt nhà thấp đường phố, ngõ/hẻm ~2 mặt tiếp giáp +(7% - 15%) +(5% - 10%) +(3% - 7%) ~ Thửa giáp- trở lên: +(5% - 10%) ~3 mặt tiếp giápđất có từ mặt đườngphố/ngõ +(10% - 20%)tiếp+(7% 15%) ~~ lĩ- Các huyện, xã ~2 ~ mặt tiếp giáp +(2% - 5%) +(0% - 3%) mặt tiếp giáp +(3% - 7%) +(2% - 5%) mặt tiếp giáp +(5% - 10%) +(3% - 7%) Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Cốt nhà thấp đường phố, ngõ/hẻm Stt I - Luận văn tôt nghiệp Tỷ lệ tối thiểu (%) Từ 0,3 đến 0,5m Tỷ lệ tối đa GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm (%) 0% -3% ~T Từ 0,5m đến 1m -3% -5% ~ ^3 Từ 1m đến 2m -5% -10% ~ ~4 Từ 2mThửa trở lênđất có cốt thấp đường phố, -10%ngõ/hẻm: -15% ~ Cách thức điều Stt Chỉ tiêu Tỷ lệ % chỉnh lần chiều rộng > Chiều dài ≥ lần chiều 60 - 70% rộng ~T lần chiều rộng > Chiều dài ≥ lần chiều ~ rộng sau xác định giá trị tài sản 50 - 60% thẩm định theo quy chiều dài ≤ lần chiềuPhần rộng >diện Chiều chiềudài vượt 40 -quá 50%4 lầnđịnh tíchdài đất≥ 6cólần chiều chiều rộng: rộng ~4 ~ Áp dụng tỷ lệ lần chiều Đối với đất chủ sử dụng có chiều dàirộng vượt lần chiều Chiều dài ≥rộng lầnthì chiều 35 - 40% phầnrộng diện tích tính sau: TSS S Stt TSTĐ Tầng ~T Tầng - tầng ~ ~3 Tầng trở lên ~ Tầng - tầng Tầng -(30% - 40%) -(40% - 55%) +(30% - 40%) -(10% - 15%) Tầng trở lên +(40% 55%) +(10% 15%) - Vị trí hộ thuộc tịa nhà chung cư: Tồ nhà khơng có thang máy: Đường phố, ngõ/hẻm có độ rộng theo quy định VIB Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 x ∖ Stt I- TSSS Tầng Tầng Tầng - Tầng 18 Tầng - 17 Luận văn tôt nghiệp - +(5% - 10%) -(7% - 15%) Từ 31 tầng GVHD: ThS.trở Nguyễn 30 lên Văn Tâm +(5% - 10%) +(10% - 15%) đó,- 10%) tầng tòa lợi thương mại,+(5% sử -(5% - nhà khơng -(5% -có 15%) - dụng cho ~T Tầng - Trong 10%) ~ 15%) +(5% - 10%) +(10% - 20%) đích- để +(5% - 15%) ^3 Tầng -mục+(7% ~ 17 Tịa nhà có thang máy: ~4 Tầng 18 ~ 30 ~ -(5% - 10%) - -(10% - 15%) -(5% - 10%) -(5% - 10%) - +(5% 10%) Từ 31 tầng trở lên Stt Hình dáng -(10% - 20%) -(5% - 10%) - Tỷ lệ tối thiểu Tỷ lệ tối đa 0% 0% -5% -30% 0% 0% -5% -20% Vuông vắn ~2 Không vuông vắn ~ ~3 Nở hậu ~ ~4 Tóp hậu ~ Trong đó, tịa nhà khơng tính penhouse tầng khơng có lợi thương mại, sử dụng cho mục đích để ∖ Stt TSSS Dưới 40m Hình dạng: Từ Từ Từ 80m2 Từ 40m2 đến 60m2 đến đến 100m2 60m2 80m2 100m2 Diện tích, kích thước: Diện tích, kích thước mặt tiền, chiều dài đất theo quy định VIB Diện tích bất động sản Bất động sản thuộc quận TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Dưới 40m2 - -(0% - 5%) văn tôt - 5%)nghiệp Từ Luận +(0% +(0% - 10%) +(15% - 35%) GVHD: ThS Nguyễn +(5% - 10%) +(20% -Văn 30%) Tâm - 40m2 đến +(10% - 15%) +(0% - 5%) 60m2 Từ 60m2 đến -(0% - 10%) -(0% - 5%) - +(0% - 10%) +(10% - 30%) -(10% - 15%) -(5% - 10%) -(0% - 5%) - +(0% - 25%) -(15% - 35%) -(10% - 30%) -(5% - 20%) -(0% - 10%) - Dưới 40m2 