1.3.5 .Các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay
2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank
2.1.1. Giới thiệu chung
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam, thường được biết đến với tên gọi Techcombank hiện là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất Việt Nam. Kể từ khi thành lập vào ngày 27/9/1993 với số vốn ban đầu chỉ có 20 tỷ đồng, Techcombank đã không ngừng phát triển mạnh mẽ với thành tích kinh doanh xuất sắc và được nhiều lần ghi nhận là một tổ chức tài chính uy tín với danh hiệu Ngân hàng tốt nhất Việt Nam.
Techcombank cũng sở hữu một mạng lưới dịch vụ đa dạng và rộng khắp với 315 chi nhánh và 1229 máy ATM trên toàn quốc cùng với hệ thống công nghệ ngân hàng tiên tiến bậc nhất.
Ngoài ra, Techcombank còn được dẫn dắt bởi một đội ngũ quản lý tài năng
có bề dày kinh nghiệm tài chính chuyên nghiệp cấp đa quốc gia và một lực lượng nhân sự lên tới trên 7000 nhân viên được đào tạo chuyên nghiệp sẵn sàng
hiện thực hóa mục tiêu của Ngân hàng - trở thành Ngân hàng tốt nhất và Doanh
nghiệp hàng đầu Việt Nam.
Thông qua 3 lĩnh vực kinh doanh chiến lược: Dịch vụ tài chính Cá nhân, Dịch vụ ngân hàng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, Ngân hàng Bán Buôn và Ngân hàng giao dịch, chúng tôi cung cấp những sản phẩm và dịch vụ tài chính đáp ứng các nhu cầu đa dạng của nhiều phân khúc khách hàng khác nhau. Đó có lẽ cũng chính là lý do hơn 3,3 triệu khách hàng các nhân và 45,368 khách hàng doanh nghiệp đã chọn Techcombank là người bạn đồng hành về tài chính.
______I I I I 6. Khối Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp 7. Khối Dich vụ ngân hàng và tái chinh cá nhân 8. Trung tâm Nguồn Vốn
9. Khối Quán tri nguồn nhãn lực ' I j , I I I ; I ɔ - R PT Kinh doanh vã thị trường -P. QT Sán phẩm - P-QL Tiền tệ và tải trợ thương mẹi miền Bắc và miền Trung - P. QL Tiền tệ và tài trợ thương mại mièn Nam -P- KHDN vừa và nhỏ -R KHDN lớn -P. DV Và CSKH doanh nghiệp - TT Khách hàng doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh -TT Quân lý sản phầm huy động dân cư -TT DỊch vụ tài chính và Đầu tư cá nhân -TT Phát triền sàn phẩm tín dụng cá nhân - TT Phát triền sần phẩm thè -TT Bán và dịch vụ chăm sóc khách hàng - TT Phát trièn mạng lưới và kênh phân phối - TT Quản lý tin dụng cá nhân b__________________ J -P. Kinh doanh tiền tệ - p. Quân lý đấu tư
tài chính -P. Gĩao dịch các thị trưởng hàng hoá - P. Kinh doanh trái phiếu - P- Kinh doanh ngoại hối -p. Phát triền sàn phâm - Ban Kinh doanh
Treasury HCM
- Tổ Hô trợ khách hàng Interbank
____________________
• P-Tuyen dụng -P- Tiền lương &
Phúc lợi - R Quàn trị thông
tin và chinh sách nhân sự - TT Đào tạo
Công ty TNHH Chứng khoán Kỹ thương
-
Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ thương
⅛ __________________ '
I ~ I I — I I
