Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân  NGUYỄN PHI KHANH THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MI C PHN CHU Chuyên ngành: KINH T V QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH Người hướng dẫn khoa học: TS NGễ TH PHNG THO hà nội, năm 2012 MC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án của NHTM 1.1.1 Khái niệm, vai trị và hoạt đợng của NHTM 1.1.2 Hoạt động cho vay theo dự án NHTM .6 1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của NHTM 11 1.2.1 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư BĐS 11 1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của NHTM .13 1.2.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM .15 1.2.4 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạtt động cho vay theo dự án của NHTM 21 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 40 1.3.1 Nhân tố chủ quan 40 1.3.2 Nhân tố khách quan 44 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 46 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Á Châu 46 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu .46 2.1.2 Thực trạng hoạt động cho vay đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 48 2.2 Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu .51 2.2.1 Thực trạng số lượng dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu .51 2.2.2 Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS 53 2.2.3 Thực trạng nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS 58 2.2.4 Ví dụ minh họa “Dự án đầu tư chung cư cao cấp Viettel - Hancic” .61 2.3 Đánh giá, nhận xét thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án của Ngân hàng TMCP Á Châu .80 2.3.1 Những mặt đạt 80 2.3.2 Những mặt hạn chế .83 2.3.3 Nguyên nhân 84 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 87 3.1 Quan điểm và định hướng hoạt động thẩm định tài chính dự bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Á Châu 87 3.1.1 Quan điểm hoạt động thẩm định tài chính dự án bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu .87 3.1.2 Định hướng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Á Châu thời gian tới 87 3.2 Định hướng và nhiệm vu hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 89 3.2.1 Định hướng 89 3.2.2 Nhiệm vụ 90 3.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài sản dự án bất động sản họat động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 90 3.3.1 Hoàn thiện quy trình và nội dung thẩm định 90 3.3.2 Hoàn thiện việc thu thập thông tin .91 3.3.3 Bố trí cán làm cơng tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức tốt 92 3.3.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 93 3.2.5 Tổ chức điều hành công tác thẩm định tài chính khoa học, hiệu 94 3.2.6 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin 95 3.2.7 Tổ chức phối hợp chặt chẽ phòng ban nghiệp vụ 95 KẾT LUẬN 96 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 24 Bảng 2.1 Tình hình hoạt động cho vay 49 Bảng 2.2: Tỷ trọng cho vay đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu 50 Bảng 2.3: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Á Châu 53 Bảng 2.4: Thông số đầu vào dự án chung cư cáo cấp Viettel – Hancic 66 Bảng 2.5: Tổng mức đầu tư theo quan điểm chủ đầu tư 68 Bảng 2.6: Tổng mức đầu tư cán tín dụng ACB tính toán .69 Bảng 2.7: Cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự án chung cư cấp Viettel - Hancic 70 Bảng 2.8: Kế hoạch trả nợ dự án chung cư Viettel – Hancic 79 Bảng 2.9 Số lượng dự án BĐS năm gần 81 Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn phương pháp đồ thị .33 LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì để dự án triển khai thì doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh Song thực tế doanh nghiệp nào đủ điều kiện để thực dự án đầu tư nên nhiều doanh nghiệp cần đến hỗ trợ từ bên ngoài Nắm bắt xu NHTM có sản phẩm cho vay theo dự án nhằm đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp thực dự án đầu tư bất động sản Hiện thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn đóng băng, dự án đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn Vì công tác thẩm định tài chính dự án NHTM ngày càng quan tâm và thực theo quy trình chặt chẽ đảm bảo an toàn mình đáp ứng nhu cầu vốn nhà đầu tư Tuy nhiên thực tế công tác thẩm định tài chính NHTM chưa thực có thống cao nhận thức và hành động; thẩm định không sát thực tế; gây tình trạng: chậm giải ngân thực dự án, dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu là Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam Ngân hàng có chính sách thiết thực hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án, bước đầu có thành định Vì vây, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng nâng cao Tuy nhiên bên cạnh cơng tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến việc xét duyệt cho vay dự án ngân hàng Nhằm nâng cao chất lượng thẩm định và góp phần hoàn thiện cơng tác thẩm định, tác giả chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” để làm Luận văn Thạc sỹ 2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:  Mục tiêu tổng quát: - Nghiên cứu sở lý luận và thực tiễn thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án NHTM - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu Những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân hạn chế việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu - Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu  Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: Dự kiến trả lời cho câu hỏi: - Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS có ảnh hưởng nào đến hoạt động cho vay Ngân hàng nói riêng và phát triển Ngân hàng nói chung? - Trình tự thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu thực nào? - Có gì bất cập và gây khó khăn cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu ? - Cần có giải pháp nào để tạo điều kiện thuận lợi và hoàn thiện việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu ? Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng: Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu  Phạm vi nghiên cứu: - Không gian: Nghiên cứu hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản ngân hàng TMCP Á Châu - Thời gian: Số liệu phân tích năm 2009-2011 Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp khảo cứu tài liệu: Sử dụng phương pháp khảo cứu tài liệu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp dựa sở nghiên cứu có thẩm định tài chính dự án nói chung, định giá tài chính dự án BĐS nói riêng và tài liệu khác liên quan Nguồn thơng tin thu thập từ báo cáo thường niên ngân hàng Á Châu, văn luật, tài liệu dự án, nguồn thông tin từ Internet… - Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích: Để phục vụ cho trình nghiên cứu công tác thẩm định tài chính dự án nói chung và BĐS nói chung tác giả tiến hành sử dụng phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu, tiêu tài chính thu thập từ nguồn thông tin như: báo cáo thường niên ngân hàng, tài liệu giáo trình, Internet… - Phương pháp điều tra, khảo sát, sử dụng bảng hỏi: Thẩm định tài chính dự án nói chung và BĐS nói riêng là hoạt động mang tính chất nghiệp vụ Để đạt kết nghiên cứu thì luận văn tiến hành khảo sát thực tế chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS ngân hàng TMCP Á Châu Lập bảng hỏi vấn khách hàng là doanh nghiệp, cán tín dụng ngân hàng vấn đề liên quan đến thẩm định tài chính dự án BĐS cách thức tổ chức và phương pháp thẩm định Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm chương:  Chương 1: Cơ sở khoa học thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án NHTM  Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu  Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN CỦA NHTM 1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án của NHTM 1.1.1 Khái niệm, vai trò hoạt động bản NHTM  Khái niệm NHTM NHTM là tổ chức tài chính đóng vai trị quan trọng kinh tế Ngân hàng là trung gian tài chính, là tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực chức trung gian hai hay nhiều bên hoạt động tài chính định Ở nước có cách định nghĩa riêng NHTM - Tại Mỹ: NHTM xem là công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động ngàng dịch vụ tài chính - Tại Pháp: NHTM là xí nghiệp hay sở nào thường xuyên nhận tiền công chúng dười hình thức kí thác hay hình thức khác số tiền mà họ dùng cho chính họ vào nhiệm vụ triết khấu, tín dụng hay dịch vụ ngân hàng - Tại Ấn Độ: NHTM là sở nhận khoản ký thác vay hay trợ và đầu tư - Tại Việt Nam: Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 Hội đồng Nhà nước Việt Nam xác định: “NHTM tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ yếu thường xuyên nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả sử dụng số tiền vay, thực nhiệm vụ chiết khấu làm phương tiện toán” Ngân hàng vừa cung cấp đồng vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn khách hàng Tất hoạt động mua bán này thường thông qua số công cụ và nghiệp vụ ngân hàng NHTM tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi nhuận cách cho vay và vay Vì vậy, rút số nguyên tắc kinh doanh mang nét đặc thù NHTM: - Dịch vụ tài chính cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho khách hàng và có lợi ích mình - Cần thực biện pháp đảm bảo an toàn hoạt động kinh doanh như: Duy trì mức vốn định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, có khả chống đỡ với biến động thị trường tài chính NHTM đóng vai trị quan trọng kinh tế, tầm quan trọng NHTM thể qua chức nó, nêu nhiều khía cạnh khác nhau, nhìn chung NHTM có chức sau: - Chức trung gian tín dụng: là chức đặc trưng và NHTM, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc việc thúc đẩy kinh tế phát triển Trung gian tài chính là hoạt động cầu nối cung và cầu vốn xã hội, khơi nguồn vốn từ người vì lí gì khơng dùng cách sinh lời sang người có ý muốn dùng để sinh lời - Chức trung gian toán và quản lý phương tiện toán: chức này kế thừa và phát triển chức ngân hàng là thủ quỷ doanh nghiệp là ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản chi trả theo lệnh chủ tài khoản - Chức tạo tiền ngân hàng hệ thống ngân hàng hai cấp: từ đời nay, hoạt động kinh doanh tiền tệ có bước phát triển Trong trình kinh doanh ngoại tệ, ngân hàng phát khách hàng sử dụng giấy chứng nhận tiền gửi (chứng thư) mà ngân hàng cấp cho họ để chi trả khoản nợ Phát này thúc đẩy ngân hàng đưa vào lưu thông loại  Các hoạt động NHTM  Thay đổi tiền dự trữ Nhìn chung, NHTM thu lợi nhuộn cách bán tài sản nợ có số đặc tính (một kết hợp riêng tính lỏng, rủi ro và lợi tức) và dùng tiền thu để mua tài sản có số đặc tính khác Như NHTM cung cấp số dịch vụ chuyển loại tài sản thành loại tài sản khác cho công chúng Quá trình chuyển tài sản và cung cấp loạt dịch vụ toán séc, ghi chép sổ sách, phân tích tín dụng giống tŕnh sản xuất nào khác hãng kinh doanh Nếu ngân hàng tạo dịch vụ hữu ích với chi phí thấp và có doanh thu nhờ vào tài sản mình, thì NHTM thu lợi nhuận Hoạt động NHTM là huy động tiền gửi và cho khách hàng ... chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án NHTM  Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu ... pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay theo dự án ngân hàng TMCP Á Châu 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT... GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 87 3.1 Quan điểm và định hướng hoạt động thẩm định tài