LV Thạc sỹ_hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

1 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIÊT TẮT DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .5 1.1 Dự án đầu tư bất động sản .5 1.1.1 Dự án đầu tư 1.1.2 Đặc trưng dự án đầu tư bất động sản .7 1.2 Thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản 10 1.2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án 10 1.2.2 Phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản .11 1.2.3 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản 14 1.3 Hoàn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản 29 1.3.1 Mục tiêu hồn thiện thẩm định tài dư án đầu tư bất động sản 29 1.3.2 Các tiêu chí đánh giá hồn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản 33 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 36 1.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan .36 1.4.2 Nhóm nhân tố khách quan 39 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 41 1.5 Giới thiệu chung Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 41 1.5.1 Sơ lược trình hình thành, phát triển mơ hình tổ chức Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 41 1.5.2 Mơ hình tổ chức trụ sở 45 1.5.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam .47 1.6 Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay củaNgân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 52 1.6.1 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 52 1.6.2 Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam .59 1.6.3 Giới thiệu dự án bất động sản 68 1.7 Đánh giá thẩm định tài dự án bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam .76 1.7.1 Các kết đạt 76 1.7.2 Hạn chế nguyên nhân 81 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .87 1.8 Định hướng phát triển hoạt động cho vay theo dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 87 1.8.1 Định hướng phát triển chung .87 1.8.2 Định hướng cho vay theo dự án bất động sản thời gian tới 90 1.9 Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 93 1.9.1 Tăng cường độ đội ngũ cán thẩm định số lượng chất lượng 93 1.9.2 Đa dạng hóa nâng cao chất lượng nguồn thơng tin, đặc biệt thiết lập trì mối quan hệ thường xuyên với nhà tư vấn bất động sản có uy tín .97 1.9.3 Tổng hợp lưu trữ thông số kinh tế kỹ thuật dự án bất động sản 98 1.9.4 Nâng cao phát huy tiềm lực khoa học công nghệ 99 1.9.5 Xây dựng đưa vào thực quy trình tái thẩm định 99 1.10 Một số kiến nghị 100 1.10.1 Với Chính phủ, ngành 100 1.10.2 Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài 102 KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ PHẦN MỞ ĐẦU  Lý chọn đề tài: Là tài sản lớn quan trọng quốc gia giới, bất động sản (BĐS) ngày khẳng định vị trí kinh tế quốc gia.Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Vì lý mà thị trường BĐS đánh giá thị trường quan trọng kinh tế Đầu tư vào thị trường bất động sản không hoạt động mẻ với nhà đầu tư, hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản thường nhà đầu tư tổ chức dạng dự án đầu tư Nhu cầu vốn cho dự án đầu tư BĐS lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển kênh huy động vốn hệ thống pháp lý để quản lý tốt thị trường BĐS Thực tế thời gian qua, lĩnh vực bất động sản Việt Nam có phát triển mạnh mẽ, hàng loạt dự án bất động sản có quy mơ lớn, đại triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu người dân Những dự án đầu tư nguồn vốn nước, đặc biệt dự án đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản ngày tăng chứng tỏ hấp dẫn thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, Việt Nam kênh huy động vốn đầu tư BĐS phát triển giai đoạn đầu, chủ yếu tập trung kênh huy động vốn giản đơn ngân hàng, tín dụng huy động vốn từ người sử dụng Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khốn cơng cụ tài khách cịn trình độ phát triển thấp Điều mặt cho thấy vai trò NHTM việc phát triển thị trường BĐS, mặt cho thấy NHTM đối tượng gánh