VIBAMC
2.2.1. Cơ sở của định giá bất động sản tại VIBAMC
2.2.1.1. Mục đích của việc định giá bất động sản tại VIBAMC
Đối tượng chủ yếu trong định giá tại VIBAMC là các bất động sản làm tài sản đảm bảo trong việc vay vốn tại Ngân hàng Quốc tế. Do vậy, mục đích chủ yếu của việc định giá bất động sản tại VIBAMC là nhằm đảm bảo cho các khoản vay tại VIB. Ngoài ra, VIBAMC còn thực hiện định giá các bất động sản cho các đơn vị bên ngoài theo yêu cầu.
2.2.1.2. Giấy tờ cần thiết yêu cầu đối với bất động sản định giá - Đề nghị định giá, danh mục tài sản đề nghị định giá.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất,...; tờ khai nộp thuế quyền sử dụng đất (thuế trước bạ, tiền sử dụng đất); bản đồ hiện trạng, vị trí; giấp phép xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình; tờ khai lệ phí trước bạ.
- Hồ sơ dự toán, thiết kế; biên bản nghiệm thu cơng trình hoàn thành; bản vẽ (thiết kế, hiện trạng, vị trí); hồ sơ quyết tốn (nếu có).
2.2.1.3. Các văn bản pháp luật được áp dụng trong định giá bất động sản
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH 10, ngày 26/04/2002 của Ủy Ban Thường vụ Quốc Hội khóa X quy định về thẩm định giá.
Thu phí định giá bất
động sản
Thu phí định giá bất động sản - Lập bảng kê phí dịch vụ định giá bất động sản.
- Thơng báo và u cầu thanh tốn phí định giá
bất động sản.
Quy trình xử lý độc lập
Dịch vụ gia
tăng Dịch vụ gia tăng
- Tiếp nhận dịch vụ gia tăng.
- Xác minh tại các cơ quan chức năng theo các
dịch vụ đề nghị.
- Lập và gửi kết quả xác minh.
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ngày 18/04/2005,số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành các tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
- Luật đất đai năm 2003 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 01/07/2004.
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006.
- Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 về việc ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Quyết định số 420/2013/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng TP.Hà Nội về việc công bố giá xây dựng mới nhà ở, cơng trình, vật kiến trúc làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
G O <G5∙
'GỈ 2*
2.2.2. Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC
2.2.2.1. Lưu đồ quy trình tổng thể các bước định giá bất động sản
Các quy trình thơng thường
Quy trình Chú giải (3- -CJ r-í 'Sb 5 O. So ∙"≤ 'Ki ⅛rt m ọp tí «ụ g O .ạ r≡ `g -c: ⅛ Sb 'Ợ S '<(D S (5 <ạ> Hồ sơ đề nghị định giá bất động sản và nộp phí
1. Tiếp nhận hồ sơ, thu phí và lập kế hoạch thực hiện
2. Định giá bất động sản
3. Kiểm soát, phê duyệt và phát hành Chứng thưthẩm định tài sản
Kết thúc
- ĐVKD gửi hồ sơ yêu cầu định giá
gồm: Đề nghị định giá và hồ sơ pháp
lý bất động sản.
- Kiểm tra hồ sơ yêu cầu định giá.
- Thu phí định giá bất động sản. - Lập kế hoạch định giá bất động
sản,
- Khảo sát hiện trạng tài sản. - Phân tích và xử lý thông tin,
thực
hiện các phương pháp định giá bất
động sản.
- Kiểm soát, phê duyệt báo cáo định
giá bất động sản.
