1.3.5 .Các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay
2.2.2. Phương pháp định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP
Hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank
a. Thẩm định tính chất pháp lý hồ sơ tài sản, thực tế tài sản đảm bảo, khu vực tọa lạc tài sản
Cán bộ định giá thực hiện thẩm định các nội dung và yêu cầu như sau:
Thẩm định tình trạng pháp lý hồ sơ tài sản
Cán bộ định giá đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của Techcombank để xác định tính trung thực, đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. Cán bộ định giá cần
xác định BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện nhận thế chấp theo quy định, hướng
dẫn của Techcombank ban hành theo từng thời kỳ.
Thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc
Để thẩm định chủ sở hữu, chủ sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc, cán bộ định giá thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định của Techcombank để làm rõ chủ sở hữu, sử dụng, đồng sở hữu, sử dụng của BĐS; làm rõ năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân
sử của chủ sở hữu, sử dụng BĐS; làm rõ mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng
BĐS với các bên được đảm bảo trong trường hợp chủ sở hữu, sử dụng BĐS bảo đảm cho cá nhân, tổ chức khác đề xuất cấp tín dụng tại Techcombank; làm rõ mối quan hệ giữa chủ sở hữu và người sử dụng BĐS trong trường hợp người
ở trên BĐS không phải là chủ sở hữu trên giấy tờ pháp lý.
Để thẩm định tình trạng thực tế của BĐS, cán bộ định giá cần xác định được các yếu tố sau: vị trí và ranh giới thửa đất cần định giá; diện tích thực tế BĐS, số đo các mặt tiếp giáp của BĐS; mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS hiện có đang cho thuê, cho mượn hay không có sử dụng đúng mực đích ghi trên chứng từ sở hữu hay không; hướng thực tế; BĐS có đang tranh chấp không; xác định tính sở hữu của các khu đất trông tiếp giáp với lối vào BĐS; xác định lối vào BĐS ( là lối đi chung hay thuộc sở hữu của hộ dân quanh BĐS
được khảo sát), diện tích lối đi.
Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc
Cán bộ định giá làm rõ các điểm: Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch chi tiết (1/500) hay chưa. Quy hoạch sử dụng đất như thế nào.
Để làm rõ nội dung trên, cán bộ định giá sẽ đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS do chủ tài sản cung cấp để xác định quy hoạch, cán bộ thẩm định có thể phóng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền khác để thu thập thông tin quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.
Ở phần này cần chú ý trường hợp cán bộ định giá nghi ngờ có quy hoạch ( có quyết định của nhà nước về quy hoạch tại khu vực như bản đồ 1/2000, 1/500 ,...) và không có khả năng làm rõ quy hoạch thì yêu cầu khách hàng cung
cấp giấy xác nhận quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( phòng tài nguyên môi trường Quận/ huyện/ thành phố thuộc tỉnh hoặc sở quy hoạch kiến trúc/ viện quy hoạch xây dựng).
Cán bộ định giá cần chắc chắn BĐS có khả năng chuyển nhượng tại thời điểm định giá. Điều này có thể đánh giá trên cơ sở đánh giá kiến trức tổng thể, cơ sở hạn tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khực nơi BĐS tọa lạc. Bên
cạnh đó, tham khảo các thông tin giao dịch trên thị trường và các yếu tố khác.
b. Lập biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản
Cán bộ định giá phải xác định đúng vị trí tài sản cần định giá khớp đúng với tài sản được thể hiện trên giấy chứng quyền sở hữu/ sử dụng BĐS, trường hợp tỏng giấy chứng nhận không thể hiện rõ địa chỉ tài sản, các thông tin đo đạc thực tế sai khác so với thông tin trong giấy chứng nhận thì bằng nghiệp vụ,
chuyên môn của mình, cán bộ định giá cần phải làm rõ và xác định đúng vị trí tài sản cần định giá, trường hợp cần thiết cán bộ định giá có thể trao đổi/ làm việc với cơ quan, tổ chức ( Phòng địa chính xã/ phường, phòng Tài nguyên môi
trường quận/ huyện/ thành phố thuộc tỉnh), các cá nhân khác để thu tahajp thêm
thông tin cần thiết để xác định đúng vị trí tài sản cần định giá. Sau khi xác định
đúng vị trí tài sản cần định giá, cán bộ định giá thực hiện khảo sát và lập biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản theo các yêu cầu thẩm định ở trên, vẽ sơ đồ vị trí của BĐS.
