Trong trường hợp thời gian sử dụng thực tế bất động sản vượt quá thời gian sử dụng tài sản theo quy định thì khơng đánh giá chất lượng cịn lại của bất động sản, xác định giá trị bằng không (0).
> Nội dung và trình tự các bước thực hiện
Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ kinh tế kỹ thuật của cơng trình xây dựng
Hồ sơ kinh tế kỹ thuật của cơng trình xây dựng gồm:Bản vẽ thiết kế, thi cơng cơng trình xây dựng; bản vẽ hồn cơng cơng trình xây dựng; bản dự tốn và quyết tốn hồn cơng cơng trình xây dựng; giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình.
Bước 2: Khảo sát hiện trạng cơng trình xây dựng
Khảo sát hiện trạng cơng trình xây dựng để xác định các thơng số chủ yếu sau:Năm xây dựng, năm hoàn thành và đưa vào sử dụng, hạ tầng kỹ thuật cơng trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng cơng trình, đánh giá cơng trình xây dựng về kết cấu, kiểu dáng, nguyên vật liệu đưa vào sử dụng để xây dựng cơng trình,.. .Đánh giá sơ bộ về chất lượng cơng trình xây dựng.
Bước 3: Tính tốn giá trị cơng trình xây dựng
Cơng trình Đơn giá xây Diện tích sàn xây Chất lượng cịn
= x x
xây dựng dựng (1) dựng (2) lại (3)
Trong đó:
(1) : Đơn giá xây dựng được tính tốn theo quy định.
(2) : Diện tích sàn xây dựng được xác định trên cơ sở diện tích xây dựng x (nhân) với số tầng tương ứng + (cộng) ban công, hành lang,. theo giấy cấp phép của cấp có thẩm quyền. Ngồi ra các thơng số này được tính tốn trên hồ sơ bản vẽ hồn cơng quyết tốn cơng trình xây dựng (nếu có). (3) : Chất lượng còn lại cơng trình xây dựng được tính tốn theo cơng
Hướng chính:Tây Bắc Mặt trước: Ngõ 2,1m Mặt sau: Nhà khác
Bên phải: Nhà khác Bên
trái:
Nhà khác
Diện tích đất thực tế: Loại tài sản trên đất:
59,40 m2
Ngôi nhà 2,5 tầng xây dựng kiên cố, kết cấu tường
2.2.4. Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bấtđộng sảntại VIBAMC qua một ví dụ thực tế động sảntại VIBAMC qua một ví dụ thực tế
Sau đây, chúng ta sẽ làm rõ hơn thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại VIBAMC qua ví dụ thực tế mà bản thân em đã tham gia định giá tại công ty:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ đề nghị định giá và lập kế hoạch khảo sát
• Bộ phận tiếp nhận phòng Định giá tài sản tiếp nhận hồ sơ đề nghị
định giá tài sản, bao gồm: Phiếu Đề nghị Định giá tài sản, bảng kê
danh mục tài sản định giá (theo biểu mẫu chi tiết tại phụ lục số 10 đính kèm) và hồ sơ pháp lý tài sản, tiếp nhận những thông tin sau:
Khách hàng đề nghị định giá: VIB Đống Đa
Tài sản định giá: Địa chỉ tài sản:
Mục đích định giá tài sản:
Địa chỉ:Số 88 Phạm Ngọc Thạch, Hà Nội. Giá trị quyền sử dụng đất và cơng trình xây dựng trên đất.
Số 63B tổ 29 (nay là số 11 ngách 21 ngõ 10 Phố Tôn Thất Tùng), Phường Khương Thượng, Quận Đống Đa, TP. Hà Nội. Để cấp tín dụng tại VIB Đống Đa.
Ngày tiếp nhận đề nghị định giá: 10/4/2013.
• Tiến hành lập kế hoạch khảo sát:
Căn cứ vào đề nghị định giá số 0857/005/VIBAMC của VIB Đống Đa, bộ phận tiếp nhận phòng Định giá tài sản đã duyệt hồ sơ và thơng báo mức phí định giá tài sản đến khách hàng. Sau khi đã thu đủ phí, bộ phận tiếp nhận cử chuyên viên định giá tiếp nhận và lập kế hoạch khảo sát tài sản.
Chuyên viên định giá phối hợp với bộ phận tín dụng tại VIB và chủ tài sản lên kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản vào ngày 11/4/2013.
Bước 2: Định giá trực tiếp và tiến hành l ập báo cáo định giá bất động sản
sản, chụp ảnh bất động sản tại thời điểm định giá, thu được những thông tin sau về bất động sản thẩm định:
• Đặc điểm pháp lý tài sản căn cứ vào hồ sơ do khách hàng cung cấp: Hồ sơ pháp lý tài sản: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử
dụng đất ở số 10109330437 do UBND Tp. Hà Nội cấp ngày 21/03/2001.