- Phê duyệt và phát hành Chứng thư
⅛ C1 O mẹ> © 4 -<(D S m -05 * <05 *6' 'Ì W © m > ẹ © ≡ & -05 $ O ặ £ Ế ∞ (3- -<(D ∞ Q K ∞ ∞ p ọ <05- 'P ≡ Ghi chú:
2.2.2.2. Quy trình chi tiết
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ đề nghị định giá BĐS, lập kế hoạch khảo sát
Khách hàng I Đơn vị VIB Nhận thơng báo mức phí và thanh tốn phí ĐG BĐS Phối hợp xây dựng kế hoạch khảo sát CVĐGTS TCKT AMC Bộ phận TN AMC Gửi hồ sơ yêu cầu định giá bất động sản
Nhận Email xác nhận đủ hồ sơ và mức phí ĐG BĐS. Thơng báo và hướngdẫn để khách hàng nộp phí. Tiếp nhận thơng tin thu phícủa KH (2.2) ; Kiểm tra ị và xác ¼ nhận vi ệc ; thu phíĐG (2.1) Xác nhận về tính đầy đủ hồ sơ và thơng báomức phí ĐG BĐS Phối hợp xây dựng kế hoạch khảo sát Phối hợp xây dựng kế hoạch khảo sát (3.1) (3.2) ị Xác nhận kế ■ hoạch khảo sát hiện trạng Tiếp nhận và chuẩn bị thực hiện kế hoạch ; Xây dựng và ■ỳ' thông báo kế ị hoạch khảo ; sát hiện T trạngbất động ; sản (3.3) Xác nhận kế hoạchKSH T BĐS
ì Băt đầu/ kết thúc quy
j trình
Dịng quy trình chính
Các q trình con/ nội dung cơng việc trong quy trình
<∙Dft*' quy trình phối hợp/ hỗ trợ
' ɔ Quyết định/ lựa chọn
- - > Quay
trước lại bước
Sơ đơ 2.6: Quy trình tiêp nhận hơ sơ đề nghị định giá bât động sản, lập kê hoạch khảo sát
Bước 2: Định giá trực tiếp và lập báo cáo định giá bất động sản
STT Loại giao dịch Khu đô thị Nhà chung
cư Nhà phố 1 Giao dịch bình thường (khơng có biến động đột biến về giá)
Giao dịch thành cơng 90 - 95% ^2 Giao dịch chào mua 80 - 90% 1 Giao dịch chào bán chính
chủ
80 - 90% 80 - 90% 75 - 85% 4 Giao dịch chào bán môi giới 70 - 80% 70 - 80% 65 - 80% lĩ Giao dịch biến động mạnh về giá (có xu hướng biến động đột biến về giá) 1 Giao dịch thành công 80 - 90%
^2 Giao dịch chào mua 75 - 85% 1 Giao dịch chào bán chính
chủ
75 - 85% 75 - 85% 70 - 80% 4 Giao dịch chào bán môi giới 65 - 75% 65 - 75% 55 - 75%
Bước 3: Kiểm soát, phê duyệt và phát hành Chứng thư định giá bất động sản
Đơn vị VIB Chuyên viên ĐGTS AMC Cấp kiểm soát
AMC Cấp phê duyệt AMC ổ S- O 5 (1.1) „ (1.2) : „ (2.1) ; Phát hành j_ Chứng thư ; TĐTS/Thư ; trả lời Ghi chú: ' ] Bắt đầu/ kết thúc quy trình ------► Dịng quy trình chính
Các q trình con/ nội dung cơng việc trong quy trình
—-► Dịng quy trình phối hợp/ hỗ trợ
Quyết định/ lựa chọn Quay lại bước trước
Sơ đồ 2.8: Quy trình kiểm sốt, phê duyệt và phát hành Chứng thư định giá bất động sản
(Diên giải các bước chi tiết tại phụ lục số 03 đính kèm)
2.2.3. Phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng tại VIBAMC
Từ khi đi vào hoạt động đến nay, do đặc điểm riêng của VIBAMC là công ty con trực thuộc Ngân hàng Quốc tế nên hoạt động chủ yếu của phòng Định giá tài sản làđịnh giá giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, căn hộ,... làm tài sảnbảo đảm cho các khoản vay tín dụng tại Ngân hàng VIB nên phương pháp định giá chủ yếu mà công ty sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. 2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp > Loại tài sản áp dụng: • Quyền sử dụng đất ở. • Căn hộ. • Mặt bằng kinh doanh.
Các quy định khi áp dụng phương pháp so sánh do công ty xây dựng theo Quyết định số 1203/2012/QĐ-VIB:
> Thời gian thu thập thông tin: không quá 6 tháng tính đến thời điểm
định giá bất động sản. Đối với các bất động sản đang thế chấp tại VIB nay định kỳ định giá lại và/hoặc bất động sản bổ sung cho VIB để tăng thêm độ an tồn tín dụng, thời gian thu thập thông tin không quá 12 tháng trong trường hợp thông tin về giao dịch không phổ biến và/hoặc khơng có trên thị trường.