chịu phần lớn rủi ro việc huy động vốn đầu tư BĐS Tốc độ tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản NHTM mức cao, 40%/năm Trong đó, thị trường bất động sản ln có biến động khó lường, thị trường BĐS trầm lắng, hệ thống ngân hàng dễ đứng trước nguy tỷ lệ nợ xấu tăng cao đột ngột dẫn đến khủng hoảng toán số Ngân hàng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt động đồng thời nghề nghiệp truyền thống phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốn cho dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt đất nước trở thành nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển dự án bất động sản Thực tế cho thấy dư nợ dự án BĐS BIDV năm gần liên tục tăng Đặc trưng lĩnh vực BĐS lĩnh vực nhạy cảm, chứa đựng nhiều rủi ro, với diễn biến thị trường phức tạp đòi hỏi BIDV cần thực tiện tốt công tác thẩm định dự án bất động sản trước định tài trợ cho dự án Trong hoạt động thẩm định dự án nói chung thẩm định dự án bất động sản nói riêng, BIDV đạt kết đáng ghi nhận góp phần đáng kể vào việc nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng ngân hàng Một nội dung lớn quan trọng việc thẩm định dự án BIDV hay Ngân hàng thương mại thẩm định tài dự án Thẩm định tài việc cán thẩm định rà soát, đánh giá cách khoa học tồn diện khía cạnh tài dự án Cùng với thẩm định kỹ thuật dự án, thẩm định kinh tế dự án, thẩm định tài dự án sở để Ngân hàng định tài trợ cho dự án Có thể nói chất lượng thẩm định tài dự án ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng khoản tài trợ Ngân hàng Kết thẩm định tài đóng góp vào thành tựu chung công tác thẩm định dự án đầu tư Các dự án đầu tư bất động sản thường dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài, rủi ro khó dự đốn, việc thẩm định tài cần trọng Thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản giúp Ngân hàng phân tích khía cạnh tài dự án, xác định nhu cầu vốn đầu tư, đánh giá hiệu tài chính, khả trả nợ…từ làm sở cho Ban Lãnh đạo định việc tài trợ dự án Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt được, hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản BIDV bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến số dự án không hiệu kết thẩm định, kết thẩm định tài cịn thiếu tin cậy, tiến độ thẩm định tài dự án chưa đáp ứng yêu cầu gây tốn mặt thời gian, chi phí đơi làm lỡ hội kinh doanh chủ đầu tư Do vậy, yêu cầu việc hồn thiện thẩm định tài dự án bất động sản Ban Lãnh đạo BIDV quan tâm nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản BIDV Là cán công tác HSC Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, tiếp xúc với nhiều dự án đầu tư bất động sản, tơi chọn đề tài “Hồn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ Qua tơi xin đưa số đề xuất nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam  Mục đích nghiên cứu: Trên sở nghiên cứu lý luận chung thẩm định tài dự án, luận văn đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, từ đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam  Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tìm hiểu hoạt động thẩm định tài dự án bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam  Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi đề tài tập trung chủ yếu tới nội dung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam giai đoạn 2008-2010  Phương pháp nghiên cứu: Trong trình nghiên cứu, luận văn dựa sở vận dụng phép biện chứng kết hợp với phương pháp khác như: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh  Kết cấu Luận văn: Ngoài Phần mở đầu, Kết luận Tài liệu tham khảo, Luận văn kết cấu theo chương: Chương 1: Lý luận chung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Dự án đầu tư bất động sản 1.1 Dự án đầu tư 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư Đầu tư hoạt động quan trọng tổ chức kinh tế Đó hoạt động bỏ vốn với kỳ vọng đạt lợi ích tài chính, lợi ích kinh tế xã hội tương lai Hoạt động đầu tư thường đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian đầu tư phát huy kết đầu tư tương đối dài, phạm vi tác động rộng Hiện nay, nhằm tối đa hóa hiệu đầu tư, hoạt động đầu tư thường thực theo dự án Trước thực đầu tư, chủ đầu tư phải tiến hành thu thập thông tin, tài liệu có liên quan tới hoạt động đầu tư họ Q trình phân tích, xử lý thơng tin đưa giải pháp cho ý tưởng đầu tư gọi trình lập dự án đầu tư Có nhiều quan điểm khác khái niệm dự án đầu tư, xét mặt tổng quát nhất, dự án đầu tư hiểu tập hợp hoạt động đặc thù liên kết chặt chẽ phụ thuộc lẫn kế hoạch hoá nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Xét mặt hình thức, dự án đầu tư tập hồ sơ tài liệu nghiên cứu cách đầy đủ, khoa học toàn diện toàn nội dung vấn đề có liên quan đến cơng trình đầu tư, nhằm giúp cho việc định đầu tư đắn đảm bảo hiệu vốn đầu tư Dự án đầu tư có vai trò quan trọng chủ đầu tư, nhà quản lý tác động trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội Nếu khơng có dự án đầu tư, kinh tế khó nắm bắt hội phát triển Dự án để tổ chức tài đưa định tài trợ, quan chức Nhà nước phê duyệt cấp giấy phép đầu tư Dự án cịn coi cơng cụ quan trọng quản lý vốn, vật tư, lao động trình thực đầu tư 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư Xuất phát từ cách hiểu dự án đầu tư trên, dự án đầu tư nhận biết thơng q đặc điểm sau: - Dự án đầu tư không ý tưởng, phác thảo mà hoạt động có - mục đích, mục tiêu rõ ràng cần đạt tới thực hiện; Dự án đầu tư không nghiên cứu hay dự báo mà - trình tác động để đạt đến mục tiêu mong đợi; Dự án đầu tư tồn môi trường không chắn Môi trường triển khai dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tố bất định Do vậy, dự án đầu tư có bất ổn rủi ro - định; Dự án đầu tư bị khống chế thời hạn, hoạt động đặc thù phải có thời hạn kết thúc Mọi chậm trễ việc thực dự án đầu tư làm hội phát triển, kéo theo bất lợi, tổn hại cho - nhà đầu tư cho kinh tế Dự án đầu tư chịu ràng buộc nguồn lực Dự án đầu tư thường bị ràng buộc vốn, vật tư, lao động Đối với dự án đầu tư có quy mơ lớn, mức độ ràng buộc nguồn lực cao phức tạp 1.1.3 Phân loại dự án đầu tư Dự án đầu tư phân loại theo nhiều cách thức khác nhau, số tiêu chí phân loại chủ yếu: - Theo mục đích đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư mới; Dự án đầu tư mở - rộng sản xuất kinh doanh, cải tạo, đại hoá; Theo loại hình, lĩnh vực đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư lượng (thủy điện, nhiệt điện, phong điện, điện nguyên tử); Dự án đầu tư Bất động sản (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn, chung cư, hỗn hợp); Dự án đầu tư nhà máy sản xuất (xi măng, giấy ); - số Dự án đầu tư đặc thù theo ngành khác; Theo quy mô dự án: bao gồm dự án có quy mơ lớn, quy mơ vừa quy - mô nhỏ; Theo thẩm quyền định cấp phép đầu tư: gồm dự án nhóm A, nhóm B nhóm C Trong đó, dự án nhóm A Thủ tướng Chính phủ định, dự án nhóm B C Thủ trưởng quan ngang Bộ, quan trực thuộc Chính phủ, UBND cấp Tỉnh Thành phố trực thuộc Trung ương định 1.2 Đặc trưng dự án đầu tư bất động sản Khái niệm BĐS đầu tư kinh doanh BĐS: xét tính chất tài sản chia thành tài sản Động sản tài sản Bất động sản Theo quy định Bộ luật dân văn hướng dẫn thi hành Bất động sản tài sản khơng thể di dời BĐS bao gồm: - Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai vườn lâu năm; cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao; số cơng trình khai thác hầm mỏ… Đầu tư, kinh doanh BĐS hiểu việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Đặc điểm đầu tư kinh doanh BĐS Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS loại hình đầu tư hấp dẫn lẽ: Đầu tư kinh doanh BĐS hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang lại thu nhập cao ổn định đặn cho chủ đầu tư Đây đặc điểm làm nên tính hấp dẫn việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực so với hình thức đầu tư khác Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro Bởi lẽ, tính hấp dẫn lợi nhuận hoạt động đầu tư ln cạnh rủi ro Đầu tư