Nội dung:Cấp cho bà Nguyễn Thị Thu (CMND: 010350873) và ông Nguyễn
Văn Lợi (CMND: 010302183) được quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng thửa đất số 106, tờ bản đồ số 6G-IV-28 tại số 63B, tổ 29, phường Khương Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với diện tích đất là 59,40m2, diện tích xây dựng là 80,00 m2.
• Đặc điểm kinh tế kỹ thuật bất động sản chuyên viên định giá thu thập được qua khảo sát hiện trạng bất động sản:
Vị trí:Bất động sản hiện có địa chỉ là số 11 ngách 10/21 phố Tơn Thất Tùng,
bất động sản nằm cách mặt mương khoảng 50m cách mặt phố Tôn Thất Tùng khoảng 150m, ngõ phía trước bất động sản rộng khoảng 2,1m, đoạn giáp số nhà 13 rộng 1,7m. Ngõ 10 Tôn Thất Tùng nằm chếch với Trường Đại Học Y Hà Nội, rộng trung bình từ 3 - 4m.
so sánh 1 sánh 2 sánh 3
Trang thiết bị nội thất: Bình thường
• Lựa chọn cơ sở giá trị định giá, các nguyên tắc và phương pháp
định giá:
- Cơ sở giá trị:
Do bất động sản thẩm định là quyền sử dụng đất và ngơi nhà trên đất, sẵn có thông tin về các tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường, căn cứ vào mục đích định giá,chuyên viên định giá giá đưa ra cơ sở giá trị định giá là giá trị thị trường:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua săn sàng mua và một bên là người bán săn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. ”
- Các nguyên tắc được sử dụng để định giá:
+ Nguyên tắc thay thế:
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản khơng vượt q chi phí để có một tài sản tương đương.
+ Ngun tắc đóng góp:
Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của tồn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Các phương pháp định giá:
+Căn cứ vào mục đích định giá, đặc điểm của bất động sản, chuyên viên định giálựa chọn hai phương pháp định giá như sau:
V Phương pháp so sánh thị trường để tính giá trị quyền sử dụng đất.
V Phương pháp chi phí để tính giá trị cơng trình trên đất + Các căn cứ làm nền tảng cho quá trình định giá:
V Pháp lệnh giá, tiêu chuẩn, nghị định, các văn bản liên quan đến định giá của pháp luật và VIBAMC.
V Các hồ sơ, tài liệu, thông tin liên quan đến bất động sản định giá của VIBAMC và nguồn tin từ ngân hàng dữ liệu của VIBAMC.
V Các hồ sơ, tài liệu và các thông tin liên quan đến bất động sản định giá do VIB Đống Đa cung cấp.
V Kết quả khảo sát thực tế tại hiện trường của chuyên viên định giá.
V Quyết định số 420/2013/QĐ-SXD, ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
V Thông tư số 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
V Kết quả đánh giá chất lượng còn lại của cơng trình xây dựng theo phương pháp thống kê kinh nghiệm.
V Đồng thời,tham khảo, nghiên cứu, phân tích và so sánh giá thị trường bất động sản thời điểm tháng 04/2013 tại thành phố Hà Nội, cụ thể ở quận Đống Đa.
• Chuyên viên định giá đã tiến hành khảo sát thông tin thị trường và
thu thập được thông tin về 3 bất động sản so sánh như sau:
Hình ảnh các bất động sản so sánh chi tiết tại phụ lục số 09 đính kèm.