10. Khèi Thẩm định và quàn tri rùi ro tín dụng k, j 11. Khối Quản trị rùi ro thị trường và vận hành 12. Trung tâm Công nghệ 13- Khối Pháp ché vả kiềm soát tuân thủ 14. Khối vận hành : I ɔ ' I I " I 2.1.2. Cơ cấu tổ chức:
ĐẠI HỘI CÔ ĐÔNG
I ≡≡
HỌI ĐÔNG QUÁN TRI BAN KIẺM SOĂT
1. ỦY BAN KIÈM TOÁN ɪ 2. ỦY BAN NHÂN sự W E XCO_________________⅝ VĂN PHÒNG HDQT 3.ClY BAN DAu Tự CHIÈN Lược & QUẢN LÝ RỦI RO I VÀ TIỀN LƯƠNG
"Cj'" -f',r⅛∕∙? ∙V'∙ ⅛∙ ■ ⅛Ci J .∙"⅛∙ ∙⅛^ -.∙1'∙. '•'■ ⅛ 'j⅛. ∖ BAN TONG GIÁM ĐOC ÚY BAN TÍN DỤNG ⅛⅞⅛⅛¾⅜⅛
- RTD Dự án -P.TD M-Banking H-O ■ RTD M.Banking miền Nam - P.Giám sát TD&QL các khoản vay cỏ vần đề - P-QLTSDB HO - P-QLTSDB miền Nam - P.Gi⅛m sát tín dụng H-O - P.Gĩám sát tin dụng miền Nam >___________________ * hoạt động - P. QTRR tài sản nợ - Ban Duy tri kinh doanh - Ban Phân tíoh thông tin -R Công nghệ thẻ và ngân hàng điện từ - R Hạ tầng truyèn thông -Ban IT miền Trung - Ban IT miên Nam
- RQL Đầu tư xây dựng -Văn phòng -P. QL chát lượng - TT Quàn lý vả vận hành dịch vụ thè I 15. Các phòng ban tham mím ' I -RMarketing -P- Kế hoạch tảng hợp -P- Kế toán tài chinh -Ban Dự án phát triền hệ thống
quàn trị thông tin
(MIS)
-P. Oinh ché tàì chinh
15. Các Sở giao dịch, Chi nhánh vả Phòng giao dịch
Lãi/ lỗ ròng từ hoạt động dịch vụ
1.138.975.000.000 1.955.764.000.000 3.811.902.000.000 Lãi/ lỗ thuân từ hoạt
động kinh doanh ngoại hối và vàng
-192.002 .000.000 240.201.000.000 278.585.000.000
Lãi/ lỗ thuân từ mua bán chứng khoán kinh doanh
303.577.000.000 124.780.000.000 396.730.000.000 Lãi/ lỗ thuân từ mua bán
chứng khoán đâu tư
-152.229. 000.000 481.457. 000.000 855.760. 000.000
Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2015 - 2017
Qua tham khảo báo cáo thường niên trình đại hội cổ đông và các báo cáo tài chính hàng năm của Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam Techcombank, chúng ta có các số liệu tổng quát về hoạt động kinh doanh của Techcombank qua 3 năm 2015 2016 và 2017 như sau:
Tông thu nhập kinh doanh
9.343.942.000.000 11.918.726.000.000 16.343.806.000.000
Lợi nhuận ròng từ hoạt động kinh doanh trước chi phí dự phòng
5.661.139.000.000 7.657.731.000.000 11.645.523.000.000
Tông lợi nhuận kê toán 2.037.205.000.000 3.996.640.000.000 8.036.297.000.000 Tông lợi nhuận trước
thuê
2.037.205.000.000 3.996.640.000.000 8.036.297.000.000 Lợi nhuận sau thuê 1.529.188.000.000 3.148.846.000.000 6.445.595.000.000 Lợi nhuận sau thuê của
cô đông công ty mẹ
1 Công ty cổ phần nhà nước 294 28 3 63 Kinh tế tập thể, hợp tác xã 85 32 73 Công ty TNHH nhà nước 2.029 3.79 5 8.424 Công ty TNHH khác 32.028 32.32 1 32.495 Doanh nghiệp tư nhân Tn 88
2
403 Doanh nghiệp có vôn đầu tư nước ngoài 258 1.70
2
2.076 Đơn vị hành chính sự nghiệp, đảng, đoàn thể,
và hiệp hội 33 42 3 821 Khác ĨĨ 9- 31 4 394" Cá nhân, khác 30.903 61.64 4 64.777
Bảng 2 1- Kết quả hoạt động kinh doanh Techcombank 2015-2017
Dư nợ cho vay
Chúng ta có thể thấy, lợi nhuận trước thuế của Techcombank 3 năm liên tiếp đều ở mức rất ấn tượng và có mức tăng ngoạn mục.
