1.4.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế bất động sản tương tự với bất động sản định giá.
1.4.2.2. Cơ sở của phương pháp
Một người mua thận trọng có đủ thơng tin và dự tính hợp lý sẽ khơng bao giờ trả giá bất động sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một bất động sản có lợi ích tương tự.
1.4.2.3. Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc đóng góp
1.4.2.4. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách
coi nó là đất trống và được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với
những cơng trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của cơng trình xét trên mọi
nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ số
tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng
giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
Cơng thức tính:
Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lơ đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế cơng trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mịn tích lũy của cơng trình xây dựng.
1.4.2.5. Ứng dụng trong thực tiễn
- Định giá những bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt; chun dùng, không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường. - Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Kiểm tra các phương pháp định giá khác.
- Là phương pháp thông dụng của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
1.4.2.6. Ưu nhược điểm
ưu điểm: Áp dụng đối với những bất động sản khơng có cơ sở để so
sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược điểm:
- Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường tồn bộ khơng hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
- Phải có dữ liệu từ thị trường. - Khấu hao mang tính chủ quan.
- Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
1.4.3. Phương pháp thu nhập
1.4.3.1. Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một bất động sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập rịng ước tính trong tương lai do bất động sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại.
1.4.3.2. Cơ sở của phương pháp
Giá trị của bất động sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các l ợi ích tương lai có thể nhận được từ bất động sản; và dựa trên những giả thiết sau:
- Thu nhập là vĩnh viễn.
1.4.3.3. Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Nguyên tắc cung cầu
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
1.4.3.4. Điều kiện th ực hiện
Áp dụng đối với bất động sản dự đoán được các khoản thu nhập mang lại trong tương lai.
1.4.3.5. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính doanh thu trung bình hàng năm mà bất động sản
mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi doanh thu
hàng năm như: chi phí quản lý, sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
Bước 3: Ước tính thu nhập rịng hàng năm = Doanh thu hàng năm -
Chi phí phát sinh hàng năm.
Bước 4: Xác định tỷ suất vốn hóa thích hợp dùng để tính tốn, cơng
việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Bước 5: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất
động sản mục tiêu.
Cơng thức tính:
n 77
vV
Trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.
Ft: Thu nhập thuần tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
1.4.3.6. Ứng dụng trong thực tiễn
Áp dụng đối với những bất động sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng bất động sản đầu tư.
1.4.3.7. Ưu nhược điểm
Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê,....
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính tốn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
1.4.4. Phương pháp thặng dư
1.4.4.1. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
1.4.4.2. Cơ sở của phương pháp
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
1.4.4.3. Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
1.4.4.4. Điều kiện th ực hiện
Áp dụng đối với các bất động sản có tiềm năng phát triển.
1.4.4.5. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản
mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng
cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào
giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có bất động sản cho sự phát triển) gồm các giả định về: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
1.4.4.6. Ứng dụng trong thực tiễn
- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin tưởng cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Áp dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh doanh bất động sản, những người mua nhà riêng.
1.4.4.7. Ưu nhược điểm
Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
1.5. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể bảo đảm được. Quy trình định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định vấn đề
Là bước đầu tiên trong quá trình định giá, gồm các nội dung:
- Nhận biết các đặc điểm của bất động sản, bao gồm:
+ Đặc điểm pháp lý: Các quyền tài sản như quyền sở hữu vô điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, ^
+ Các thuộc tính của bất động sản như: Vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các cơng trình xây dựng trên khu đất, mật độ dân cư,...
- Xác định mục tiêu định giátheo yêu cầu của khách hàng.
- Xác định cơ sở giá trị:Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Xác định tài liệu cần thiết và phương pháp sử dụng cho việc định giá: Căn cứ đặc điểm bất động sản, mục đích của việc định giá.
- Đạt được sự thoả thuận với bên yêu cầu định giá về mức phí dịch vụ và thời gian yêu cầu hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá bất động sản
Trong bước này, thẩm định viên cần giải quyết các vấn đề sau:
- Nhận biết về bất động sản, thị trường và các loại tài liệu yêu cầu: Đảm bảo các tài liệu phải từ các nguồn đáng tin cậy nhất, số liệu được sử dụng đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
- Thiết kế chương trình định giá: Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, đặc biệt là kế hoạch khảo sát bất động sản cần định giá.