- Vị trí: chủNhà số 19 ngách 10/2
Nhà số 5 ngõ 72
Tôn Thất Tùng. Nhà số 71 ngõ 72 Tơn Thất
- Chiều rộng ngõ trước nhà: - Cách đường chính: - Diện tích đất: - Mặt tiền: - Diện tích sàn xây dựng: - Hình dạng: - Hiện trạng:
- Nguồn tham khảo thơng tin: 2,5m khoảng 80m. 50m2 3,7m 175m2 Vng vắn Nhà 3,5 tầng, hiện để ở. Chính chủ: 0972765455 (Giao dịch thành cơng đầu năm 2013). 56m 6m 196m2 Vng vắn Nhà 3,5 tầng, hiện để ở, có gara ơtơ trong nhà. Chính chủ: Chị Hải 0912018566 (Rao bán tháng 4 năm 2013). 1,5m khoảng 150m 35,15m2 3,2m 141m2 Vng vắn Nhà 4 tầng, hiện để ở. Chính chủ: Anh Trung 0912306964 (Rao bán tháng 4 năm 2013). 2. Giá trị BĐS ước tính (đ) 3.800.000.00 0 0 7.392.000.00 0 2.587.500.00 - Giá BĐS thu thập (đ) 4.000.000.00 0 0 9.240.000.00 0 3.450.000.00
- Điều chỉnh về độ tin cậy1'
(%) ve a- 1 • 95 80 75 3. Giá trị CTXD trên đất (đ) 617.925.000 692.076.01 6 497.871.016 - Diện tích sàn xây dựng (m2) 175,0 0 196,00 141,00
- Đơn giá xây dựng2 (đ/m2) 5.885.00
0 5.885.000 5.885.000
- Chất lượng cịn lại (%) 6
Õ
60- 60-
4. Chi phí xây dựng khác (đ) 0 0 0
5. Điều kiện thanh toán (đ) 0 0 0
6. Chi phí pháp lý (đ) 0 “ 0 “ 0 “ 7. Giá trị QSD đất (đ) 3.182.075.00 0 6.699.924.00 0 2.089.629.00 0 8. Diện tích đất (m2) 50,0 0 56,00 35,15
9. Đơn giá đất ước tính (đ/m2) 63.641.500 119.641.50
0
Nhận xét sự khác biệt
Bất động sản so sánh có vị trí giao thơng thuận lợi hơn bất động sản thẩm định, có mặt tiền lớn hơn bất động sản thẩm định và hình dạng vuông vắn. Bất động sản so sánh có vị trí kinh doanh thuận lợi hơn nhiều bất động sản thẩm định, mặt tiền lớn hơn nhiều và hình dạng vng vắn. Bất động sản so sánh có vị trí khơng thuận lợi bằng bất động sản thẩm định, diện tích nhỏ, nhưng hình dạng lại vng vắn.
Căn cứ đưa ra số liệu cho các chỉ tiêu:
(1) : Điều chỉnh về độ tin cậy căn cứ vào quy định mức độ tin cậy của
thông tin khi áp dụng phương pháp so sánh theo Quyết định số 1203/2012/QĐ-VIB.
(2) : Đơn giá xây dựng nhà ở căn cứ vào Quyết định số 420/2013/QĐ-
SXD ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội về việc công bố
giá xây dựng mới nhà ở, cơng trình, vật kiến trúc làm căn cứ bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Tiến hành phân tích so sánh, chỉ ra những điểm khác biệt của bất
Giá trị xây dựng 110,0 0 5.684.00 0 55 343.882.00 0 Cộng giá trị xây dựng 343.882.00 0
Hạng mục Diện tích(m2) Đơn giá(đ/m2) Tỷ lệ định giá (%) Thành tiền (đ) 1. Giá trị QSDĐ 59,4 0 55.000.00 0 10 0" 3.267.000.000 2. Giá trị xây dựng 110,0 0 5.684.00 0 55 343.882.000 3. Tổng giá trị (làm tròn) 3.611.000.000 đồng
(Ba tỷ sáu trăm mười một triệu đồng)
• Căn cứ vào bộ chỉ tiêu điều chỉnh các yếu tố so sánh do VIBAMC
ban hành, chuyên viên định giá tiến hành điều chỉnh các điểm khác biệt, lập bảng so sánh điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
(Chi tiết tại phụ lục số 08 đính kèm)
Kết quả ước tính giá trị quyền sử dụng đất là 55.000.000đ/m2
• Áp dụng phương pháp chi phí định giá cơng trình xây dựng trên đất:
Qua khảo sát hiện trạng thực tế bất động sản, ngôi nhà trên đất đã xây đánh giá thực trạng chất lượng còn lại của căn nhà theo kinh nghiệm, ý kiến của chuyên viên định giá, chất lượng của ngơi nhà cịn lại khoảng 55%.
Đơn giá xây dựng loại nhà ở 2,5 tầng căn cứ vào Quyết định số 420/2013/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội là 5.684.000đ/m2
Kết hợp 2 yếu tố trên, áp dụng cơng thức tính giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng do VIBAMC ban hành, ta có:
• Theo phương pháp chi phí, giá trị bất động sản bằng tổng giá trị quyền
sử dụng đất và giá trị cơng trình xây dựng trên đất. Chuyên viên định giá thu được kết quả định giá bất động sản như sau:
:
Tôn Thất Tùng), Phường Khương Thượng, Quận Đống Đa, Tp. Hà Nội. Thửa đất số Tờ bản đồ số : 106 : 6G-IV-28
• Lập Báo cáo định giá bất động sản theo mẫu (Biểu mẫu chi tiết tại phụ
lục số 10 đính kèm) dựa vào các thơng tin đã phân tích và xử lý ở trên.
