1.3. Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại các
1.3.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay
Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố
cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho những thẩm định viên đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng
được. Quy trình định giá gồm 6 bước, cụ thể như sau:
a. Bước 1: Xác định vấn đề
• Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá
• Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh
tế kỹ thuật
• Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá
• Thiết lập ngày có hiệu lực
• Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ
b. Bước 2: Lên kế hoạch định giá
• Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và
các quyền của bất động sản được mua; bán; cho thuê và đặc điểm của thị trường.
• Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: bất động sản, thị trường...
• Thiết kế chương trình
• Lập đề cương báo cáo.
• Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình.
c. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Tiến hành thu nhập và tổng hợp tài liệu trên thị trường:
• Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành...
• Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận...
Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản
• Bất động sản thẩm định giá
• Các bất động sản so sánh
d. Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích tài liệu
• Phân tích sử dụng hiệu quả nhất và có hiệu quả nhất
• Phân tích thị trường
• Phân tích bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá
• Sử dụng những dữ liệu đã thu nhập và phân tích vào các phương pháp
• Phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của các thông tin
e. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá
Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá
Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản thẩm định (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường)
Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá
Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá
f. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm định
giá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá.
Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương
pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.
Báo cáo thẩm định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau đây:
• Loại bất động sản cần thẩm định
• Khách hàng thẩm định
• Mục đích thẩm định
• Thời điểm thẩm định
• Đặc điểm pháp lý và kinh tế - ký thuật của bất động sản thẩm định
• Cơ sở giá trị của thẩm định giá
• Ứng dựng các phương pháp thẩm định giá
• Kết quả thẩm định giá
• Những hạn chế của kết quả thẩm định giá