- Vạch ra đề cương báo cáo định giá.
- Lên chương trình thời biểu cơng tác: Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.
Bước 3: Khảo sát hiện trạng, thu thập tài liệu
Bước này cần giải quyết:
- Khảo sát hiện trạng bất động sản, bao gồm bất động sản cần định giá và các bất động sản so sánh.
- Tập hợp nguồn thông tin tổng hợp và các thông tin đặc biệt: Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính trị, mơi trường của vùng, khu vực, quốc gia. Các tài liệu đặc biệt, các tài liệu về vị trí, quy hoạch,...
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị - Phân tích tài liệu:
+ Phân tích việc sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. + Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cần định giá.
+ Phân tích các bất động sản về tính pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, mơi trường,...
- Ước tính giá trị bất động sản:
+ Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng, cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp, thuận lợi và hạn chế của chúng.
+ Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá để tiến hành ước tính giá trị bất động sản.
Bước 5:Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo định giá
Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo định giá. Báo cáo định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của thẩm định viên.
Bước 6: Báo cáo định giá
Là sản phẩm cuối cùng của tồn bộ q trình định giá, là kết quả của những nỗ lực và kỹ năng của thẩm định viên.
Kết quả của định giá được trình bày trong một bản báo cáo, trong đó phải nêu ra được một số nội dung chính sau:Mục tiêu của việc định giá, mơ tả chính xác bất động sản được định giá, cơ sở giá trị, các giả thiết, tiền đề và các căn cứ dùng để định giá, số liệu minh hoạ và phân tích, các phương pháp định giá và cơ sở của việc áp dụng, kết quả định giá, thời hiệu của kết quả định giá, những điều kiện hạn chế hay khuyến nghị gắn với sự ước tính.
1.6. Một số nét về hoạt động định giá tài sản trên thế giới
So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ định giá phát triển ở mỗi nước trên thế giới có trình độ khơng đồng đều và sự chênh lệch nhau khá lớn. Chẳng hạn, ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là có gần 80 năm phát triển, tiếp đến là Malaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, Thái Lan, Brunei chỉ phát triển trong vài mươi năm trở lại và những nước còn lại như Myanma, Lào, Campuchia thì hầu như mới xuất hiện hoạt động này.
Để tạo điều kiện cho hoạt động định giá phát triển, nhìn chung, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật. Định chế định giá luôn được xem là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh, kiểm sốt độc quyền, thực hiện cơng bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng.
Hoạt động định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếu sau: Định giá bất động sản, định giá động sản, định giá doanh nghiệp, định giá các lợi ích tài chính, định giá nguồn tài nguyên, định giá tài sản vơ hình, định giá thương hiệu.
Kết luận chương 1
Chương 1 đã khái quát một cách tổng quan nhất những lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản cũng như phương thức, quy trình định giá loại tài sản này. Tuy nhiên, việc vận dụng các lý luận này vào thực tiễn ở mỗi đơn vị định giá lại có những điểm khác nhau, tùy thuộc vào nhìn nhận ở mỗi đơn vị. Trong chương 2, chúng ta sẽ đi vào tìm hiểu thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp này trong định giá bất động sản tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản VIBAMC.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ
VIỆT NAM •
2.1. Giới thiệu về Cơng ty VIBAMC và phịng Định giá tài sản 2.1.1. Giới thiệu về VIBAMC
S Tên công ty: Công ty TNHH Một thành viên Quản lí nợ và khai thác tài
sản - Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam.
S Tên giao dịch quốc tế: Vietnam International Commercial Joint Stock
Assets Management Company Limited.
V Tên viết tắt: VIBAMC.
S Địa chỉ trụ sở chính: Tầng 3, 4, 5, số 183 Trường Chinh, quận Thanh
Xuân, Hà Nội.
V Tel: 04.62857386
V Fax: 04.62857382
Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản VIBAMC được thành lập theo quyết định số 3181/QĐ NHNN ra ngày 28/12/2009. VIBAMC trực thuộc chủ sở hữu là VIB, có tư cách pháp nhân, hạch tốn độc lập, với số vốn