kinh doanh BĐS có rủi ro lớn là: - Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi lượng vốn lớn, vốn phải dài hạn Do đó, hội rủi ro khó phân chia Cơ hội rủi ro tập trung lẽ nhà đầu tư khó phân tán rủi ro vào BĐS khác điều kiện bình thường khơng việc đầu tư vào hình thức đầu tư khác Hay nói cách khác, tính khoản khơng cao - Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, đó, khó rút khỏi thị trường BĐS Để đầu tư vào BĐS lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải có thời gian Và với việc DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiến hành dài nên trình thực đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố bất định Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS hình thức đầu tư địi hỏi người đầu tư phải có chiến lược đầu tư dài hạn Sở dĩ xuất phát từ đặc điểm trên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua thị trường không đông, việc mua bán đơn giản hàng hoá khác BĐS yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng tính chất, khơng dễ dàng thay đổi định hướng đầu tư khai thác cơng trình BĐS Đặc điểm địi hỏi nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ chu kỳ kinh tế tuổi thọ vật lý để định đầu tư Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc BĐS có đặc điểm di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Do đó, cung cầu BĐS vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ trình độ phát triển Mặc khác, BĐS cịn có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, đó, vùng, khu vực có đặc trưng riêng cung cầu BĐS Người ta di dời BĐS từ nơi sang nơi khác, di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này, sang vùng khác, khu vực khác, đó, thị trường BĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS đô thị, vùng q trình thị hố, trung tâm kinh tế, trị, văn hố, du lịch thường có quy mơ, trình độ phát triển cao diễn sôi động vùng khác Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan chịu chi phối nhiều sách pháp luật: trực tiếp luật kinh doanh BĐS, sau luật đất đai, luật nhà ở, luật đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật thương mại, 10 doanh nghiệp loạt hệ thống văn bản, quy định, hướng dẫn luật có liên quan Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS Theo loại hình đầu tư đầu tư kinh doanh BĐS, chia thành: 1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: DAĐT xây dựng mặt bằng, văn phòng, siêu thị, nhà kho thuê 2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: DA xây dựng nhà chung cư, nhà khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư sở hạ tầng hoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh 3, DAĐT sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: DAĐT cho phần sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị 4, Dự án xây nhà sở hạ tầng có sẵn: DA xây dựng nhà khu dân cư, khu đô thị sở hạ tầng có sẵn 5, DAĐT xây dựng khu du lịch: DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xây dựng công viên, khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ, khách sạn đầu tư BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du lịch 6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: DAĐT kinh doanh trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ 7, Dự án BĐS kết hợp với hình thức kể (gọi tắt DA kết hợp): DA kết hợp hai hình thức đầu tư kể Theo hình thức đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành: 1, Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua 2, Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua 3, Th nhà, cơng trình xây dựng th lại 4, Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình xây dựng hạ tầng đất th thuê đất có hạ tầng 5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại 89 dang, trình chuyển nhượng, thu tiền khách hàng để quản lý dòng tiền vào dự án, đảm bảo khả trả nợ doanh nghiệp theo cam kết Chỉ tiêu cụ thể BIDV Cho vay kinh doanh bất động sản (kể cơng trình hạ tầng) đến ngày 31/12/2011 < 9% tổng dư nợ Tình hình dư nợ cho vay dự án bất động sản BIDV đến ngày 30/4/2011 đạt 22.568 tỷ đồng chiếm 9,3% tổng dư nợ tín dụng tồn hệ thống (242.063 tỷ đồng), tỷ trọng vượt tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản (9%) theo định hướng đạo cơng tác tín dụng năm 2011 HĐQT Công văn 189/CV-HĐQT ngày 21/03/2011 Như vậy, theo số liệu thống kê BIDV thực đến ngày 30/4/2011, đối chiếu với kế hoạch đặt thấy khơng có định hướng cụ thể kế hoạch kiểm soát chặt chẽ việc cho vay dự án bất động sản việc khơng hồn thành kế hoạch hữu Chính vậy, để đảm bảo tuân thủ theo đạo Chính Phủ, Ngân hành Nhà nước Cơng văn 189/CVHĐQT Hội đồng Quản trị, BIDV đạo chi nhánh toàn hệ thống thực định hướng cho vay lĩnh vực đầu tư bất động sản thời gian tới địa bàn trọng điểm Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh sau: Thứ nhất: Tại thành phố Hồ Chí Minh Nhà ở: Tập trung vào phần khúc trung cấp bình dân Lựa chọn dự án có hệ thống giao thơng sở hạ tầng phục vụ người dân xung quanh hoàn thiện như, chợ, trường học, bưu bất động sản, bệnh viện, ngân hàng… Khu vực nhắm tới đầu tư: Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 2, Quận 7, khu vực An Phú, An Khánh (gần Cầu Sài Gịn) Khu vực Bình Thạnh giáp với Quận Văn Phòng cho thuê: Lượng cung văn phòng cho thuê năm tới lớn Do định hướng nên xem xét dự án có vị trí đắc địa, chi phí đất thấp, chủ đầu tư có tiềm lực tài kinh nghiệm, giao thông thuận lợi Khu vực lựa chọn nên tập trung Khu Kinh Doanh Trung Tâm Quận khu vực lân cận Quận Trung tâm thương mại bán lẻ: Nhu cầu Trung tâm thương mại bán lẻ nói trung cịn tiềm Nên tập 90 trung khu vực trung tâm Quận 1, Quận 3, Quận khu vực tiềm thời gian tới Quận Quận Khách sạn: Tập trung đầu tư khách sạn khu vực trung tâm thành phố gồm xung quanh khu vực Quận 1, Quận 3, Quận Thứ hai: Hà Nội Nhà ở: Tập trung vào phần khúc trung cấp bình dân giá 1.500 USD/m Lựa chọn dự án có hệ thống giao thơng sở hạ tầng phục vụ người dân xung quanh hoàn thiện như, chợ, trường học, bưu điện, bệnh viện, ngân hàng… Về địa điểm đầu tư tập trung đầu tư dự án nhà từ vành đai trở vào Ngoài dự án nằm khu vực Quận nội thành cũ bao gồm Hồn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa BIDV nhắm tới khu vực phát triển tiềm khác gồm: quận Hoàng Mai (khu vực quanh khu thị Linh Đàm), Mỹ Đình - Mễ Trì, Láng Hồ Lạc (từ vành đai trở vào), Nam Thăng Long, Tây Hồ, Quốc Lộ 32 Hồng Quốc Việt kéo dài, quận Hà Đơng (trong tương lai gần kết nối với dự án thương mại Cầu Giấy Từ Liêm) Văn Phòng Cho thuê: Chỉ tập trung đầu tư dự án có vị trí đẹp chi phí đất thấp, chủ đầu tư có tiềm lực tài tốt Vị trí đặt khu vực trung tâm Quận nội thành cũ Quận Hồn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa Trung tâm thương mại: Nhu cầu trung tâm thương mại Hà Nội thiếu, khuyến khích đầu tư trung tâm bán lẻ khu vực trung tâm Quận nội thành: Quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa khu vực có mật độ dân cư cao khu vực Mỹ Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ Khách sạn: 91 Tập chung đầu tư khách sạn khu vực trung tâm Quận nội thành: Quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa Khu vực Mỹ Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 8.1 Tăng cường độ đội ngũ cán thẩm định số lượng chất lượng Thực tế chứng minh, công tác nào, nhân tố người giữ vị trí trung tâm có vai trị quan trọng, chi phối có ảnh hưởng đến thành công, thất bại hiệu công việc Đặc biệt cách mạng khoa học,công nghệ diễn mạnh mẽ, mà kinh tế giới chuyển sang kinh tế tri thức, nguồn lực người, nguồn lực trí tuệ thừa nhận vai trị trung tâm q trình phát triển Trong hoạt động ngân hàng, nhân tố người Ngân hàng đặt vị trí trung tâm việc xây dựng chiến lược, kế hoạch kinh doanh phát triển ngân hàng Trong thẩm định dự án đầu tư nói chung thẩm định tài dự án đầu tư nói riêng, kết thẩm định dự án dựa đánh giá, xem xét chủ quan cán thẩm định sở thông tin thu thập được, sở khoa học chuẩn mực kinh tế, kỹ thuật khác Đặc biệt, kết thẩm định tài dự án bất động sản phụ thuộc nhiều vào thông tin mà cán thẩm định thu thập nhận thức Do vậy, muốn hoàn thiện thẩm định tài dự án bất động sản, yếu tố cần ưu tiên xem xét cần xây dựng đội ngũ cán thẩm định đủ số lượng đảm bảo chất lượng để đáp ứng yêu cầu công việc Để làm điều này, BIDV cần thực nội dung sau: Đối với chi nhánh thiết cán thẩm định cần bổ sung đủ số càn đáp ứng yêu cầu công việc Cần tách riêng phận thẩm định phận quản lý tín dụng tất chi nhánh để đảm bảo tập trung thực nghiệp vụ thẩm định Tăng cường nhân lực khối kỹ thuật Hội sở chi nhánh: tỷ trọng cán thẩm định có chun mơn kỹ thuật BIDV nhỏ có xu hướng tiếp 92 tục giảm năm gần tuyển dụng cán khối kinh tế Tăng cường nhân lực khối kỹ thuật điều cần phải thực để nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư Trước mắt cần tuyển dụng cán có chun mơn hiểu biết lĩnh vực bất động sản Nhu cầu tuyển dụng cụ thể phụ thuộc vào yêu cầu riêng chi nhánh Sau tuyển dụng, BIDV tổ chức đào tạo nghiệp vụ ngân hàng, nghiệp vụ thẩm định cho cán - Tại Hội sở chính, phân cơng cán phụ trách nhóm ngành, bước đầu thực chuyên mơn hóa hầu hết nhóm chưa có đầu tư nghiên cứu mức nhóm ngành phụ trách để thực chức tham mưu cho Ban lãnh đạo mà dừng lại việc thẩm định dự án riêng lẻ Ban QHKHDN cần có phân công trách nhiệm rõ ràng hơn, đưa mục tiêu hoạt động cụ thể để định hướng hoạt động cho cán Ban Chất lượng đội ngũ cán thẩm định sau tuyển dụng cần quan tâm tất phương diện: - Đạo đức nghề nghiệp: Một cán thẩm định trước hết cần phải trung thực, có tinh thần trách nhiệm, kỷ luật nghề nghiệp cao Nhưng ngược lại, phía ngân hàng phải có sách đãi ngộ thỏa đáng: trả lương phù hợp, có chế độ khen thưởng thỏa đáng, động viên kịp thời vật chất tinh thần, tạo môi trường làm việc lành mạnh, công (Đây điều kiện nhằm giảm tình trạng “chảy máu chất xám” từ ngân hàng thương mại Nhà nước nói chung sang ngân hàng, tổ chức tài ngồi quốc doanh, đặc biệt ngân hàng nước ngồi có mức lương cao nhiều) Đồng thời cần phát hiện, uốn nắn kịp thời biểu sa sút phẩm chất tư cách đạo đức, hành vi lối sống cán để xử lý kịp thời nghiêm minh hành vi tiêu cực - Kiến thức (trình độ chun mơn): Các cán thẩm định cần có đầy đủ kiến thức kinh tế thị trường, ngân hàng – tài chính, phân tích tài doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư… BIDV cần nâng cao chất lượng công tác tuyển dụng cán bộ: thực tuyển dụng công khai, công bằng, đề thi khoa học, hội tụ kiến thức tổng hợp… Hơn nữa, công tác đào tạo cán cần trọng hơn, có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng cán định kỳ, tạo điều kiện 93 cho cán thẩm định Chi nhánh Hội sở gặp gỡ, trao đổi kinh nghiệm, kiến thức, giải vướng mắc công tác thẩm định Về nội dung đào tạo cần phải đa dạng từ đến nâng cao chuyên sâu, đáp ứng nhu cầu kiến thức cho tất đối tượng cán thẩm định Cần tiếp tục thực khóa đào tạo theo chuyên đề hẹp khác với tham gia chuyên gia lĩnh vực đầu tư quan trọng Bên cạnh đó, cần thực sách khuyến khích cán tự đạo tạo nâng cao nghiệp vụ tạo điều kiện thời gian, trợ cấp học phí, trợ cấp tiền mua tài liệu, nâng lương - Kinh nghiệm công tác: Đây yếu tố cần thiết cán thẩm định Hiện phần lớn cán thẩm định hạn chế thực tế, không hiểu chất hay nguyên lý vận hành chung dự án, đánh giá, nhận xét dựa lý thuyết Vì vậy, thời gian tới BIDV cần tạo điều kiện cho cán thẩm định thâm nhập thực tế nhiều hơn, trực tiếp tham gia giám sát, theo dõi trình đầu tư, vận hành dự án để có kinh nghiệm thực tế hữu ích Đây quyền lợi trách nhiệm cán thẩm định để hoàn thành tốt cơng việc - Kỹ năng: Trước đây, việc đào tạo cán thường trọng đạo tạo mặt đạo đức kiến thức mà bỏ qua khía cạnh vơ quan trọng kỹ BIDV ngân hàng lớn đứng trước sức ép cạnh tranh lớn, yếu tố hiệu phải trọng hàng đầu Có thể nói, mặt kiến thức cán thẩm định ngân hàng khơng có khác biệt lớn Vì vậy, việc đầu tư chiều sâu cho việc đào tạo kỹ tạo cho BIDV sức mạnh mới, nâng cao hiệu