Tổng Lợi Nhuận Trước Thuế ( tỷ đồng) 8.036 3.997 2.037... 2015 2016 2017
Biểu đồ 2.1 - lợi nhuận trước thuế Techcombank 2015 - 2017
Tình hình kinh tế xã hội năm 2015 của Việt Nam đã có nhiều chuyển biến tích cực, với mức tăng GDP ước tính đạt 6,68%, chủ yếu nhờ gia tăng đầu tư và tiêu dùng cá nhân trong nước. Điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn đã giúp
duy trì ổn định hệ thống ngân hàng. Môi trường kinh doanh và kết quả hoạt động kinh doanh của ngành Ngân hàng đã có sự cải thiện rõ rệt trong năm 2015
như thanh khoản dồi dào, tỷ lệ nợ xấu giảm đáng kể về mức dưới 3%, nhu cầu đối với sản phẩm dịch vụ ngân hàng gia tăng, đặc biệt là nhu cầu tín dụng. Trong bối cảnh đó, Techcombank đạt được sự tăng trường vượt bậc, hoàn thành
các mục tiêu tài chính quan trọng. Đây là kết quả đạt được trên cơ sở thực hiện kinh doanh bền vững, an toàn và hiệu quả, chú trọng phát triển tốt nguồn nhân lực, quản lý chi phí và quản trị rủi ro hiệu quả...
Những kết quả chính như sau: Tổng tài sản toàn ngân hàng đạt: 191.994 tỷ đồng, tăng 9,1% so với năm 2014 và đạt 101% kế hoạch. Lợi nhuận trước thuế cả năm của toàn Ngân hàng đạt 2.037 tỷ đồng, tăng 43,8% so với năm 2014 và đạt 102% kế hoạch. Tổng huy động toàn Ngân hàng đạt 142.240 tỷ đồng, tăng 8% so với năm 2014 và đạt 105% kế hoạch. Tổng dư nợ khách hàng
tính đến cuối năm 2015 đạt 111.626 tỷ đồng, tăng 39% so với năm 2014 và đạt 120% kế hoạch. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu tới cuối năm 2015 đạt 14,74% cao hơn mức 9% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước.
Bước sang năm 2016, Việt Nam chịu nhiều tác động tiêu cực từ bối cảnh bên ngoài, nổi bật là hạn hán, thiên tai và kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm hơn so với dự báo; tăng trưởng thương mại đạt thấp; giá dầu thô thất thường; nhu cầu và giá nông sản giảm mạnh... Tuy vậy, về tổng thể, kinh tế cả nước vẫn tăng trưởng tích cực, các cân đối vĩ mô được bảo đảm, tăng trưởng GDP quý sau cao hơn quý trước; lạm phát thấp, xuất siêu trở lại. Đóng góp công sức vào các thành công đó, năm 2016, ngành ngân hàng đã cơ bản hoàn thành các mục tiêu kế hoạch, kiểm soát lạm phát dưới 5%, ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an toàn hệ thống.