Từ Từ Từ Từ 40m2 đến 60m2 đến 80m2 đến 100m2 60m2 80m2 100m2 80m2 Từ 80m2 đến 100m2 Từ 100m2 ∖ Stt TSSS động sản -(0%quận - 5%) TP -(5%Hải - 10%) +(5% +(15% - 35%) Bất thuộc Phòng, Đà- 10%) Nằng, Cần Thơ Dưới 40m -(0% - Trang, Vũng -(0% - 5%) tại- 5%) TP Vinh, Nha Tàu Từ phường +(5% - 10%) +(15% - 30%) 40m2 đến 60m2 Từ 60m2 đến +(5% - 10%) +(0% - 5%) - +(0% - 10%) +(10% - 30%) -(10% - 15%) -(5% - 10%) -(0% - 5%) - +(0% - 25%) -(15% - 35%) -(10% - 30%) -(5% - 20%) -(0% - 10%) - 80m2 Từ 80m2 đến 100m2 Từ 100m2 Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Dưới 40m2 ∖ Stt TSSS Từ Luận văn tôt nghiệp 40m2 đến 60m2 - khu -(0% vực - 5%)khác Bất động sản Dưới 40m Từ Từ Từ Văn Tâm 60m2 đến GVHD: 80m2 ThS đến Nguyễn 100m 80m2 100m2 -(5% - 10%) -(10% - 15%) +(5% - 25%) Từ 40m2 đến +(0% - 5%) - -(0% - 5%) -(5% - 10%) +(10% - 35%) +(5% - 10%) +(0% - 5%) - -(0% - 10%) +(10% - 35%) +(10% - 15%) -(5% - 15%) -(0% - 10%) - +(0% - 25%) -(20% - 35%) -(10% - 30%) -(10% - 20%) -(0% - 25%) - 60m2 Từ 60m2 đến 80m2 Từ 80m2 đến 100m2 Từ 100m2 ∖ Từ 7m Stt TSSS Dưới 3,5m Dưới 3,5m Từ 3,5m Từ 5m đến 5m đến 7m - +(5% - 10%) mặt tiền Từ Kích thước -(5% - 10%) đến 10,5m Từ 10,5m -(8% - 15%) -(10% - 20%) -(15% - 25%) -(5% - 10%) -(8% - 15%) -(10% - 20%) - 3,5m đến 5m Từ 5m đến 7m +(8% - 15%) +(5% - 10%) - -(5% - 10%) -(8% - 15%) +(10% - 20%) +(8% - 15%) +(5% - 10%) - -(5% - 10%) Từ 7m đến 10,5m Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 +(15% - 25%) Từ +(10% - 20%) +(8% - 15%) 10,5m Luận văn tôt nghiệp Stt Yêu tô so sánh +(5% - 10%) - GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Tỷ lệ thiêu Tỷ lệ tơi đa Đường giao thơng -10% 10% Cấp nước -10% 10% Điện -10% 10% Cơ sở giáoCác dục yếu tô so sánh khác -5% 10% Cơ sở y tê -5% 10% Dịch vụ tài chính, tín dụng -5% 5% -5% -20% -5% -|5(% Yên tĩnh -5% 10% Ồn -5% 10% Trong lành Ơ nhiễm (rác thải, sơng/kênh rạch ô nhiễm, gân 0% 5% -10% -30% “Tot 5% 10% Bình thường 0% 0% -10% -20% Hạ tâng khu vực ~Γ Các yêu tô tự nhiên ~ Ngập triều cường, vào mùa mưa Địa chất không ôn định Mơi trường xưởng/kho hóa chất, khu giêt mơ gia súc, khu vực sản xuất ô nhiễm) ~4 ~ An ninh, trật tự Kém ~Γ Trình độ dân trí ~ Chun ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Cao 5% 10% Luận văn tôt nghiệp Bình thường GVHD: ThS Nguyễn 0% 0% Văn Tâm Thâp -5% -20% -10% -40% -10% -40% -10% -30% -10% -20% -5% -15% Khu tệ nạn xã hội -10% -20% Bãi rác thải có khoảng cách 300m Đường lưới điện cao, trung -10% -5% -30(% -10% Gân xăng có khoảng cách 50m -5% -15% Gân đường sắt xe lửa có khoảng cách 100m -5% -10% -10% 10% Các yếu tố tác động khác Yêu tố xâu tâm linh (nhà có người tự tử/bị giết, chết thảm nhà,.) Am, đình, chùa, miếu có khoảng cách 50m Khu nghĩa trang, hỏa táng, nhà xác, nhà tang lễ hay khn viên đât có mộ có khoảng cách 100m Khu đât gia tộc, nằm quân thê họ hàng Mặt tiền bị che khuât, án ngữ (như bị cô thụ, cột điện, phân nhà khác, nhà chờ xe bus, câu giành cho người bộ, che khuât) Ban quản lý tòa nhà (chât lượng dịch vụ, phí dịch vụ, hoạt động theo quy định hay không,.) TSS S Stt Giá quyền sử dụng đât mặt đường/phố có khả TSTĐ kinh doanh Mặt kinh doanh (MBKD) • Mặt kinh doanh có diện tích, mặt tiền, thời gian th, theo quy định VIB • Pháp lý mặt kinh doanh theo quy định VIB Vị trí mặt kinh doanh (tầng 1) chung cư cao tầng: Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDND - K12 Khu đô thị 40 - 50% Luậncưvăn tôt nghiệp Khu tái định 30 - 45%GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Khu chung cư riêng lẻ, 25 - 35% phân tán TSS S Stt Tầng Tầng - Tầng trở lên - +(5% - 10%) +(10% - 20%) TSTĐ Tầng ɪ hợp khơng có -tài sản tương đồng,- tài sản so sánh quyền sử dụng đất Tầng - Trường -(5% 10%) +(5%là- 10%) ~3 ~ có-khả kinh doanh cách không- 300m Tầng trở lênmặt đường/phố -(10% 20%) -(5% - 10%) Vị trí mặt kinh doanh thuộc trung tâm thương mại, chợ: Giá đất thị trường Quyền sử dụng đất mặt đường/phố có khả ^'""-^của đường/phố Stt kinh doanh Đơn giá VIBKD Khu vực kinh doanh sầm uất 50% - 70% Khu vực kinh doanh không sầm 45% - 60% uất Vị trí mặt kinh doanh tầng (khơng có nóc) tiếp giáp với đường, phố: Rất nghiêm Nghiêm trọng trọng Tiêu chí Bình thường Tỷ trọng 12 12 12 tháng tháng tháng tháng tháng tháng PHỤ LỤC SÔ 07: Quy định xu hướng giảm giá thị trường thời gian khoản Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 Trọng số 0,5 0,3 giá thị trường 30 % 0,25 GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Luận văn tôt nghiệp Xu hướng giảm 0,5 15% 30% 9% 15% 3% 8% 5% 10% 3% 5% 1% 3% 5% 10% 3% 5% 1% 3% 5% 10% 3% 5% 1% 3% 20% 10% Chính sách kinh tế, tiền tệ bất động sản Khủng hoảng, suy giảm kinh tế Quy hoạch lý người dân Thời 10 % tác động xấu tâm 10 % gian 10 % 20 % khoản Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 TT A Chi tiết Tài sản Luận văn tôt nghiệp thẩm định Đơn giá trước điều Tài sản so sánh 63.641.500 Tài sản so Tài sản so GVHD: Nguyễn sánh ThS.sánh Văn Tâm 119.641.500 59.448.905 chỉnh yếu tô so sánh PHỤ LỤC SỐ 08: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh ví dụ - Rất nghiêm trọng: hiểu xu hướng thị trường biến động giảm giá mạnh thị trường bất động sản đóng băng Tài sản khó khoản vịng 12 tháng - Nghiêm trọng: hiểu xu hướng thị trường biến động giảm giá mạnh thị trường bất động sản trì trệ Tài sản khó khoản vịng tháng - Bình thường: hiểu có xu hướng giảm giá rõ không nghiêm trọng, thị trường giao dịch bất động sản sơi động Tài sản khó khoản vịng tháng - Tùy thuộc vào tình hình thực tế khu vực, địa bàn tỉnh, thành phố, tuyến đường/ phố, dự án, để quy định mức “rất nghiêm trọng”, “nghiêm trọng” “bình thường” Chuyên ngành Định giá tài sản Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 