Cán bộ định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng toàn cảnh và chi tiết, theo các hướng khác nhau để có thể nhận biết được tài sản. Bắt buộc phải có ảnh của cán bộ định giá đứng trước BĐS. Các hình ảnh này phải được đính kèm
Phiếu định giá tài sản/ Chứng thư định giá tài sản/ Báo cáo định giá tài sản như
một phần khổng thể tách rời của hồ sơ định giá.
c. Xác định giá trị BĐS Các bước định giá
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin các thửa đất
Khi định giá một BĐS, phải thu thập tối thiểu 3 thông tin để có thể thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp, các nguồn thông tin nằm trong các nguồn như: nguồn thông tin bên ngoài ( báo chí, trang wab, các trung tâm kinh doanh địa ốc, các giao dịch bán đấu giá, các giao dịch chuyển nhượng thực tế), nguồn
A Giá bán/ giá thương lượng ( chỉ tính riêng giá trị đất ) B Tổng diện tích đất (m2)
thông tin từ điều tra thực tế tại địa bàn có BĐS cần định giá, nguồn dữ liệu hiện
có tại ĐVKD.
Các yêu cầu với thửa đất so sánh: chọn vị trí theo thứ tự ưu tiên ( cùng hẻm, đường, phường/ xã/ khu vực ), có một số đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá, thời điểm giá đất giao dịch không qua 1 năm được giao dịch trong
điều kiện bình thường, tài sản so sánh không được trùng với tài sản cần định giá.
Tiến hành xác minh, thu thập thông tin của các thửa đất so sánh và thửa đất càn định giá. Các thông tin bao gồm: cơ sở pháp lý ( quyền sở hữu, quyền sử dụng, tranh chấp, quy hoạch, giải tỏa, lấn chiếm,...), đặc điểm ( loại đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí giao thông, vị trí về khả năng sinh lời, kích thước, hình dáng,.), cơ sở hạ tầng ( hệ thống chiếu sáng, cung cấp điện, cấp - thoát nước, điện thoại, viễn thông ), môi trường ( cảnh quan, không khí, nguồn nước, tiếng ồn, trật tự an ninh), tính chuyển nhượng của thửa đất so sánh ( hình thức giao dịch, thời điểm giao dịch, tình hình thị trường bất động sản,. )
Bước 2: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn và phân tích thông tin cần điều chỉnh mức giá. Thực hiện điều chỉnh tài sản theo bảng sau:
C1 Loại giao dịch
C2 Mức độ tin cậy
C3
Đơn giá đất điều chỉnh theo mức độ tin cậy ( đồng/ m2) D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Pháp lý Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh D2 Quy mô kích thước Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh D3 Hình dáng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh D4 Giao thông Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh
D6 Môi trường an ninh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh ... ... ... ... ... E Tổng tỷ lệ điều chỉnh H Mức giá chỉ dẫn (đồng/ m2) G Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh (lần) Tổng giá trị điều chỉnh thuần Tổng giá trị điều chỉnh gộp
dẫn
Ngoài cách tính toán đơn giá đề xuất như trên, cán bộ định giá có thể lựa chọn đơn giá đề xuất căn cứ theo s.ố lần điều chỉnh ( số lần điều chỉnh thấp
nhất), trường hợp có số lần điều chỉnh bằng nhau thì lấy mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh nào có tổng giá trị điều chỉnh gộp thấp nhất.