Là một bộ phận không thể tách rời trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, Techcombank cũng đã đạt được sự tăng trưởng ấn tượng, hoàn thành các mục tiêu tài chính quan trọng trong năm 2016. Đây là kết quả đạt được trên cơ sở thực hiện kinh doanh bền vững, an toàn và hiệu quả, chú trọng phát triển tốt nguồn nhân lực, quản lý chi phí và quản trị rủi ro hiệu quả. Những kết quả chính trong hoạt động kinh doanh năm 2016 của Techcombank: Tổng tài sản toàn ngân hàng đạt: 235.363 tỷ đồng, tăng 22,6% so với năm 2015 và đạt 106%
kế hoạch. Lợi nhuận trước thuế cả năm của toàn Ngân hàng đạt 3.997 tỷ đồng, tăng 96,2% so với năm 2015 và đạt 113% kế hoạch. Tổng huy động toàn Ngân hàng đạt 173.449 tỷ đồng, tăng 21,9% so với năm 2015 và đạt 101% kế hoạch. Tổng dư nợ tín dụng tính đến cuối năm 2016 đạt 159.010 tỷ đồng, tăng 24,8% so với năm 2015 và đạt 100% kế hoạch. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu tới cuối năm 2016 đạt 13,12% cao hơn mức 9% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước.
Năm 2017, những điều kiện thuận lợi từ nền kinh tế mang lại nhiều cơ hội
kinh doanh rõ ràng hơn cho các ngân hàng tại Việt Nam trong năm 2017. Nhờ vậy, ngành ngân hàng được đánh giá là có một năm kinh doanh khởi sắc với sự
cải thiện đáng kể của hoạt động tín dụng và sự gia tăng mạnh mẽ của hoạt động
dịch vụ. Hòa cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế và của ngành ngân hàng nói chung, hoạt động của Techcombank đạt được sự tăng trưởng đầy ấn tượng khi năm thứ 3 liên tiếp lợi nhuận trước thuế tăng gấp đôi năm trước. Kết
quả này có được là dựa trên sự kiên định thực hiện kinh doanh theo hướng bền vững, an toàn và hiệu quả, đa dạng nguồn doanh thu, chú trọng phát triển tốt nguồn nhân lực, kiểm soát rủi ro và chi phí hợp lý. Những kết quả chính đạt được như sau: Tại thời điểm 31/12/2017, tổng tài sản toàn ngân hàng đạt: 269.392 tỷ đồng, tăng 14,5% so với năm 2016. Lợi nhuận trước thuế cả năm của toàn Ngân hàng đạt 8.036 tỷ đồng, cao hơn gấp đôi so với năm 2016 và vượt kế hoạch 60%. Tổng huy động (bao gồm chứng chỉ tiền gửi) toàn Ngân hàng đạt 175.435 tỷ đồng, tăng 1,14% so với năm 2016. Tổng dư nợ tín dụng tính đến cuối năm 2017 đạt 181.002 tỷ đồng, tăng 15,96% so với năm 2016. Tỷ
lệ an toàn vốn tối thiểu tới cuối năm 2017 đạt 12,68% cao hơn mức 9% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước.
2.2. Nội dung công tác định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank
2.2.1. Điều kiện chung để nhận TSĐB là BĐS tại Techcombank
a. Đối với Quyền sử dụng đất Điều kiện về pháp lý:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thời hạn sử dụng đất còn lại nhiều hơn thời gian vay vốn (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân vẫn đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định và chưa bị cơ quan nhà nước thu hồi khi hết thời
hạn sử dụng đất). Phải nhận đồng thời quyền bề mặt, quyền hưởng dụng gắn liền với quyền sử dụng đất đó.
Điều kiện về đối tượng sử dụng:
• Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp được miễn,
giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cần đáp ứng các điền kiện: để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích
lợi nhuận khác mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các điều kiện khác phù hợp với quy định của Nhà nước và chính sách của Techcombank trong từng thời kỳ.
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà: Nguồn gốc đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà
thuộc một trong các trường hợp: nhận chuyển nhượng mà không chuyển mục đích sử dụng đất, nhận chuyển nhượng mà chuyển mục đích sử dụng
đất sang Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Tổ chức kinh tế sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác mà đất có nguồn gốc thuộc một trong các trường hợp: Được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử
• Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà đất có nguồn gốc không phải là đất được nhà nước cho thuê.
Đối tượng sử dụng đất là cá nhân trong nước:
• Cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng sang đất được
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
• Cá nhân thuê lại đất tỏng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một cho cả thời gian thuê, bao gồm cả trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất,