Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại NH TMCP kỹ thương việt nam techcombannk khoá luận tốt nghiệp 041

[o I NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ********** Ạ Ạ Ạ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI Ạ Ạ Ạ ị Ạ ị Ạ ♦ Ạ ♦ Ạ ♦ Ạ ị Ạ Ạ [0 CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK Giảng viên hướngdẫn : THS NGUYỄNTHỊ KIM CHUNG Sinh viên thực : NGUYỄN MINHĐỨC Mã sinh viên : 17A4010070 Lớp : K17TCB HÀ NỘI, 2018 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ********** KHĨA LUẬN TƠT NGHIỆP ĐỀ TÀI CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK Giảng viên hướng dẫn : THS NGUYỄN THỊ KIM CHUNG Sinh viên thực : NGUYỄN MINH ĐỨC Mã sinh viên : 17A4010070 Lớp : K17TCB HÀ NỘI, 2018 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank hướng dẫn cô giáo ThS Nguyễn Thị Kim Chung Những thông tin số liệu khóa luận trích dẫn trung thực từ tài liệu đơn vị thực tập cấp Nếu có gian lận em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường, Khoa chủ quản hội động chấm khóa luận Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2018 Sinh viên Nguyễn Minh Đức LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban Giám đốc Học viện Ngân hàng thầy, cô trường tạo điều kiện tốt truyển tải thật nhiều kiến thức bổ ích cho em năm học trường Đặc biệt, em xin trân trọng cảm ơn ThS Nguyễn Thị Kim Chung - giảng viên Học viện Ngân hàng - người cô tận tình giúp đỡ, bảo, động viên hướng dẫn em suốt q trình hồn thành khóa luận Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến Trung tâm phát triển kinh doanh theo phân khúc - Khối Dịch vụ tài cá nhân - Hội sở ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank, anh chị đồng nghiệp tạo điều kiện nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập trình thu thập tài liệu, giúp em có sở thực tiễn để hồn thành khóa luận cách thuyết phục Do trình độ kinh nghiệm cịn hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận sử bảo góp ý từ phía thầy để em hồn thiện khóa luận tốt nghiệp Cuối cùng, em xin kính chúc quý thầy cô dồi sức khỏe thành cơng nghiệp trồng người cao q Đồng kính chúc toàn lãnh đạo cán nhân viên ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank dồi sức khỏe, thành cơng cơng việc, nhanh chóng đạt mục tiêu đề Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2018 Sinh viên Nguyễn Minh Đức DANH MỤC TỪ VIẾT DANH TẮT MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1- Cơ cấu tổ chức 33 Bảng 1Bảng 2Bảng 3Bảng 4Bảng 5- Ket hoạt động kinh doanh Techcombank2015-2017 .35 Dư nợ cho vay 36 Các tiêu chí điều chỉnh giá trị TSSS 53 Thông tin BĐS so sánh ví dụ điển hình 60 ví dụ điển hình điều chỉnh giá BĐS so sánh theocác yếu tố so sánh 63 Từ viết tắt BĐS _ TTBĐS _ CBTD SXKD _ TSĐM _ TSSS TMCP _ Nguyên văn _ Bất động sản _ Thị trường bất động sản Cán tín dụng Sản xuất kinh doanh Tài sản đảm bảo Tài sản so sánh _ Thương mại cổ phần MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY 1.1 Bất động sản 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 Khái niệm bất động sản .2 Đặc điểm bất động sản Phân loại bất động sản Thị trường bất động sản 1.2 Bất động sản chấp đảm bảo khoản vay ngân hàng 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 Khái niệm bất động sản chấp Đặc điểm bất động sản chấp Phân loại bất động sản chấp .10 Ưu nhược điểm việc đảmbảo khoản vay bất động sản .10 1.3 Công tác thẩm định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay ngân hàng TMCP 