1.3.5 .Các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay
1.4. Kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay của
1.4.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Nhìn chung hệ thống pháp luật quy định về định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp ở các nước đã được hình thành khá đầy đủ từ những quy
định về đối tượng, phạm vi định giá, nội dung trình tự, thủ tục định giá đến các phương pháp định giá. Luật pháp đã quy định khá rõ ràng các phương pháp được sử dụng trong quá trình định giá. Các nước này đều có một điểm chung là áp dụng các phương pháp định giá đã được phổ biến và thành công ở các nước tiên tiến trên thế giới, đặc biệt là ở Mỹ. Đó là các phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp lợi nhuận và phương
pháp thặng dư. Đối với các mục đích khác nhau và với mỗi loại BĐS khác nhau
thì các công ty hoặc người định giá sẽ linh hoạt sử dụng các phương pháp khác
nhau. Trên thực tế, phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất ở các nước. Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức và thực hiện hoạt động định giá của các nước có thể rút ra một số bài học cho công tác định giá Bất động sản thế chấp hiện nay ở Việt nam như sau:
a. về phương pháp áp dụng:
Phương pháp so sánh và chi phí vẫn là phổ biến trong định giá nhà và đất,
tuy nhiên để đạt độ chính xác cao vẫn cần có sự kết hợp với các phương pháp khác như phương pháp thu nhập (đầu tư), phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư. Để áp dụng được các phương pháp định giá hiệu quả cần xây dựng hệ thống thông tin: kể cả thông tin trong quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các thông tin thị trường. Thành lập các mạng
lưới (networking) trong tổ chức định giá, trong đó cần hình thành các Hiệp hội định giá chuyên nghiệp hỗ trợ cho công tác định giá BĐS
b. về quy trình định giá
Qui trình định giá ở các nước được thực hiện tương đối chặt chẽ. Các qui định và thủ tục giữa các bước cũng tương đối đơn giản, rõ ràng. Trong mỗi bước của qui trình thường ghi rõ nội dung công việc cần thực hiện. Bắt đầu của
công việc định giá thế chấp là việc thu thập thông tin và xử lý thông tin liên quan đến BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá. Sau đó tiến hành phân tích và thực hiện định giá BĐS.
• Thu thập thông tin về BĐS cần định giá: kích thước, hình thể, mặt tiền, các đặc điểm về cơ sở hạ tầng xung quanh BĐS...
• Kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS như: những cơ sở hạ tầng
công cộng, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khác xung quanh BĐS, quy hoạch và những quy định hạn chế (khu vực bảo tồn).
• Quyền sở hữu: tình trạng sở hữu, giấy tờ đi kèm, các vấn đề về sở hữu (nếu có).
• Thu thập các thông tin thị trường.
• Phân tích và định giá.
• Lập báo cáo định giá.