> Trình tự lựa chọn thơng tin và mức độ tin cậy của thông tin:
Bảng 2.9: Bảng tỷ lệ tin cậy của thông tin đối với các loại giao dịch bất động sản
Tỷ lệ % Giá trị Tỷ lệ % Giá trị
Trường hợp thông tin thu thập được là đáng tin cậy, phổ biến, phù hợp với thị trường, chuyên viên định giá có thể kiến nghị áp dụng các tỷ lệ khác quy định nêu trên và giải thích rõ trong báo cáo kết quả định giá bất động sản.
> Phương thức điều chỉnh
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối:Áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, sân vườn, bể bơi, gara ô tô,... (Chi tiết tại phụ lục số 04 đính kèm).
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm:Áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh chưa thể lượng hóa được thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí,. và được lượng hóa thành tiền thơng qua tỷ lệ phần trăm (Chi tiết tại phụ lục số 05 đính kèm).
> Bộ chỉ tiêu điều chỉnh do công ty xây dựng căn cứ vào kinh nghiệm của các thẩm định viên trong công ty
(Chi tiết tại phụ lục số 06 đính kèm).
> Nội dung và trình tự các bước thực hiện
Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ bất động sản cần định giá
• Tính pháp lý của bất động sản và thông tin kỹ thuật thể hiện trên hồ sơ pháp lý.
• Ghi chú các điểm cần lưu ý về hồ sơ để đối chiếu, so sánh, phỏng vấn khi khảo sát hiện trạng bất động sản.
• Liệt kê các hồ sơ còn thiếu để đề nghị bổ sung.
Bước 2: Tìm kiếm thông tin thị trường liên quan đến bất động sảnđịnh giá
• Nguồn thơngtin:Dữ liệu nội bộ, trang mạng Internet, tổ chức như: sàn giao dịch, mơi giới bất động sản; văn phịng cơng chứng, các cơ quan sở ban ngành, mối quan hệ thân nhân khác.
• Loại thông tin:Giá giao dịch, giá niêm yết, giá chào bán giao dịch trên
Bước 3: Khảo sát hiện trạng bất động sản
• Thực hiện khảo sát hiện trạng bất động sảnđịnh giá theo Biểu mẫu khảo sát hiện trạng bất động sản(Chi tiết tại phụ lục số 10 đính kèm).
• Thực hiện khảo sát hiện trạng bất động sản so sánh theo Biểu mẫu khảo sát thông tin thị trường bất động sản(Chi tiết tại phụ lục 10 đính kèm).
• Đề nghị bổ sung hồ sơ bất động sảnđịnh giá (nếu cần).
• Chụp ảnh hiện trạng bất động sản.
Bước 4: Phân tích và xác định mức giá bất động sảnđịnh giá trên cơ sởbộ chỉ tiêu điều chỉnh
• Lập bảng so sánh giữa bất động sảnđịnh giá và bất động sản so sánh.
• Áp dụng bộ chỉ tiêu điều chỉnh để xác định mức giá chỉ dẫn. + Lập bảng điều chỉnh về số tiền tuyệt đối.
+ Lập bảng điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.
Bước 5: Đánh giá xu hướng giảm giá thị trường và thời gian thanh khoản (chỉ áp dụng khi thị trường có xu hướng giảm giá)
Tổng dự báo giảm giá Giá trị dự báo của bất động sản
cư, khách sạn, nhà nghỉ, trung tâm thương mại, chợ
trong từng thời kỳ hoặc đơn giá thực tế xây dựng cơng trình nếu thâp hơn thì lựa chọn.
~ T ~
Nhà xưởng và kho thông dụng Suât vốn đầu tư do Bộ xây dựng quy định trong từng thời kỳ hoặc đơn giá thực tế xây dựng cơng trình nếu thâp hơn thì lựa chọn.
3 Cơng trình xây thơ đang để thời gian dài chưa hoàn thiện
Bằng 50% theo các quy định tại mục 1 và mục 2.
~ r ~
Cơng trình xây dựng thuộc ch ỉ
giới quy hoạch, giải phóng
Đơn giá đề n bù do các tỉnh, thành phố quy định trong từng thời kỳ.
• Chất lượng còn lại
Xu hướng giảm giá và thời gian thanh khoản được quy định theo từng thời kỳ và chi tiết tại phụ lục số 08 đính kèm.