13 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 Khái niệm định giá thẩm định giá .13 Các yếu tố ảnh hướng đến giá trị bất động sản chấp 14 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay 16 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay 18 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay .20 1.4 Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay số NHTM giới học cho Việt Nam 24 1.4.1 Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay số NHTM giới 25 1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 27 TÓM TẮT CHƯƠNG 31 Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK 32 2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank 32 2.1.1 2.1.2 Giới thiệu chung .32 Cơ cấu tổ chức: 33 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2015 - 2017 34 2.2 Nội dung công tác định giá BĐS chấp phục vụ cho vay Ngân Hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank 39 2.2.1 Điều kiện chung để nhận TSĐB BĐS Techcombank .39 2.2.2 Phương pháp định giá BĐS chấp phục vụ cho vay Ngân Hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank 48 2.2.3 Quy trình thẩm định giá Techcombank 56 2.2.4 Ví dụ điển hình 57 2.3 Đánh giá chung công tác định giá BĐS phục vụ cho vay tạiNgân Hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank 64 2.3.1 Kết đạt 64 2.3.2 Hạn chế 65 2.3.3 Nguyên nhân 67 TÓM TẮT CHƯƠNG 70 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI TECHCOMBANK 71 3.1 Định hướng mục tiêu hoạt động Techcombank năm 2018 71 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu công tác thẩm định giá BĐS chấp phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank 73 3.2.1 3.2.2 3.2.3 quan 82 3.2.4 Nhóm giải pháp từ phía Ngân Hàng Techcombank 73 Nhóm giải pháp phía Ngân Hàng Nhà Nước 81 Nhóm giảipháp phía Chính phủ, Bộ, Ban, Ngành quan có liên Kiến nghị với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân vay .85 TÓM TẮT CHƯƠNG 86 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 LỜI MỞ ĐẦU Đề tài nghiên cứu : “Công tác định giá bất động sản chấp phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Kỹ Thương VN Techcombank”, với việc chọn đề tài trên, em hi vọng đóng góp phần hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP nói chung Techcombank nói riêng, làm cho hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Mục tiêu nghiên cứu đề tài hệ thống hoá mặt lý luận liên quan đến định giá bất động sản chấp Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị, giải pháp nhằm khắc phục hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam Techcombank nói riêng ngân hàngTMCP nói chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam Techcombank Phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp Các phương pháp nghiên cứu truyền thống phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, nghiên cứu tình huống, kiện, phương pháp nghiên cứu ứng dụng thu thập thông tin Bài khóa luận có kết cấu gồm phần: Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ CHO VAY Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI TECHCOMBANK 74 chung hoạt động định giá BĐS làm TSĐB phục vụ cho vay chấp nói riêng Đổi nhận thức lãnh đạo Ngân hàng định giá BĐS chấp điểm cần thiết tất yếu, điểm thay đổi tiếp tục xây dựng triển khai giải pháp khắc phục hạn chế thực tế khác Tất giải pháp Ngân hàng áp dụng để nâng cao hiệu công tác định giá cần có thay đổi từ nhận thức cấp lãnh đạo từ cấp cao tới cấp quản lý