c. về công tác tổ chức định giá BĐS:
Ở các nước pháp triển như Mỹ, Anh, Úc thì hoạt động định giá TSĐB (tài
sản thế chấp) không đơn thuần chỉ là phục vụ cho hoạt động cho vay, mà ở các nước này đều đã phát triển ở một mức độ phát triển cao hơn, đó là phục vụ cho thị trường tài chính BĐS. Bởi vậy việc định giá BĐS thế chấp được coi như là một hoạt động định giá BĐS nói chung, tuân thủ theo giá trị thị trường. Ở các nước này định giá được coi là một nghề hoàn toàn độc lập, có thể hoạt động với tư cách là tổ chức hoặc cá nhân. Nhìn chung công tác tổ chức định giá BĐS
nói chung và định giá BĐS thế chấp ở các nước nói riêng được thực hiện dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng. Các ngân hàng có thể thực hiện công tác định giá độc lập nhưng cũng có thể phối hợp với các tổ chức, Hiệp hội định
giá chuyên nghiệp và thậm chí là các công ty định giá tư nhân có uy tín, hoặc thuê các tổ chức định giá bên ngoài. Ở Việt nam, thị trường BĐS đang trong giai đoạn phát triển, hoạt động còn nhiều bất ổn, chưa đủ điều kiện để phát triển
lên giai đoạn tài chính hóa. Các hoạt động thế chấp và định giá tài sản chủ yếu chỉ mới phục vụ cho hoạt động cho vay tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng
thương mại. Bởi vậy hiện tại, công tác tổ chức định giá cần được thực hiện sao cho đảm bảo được mức độ an toàn trong hoạt động cho vay của các NHTM, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS còn chứa đựng những bất ổn, nhưng cần
đảm bảo tính cạnh tranh trong hoạt động của các Ngân hàng. Bởi vậy các ngân hàng cần xây dựng qui trình định giá phù hợp gắn liền với hoạt động tín dụng. Đối với công tác tổ chức định giá có thể thực hiện theo 3 hình thức: (1) hình thành bộ phận định giá độc lập, tách riêng với bộ phận tín dụng với chức năng
và đội ngũ nhân sự riêng (phòng định giáTSĐB và quản lý rủi ro); (2) thuộc trách nhiệm của bộ phận tín dụng (cán bộ tín dụng đồng thời là cán bộ định giá); (3) thuê tổ chức định giá từ bên ngoài. Để làm được điều này cần tạo điều kiện để phát triển các công ty tư vấn chuyên định giá và tư vấn trong lĩnh vực cho vay thế chấp cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Qua kinh nghiệm định giá của các nước trên thế giới chúng ta có thể rút ra một số bài học cho công tác định giá BĐS ở Việt Nam như cần sử dụng và phối hợp linh hoạt hợp lý các phương pháp định giá, xây dựng qui trình định giá BĐS chuẩn để đảm bảo tính thống nhất trong định giá BĐS thế chấp. Cần phải coi định giá BĐS thế chấp là một hoạt động độc lập. Các ngân hàng thương
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Chương đầu tiên trình bày cơ sở lý luận giúp chúng ta hiểu rõ hơn về các nội dung của đề tài. Chương nêu nên một cách khái quát một số khái niệm liên quan trực tiếp đến đề tài như : khái niệm về BĐS, thế chấp, định giá, định giá BĐS. Chương cũng làm rõ mục đích và tầm quan trọng của công tác định giá trong hoạt động cho vay thế chấp tài sản , đặc biệt là tài sản đảm bảo BĐS, giúp
cho ngân hàng đảm bảo và phát triển hoạt động cho vay của mình.
Chương cũng trình các phương pháp chính sử dụng trong công tác định giá mà các Ngân hàng TMCP hiện nay đang sử dụng, bao gồm các phương pháp như : phương pháp so sánh trực tiếp , phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp đi vào nội dung chi tiết bao gồm các khái niệm, các bước thực hiện, cách tính, một số ưu nhược điểm của phương pháp ... Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay được phân chia thành các nhân tố chủ quan và nhân tố khác quan . Các nhân tố chủ quan bao gồm : Quan điểm khác nhau của các Ngân về vấn đề định giá BĐS thế chấp; Hệ thống thông tin định giá; Đội ngũ nhân lực. Các nhân tố khách quan bao gồm: các nhân tố về điều kiện tự nhiên (Vị trí của BĐS; Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất; Địa hình BĐS tọa lạc; Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS; Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất; Tình trạng môi trường; Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên); Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách; Nhóm các yếu tố kinh tế (Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS; Những tiện nghi gắn liền với BĐS; Điều kiện bảo dưỡng , sửa chữa BĐS
...); Các yếu tố xã hội.
Đặc biệt, chương I đã khái quát kinh nghiệm định giá của một số nước có ngành định giá phát triển trên thế giới, từ đó đúc rút ra một số điểm kinh nghiệm
tham khảo quý báu cho hoạt động định giá mà đặc biệt là hoạt động định giá BĐS phục vụ cho vay thế chấp tại các Ngân hàng TMCP tại Việt Nam