2.2.3.2. Phương pháp chi phí
> Loại tài sản áp dụng
• Cơng trình xây dựng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, gồm:Nhà ở riêng lẻ, biệt thự, cơng trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại, siêu thị, chung cư cao tầng, khách sạn, nhà nghỉ, nhà xưởng và kho thơng dụng.
• Cơng trình xây thơ, để thời gian dài chưa hoàn thiện.
> Các quy định khi áp dụng phương pháp
• Khung thời hạn sử dụng các loại tài sản
Thời gian sử dụng các loại tài sản được sử dụng trong phương pháp này là thời gian sử dụng bình qn theo thơng tư 203/2009/TT-BTC.
• Đơn giá xây dựng
Được vận dụng từ các quy định của Bộ xây dựng, tỉnh, thành phố về việc ban hành đơn giá xây dựng để tính tốn giá trị cơng trình xây dựng.
Trong trường hợp thời gian sử dụng thực tế bất động sản vượt quá thời gian sử dụng tài sản theo quy định thì khơng đánh giá chất lượng cịn lại của bất động sản, xác định giá trị bằng không (0).
> Nội dung và trình tự các bước thực hiện
Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ kinh tế kỹ thuật của cơng trình xây dựng
Hồ sơ kinh tế kỹ thuật của cơng trình xây dựng gồm:Bản vẽ thiết kế, thi cơng cơng trình xây dựng; bản vẽ hồn cơng cơng trình xây dựng; bản dự tốn và quyết tốn hồn cơng cơng trình xây dựng; giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình.
Bước 2: Khảo sát hiện trạng cơng trình xây dựng
Khảo sát hiện trạng cơng trình xây dựng để xác định các thơng số chủ yếu sau:Năm xây dựng, năm hoàn thành và đưa vào sử dụng, hạ tầng kỹ thuật cơng trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng cơng trình, đánh giá cơng trình xây dựng về kết cấu, kiểu dáng, nguyên vật liệu đưa vào sử dụng để xây dựng cơng trình,.. .Đánh giá sơ bộ về chất lượng cơng trình xây dựng.
Bước 3: Tính tốn giá trị cơng trình xây dựng
Cơng trình Đơn giá xây Diện tích sàn xây Chất lượng cịn
= x x
xây dựng dựng (1) dựng (2) lại (3)
Trong đó:
(1) : Đơn giá xây dựng được tính tốn theo quy định.
(2) : Diện tích sàn xây dựng được xác định trên cơ sở diện tích xây dựng x (nhân) với số tầng tương ứng + (cộng) ban công, hành lang,. theo giấy cấp phép của cấp có thẩm quyền. Ngồi ra các thơng số này được tính tốn trên hồ sơ bản vẽ hồn cơng quyết tốn cơng trình xây dựng (nếu có). (3) : Chất lượng còn lại cơng trình xây dựng được tính tốn theo cơng
Hướng chính:Tây Bắc Mặt trước: Ngõ 2,1m Mặt sau: Nhà khác
Bên phải: Nhà khác Bên
trái:
Nhà khác
Diện tích đất thực tế: Loại tài sản trên đất:
59,40 m2
Ngơi nhà 2,5 tầng xây dựng kiên cố, kết cấu tường
2.2.4. Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bấtđộng sảntại VIBAMC qua một ví dụ thực tế động sảntại VIBAMC qua một ví dụ thực tế
Sau đây, chúng ta sẽ làm rõ hơn thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC qua ví dụ thực tế mà bản thân em đã tham gia định giá tại công ty:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ đề nghị định giá và lập kế hoạch khảo sát
• Bộ phận tiếp nhận phòng Định giá tài sản tiếp nhận hồ sơ đề nghị
định giá tài sản, bao gồm: Phiếu Đề nghị Định giá tài sản, bảng kê
danh mục tài sản định giá (theo biểu mẫu chi tiết tại phụ lục số 10 đính kèm) và hồ sơ pháp lý tài sản, tiếp nhận những thông tin sau:
Khách hàng đề nghị định giá: VIB Đống Đa
Tài sản định giá: Địa chỉ tài sản:
Mục đích định giá tài sản:
Địa chỉ:Số 88 Phạm Ngọc Thạch, Hà Nội. Giá trị quyền sử dụng đất và cơng trình xây dựng trên đất.
Số 63B tổ 29 (nay là số 11 ngách 21 ngõ 10