1.3.5 .Các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay
3.2.3. Nhóm giải pháp về phía Chính phủ, các Bộ, Ban, Ngành và cơ quan có liên
quan có liên quan
a. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở.
Hiện nay, đa phần các khách hàng vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp BĐS và phải đáp ứng yêu cầu thế chấp BĐS là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi. Tình hình này hạn chế khả năng tăng quy mô tín dụng của các ngân hàng nói chung và Techcombank nói riêng.
Thực tế trên đặt ra nhu cầu có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận từ phía các Bộ, Ban, Ngành và cơ quan có liên quan. Chẳng hạn, có thể ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng
minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất thay vì cấp cao hơn; giảm thiểu quy trình và các thủ tục đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b. Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản.
Để làm rõ hơn những nhận định ở Chương 2, chúng ta có thể thấy hoạt động định giá BĐS ở nước ta còn rất mới mẻ, cả về lý luận và thực tiễn. Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với
các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng
văn bản nhà nước. Các ngân hàng và tổ chức định giá đang tự đưa ra những quy trình nội bộ để thực hiện công tác định giá đáp ứng nhu cầu của khách hàng
và của tổ chức mình.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong họat động của thị trường bất động sản, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Chính phủ cùng các cán bộ liên quan nghiên cứu và ban hành các văn bản pháp luật đáp ứng nhu cầu tất yếu trên.
c. Quản lý hoạt động của thị trường bất động sản.
Đất đai và BĐS hiện là lĩnh vực có biểu hiện tiêu cực như tham ô, hối lộ, thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung quy hoạch ở tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai.
Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang
là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán
một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đầy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan
nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không
cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước... và giải pháp có tính lâu dài và toàn cục là:
Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế,
phí, lệ phí.. .như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra môi trường BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
d. Ban hành mới bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở.
Có một nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sử hữu nhà ở, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng
với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các Tỉnh/thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế và đền bù đất chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường. Với BĐS thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nước thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trường, từ đó không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vậy việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết.
e. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất.
Hiện nay việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, chưa có cơ quan chyên môn làm tham mưu cho chính quyền về BĐS, chưa quy
định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, ngành trong việc quản lí nhà nước
về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực
tế. Việc thẩm định giá đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính, có nơi là Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng...nên khả năng chuyên môn, tổng hợp vẫn còn nhiều hạn chế và chưa có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Vì vậy để khắc phục được những điểm yếu trên, Nhà nước
cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho cơ quan chuyên môn về tham mưu, thẩm định giá đất ở trung ương cũng như ở các địa phương.
3.2.4. Kiến nghị với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đi vay
Các doanh nghiệp , tổ chức và cá nhân đi vay tại ngân hàng và đảm bảo bằng BĐS cần có thái độ hợp tác, trung thực, kịp thời cung cấp các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá. Cần có hiểu biết chung về các quy định
của pháp luật và của các ngân hàng cụ thể về vay thế chấp bằng TSĐB là BĐS và chuẩn bị đầy đủ các cơ sở pháp lý, cơ sở định giá để tự đảm bảo quyền lợi của mình cũng như dễ dàng thực hiện nhu cầu vay.
TÓM TẮT CHƯƠNG 3
Chương 3 đã chỉ ra những mục tiêu, phương hướng, hoạt động, các chỉ tiêu kinh doanh mà Techcombank hướng tới trong tương lai. Dựa trên những phương hướng đó cùng những nhận định có được từ chương 2 , chương 3 đã đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Techcombank. Các phương án được chia thành từng nhóm:
• Nhóm giải pháp từ phía Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank.
• Nhóm giải pháp từ phía Ngân hàng nhà nước.
• Nhóm giải pháp từ phía các cơ quan có thẩm quyền.