Bước 3: So sánh đơn giá đề xuất với đơn giá khung do Techcombank ban hành và các hệ số điều chỉnh.
Đối với khu vực chưa có giá khung Techcombank ban hành: thực hiện theo các quyết định được ban hành từng thời kỳ. Đối với các khu vực có giá khung Techcombank và các hệ số điều chỉnh: trường hợp giá đề xuất > giá khung Techcombank thì đơn giá được Techcombank chấp nhận là giá khung của Techcombank, trường hợp giá đề xuất nhỏ hơn hoặc bằng giá khung Techcombank thì đơn giá được chấp nhận là đơn giá đề xuất.
Bước 4: Lập báo cáo kết quả định giá
Cán bộ định giá lập phiếu báo cáo kết quả định giá. Trường hợp định giá trên phần mềm định giá RIMS TECH thì cán bộ định giá in Báo cáo định giá được lập trình sẵn trên phần mềm này. Biên bản kiểm tra hiện trạng TSĐB, Báo
cáo/ phụ lục kết quả định giá và các giấy tờ xác nhận khác phải lưu trữ vào hồ sơ định giá. Techcombank không cho phép ban hành Báo cáo kết quả định giá kèm theo các điều kiện loại trừ liên quan đến quy hoạch/ vị trí tài sản, làm ảnh hưởng tới giá trị tài sản khi phát sinh các rủi ro loại trừ này.
Công thức định giá BĐS
Việc định giá BĐS cần phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ
của BĐS tại thời điểm định giá
- Giá trị định giá của BĐS được xác định theo công thức sau:
, , Giá trị tài sản
Giá trị định giá BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + „ \
gắn liền trên
- Giá trị quyền sử dụng đất được tính theo công thức sau:
Giá trị quyền sử dụng Đơn giá quyền sử dụng Diện tích thửa = λ ’ ɪ ’A
đất đất đất
• Công trình xây dựng được chứng nhận quyền sở hữu định giá theo công thức sau:
Giá trị CTXD = DT xây dựng sàn x Đ(mgá x Ty l con
XD lại
Diện tích sàn xây dựng được xác định bằng diện tích thực tế của CTXD và không vượt qua phần diện tích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ( giấy chứng nhận )
• Công trình xây dựng chưa được chứng nhận quyền sở hữu, phần công trình xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc công trình xây dựng không phải xin cấp phép xây dựng theo quy định của
pháp luật thì sẽ định giá theo công thức sau:
Giá trị CTXD = DT xây dựng sàn x Đ(mgia x Ty l con
XD lại
Diện tích sàn xây dựng được xác định như sau: Đối với CTXD có giấy phép xây dựng bằng diện tích thực tế của CTXD và không vượt quá phần diện tích theo giấy phép xây dựng được cấp có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu BĐS.
Đối với CTXD không phải cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật: Diện tích sàn xây dựng bằng diện tích thực tế của CTXD và không vượt qua phần diện tích theo xác nhận của UBND phường/ xã
• Phần công trình xây dựng vượt ngoài phần công trình được cấp phép
xây dựng ( căn cứ theo số liệu đo đạc thực tế ) được tính toán như lợi thế thương mại. Định giá theo công thức sau:
Giá trị DT xây dựng Đơn giá Ty lệ con
• Công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng ( trường hợp yêu
cầu phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật ) được tính toán như lợi thế thương mại. Định giá theo công thức sau:
Giá trị DT xây dựng Đơn giá Tỷ lệ còn
CTXD = 0 x sàn x XD x lại
• Công trình xây dựng được xây trên đất nông nghiệp tại Miền Bắc: phần diện tích công trình xây dựng trên đất trồng lúa định giá bằng 0. Phần diện tích công trình xây dựng trên đất nông nghiệp khác được tính toán như lợi thế thương mại và định giá theo công thức:
Giá trị DT xây dựng Đơn giá Tỷ lệ còn
CTXD = x sàn x XD x lại