B Điều chỉnh theo yếu tô so sánh Pháp lý Đã cấp Chủ quyền Đã cấp Chủ quyền Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mục đích sử dụng Đất Đất Tỷ lệ điều chỉnh (%) Vị trí (VT) VT3 VT3 Cách ngõ / hẻm (m) ~100m 100m 0" 3m Tương đồng 50 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Đã cấp Chủ quyền -25 Tỷ lệ điều chỉnh (%) ~~ 6~ VT2 " 0" Tỷ lệ điều chỉnh (%) Đất ~ 0" Tỷ lệ điều chỉnh (%) Cách đường / phố / liên thôn / liên xã / liên huyệ n / tỉnh lộ / quốc lộ (m) Đã cấp Chủ quyền 0 5" 3,2m -12^ Vuông vắn Vuông vắn -T Tương đồng -8" Tương đồng Tỷ lệ điều chỉnh (%) 1 Giao nước Luận văn tôt nghiệp thông, điện, Tốt Giáo dục, y tế, chợ, TCTD -10" Thuận lợi Tương đồng Tỷ lệ điều chỉnh (%) Ngập mưa, triều cường Không Môi trường Tốt Tỷ lệ điều chỉnh (%) An ninh trật tự Tốt Tỷ lệ điều chỉnh (%) Trình độ dân trí Khá Tỷ lệ điều chỉnh (%) Am miếu, đình chùa, nghĩa trang, tang lể Không bị Tương đồng Mặt tiền bị che khuất Không Tỷ lệ điều chỉnh (%) Khu tệ nạn Không Tỷ lệ điều chỉnh (%) Lưới điện cao trung Không bị Khu đất gia tộc Không Tỷ lệ điều chỉnh (%) Tương đồng Tương đồng " Tương đồng ~ Tương 0 đồng Tương đồng " Tương đồng Tương đồng Tương đồng 0 " " Tương Tương đồng đồng Tương đồng 0 " Tương đồng ~ Tương 0 đồng Tương đồng " Tương đồng Tương đồng Tương 0 đồng " " Tương Tương đồng đồng Tương đồng 0 " Tương đồng ~ Tương 0 đồng -23"" D Hệ sô điều chỉnh (%) E Mức giá dẫn 77 49.003.955 Thông mức giá dẫn (đ/m2) Chuyên ngành Định giá tài sản - " 45 53.838.675 " Tương đồng C Tổng điều chỉnh (%) F " 0 " Tương đồng ~ Tương 0 đồng Tỷ lệ điều chỉnh (%) Tương đồng Tương đồng Tỷ lệ điều chỉnh (%) 1 Tương đồng " Tỷ lệ điều chỉnh (%) GVHD: Nguyễn Văn Tâm Tốt ThS Tương đồng Tốt Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0 0 " 0 " ỡ " ỡ "7 1Õ7" 63.610.328 55.000.000 Đoàn Thị Tuyết Nhung Lớp TCDN.D - K12 GVHD: ThS Nguyễn Văn Tâm Luận văn tôt nghiệp PHỤ LỤC SƠ 09: Hình ảnh tài sản so sánh ví dụ định giá bất động sản Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh PHỤ LỤC SÔ 10: Các Biểu mẫu áp dụng định giá bất động sản VIBAMC Chuyên Chuyênngành ngànhĐịnh Địnhgiá giátàitàisản sản Đoàn ĐoànThị ThịTuyết TuyếtNhung Nhung Lớp LớpTT CD CD N.D N.D- -K12 K12 ... • Tài BĐS Bất động sản ĐG Định giá ĐGTS Định giá tài sản TMCP Thương mại cổ phần VIB Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam AMC VIBAMC Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ. .. động sản kinh tế thị trường Chương 2: Thực trạng quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng Quốc tế Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy trình phương. .. Hoạt động định giá giới có dạng chủ yếu sau: Định giá bất động sản, định giá động sản, định giá doanh nghiệp, định giá lợi ích tài chính, định giá nguồn tài nguyên, định giá tài sản vơ hình, định