ĐVKD Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá trước hết cần phải có thay đổi tư tưởng nhận thức lãnh đạo ngân hàng Hiện nay, để đảm bảo an toàn hoạt động cho vay, ngân hàng thường định giá thấp giá trị BĐS chấp nói riêng tài sản đảm bảo nói chung Điều dẫn đến chất lượng tín dụng đảm bảo dài hạn gây ảnh hưởng tiêu cực: khả cho vay chấp BĐS giảm yếu tố: (1) giá trị tài sản chấp giảm (2) định giá không nên khách hàng chuyển sang ngân hàng khác Bởi vậy, Techcombank cần nhận thức việc xác định giá trị TSĐB theo giá trị để hoạch định sách cho vay hợp lý đánh giá chất lượng nợ ngân hàng Bên cạnh đó, lãnh đạo Ngân hàng cần xác định rõ định giá việc xác định giá trị BĐS thời điểm tại, song khoản vay thường mang tính chất lâu dài giá trị BĐS lại thay đổi theo thời gian, trình định giá cần phải dự báo xu hướng biến động, đặc biệt phát mại để đảm bảo thu hồi nợ cho ngân hàng Đồng thời cần dự báo tính khoản tài sản đảm bảo để xác định mức độ rủi ro biến động giá để từ có sở cho ngân hàng xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp Ngoài nhận thức quan điểm lãnh đạo Ngân hàng cần thay đổi theo hướng phát triển mối liên hệ thị trường tài thị trường BĐS Theo xu hướng chung, tài BĐS đời có phát triển mạnh mẽ hệ thống ngân hàng chấp mơ hình nước phát triển 75 Mỹ, Anh, Úc Do việc chấp tài sản khơng đơn phục vụ mục đích cho vay mà kênh dẫn vốn cho kinh tế thông qua ngân hàng chấp hoạt động chứng khốn hóa khoản vay BĐS Để thực giải pháp này, thân lãnh đạo cán nhân viên Techcombank cần tự xây dựng mơi trường trao đổi quan điểm cởi mở cầu thị, sẵn sàng tiếp nhận luồng quan điểm đáp ứng nhu cầu thực tế b Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá Hiệu định giá BĐS phụ thuộc phần lớn vào việc tổ chức tiến hành định giá BĐS chấp Hiện công tác tổ chức định giá tài sản chấp Techcombank tiến hành song song với hoạt động cho vay Khi có đề nghị vay khách hàng hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản đảm bảo BĐS, phận tín dụng thực thủ tục pháp lý cho vay chuyển hồ sơ thẩm định tài sản sang phận định giá tài sản để xử lý Tại Techcombank sử dụng hình thức tổ chức: (1) thứ việc định giá phận tín dụng đảm nhiệm, tức nhân viên tín dụng kiêm ln nhiệm vụ định giá Hình thức áp dụng đối khoản vay nhỏ, tài sản đảm bảo có giá trị thấp dễ dàng định giá, hệ thống thơng tin sẵn có, nhân viên tín dụng có nhiều kinh nghiệm thẩm định xác định giá trị tài sản (2) giao cho công ty Sao Mộc đơn vị định giá chuyên biệt Techcombank với BĐS phức tạp có giá trị lớn Cơng ty Sao Mộc hoạt động mang tính khách quan, giá trị tài sản đảm bảo xác định để phận tín dụng định cho vay với mức cho vay tỷ lệ chiết khấu phù hợp Xuất phát từ đặc điểm khác biệt hình thức tổ chức định giá áp dụng Techcombank trạng chưa có quy định chi tiết việc phân luồng định giá với nhu cầu định giá BĐS phục vụ cho vay chấp, nhận thấy cần có quy định chi tiết việc BĐS tổ chức định giá ĐVKD BĐS sản tổ chức định giá Cơng ty Sao Mộc Việc xác định rõ đối tượng, phạm vị, trách nhiệm công tác định 76 giá BĐS hỗ trợ tích cực nâng cao chất lượng định giá, tránh chồng chéo lãng phí Đặc biệt, có quy định rõ ràng trách nhiệm định giá giảm thiểu rủi ro định giá sai, định giá không sát với thực tế hay khách hàng lợi dụng quy trình trục lợi Để thực giải pháp này, cần có thống tham gia phận tham gia công tác định giá sử dụng kết định giá Tại Techcombank, việc quy trình, văn hướng dẫn áp dụng cho công tác định giá Trung tâm quản lý TSĐB - khối Quản trị rủi ro đảm nhận Để có văn hướng dẫn chi tiết phân luồng đơn vị định giá phù hợp với trường hợp phát sinh nhu cầu định giá, cần thiết có dẫn dắt từ khối Quản trị rủi ro hợp tác từ ĐVKD, công ty định giá Sao Mộc Khi bên ngồi nhau, chia sẻ quan điểm mục tiêu chung có giải pháp phù hợp Đây việc khó ngồi lợi ích chung Ngân hàng ĐVKD, cơng ty Sao Mộc, khối Hội sở có lợi ích nhỏ riêng, thỏa mãn lợi ích tất bên có thương lượng để bên có đồng ý việc phân luồng định giá rõ ràng thực c Ứng dụng linh hoạt hoàn thiện phương pháp định giá BĐS chấp Ở Việt nam tồn khái niệm thị trường BĐS thức thị trường BĐS khơng thức Trên thị trường BĐS thức, số lượng giao dịch ít, chất lượng thông tin thị trường đảm bảo tin cậy, trừ chất lượng thơng tin chi phí, thu nhập giá bán BĐS Trên thị trường không thức, số lượng giao dịch lớn nhiều lần so với thị trường thức, thơng tin phản ánh sát thị trường, việc khai thác thông tin khó khăn, tốn nhiều thời gian Vì để kết định giá mang tính khách quan sát với giá thị trường cần phải tùy thuộc vào số lượng liệu, độ tin cậy khả sử dụng liệu để xác định phương pháp định giá phù hợp Trên sở phân tích đối tượng, phạm vi áp dụng, yêu cầu, mặt ưu 77 điểm hạn chế phương pháp định giá nguyên tắc áp dụng sử dụng phương pháp, phân tích đánh giá tính phù hợp phương pháp định giá Phương pháp định giá BĐS chấp phù hợp phương pháp so sánh chi phí Bởi để cơng tác định giá cần hồn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động Techcombank Tuy nhiên cần phải xem xét kết hợp với phương pháp khác để tăng tính hiệu cơng tác định giá Để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp hiệu chất lượng, cần phải có giải pháp nhằm khắc phục hạn chế xây dựng điều kiện áp dụng tùy thuộc vào hoàn cảnh: - Thứ nhất, định giá BĐS chấp phương pháp so sánh cần phải thu thập thông tin BĐS so sánh giao dịch BĐS từ nguồn đáng tin cậy có độ xác cao, ví dụ cơng ty địa ốc Ngân hàng thương mại ACB, Sacomreal sàn giao dịch BĐS, trung tâm giao dịch BĐS có quản lý kiểm soát chặt chẽ quan có thẩm quyền - Thứ hai ngân hàng cần xây dựng đơn giá đất thị trường theo khu vực, tuyến phố làm sở cho việc hình thành hệ thống thông tin liệu định giá Tuy nhiên cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường cho phù hợp với giá trị thị trường thời điểm - Thứ ba, để đảm bảo tính khách quan q trình điều chỉnh yếu tố so sánh, ngân hàng cần đưa tiêu chí điểm đánh giá cụ thể tiêu chí Ngân hàng cần phải quy định cụ thể số tiêu điều chỉnh cách thống nhằm hạn chế yếu tố chủ quan người định tránh thông đồng nhân viên định giá với khách hàng Đối với phương pháp chi phí, phương pháp phức tạp địi hỏi phải có kiến thức kỹ thuật xây dựng nên Ngân hàng cần có quy định rõ ràng 78 việc xác định giá trị cịn lại nhà, cơng trình đất Đối với loại nhà cần có quy định áp dụng đơn giá xây dựng cụ thể, quy định thời gian khấu hao theo loại cơng trình tránh tình trạng ước tính theo quan sát chủ quan nhân viên định giá Khi dự đốn thời gian cịn lại để tính khấu hao cần phải trừ phần thời gian vay khách hàng Phương pháp bên cạnh việc tính thời gian khấu hao hợp lý cần phải tính tốn giảm giá gây thị trường yếu tố khác lỗi thời, lạc hậu, lỗi mốt BĐS Ngân hàng nên sử dụng kết hợp phương pháp định giá để đạt hiệu cao Đối với BĐS hình thành sau vốn vay định giá chi phí xây dựng không hợp lý mà nên sử dụng phương pháp vốn hoá để định giá Khi định giá BĐS hình thành tương lai, nhân viên định giá nên dự báo khoản lợi nhuận mà chúng mang lại cho chủ sở hữu tương lai, định giá dựa