Bước 3: Kiểm sốt, phê duyệt và phát hành Chứng thư thẩm định tài sản
• Căn cứ vào Báo cáo định giá bất động sản để lập Chứng thư định giá
bất động sản theo mẫu (Biểu mẫu chi tiết tại phụ lục số 10 đính kèm): Số: 0857/005/VIBAMC
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN
I. THÔNG TINCHUNG
Khách hàng đề nghị thẩm định tài sản : VIB ĐÔNG ĐA Địa chỉ khách hàng Đại diện khách hàng :Số 88 Phạm Ngọc Thạch, Hà Nội :QUÁCH THÀNH NAM Điện thoại Khách hàng đề nghị cấp tín dụng Mục đích thẩm định tài sản Ngày đề nghị thẩm định tài sản
Ngày nhận đủ hồ sơ và khảo sát thực tế: 11.04.2013 :0435729750
:CƠNG TY CỔ PHẦN AN KHANG :Để cấp tín dụng tại VIB ĐỐNG ĐA :10.04.2013
Ngày phát hành Chứng thư :16.04.2013
Nguyễn Thị Thu và ông Nguyễn Văn Lợi. - Hồ sơ gốc số: 1540.2001.UBND - 8794.2001.
Chủ tài sản : Bà NGUYỄN THỊ THU CMND: 010350873
Ơng NGUYỄN VĂN LỢI CMND: 010302183 Diện tích đất sử dụng riêng : 59,40 m2.
+ Mục đích sử dụng: Đất ở. + Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Hạng mục Diện tích (m2) Đơn giá (đ/m2) Tỷ lệ định giá (%) Thành tiền (đ) 1. Giá trị QSDĐ 59,40 55.000.00 0 10 0^ 3.267.000.000 2. Giá trị xây dựng 110,0 0 5.684.00 0 55 343.882.000 3. Tổng giá trị (làm tròn) 3.611.000.000 đồng
(Ba tỷ sáu trăm mười một triệu đồng)
4. Phân loại tài sản C
5. Mã tài sản Ãõĩ
Bước 2: Thẩm định trực tiếp tài sản và lập báo cáo kết quả thẩm định
III. THÔNG TlN TÀI SẢN QUA KHẢO SĂT THựC ĐỊA
a. Thơng tin về đất
Vị trí :- Bất động sản hiện có địa chỉ là số 11 ngách 10/21 phố Tôn Thất Tùng, bất động sản nằm cách mặt mương khoảng 50m cách mặt phố Tôn Thất Tùng khoảng 150m, ngõ phía trước bất động sản rộng khoảng 2,1m, đoạn giáp số nhà 13 rộng 1,7m. Ngõ 10 Tôn Thất Tùng nằm chếch với Trường Đại Học Y Hà Nội, rộng trung bình từ 3 - 4m.
Hình dạng, kích thước :Thửa đất khơng vng vắn phần tiếp giáp mặt ngõ,
3 mặt cịn lại tương đối vng. Kích thước trung bình 7 x 9 (m). Phần mặt tiền chéo góc và tiếp giáp ngõ khoảng 3m.
Hướng chính : Tây Bắc
Mặt trước : Ngõ 2,1m
Bên phải : Nhà khác.
Diện tích đất thực tế : 59,40 m2. b. Thông tin về TS trên đất
Loại tài sản trên đất : Nhà Ở
Diện tích sử dụng thực tế :110,00 m2
Mặt sau: Nhà khác.
Bên trái: Nhà khác.
Số tầng: 2,5
Năm xây dựng:Khơng xác định Kết cấu cơng trình xây dựng: Nhà 2,5 tầng kết cấu tường gạch mái bê tông,
tầng 3 mái tôn.
Trang thiết bị nội thất : Bình thường
c. Nhận xét chung
Hiện trạng bên ngồi Hiện trạng sử dụng Khác
: Ngôi nhà 2,5 tầng xây dựng kiên cố. : Hiện đang sử dụng để ở.
:Bất động sản nằm khu vực quận Đống Đa thuận lợi về giao thông và cơ sở hạ tầng dịch vụ. Trong tương lai bất động sản sẽ được hưởng lợi thế khi dự án cải tạo mương thoát nước đi vào hoạt động. Diện tích bất động sản tương đối lớn nên tính thanh khoản bất động sản ở mức trung bình khá.
dụng.
• Đánh giá chất lượng cịn lại của cơng trình căn cứ theo thơng tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 quy định về khấu hao tài sản cố định của Bộ Tài chính và quy địnhphương pháp Thẩm định tài sản.
• Đơn giá cơng trình xây dựng căn cứ vào Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 117/01/2013 của UBND thành phố Hà Nội.
KHUYẾN NGHỊ
1. Chứng thư thẩm định tài sản này chỉ có giá trị sử dụng vào mục đích