KẾT LUẬN
Định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay là một hoạt động đã có từ rất lâu trên thế giới nhưng còn tương đối mới tại Việt Nam. Sự phát triển của hoạt động này là một yêu cầu tất yếu trong quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường
và hội nhập với kinh tế thế giới, đáp ứng nhu cầu vốn của các cá nhân và tổ chức kinh tế trong xã hội. Mặc dù hiện nay, hoạt động định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay ở các ngân hàng TMCP tại Việt Nam đã có những phát triển vượt bậc nhưng những cơ sở pháp lý và nền tảng về kiến thức cho sự phát triển
của thị trường này vẫn còn khá hạn chế. Chính vì thế, khóa luận đã tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản về hoạt động định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay và thực trạng định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank để có cơ sở đề ra các giải pháp phát triển hoạt động này trong tương lai. Qua quá trình nghiên cứu, chuyên đề có những kết luận như sau:
Techcombank hiện đã và đang khẳng định được vị trí của mình trong hệ thống Ngân hàng TMCP tại Việt Nam với kết quả kinh doanh rất ấn tượng trong
3 năm liên tiếp 2015 2016 và 2017.
Công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Techcombank đã đạt được những kết quả rất khả quan nhờ đội ngũ nhân sự chất lượng, nhiệt huyết; hệ thống quản trị, hệ thống các văn bản hướng dẫn đầy đủ, chi tiết và liên tục được cập nhật.
Bên cạnh đó, công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Techcombank vẫn bộc lộ một số điểm hạn chế như: việc thu thập thông tin trên
thị trường tuy tương đối dễ dàng và phong phú nhưng tồn tại nhiều rủi ro. Phương pháp chủ đạo mà Techcombank sử dụng để định giá là so sánh trực tiếp nên khi các mức giá tham khảo trên thị trường không đúng với thực tế giá trị BĐS có thể khiến giá trị định giá sai lệch lớn so với giá trị thực của BĐS.
Hầu hết các cán bộ định giá còn rất trẻ, nhiều khi chưa có đủ kinh nghiệm để xử lý nên còn gặp phải những hạn chế nhất định trong việc xác định giá trị của bất động sản. Các cán bộ định giá nhiều thời điểm không thể cập nhật kịp các thay đổi về quy định nội bộ dẫn tới thực hiện sai quy trình, sai phương pháp. Những hạn chế này xuất phát từ những thực trạng của thị trường BĐS, các vấn đề pháp lý của BĐS và cả các yếu tố từ nội bộ phía Techcombank.
Trước những hạn chế, tồn tại trong công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Techcombank, qua quá trình nghiên cứu lý thuyết và thực tế, khóa luận đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này qua các nhóm giải pháp: nhóm giải pháp từ phía Ngân hàng Techcombank, nhóm giải pháp từ phía Ngân hàng Nhà nước, nhóm giải pháp từ phía các cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nước và các giải pháp từ phía các cá nhân và tổ chức đi vay. Thông qua khóa luận này, em hi vọng sẽ đóng góp thêm phần nào vào công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân hàng. Tuy nhiên, do còn nhiều hạn chế về nhật thức đồng thời thời gian nghiên cứu ngắn, chứ có nhiều kinh nghiệm thức tế nên khóa luận của em không tránh khỏi những khiếm
khuyết,
Em kính mong nhận được sự góp ý của quý thầy cô.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn các cán bộ Trung tâm Phát triển kinh doanh - Khối dịch vụ tài chính cá nhân - Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank và cô giáo Th.S Nguyễn Thị Kim Chung đã giúp em hoàn thành tốt bài khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình “ Định giá BĐS trong hoạt độgn tín dụng - cách tiếp cận từ các NHTM”, TS. Phạm Tiến Đạt, Nhà xuất bản Tài chính
2. Giáo trình “ Nguyên lý chung định giá tài sản”, TS Phạm Tiến Đạt, Nhà xuất bản Tài chính
3. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo thường niên, báo cáo tài chính Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank năm 2015 2016 2017
4. Văn bản số 0081/2017/QT quy định về Quy trình định giá tài sản đảm bảo của Techcombank.
5. Văn bản số 0089/2017/HD hướng dẫn nhận và quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản và các tài sản khác liên quan đến bất động sản tại
Techcombank.
6. Các tạp chí Ngân hàng, thời báo kinh tế, thị trường tài chính tiền tệ. 7. Các khóa luận tốt nghiệp khóa trước.
8. Website Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank: