Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu (acb

MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 4 1 1 Ngân hàng thương mại và[.]

MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của NHTM .4 1.1.1 Khái niệm, vai trò hoạt động có NHTM 1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án NHTM 1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của NHTM 11 1.2.1 Khái niệm và phân loại các dự án đầu tư BĐS .11 1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của NHTM .13 1.2.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS 15 1.2.4 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạtt động cho vay theo dự án của NHTM 19 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản .37 1.3.1 Nhân tố chủ quan: 38 1.3.2 Nhân tố khách quan 41 1.4 Kinh nghiệm thẩm định tài dự án đầu tư BĐS NHTM khác .42 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 45 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Á Châu .45 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu 45 2.1.2 Thực trạng hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 47 2.2 Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 50 2.2.1 Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư BĐS 50 2.2.2 Thực trạng nội dung thẩm định tài dự án đầu tư BĐS .55 2.2.3 Ví dụ minh họa “Dự án đầu tư chung cư cao cấp Viettel - Hancic” 59 2.3 Đánh giá, nhận xét về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Á Châu 77 2.3.1 Những mặt đạt 77 2.3.2 Những mặt hạn chế 78 2.3.3 Nguyên nhân 80 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 82 3.1 Quan điểm và định hướng hoạt động thẩm định tài dự bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 82 3.1.1 Quan điểm hoạt động thẩm định tài dự án bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu 82 3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới 82 3.2 Định hướng nhiệm vu hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 84 3.2.1 Định hướng 84 3.2.2 Nhiệm vụ .85 3.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài sản dự án bất động sản họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 85 3.3.1 Hồn thiện quy trình nội dung thẩm định 85 3.3.2 Hoàn thiện việc thu thập thông tin 85 3.3.3 Bố trí cán làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ phẩm chất đạo đức tốt 87 3.3.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 88 3.2.5 Tổ chức điều hành công tác thẩm định tái khoa học, hiệu .89 3.2.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin 89 3.2.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phòng ban nghiệp vụ .89 KẾT LUẬN 91 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà 22 Bảng 2.1 Tình hình hoạt động cho vay 48 Bảng 2.2: Tỷ trọng cho vay đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 48 Bảng 2.3: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Á Châu 51 Bảng 2.3: Thông số đầu vào dự án chung cư cáo cấp Viettel – Hancic 63 Bảng 2.4: Tổng mức đầu tư theo quan điểm chủ đầu tư 65 Bảng 2.5: Tổng mức đầu tư cán tín dụng ACB tính tốn .66 Bảng 2.6: Cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự án chung cư cấp Viettel - Hancic .67 Bảng 2.7: Kế hoạch trả nợ dự án chung cư Viettel – Hancic 76 Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn phương pháp đồ thị .31 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài: Việt Nam sau hội nhập kinh tế quốc tế ngày phát triển mạnh mẽ lĩnh vực kinh tế có lĩnh vực đầu tư Đầu tư có hiệu để phát triển kinh tế – xã hội có ý nghĩa vô quan trọng quốc gia địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến việc tăng tiềm lực lực kinh tế quốc gia nói chung hay tiềm lực kinh tế ngành, đơn vị nói riêng Trong giai đoạn Việt Nam thành viên tổ chức thương mại quốc tế (WTO) vấn đề đầu tư mang có hiệu lại có ý nghĩa cấp thiết hết Vậy muốn đầu tư mang lại hiệu trình lập dự án đầu tư cần phải đánh giá, xem xét dự án Phân tích tài dự án nội dung quan trọng trình lập dự án đầu tư, phân tích tài dự án thực việc xem xét, đánh giá dự án dựa vào nguồn lực dự án đó, định tính khả thi dự án đầu tư Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì để dự án triển khai doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài mạnh Song thực tế doanh nghiệp đủ điều kiện để thực dự án đầu tư nên nhiều doanh nghiệp cần đến hỗ trợ từ bên ngồi Nắm bắt xu NHTM có sản phẩm cho vay theo dự án nhằm đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp thực dự án đầu tư bất động sản Hiện thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đóng băng, dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn Vì cơng tác phân tích tài dự án NHTM ngày quan tâm thực theo quy trình chặt chẽ đảm bảo an tồn đáp ứng nhu cầu vốn nhà đầu tư Tuy nhiên thực tế cơng tác phân tích tài NHTM chưa thực có thống cao nhận thức hành động; phân tích khơng sát thực tế; gây tình trạng: chậm giải ngân thực dự án, dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam Ngân hàng có sách thiết thực hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án, bước đầu có thành định Vì vây, công tác phân tích tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng đã được nâng cao Tuy nhiên bên cạnh đó công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập như: Hệ thống dữ liệu, thông tin còn hạn chế, hệ thống sở vật chất ngân hàng còn yếu Lực lượng cán bộ công ty chưa có nhiều kinh nghiệm… Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” để làm Luận văn Thạc sỹ Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:  Mục tiêu: - Nghiên cứu sở lý luận và thực tiễn về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại các NHTM - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu Những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó đối với việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu  Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: Dự kiến trả lời cho các câu hỏi: - Các nội dung bản của thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của các NHTM là gì ? - Trình tự thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu được thực hiện thế nào? - Có gì bất cập và gây khó khăn cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu ? - Cần có các giải pháp nào để tạo điều kiện thuận lợi và hoàn thiện việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu ? Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng: Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu  Phạm vi nghiên cứu: - Không gian: Nghiên cứu các hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng TMCP Á Châu - Thời gian: Số liệu phân tích năm 2008-2011 Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp khảo cứu tài liệu - Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích - Phương pháp điều tra, khảo sát Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm chương:  Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án của các NHTM  Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu  Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của NHTM 1.1.1 Khái niệm, vai trò hoạt động có NHTM  Khái niệm NHTM NHTM tổ chức tài đóng vai trị quan trọng kinh tế Ngân hàng trung gian tài chính, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực chức trung gian hai hay nhiều bên hoạt động tài định Ở nước có cách định nghĩa riêng NHTM - Tại Mỹ: NHTM xem công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài hoạt động ngàng dịch vụ tài - Tại Pháp: NHTM xí nghiệp hay sở thường xun nhận tiền cơng chúng dười hình thức kí thác hay hình thức khác số tiền mà họ dùng cho họ vào nhiệm vụ triết khấu, tín dụng hay dịch vụ ngân hàng - Tại Ấn Độ: NHTM sở nhận khoản ký thác vay hay trợ đầu tư - Tại Việt Nam: Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 Hội đồng Nhà nước Việt Nam xác định: NHTM tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ yếu thường xuyên nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả sử dụng số tiền vay, thực nhiệm vụ chiết khấu làm phương tiện toán Ngân hàng vừa cung cấp đồng vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn khách hàng Tất hoạt động mua bán thường thông qua số công cụ nghiệp vụ ngân hàng NHTM ln tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi nhuận cách cho vay vay Vì vậy, rút số nguyên tắc kinh doanh mang nét đặc thù NHTM: - Dịch vụ tài cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho khách hàng có lợi ích - Cần thực biện pháp đảm bảo an toàn hoạt động kinh doanh như: Duy trì mức vốn định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, có khả chống đỡ với biến động thị trường tài NHTM đóng vai trị quan trọng kinh tế, tầm quan trọng NHTM thể qua chức nó, nêu nhiều khía cạnh khác nhau, nhìn chung NHTM có chức bản sau: - Chức trung gian tín dụng: Đây chức đặc trưng NHTM, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc việc thúc đẩy kinh tế phát triển Trung gian tài hoạt động cầu nối cung cầu vốn xã hội, khơi nguồn vốn từ người lí khơng dùng cách sinh lời sang người có ý muốn dùng để sinh lời - Chức làm trung gian toán quản lý phương tiện toán: chức kế thừa phát triển chức ngân hàng thủ quỷ doanh nghiệp ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản chi trả theo lệnh chủ tài khoản - Chức tạo tiền ngân hàng hệ thống ngân hàng hai cấp: từ đời nay, hoạt động kinh doanh tiền tệ có bước phát triển Trong trình kinh doanh ngoại tệ, ngân hàng phát khách hàng sử dụng giấy chứng nhận tiền gửi (chứng thư) mà ngân hàng cấp cho họ để chi trả khoản nợ Phát thúc đẩy ngân hàng đưa vào lưu thông loại  Các hoạt động bản của NHTM  Thay đổi tiền dự trữ Nhìn chung, NHTM thu lợi nhuộn cách bán tài sản nợ có số đặc tính (một kết hợp riêng tính lỏng, rủi ro lợi tức) dùng tiền thu để mua tài sản có số đặc tính khác Như NHTM cung cấp số dịch vụ chuyển loại tài sản thành loại tài sản khác cho cơng chúng Q trình chuyển tài sản cung cấp loạt dịch vụ toán séc, ghi chép sổ sách, phân tích tín dụng giống tŕnh sản xuất khác hãng kinh doanh Nếu ngân hàng tạo dịch vụ hữu ích với chi phí thấp có doanh thu nhờ vào tài sản mình, NHTM thu lợi nhuận Hoạt động NHTM huy động tiền gửi cho khách hàng vay khách hàng rút tiền gửi, lượng tiền đưa vào ngân hàng chuyển vào khoản tiền dự trữ Ngân hàng Như NHTM nhận thêm tiền gửi th́ ì tiền dự trữ tăng thêm số tiền gửi Ngược lại tiền gửi rót bị số lượng tiền dự trữ với số tiền gửi rót  Tạo lợi nhuận từ việc cho vay Khi NHTM nhận tiền gửi theo luận định NHTM phải gửi dự trữ bắt buộc tỷ lệ định tiền gửi đó, phần cịn lại gọi dự trữ vượt mức Vì tiền dự trữ khơng đem lại tiền tài, NHTM khơng có thu nhập từ số tiền gửi này, muốn có lợi nhuận NHTM phải sử dụng tồn phần số tiền dự trữ mức vay đầu tư Như NHTM thu khoản tiền lãi từ việc cho vay sử dụng tiền gửi ngắn hạn để mua, tài sản dài hạn, hay nói NHTM kinh doanh theo kiều vay ngắn hạn cho vay dài hạn 1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án NHTM  Khái niệm hoạt động cho vay theo dự án Cho vay theo dự án phương thức cho vay NHTM chấp nhận cấp tín dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực dự án đầu tư mới, dự án sản mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, đầu tư dây chuyền sản xuất, mua sắm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, văn phòng làm việc, xây dựng di dời nhà xưởng sản xuất vào khu chế xuất – khu công nghiệp…đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ dự án đầu tư phục vụ sống Với loại hình thức cho vay chủ đầu tư khách hàng vay, chi phí dự án đối tượng cho vay Khi thực cho vay theo dự án, vấn đề NHTM cần quan tâm là: - Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án thường có đặc điểm thời gian dài, rủi ro cao Vì vậy, để muốn giảm thiểu rủi ro, việc quy định tài sản bảo đảm, NHTM cho vay quy định khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án cao hay thấp tùy thuộc vào độ rủi ro hiệu dự án - Thời hạn trả nợ nguồn vốn trả nợ Thời hạn trả nợ vay phụ thuộc vào tính chất đặc điểm dự án đầu tư Nhưng thời hạn trả nợ vay rút ngắn trường hợp hiệu dự án mang lại cao Trả nợ trước hạn giúp NHTM thu nợ chắn nhiên ảnh hưởng tới kế hoạch sử dụng vốn ngân hàng Các nguồn trả nợ khoản vay dự án hình thành từ nhiều nguồn, chủ yếu nguồn khấu hao phần từ lợi nhuận dự án - Giải ngân cho vay dự án: Khoản cho vay dự án giải ngân lần (với dự án nhỏ) nhiều lần (với dự án lớn dài hạn) Trong trường hợp giải ngân nhiều lần, NHTM không cho khách hàng rút vốn nhu cầu chi tiêu dự án chưa phát sinh nhằm đảm bảo cho khách hàng sử dụng vốn vay mục đích Việc giải ngân tiến hành vào tiến độ việc hồn thành dự án - Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay theo dự án lãi suất cho vay trung – dài hạn nên cao lãi suất cho vay ngắn hạn Tùy thuộc vào thỏa thuận ngân hàng khách hàng mà hợp đồng tín dụng quy định lãi suất thả hay cố định Việc thu tiền lãi thu hàng tháng, năm theo số dự nợ thực tế Khách hàng trả tiền lãi nợ gốc kỳ hạn trả nợ trả tiền lãi vào ngày kỳ hạn theo thỏa thuận - Quy trình thủ tục cho vay hoạt động thẩm định đon giản, đảm bảo mức độ xác cao: Hiệu bật cho vay theo dự án giảm đáng kể khối lượng công việc cho cán ngân hàng Lựa chọn hình thức cho vay theo hạn mức, ngồi cơng việc thẩm định cho vay năm đầu tiên, cán ngân hàng phải tái thẩm định cho năm để đánh giá hạn mức tín dụng hợp lý Theo dõi hoạt động tình hình tài doanh nghiệp khách hàng phức tạp kéo dài liên tục Trong với hoạt động cho vay theo dự án, công việc thẩm định tiến hành vào lần đầu cho dự án kéo dài nhiều năm Về khâu thẩm định dự án khơng có nhiều khác biệt so với thẩm định tín dụng hạn mức cho vay nằm hạn vay Thậm chí khía cạnh thẩm định dự án phức tạp với khối lượng công việc lớn Bên cạnh thông tin quan trọng doanh nghiệp khách hàng chứng nhận pháp lý, tình hình tài chính, tài sản bảo đảm Thẩm định dự án cịn phải tiến hành phân tích dự báo dịng tiền, tính tốn tiêu hiệu Tuy nhiên, cơng việc phức tạp hỗ trợ lớn mặt kỹ thuận Với phần mềm thẩm định quản lý dự án, khối lượng công việc cán ... thẩm định tài dự bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 82 3.1.1 Quan điểm hoạt động thẩm định tài dự án bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu 82 3.1.2 Định hướng hoạt động. .. giá, xem xét dự án Phân tích tài dự án nội dung quan trọng trình lập dự án đầu tư, phân tích tài dự án thực việc xem xét, đánh giá dự án dựa vào nguồn lực dự án đó, định tính khả thi dự án đầu. .. Hoạt động cho vay theo dự án NHTM  Khái niệm hoạt động cho vay theo dự án Cho vay theo dự án phương thức cho vay NHTM chấp nhận cấp tín dụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực dự án