MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi với sự cố vấn của người hướng dẫn khoa học TS Ngô Thị Phương Thảo Tất cả các số liệu tham khảo trung thực và ng[.]
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập riêng tơi với cố vấn người hướng dẫn khoa học: TS Ngô Thị Phương Thảo Tất số liệu tham khảo trung thực nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn: Nguyễn Phi Khanh LỜI CẢM ƠN Qua thời gian nghiên cứu lý luận thực tế tác giả hoàn thành luận văn thạc sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” Tác giả xin chân thành cảm ơn TS Ngô Thị Phương Thảo thầy, cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm, bảo, hướng dẫn tận tình đóng góp nhiều ý kiến q báu để tác giả hồn thành luận văn này! Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Tác giả Nguyễn Phi Khanh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án NHTM 1.1.1 Khái niệm, chức hoạt động NHTM .4 1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án NHTM .6 1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM .11 1.2.1 Khái niệm và phân loại các dự án đầu tư BĐS 11 1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM .13 1.2.3 Quy trình và tiêu đánh giá hiệu tài thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM .15 1.2.4 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạtt động cho vay theo dự án NHTM 21 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản 35 1.3.1 Nhân tố chủ quan 36 1.3.2 Nhân tố khách quan 39 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 42 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Á Châu 42 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu .42 2.1.2 Thực trạng hoạt động cho vay đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 44 2.2 Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 47 2.2.1 Thực trạng số lượng dự án đầu tư BĐS thẩm định ngân hàng TMCP Á Châu .47 2.2.2 Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 49 2.2.3 Ví dụ minh họa “Dự án đầu tư chung cư cao cấp Viettel - Hancic” .57 2.3 Đánh giá, nhận xét về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Á Châu 75 2.3.1 Những mặt đạt 75 2.3.2 Những mặt hạn chế .77 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 79 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU .82 3.1 Định hướng hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 82 3.2 Định hướng nhiệm vụ hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 83 3.2.1 Định hướng 83 3.2.2 Nhiệm vụ hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 84 3.3 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản dự án bất động sản họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 85 3.3.1 Hoàn thiện quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 85 3.3.2 Hồn thiện việc thu thập thơng tin .88 3.3.3 Bố trí cán làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ phẩm chất đạo đức tốt 89 3.3.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 90 3.3.5 Tổ chức điều hành công tác thẩm định tài khoa học, hiệu 91 3.3.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin 92 3.3.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phòng ban nghiệp vụ 92 3.4 Một số kiến nghị .92 3.4.1 Kiến nghị với Chính phủ, Bộ, Ngành liên quan 92 3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước .93 3.4.3 Kiến nghị với chủ đầu tư .94 KẾT LUẬN 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu NHNN : Ngân hàng nhà nước TSBĐ : Tài sản bảo đảm TCTD : Tổ chức tín dụng QLRR : Quản lý rủi ro CIC : Trung tâm thông tin tín dụng DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà 24 Bảng 2.1 Tình hình hoạt động cho vay 45 Bảng 2.2: Tỷ trọng cho vay đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 45 Bảng 2.3 Số lượng dự án BĐS năm gần 47 Bảng 2.4: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Á Châu 49 Bảng 2.5: Thông số đầu vào dự án chung cư cáo cấp Viettel – Hancic 61 Bảng 2.6: Tổng mức đầu tư theo quan điểm chủ đầu tư 64 Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư cán thẩm định ACB tính tốn 64 Bảng 2.8: Cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự án chung cư cấp Viettel - Hancic .66 Bảng 2.9: Kế hoạch trả nợ dự án chung cư Viettel – Hancic 73 Bảng 2.10 Đánh giá mức độ hài lòng khách hàng chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 76 Bảng 3.1: Sử dụng phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS .88 Bảng 3.2: Công tác tổ chức thẩm định dự án đầu tư 92 Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn phương pháp đồ thị .32 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì để dự án triển khai doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài mạnh Song thực tế doanh nghiệp đủ điều kiện để thực dự án đầu tư nên nhiều doanh nghiệp cần đến hỗ trợ từ bên ngồi Nắm bắt xu NHTM có sản phẩm cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp thực dự