1.3.5 .Các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay
2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank
2.2.1. Điều kiện chung để nhận TSĐB là BĐS tại Techcombank
a. Đối với Quyền sử dụng đất Điều kiện về pháp lý:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thời hạn sử dụng đất còn lại nhiều hơn thời gian vay vốn (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân vẫn đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định và chưa bị cơ quan nhà nước thu hồi khi hết thời
hạn sử dụng đất). Phải nhận đồng thời quyền bề mặt, quyền hưởng dụng gắn liền với quyền sử dụng đất đó.
Điều kiện về đối tượng sử dụng:
• Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp được miễn,
giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cần đáp ứng các điền kiện: để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích
lợi nhuận khác mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các điều kiện khác phù hợp với quy định của Nhà nước và chính sách của Techcombank trong từng thời kỳ.
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà: Nguồn gốc đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà
thuộc một trong các trường hợp: nhận chuyển nhượng mà không chuyển mục đích sử dụng đất, nhận chuyển nhượng mà chuyển mục đích sử dụng
đất sang Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Tổ chức kinh tế sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác mà đất có nguồn gốc thuộc một trong các trường hợp: Được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử
• Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà đất có nguồn gốc không phải là đất được nhà nước cho thuê.
Đối tượng sử dụng đất là cá nhân trong nước:
• Cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng sang đất được
nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
• Cá nhân thuê lại đất tỏng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một cho cả thời gian thuê, bao gồm cả trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất.
• Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất được nhận chuyển
đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Đối tượng sử dụng là hộ gia đình trong nước:
• Hộ gia đình sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng sang đất được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê.
• Hộ gia đình thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả
• Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, khi nhận BĐS làm TSĐB phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau: các thành viên hộ gia đình sử
dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân/huyết thống/ nuôi dưỡng hợp pháp, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Nếu khách hàng vay vốn là cá nhân phải là một hoặc một số thành viên hộ gia đình, có quan hệ hôn nhân hoặc huyết
thống với thành viên hộ gia đình/ vợ chồng thành viên hộ gia đình. Nếu khách hàng vay là chủ hộ kinh doanh (mà mục đích sử dụng vốn dành cho hộ kinh doanh); doanh nghiệp sẽ bổ sung thêm các điều kiện: một hoặc một số thành viên hộ gia đình là chủ hộ kinh doanh hoặc thành viên
góp vốn của hộ kinh doanh. Một hoặc một số thành viên hộ gia đình là người quản lý doanh nghiệp bao gồm: chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên hợp danh, Chủ tịch hội đồng thành viên, thành viên Hội đồng thành
viên, Chỉ tịch công ty, Chủ tịch Hội đồng quản trị, thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc, Tổng giám đốc, Phó tổng giám đốc, phó giám đốc hoặc là cấp trưởng phòng của doanh nghiệp đồng thời phải có thời gian làm việc tại doanh nghiệp tối thiểu 6 tháng căn cứ trên hợp đồng lao động, quyết định bổ nhiệm, riêng đối với cấp quản lý từ phó giám đốc trở xuống yêu cầu cung cấp sổ bảo hiểm xã hội để xác định thời điểm cán bộ được đóng bảo hiểm tại doanh nghiệp tính tới thời điểm thế chấp.
Nếu tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất ở khu vực nông thôn sẽ bổ sung điều kiện: có ít nhất một mặt giáp với đường chính, hoặc thuộc các xã giáp ranh phường thuộc thành phố trực thuộc tỉnh/ thành phố trực thuộc Trung ương ( căn cứ trên bản đồ hành chính).
Đối tượng sử dụng có yếu tố nước ngoài:
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án.
• Doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế mà đất có nguồn gốc: được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất , cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc do chuyển nhượng đất không phải là đất thuê của nhà nước trả tiền hàng năm và tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
• Doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước mà đất có nguồn gốc: được nhà nước cho thuê trước ngày 01/07/2014 và được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
• Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng
đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài mà: quyền sử dụng đất do nhập góp vốn trước đó không sử dụng để thực hiện các dự án đầu tưu nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê. Quyền sử dụng đất do nhập góp vốn được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được sử dụng để thực hiện các dựn án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người Việt Nam định cư ở ngước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại
đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà đã tiền thuê đất, thuê lại đất cho cả thời gian thuê, thuê lại. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
b. Đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất đã hình thành ( đã được cấp giấy chứng nhận)
• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu ( thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có công trình gắn liền trên đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)
• Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, quyền bề mặt và quyền hưởng dụng.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
• Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.
• Đối với nhà ở hình thành trong tương lai ( chưa có biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng)
• Nhà ở dự án ( dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương
lai thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở trong tương lai thuộc dự án nhà chung cư hỗn hợp )
• Nhà ở hình thành trong tương lai của các nhân, hộ gia đình, tổ chức xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình. Viện nhận loại tài sản này làm TSĐB phải được nhận đồng thời với quyền sử dụng đất của chính thửa đất đó và các quyền khác liên quan đến tài sản (gồm quyền bề mặt, quyền
hưởng dụng ).
c. Đối với công trình xây dựng trên đất hình thành trong tương lai (không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai chưa có biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng)
• Chủ sở hữu công trình xây dựng đồng thời là chủ quyền sử dụng đất: Phải được hình thành trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất là đất phi nông nghiệp. Bản vẽ quy hoạch tổng mặt
bằng của dự án tỉ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và bản vẽ thiết kế thể hiện mặt bằng các công trình của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án công trình xây dựng
• Chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là chủ quyền sử dụng đất: Phải được hình thành trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất là đất phi nông nghiệp. Giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hợp đồng thuê đất và/ hoặc có quyền bề mặt theo quy định của pháp luật
thể hiện nội dung cho phép bên thuê và/ hoặc bên có quyền bề mặt là chủ
sở hữu công trình xây dựng trên đất lâu dài và chủ quyền sử dụng đất không có quyền đối với công trình xây dựng trên đất. Công trình xây dựng trên đất phải phù hợp với giấy phép xây dựng. Việc nhận công trình
xây dựng này phải được họi đồng tính dụng cao cấp phê duyệt/ hội đồng
đầu tư tài chính và các hội đồng khác theo đúng thẩm quyền phê duyệt trong từng thời kỳ.
d. Các trường hợp không nhận BĐS làm TSĐB
Techcombank không nhận BĐS làm TSĐB trong các trường hợp sau:
• Đối tượng sử dụng: Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
ghi “ nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất” ). Đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao/cho thuê/ chuyển nhượng đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc chưa thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Đất của tổ chức kinh tế chuyển đổi từ hình thức giao đất/ cho thuê đất không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất
mà tiền chuyển mực đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Đất của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
• Có vấn đề pháp lý liên quan tới việc sử dụng/ sở hữu: BĐS không được phép giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp theo quy định của pháp luật đất
đai. Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tực hoặc tiến độ sử
dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa (trừ trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép và phải nộp cho Nhà nước với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này). Đất lấn chiếm hoặc bị lấn chiếm dẫn tới tranh chấp (tại thời điểm định giá); đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền. BĐS do cá nhân/ hộ gia đình sử dụng đất mà cá nhân/ thành viên trong hộ gia đình chết nhưng không có người thừa