vào giá thị trường không nên dựa theo hạch tốn giá tốn cơng trình chúng bị làm sai lệch, thổi phồng Đối với số BĐS sử dụng vào hoạt động mang lại lợi nhuận khách sạn, văn phòng cho thuê nên định giá theo phương pháp vốn hoá kết hợp với phương pháp so sánh So sánh khách sạn khác vị trí khác có kết cấu tương tự có thu nhập thực điều chỉnh, xác định giá trị theo phương pháp vốn hoá d Xây dựng hệ thống thông tin BĐS sử dụng độc lập Techcombank Ở phần nguyên nhân hạn chế Chương 2, làm rõ: bất ổn thị trường bất động sản Việt Nam nguyên nhân lớn ảnh hưởng đến độ xác giá trị định giá BĐS Thông tin thị trường bị chi phối nhiều biến số khó đốn định niềm tin nhà đầu tư; hoạt động quảng cáo, thổi phồng đầu mối môi giới, sàn BĐS; quy hoạch Chính phủ; tình hình kinh tế - xã hội nói chung; Điều địi hỏi Techcombank có kênh thơng tin đủ tin cậy xây dựng chi tiết 79 Các thơng tin tài sản đảm bảo nói chung thơng tin BĐS nói riêng thông tin giao dịch thị trường BĐS nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá BĐS theo thời kỳ Ngân hàng phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường BĐS qua nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu thông tin phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá ngân hàng cơng tác định giá có thơng tin điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho giữ liệu giá tài sản đảm bảo ngân hàng nên có phận chuyên trách xây dựng liệu phải cập nhật thông tin giao dịch BĐS thị trường thơng qua nhiều nguồn khác nhau: • Khách hàng vay mua BĐS có tốn qua ngân hàng • Các giao dịch mua bán BĐS thực thông qua tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS • Các đơn vị có chức định giá Nhà nước như: Bộ Tài (Trung tâm thơng tin thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá bán đấu giá tài sản) • Giá đất thực đền bù giải toả • Bảng giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định • Kết bán đấu giá BĐS tổ chức bán đấu giá thực • Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định • Các thơng tin rao bán BĐS phương tiện thông tin đại chúng • Các nguồn thơng tin khác Những liệu sau thu thập hệ thống hóa phần mềm có giao diện dễ hiểu dễ sử dụng Phần mềm phục vụ tối đa cho việc tra cứu, lưu trữ thông tin, giúp ích nhiều cho q trình định giá 80 Techcombank tiếng ngân hàng đầu công nghệ áp dụng công nghệ hoạt động Việc thực giải pháp hồn tồn khả thi thực nhanh, tất nhiên để có hệ thống hồn thiện phải trải qua nhiều bước nắm bắt nhu cầu, xây dựng kế hoạch làm việc, xây dựng giải pháp, xây dựng sở liệu, thiết kế phần mềm, vận hành thử nghiệm quy mô nhỏ, vận hành mở rộng tiến tới áp dụng toàn hàng e Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ công tác định giá BĐS chấp Định giá lĩnh vực đặc biệt đòi hỏi cán định giá không nắm vững chuyên môn nghiệp vụ định cịn phải có hiểu biết nhiều lĩnh vực nội ngoại thất, phong thủy, tâm lý dân cư địa phương, kiến trúc, xây dựng, Điểm rõ Chương phần giải pháp này, em đề xuất giải pháp cụ thể sau: Việc đào tạo bồi dưỡng cán làm công tác định giá tài sản BĐS chấp cần ý thường xuyên Ngoài việc đào tạo cán có chun mơn việc định giá theo chương trình đào tạo trường đại học cao đẳng có chuyên ngành đào tạo lĩnh vực này, ngân hàng cần đặc biệt trọng đến việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán định giá, có chương trình bồi dưỡng đào tạo lại nâng cao trình độ cho cán định giá Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm cơng tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại hệ thống NHNN Việt Nam ngân hàng nước ngồi để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu 81 Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin nhân viên thẩm định việc đưa ý kiến nhằm tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết thẩm định thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả Để thực tốt giải pháp này, phía đơn vị tuyển dụng Techcombank cần có tiêu chí chuyên biệt cho vị trí cán định giá cán kiêm nhiệm nhiệm vụ định giá TSĐB Về phía ĐVKD cơng ty định giá Sao Mộc cần liên tục cập nhật, sát hạch lực cán bộ, nhân viên định giá phận để có phản hồi nhu cầu đào tạo phù hợp 3.2.2 Nhóm giải pháp phía Ngân Hàng Nhà Nước a Nâng cao vai trò Trung tâm thơng tin tín dụng CIC Nối tiếp nhu cầu có nguồn thơng tin tin cậy làm rõ Chương phần giải pháp từ phía Ngân hàng Techcombank phía trên, nguồn thơng tin khơng thể xây dựng phía từ Techcombank mà cịn cần hỗ trợ tối đa từ Ngân hàng Nhà nước mà cụ thể Trung tâm tín dụng CIC Ngân Hàng Nhà Nước cần nâng cao hiệu Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) việc cung cấp thơng tin tín dụng cho NHTM phục vụ cho công tác thẩm định Cần yêu cầu bắt buộc NHTM cung cấp thơng tin tín dụng đầy đủ, thời hạn Điểm lần nhấn mạnh việc xây dựng sở liệu thông tin cần tham gia từ nhiều phía, đảm bảo thơng tin đa chiều, đa lĩnh vực, kiểm tra chéo nguồn CIC hoạt động doanh nghiệp cung cấp thông tin thực tư vấn Ngân hàng nhà nước cần tăng cường hợp tác thông tin với quan quản lý kinh tế để cập nhật thông tin thị trường chế sách Nhà nước Để giải pháp thành thực, thiết cần có chế tài, quy định đủ mạnh để NHTM phải cung cấp thông tin cần thiết quan quản kinh tế phối hợp chặt chẽ 82 b Giám sát chặt chẽ công tác định giá Với tư cách trực tiếp đạo hoạt động ngân hàng, Ngân hàng nhà nước cần tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐS, nhằm đảm bảo ngân hàng tuân thủ quy định, đồng thời phát sai phạm hoạt động thẩm định giá Việc tra, giám sát ngân hàng giúp lành mạnh hóa mơi trường cạnh tranh ngân hàng, tránh cạnh tranh thông qua công tác định giá tài sản chấp phục vụ cho vay mà cụ thể BĐS c Phát triển hệ thống cảnh báo sớm Thông qua chế dự báo kinh tế, xu hướng thị trường mà đặc biệt thị trường BĐS từ phía Ngân hàng nhà nước, NHTM có điều chỉnh nhanh kịp thời đáp ứng tình hình thực tế đảm bảo quyền lợi khách hàng, lợi ích ngân hàng tuân thủ quy định pháp luật 3.2.3 Nhóm giải pháp phía Chính phủ, Bộ, Ban, Ngành quan có liên quan a Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Hiện nay, đa phần khách hàng vay vốn trung dài hạn họ chấp BĐS phải đáp ứng yêu cầu chấp BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên không chấp để vay vốn được, đành để hội kinh doanh qua Tình hình hạn chế khả tăng quy mơ tín dụng ngân hàng nói chung Techcombank nói riêng Thực tế đặt nhu cầu có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận từ phía Bộ, Ban, Ngành quan có liên quan Chẳng hạn, ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng 83 minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định khơng có tranh chấp nhà đất thay cấp cao hơn; giảm thiểu quy trình thủ tục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản Để làm rõ nhận định Chương 2, thấy hoạt động định giá BĐS nước ta mẻ, lý luận thực tiễn Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị chấp, thị trường phức tạp th tổ chức có thẩm quyền định giá (thường th quan kiểm tốn, sở địa nhà đất), tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn nhà nước Các ngân hàng tổ chức định giá tự đưa quy trình nội để thực cơng tác định giá đáp ứng nhu cầu khách hàng tổ chức Thế chấp bất động sản phận họat động thị trường bất động sản, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói riêng cần thiết cấp bách Chính phủ cán liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng nhu cầu tất yếu c Quản lý hoạt động thị trường bất động sản Đất đai BĐS lĩnh vực có biểu tiêu cực tham ô, hối lộ, thu nhập bất Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đầy thị trường phát triển trước mắt quan 84 nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi quản lý nhà nước giải pháp có tính lâu dài tồn cục là: Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thông qua khoản thuế, phí, lệ phí việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng d Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sử hữu nhà ở, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND Tỉnh/thành phố đưa để áp dụng tính thu thuế đền bù đất để bán trao đổi thị trường Với BĐS chấp, xác định theo khung giá nhà nước giá trị thấp nhiều so với gía thị trường, từ khơng đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng vay ngân hàng không muốn Do việc xây dựng khung giá đòi hỏi cấp thiết e Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất Hiện việc đạo hướng dẫn Nhà nước cịn nhiều hạn chế, chưa có quan chn mơn làm tham mưu cho quyền BĐS, chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, ngành việc quản lí nhà nước giá đất, từ dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế Việc thẩm định giá đất số địa phương giao cho sở Tài chính, có nơi Sở tài ngun môi trường, Sở xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp cịn nhiều hạn chế chưa có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì để khắc phục điểm yếu trên, Nhà nước 85 cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho quan chuyên môn tham mưu, thẩm định giá đất trung ương địa phương 3.2.4 Kiến nghị với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân vay Các doanh nghiệp , tổ chức cá nhân vay ngân hàng đảm bảo BĐS cần có thái độ hợp tác, trung thực, kịp thời cung cấp thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Cần có hiểu biết chung quy định pháp luật ngân hàng cụ thể vay chấp TSĐB BĐS chuẩn bị đầy đủ sở pháp lý, sở định giá để tự đảm bảo quyền lợi dễ dàng thực nhu cầu vay 86 TÓM TẮT CHƯƠNG Chương mục tiêu, phương hướng, hoạt động, tiêu kinh doanh mà Techcombank hướng tới tương lai Dựa phương hướng nhận định có từ chương , chương đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp phục vụ cho vay Techcombank Các phương án chia thành nhóm: • Nhóm giải pháp từ phía Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank • Nhóm giải pháp từ phía Ngân hàng nhà nước • Nhóm giải pháp từ phía quan có thẩm quyền • Nhóm giải pháp từ phía tổ chức, cá nhân vay 87 KẾT LUẬN Định giá BĐS chấp phục vụ cho vay hoạt động có từ lâu giới tương đối Việt Nam Sự phát triển hoạt động yêu cầu tất yếu trình xây dựng kinh tế thị trường hội nhập với kinh tế giới, đáp ứng nhu cầu vốn cá nhân tổ chức kinh tế xã hội Mặc dù nay, hoạt động định giá BĐS chấp phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Việt Nam có phát triển vượt bậc sở pháp lý tảng kiến thức cho phát triển thị trường hạn chế Chính thế, khóa luận tập trung nghiên cứu vấn đề hoạt động định giá BĐS chấp phục vụ cho vay thực trạng định giá BĐS chấp phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank để có sở đề giải pháp phát triển hoạt động tương lai Qua trình nghiên cứu, chun đề có kết luận sau: Techcombank khẳng định vị trí hệ thống Ngân hàng TMCP Việt Nam với kết kinh doanh ấn tượng năm liên tiếp 2015 2016 2017 Công tác định giá BĐS chấp phục vụ cho vay Techcombank đạt kết khả quan nhờ đội ngũ nhân chất lượng, nhiệt huyết; hệ thống quản trị, hệ thống văn hướng dẫn đầy đủ, chi tiết liên tục cập nhật Bên cạnh đó, cơng tác định giá BĐS chấp phục vụ cho vay Techcombank bộc lộ số điểm hạn chế như: việc thu thập thông tin thị trường tương đối dễ dàng phong phú tồn nhiều rủi ro Phương pháp chủ đạo mà Techcombank sử dụng để định giá so sánh trực tiếp nên mức giá tham khảo thị trường không với thực tế giá trị BĐS khiến giá trị định giá sai lệch lớn so với giá trị thực BĐS 88 89 Hầu DANH hết MỤC cán TÀI bộLIỆU định giá THAM KHẢO trẻ, nhiều chưa có đủ kinh nghiệm để xử lý1.nên Giáo cịntrình gặp“phải Địnhnhững giá BĐS hạn chế hoạtđịnh độgn tín dụng việc xác - cách định tiếpgiácận trịtừ bất động cácsản NHTM”, Các cán TS bộPhạm định Tiến giá nhiều Đạt, Nhà thời xuất điểmbản không Tài thể cập nhật kịp thay2.đổiGiáo quy trìnhđịnh “ Nguyên nội bộlýdẫn chung tới thực định giá tài saisản”, quy TS trình, Phạm sai Tiến phương Đạt,pháp Những Nhà hạn chế xuấtnày bảnxuất Tài phát từ thực trạng thị trường BĐS, vấn đề pháp Báo lý cáoBĐS kết hoạt cácđộng yếu kinh tố từ doanh, nội báo phíacáo Techcombank thường niên, báo cáo tài Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank năm Trước hạn chế, tồn công tác định giá BĐS chấp phục 2015 2016 2017 vụ cho vay Techcombank, qua trình nghiên cứu lý thuyết thực tế, Văn số 0081/2017/QT quy định Quy trình định giá tài sản đảm khóa luận đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác qua bảo Techcombank nhóm giải pháp: nhóm giải pháp từ phía Ngân hàng Techcombank, nhóm giải Văn số 0089/2017/HD hướng dẫn nhận quản lý tài sản đảm bảo pháp từ phía Ngân hàng Nhà nước, nhóm giải pháp từ phía quan có bất động sản tài sản khác liên quan đến bất động sản thẩm Techcombank quyền Nhà nước giải pháp từ phía cá nhân tổ chức vay Các tạp chí Ngân hàng, thời báo kinh tế, thị trường tài tiền tệ qua khóa luận này, khóa em hitrước vọng đóng góp thêm phần vào 7.Thơng Các khóa luận tốt nghiệp công8.tác định giá BĐShàng chấp phục cho vay Ngân hàng Tuy nhiên, Website Ngân TMCP Kỹ vụ Thương ViệttạiNam Techcombank: nhiều hạn chế nhật thức đồng thời thời gian nghiên cứu ngắn, có www.techcombank.com.vn nhiều kinh nghiệm thức tế nên khóa luận em khơng tránh khỏi khiếm khuyết, Em kính mong nhận góp ý q thầy Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn cán Trung tâm Phát triển kinh doanh - Khối dịch vụ tài cá nhân - Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank cô giáo Th.S Nguyễn Thị Kim Chung giúp em hồn thành tốt khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! ... đ? ?nh giá thẩm đ? ?nh giá .13 Các yếu tố ? ?nh hướng đến giá trị bất động sản chấp 14 Quy tr? ?nh thẩm đ? ?nh giá bất động sản chấp phục vụ cho vay 16 Nguyên tắc đ? ?nh giá bất động sản chấp. .. chấp phục vụ cho vay 18 Các phương pháp thẩm đ? ?nh giá bất động sản chấp phục vụ cho vay .20 1.4 Kinh nghiệm thẩm đ? ?nh giá bất động sản chấp phục vụ cho vay số NHTM giới học cho Việt Nam ... thuật bất động sản thẩm đ? ?nh • Cơ sở giá trị thẩm đ? ?nh giá • Ứng dựng phương pháp thẩm đ? ?nh giá • Kết thẩm đ? ?nh giá • Nh? ??ng hạn chế kết thẩm đ? ?nh giá 1.3.4 Nguyên tắc đ? ?nh giá bất động sản chấp phục