STT Loại giao dịch Khu đô thị Nhà chung
cư Nhà phố 1 Giao dịch bình thường (khơng có biến động đột biến về giá)
Giao dịch thành công 90 - 95% ^2 Giao dịch chào mua 80 - 90% 1 Giao dịch chào bán chính
chủ
80 - 90% 80 - 90% 75 - 85% 4 Giao dịch chào bán môi giới 70 - 80% 70 - 80% 65 - 80% lĩ Giao dịch biến động mạnh về giá (có xu hướng biến động đột biến về giá) 1 Giao dịch thành công 80 - 90%
^2 Giao dịch chào mua 75 - 85% 1 Giao dịch chào bán chính
chủ
75 - 85% 75 - 85% 70 - 80% 4 Giao dịch chào bán môi giới 65 - 75% 65 - 75% 55 - 75%
Bước 3: Kiểm soát, phê duyệt và phát hành Chứng thư định giá bất động sản
Đơn vị VIB Chuyên viên ĐGTS AMC Cấp kiểm soát
AMC Cấp phê duyệt AMC ổ S- O 5 (1.1) „ (1.2) : „ (2.1) ; Phát hành j_ Chứng thư ; TĐTS/Thư ; trả lời Ghi chú: ' ] Bắt đầu/ kết thúc quy trình ------► Dịng quy trình chính
Các q trình con/ nội dung cơng việc trong quy trình
—-► Dịng quy trình phối hợp/ hỗ trợ
Quyết định/ lựa chọn Quay lại bước trước
Sơ đồ 2.8: Quy trình kiểm sốt, phê duyệt và phát hành Chứng thư định giá bất động sản
(Diên giải các bước chi tiết tại phụ lục số 03 đính kèm)
2.2.3. Phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng tại VIBAMC
Từ khi đi vào hoạt động đến nay, do đặc điểm riêng của VIBAMC là công ty con trực thuộc Ngân hàng Quốc tế nên hoạt động chủ yếu của phòng Định giá tài sản làđịnh giá giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, căn hộ,... làm tài sảnbảo đảm cho các khoản vay tín dụng tại Ngân hàng VIB nên phương pháp định giá chủ yếu mà công ty sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. 2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp > Loại tài sản áp dụng: • Quyền sử dụng đất ở. • Căn hộ. • Mặt bằng kinh doanh.
Các quy định khi áp dụng phương pháp so sánh do công ty xây dựng theo Quyết định số 1203/2012/QĐ-VIB:
> Thời gian thu thập thơng tin: khơng q 6 tháng tính đến thời điểm
định giá bất động sản. Đối với các bất động sản đang thế chấp tại VIB nay định kỳ định giá lại và/hoặc bất động sản bổ sung cho VIB để tăng thêm độ an tồn tín dụng, thời gian thu thập thông tin không quá 12 tháng trong trường hợp thông tin về giao dịch khơng phổ biến và/hoặc khơng có trên thị trường.
> Trình tự lựa chọn thơng tin và mức độ tin cậy của thông tin:
Bảng 2.9: Bảng tỷ lệ tin cậy của thông tin đối với các loại giao dịch bất động sản
Tỷ lệ % Giá trị Tỷ lệ % Giá trị
Trường hợp thông tin thu thập được là đáng tin cậy, phổ biến, phù hợp với thị trường, chuyên viên định giá có thể kiến nghị áp dụng các tỷ lệ khác quy định nêu trên và giải thích rõ trong báo cáo kết quả định giá bất động sản.
> Phương thức điều chỉnh
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối:Áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, sân vườn, bể bơi, gara ơ tơ,... (Chi tiết tại phụ lục số 04 đính kèm).
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm:Áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh chưa thể lượng hóa được thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí,. và được lượng hóa thành tiền thơng qua tỷ lệ phần trăm (Chi tiết tại phụ lục số 05 đính kèm).
> Bộ chỉ tiêu điều chỉnh do công ty xây dựng căn cứ vào kinh nghiệm của các thẩm định viên trong cơng ty
(Chi tiết tại phụ lục số 06 đính kèm).
> Nội dung và trình tự các bước thực hiện
Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ bất động sản cần định giá
• Tính pháp lý của bất động sản và thơng tin kỹ thuật thể hiện trên hồ sơ pháp lý.
• Ghi chú các điểm cần lưu ý về hồ sơ để đối chiếu, so sánh, phỏng vấn khi khảo sát hiện trạng bất động sản.
• Liệt kê các hồ sơ cịn thiếu để đề nghị bổ sung.
Bước 2: Tìm kiếm thơng tin thị trường liên quan đến bất động sảnđịnh giá
• Nguồn thơngtin:Dữ liệu nội bộ, trang mạng Internet, tổ chức như: sàn giao dịch, mơi giới bất động sản; văn phịng cơng chứng, các cơ quan sở ban ngành, mối quan hệ thân nhân khác.
• Loại thơng tin:Giá giao dịch, giá niêm yết, giá chào bán giao dịch trên
Bước 3: Khảo sát hiện trạng bất động sản
• Thực hiện khảo sát hiện trạng bất động sảnđịnh giá theo Biểu mẫu khảo sát hiện trạng bất động sản(Chi tiết tại phụ lục số 10 đính kèm).
• Thực hiện khảo sát hiện trạng bất động sản so sánh theo Biểu mẫu khảo sát thông tin thị trường bất động sản(Chi tiết tại phụ lục 10 đính kèm).
• Đề nghị bổ sung hồ sơ bất động sảnđịnh giá (nếu cần).
• Chụp ảnh hiện trạng bất động sản.
Bước 4: Phân tích và xác định mức giá bất động sảnđịnh giá trên cơ sởbộ chỉ tiêu điều chỉnh
• Lập bảng so sánh giữa bất động sảnđịnh giá và bất động sản so sánh.
• Áp dụng bộ chỉ tiêu điều chỉnh để xác định mức giá chỉ dẫn. + Lập bảng điều chỉnh về số tiền tuyệt đối.
+ Lập bảng điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.
Bước 5: Đánh giá xu hướng giảm giá thị trường và thời gian thanh khoản (chỉ áp dụng khi thị trường có xu hướng giảm giá)