án đầu tư bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đóng băng, dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn Vì vậy, cơng tác thẩm định tài dự án NHTM ngày quan tâm thực theo quy trình chặt chẽ đảm bảo an tồn đáp ứng nhu cầu vốn nhà đầu tư Tuy nhiên, thực tế công tác thẩm định tài NHTM chưa thực có thống cao nhận thức hành động; thẩm định khơng sát thực tế; gây tình trạng: chậm giải ngân thực dự án, dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam Ngân hàng có sách thiết thực hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án, bước đầu có thành định Vì vây, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng đã được nâng cao Tuy nhiên, bên cạnh đó công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến việc xét duyệt cho vay dự án ngân hàng Nhằm nâng cao chất lượng thẩm định góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định, tác giả chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” để làm Luận văn Thạc sỹ Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm chương: ii Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án NHTM Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án NHTM Ngân hàng thương mại (NHTM) tổ chức tài đóng vai trị quan trọng kinh tế Ngân hàng trung gian tài chính, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực chức trung gian hai hay nhiều bên hoạt động tài định Cho vay theo dự án loại hình cho vay NHTM thị trường tài Nguyên tắc cho vay dựa hiệu dự án, thất bại dự án ảnh hưởng đến khả trả nợ, tác động tiêu cực trực tiếp đến hoạt động kinh doanh thân NHTM cho vay, khơng đơn làm giảm lợi nhuận mà cịn làm giảm khả tốn NHTM Nếu nghiêm trọng tượng xảy hàng loạt tác động xấu đến hệ thống, không loại trừ tình hình khủng hoảng hệ thống NHTM Các NHTM trước hết phải thẩm định dự án đầu tư cách nghiêm túc, có định xác theo quan điểm liệu dự án có kết kinh tế hay khơng có khả trả nợ hạn hay khơng để từ đưa định cho vay xác 1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM iii Thẩm định tài dự án đầu tư BĐS việc tính tốn đánh giá phân tích tiêu đo lường mối quan hệ tài dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho xác định mức cho vay hạn chế rủi ro cho vay theo dự án đầu tư BĐS Việc thẩm định cần tuân thủ theo quy trình phương pháp mang tính khoa học, chặt chẽ, đảm bảo tính xác Chỉ tiêu đánh giá hiệu tài dự án đầu tư bất động Giá trị ròng (NPV: Net Present Value) Cơng thức tính: NPV = Co + PV Trong đó: NPV giá trị ròng Co vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do khoản đầu tư) PV giá trị luồng tiền dự tính mà dự án mang lại thời gian hữu ích PV tính PV = C1/1+r + C2/(1+r)2 + +Ct/(1+r)t Ct luồng tiền dự tính dự án mang lại năm t r tỷ lệ chiết khấu phù hợp dự án Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội (IRR: Internal Rate of Return) Tỷ suất hoàn vốn nội hay lãi suất hoàn vốn nội lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất làm cho giá trị khoản tiền hàng năm tương lai đầu tư mang lại với vốn đầu tư ban đầu Tức tỷ lệ chiết khấu mà đó: Chỉ tiêu tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefits Costs Ratio) Tỉ số lợi ích chi phí xác định tỉ số lợi ích thu lại chi phí bỏ n B C Bi (1 r ) i 1 n Ci (1 r ) i 0 i i PV ( B ) PV (C ) iv Trong đó: Bi: Doanh thu (lợi ích) năm thứ i Ci: Chi phí năm thứ i PV(B): Giá trị khoản thu (bao gồm doanh thu năm dự án) PV(C): Giá trị khoản chi B/C lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quan niệm lợi ích chi phí người đánh giá, sử dụng tiêu B/C để lựa chọn dự án phải biết rõ quan niệm người đánh giá lợi ích chi phí tài Nội dung thẩm định - Xác định mức vốn đầu tư - Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả đảm bảo vốn từ nguồn mặt số lượng tiến độ - Phân tích tiêu đánh giá hiệu tài dự án - Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án - Thẩm định độ nhạy dự án đầu tư BĐS 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Nhân tố chủ quan: - Năng lực, kiến thức, kinh nghiệm cán thẩm định - Thông tin thu thập phục vụ cho trình thẩm định cán thẩm định - Phương pháp tiêu chuẩn thẩm định tài dự án - Hệ thông trang thiết bị phục vụ cho trình thẩm định - Tổ chức cơng tác thẩm định Nhân tố khách quan: - Tình hình kinh tế - trị - xã hội - Các chế, sách, pháp lý nhà nước - Hệ thống hồ sơ, tài liệu dự án chủ đầu tư trình lên ngân hàng - Sự hình thành phát triển thị trường BĐS ... tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 84 3.3 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản dự án bất động sản họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu ... án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY. .. đầu tư dự án 3.3 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài sản dự án bất động sản họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu - Hoàn thiện quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định tài