tăng cường khả cạnh tranh giai đoạn tới Ngoài kiến thức nghiệp vụ, công tác đào tạo cần đưa vào song song nội dung đào tạo kỹ năng, từ kỹ chung giao tiếp ứng xử, tư sáng tạo… đến kỹ liên quan đến nghiệp vụ thẩm định như: kỹ sử dụng Excel, lập bảng tính tốn hiệu tài dự án, sử dụng phần mềm tính tốn (Crystal Ball), kỹ khai thác nguồn thơng tin… Riêng kỹ tính tốn Excel, cần kết hợp việc đào tạo lý thuyết thực hành lớp để đảm bảo học viên ứng dụng ngay, giải đáp thắc mắc 94 việc tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án Do đặc thù hoạt động ngân hàng, chi nhánh BIDV trải rộng tất tỉnh, thành phố nước Vì cơng tác đào tạo có khó khăn định, phải tổ chức khóa đào tạo theo khu vực, kinh phí thời gian cho khóa đào tạo tương đối nhiều Tuy vậy, người yếu tố định thành công doanh nghiệp, tổ chức BIDV đã, quan tâm đến công tác đào tạo cho đội ngũ cán nói chung cán thẩm định nói riêng Việc Ban QHKHDN kết hợp với Trung tâm đào tạo để thực giải pháp hồn tồn thực 8.2 Đa dạng hóa nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt thiết lập trì mối quan hệ thường xuyên với nhà tư vấn bất động sản có uy tín Như phân tích phần trên, thẩm định tài dự án bất động sản cần nhiều thơng tin để người cán thẩm định đưa phân tích liên quan đến vấn đề tài dự án làm sở Ban lãnh đạo ngân hàng định tài trợ dự án Hiện nay, thông tin chủ yếu cán thẩm định thu thập sách, báo, Internet Các thông tin chủ yếu mang tính đại chúng, chưa thực chuyên sâu Do đó, việc đa dạng hóa nâng cao chất lượng nguồn thông tin cần thiết Các nguồn thông tin phục vụ thẩm định tài dự án thu thập từ đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, từ dự án thẩm định trước đó, từ quan quản lý Nhà nước Các thông tin sau thu thập phải xử lý, sàng lọc kỹ để phục vụ cho việc thẩm định đạt kết cao Trong nguồn thông tin trên, việc thiết lập trì mối quan hệ thường xuyên với nhà tư vấn bất động sản có vai trị quan trọng việc thẩm định tài dự án bất động sản ngân hàng thương mại nói chung BIDV nói riêng Hiện nay, có nhiều đơn vị tư vấn bất động sản nước có mặt Việt Nam số dự án gần BIDV có phối hợp thuê đơn vị tư vấn thẩm định định đầu tư số dự án lớn lĩnh vực bất động sản văn phòng cho thuê, khách sạn, nhà ở… Một số đơn vị tư vấn, 95 cung cấp dịch vụ bất động sản uy tín giới như: CB Richard Ellis – Mỹ (là công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn giới tính theo doanh thu năm 2008 có mặt Việt Nam từ năm 2003-thế mạnh khâu định giá quản lý văn phòng cho thuê), Savills – Anh (là nhà cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu giới, thức vào Việt Nam từ tháng 6/2007-thế mạnh tư vấn đầu tư quản lý hộ dịch vụ lớn), Collier (nhà tư vấn bất động sản hàng đầu giới có mặt Việt Nam từ năm 2005-thế mạnh quản lý hộ cao cấp) Thông qua việc thiết lập quan hệ với đơn vị tư vấn giúp cán thẩm định có thông tin quan trọng để đưa vào thẩm định mặt tài dự án đầu tư bất động sản 8.3 Tổng hợp lưu trữ thông số kinh tế kỹ thuật dự án bất động sản Nhận thức cần thiết quan trọng thông số kinh tế kỹ thuật dự án bất động sản việc thẩm định dự án nói chung thẩm định tài nói riêng Tuy nhiên, đến thời điểm BIDV chưa có kho thơng tin liệu thông số kinh tế kỹ thuật dự án bất động sản Là ngân hàng có thị phần lớn lĩnh vực đầu tư, cho vay dự án bất động sản, việc xây dựng, tổng hợp lưu trữ thông số kinh tế kỹ thuật dự án bất động sản cần BIDV nhanh chóng tiến hành Đây điều kiện thuận lợi để cán thẩm định thu thập thông số kinh tế kỹ thuật dự án để so sánh, đối chiếu làm tài liệu tham khảo cho dự án thẩm định sau Các thông số dự án bất động sản cần tổng hợp lưu trữ bao gồm: - Tổng mức đầu tư dự án/ Cơ cấu nguồn vốn tham gia - Suất đầu tư dự án - Diện tích khu đất, diện tích xây dựng, diện tích sàn xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất - Diện tích xanh, số chỗ để xe, diện tích giao thơng, sân bãi - Tổng diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn thương phẩm, hệ số khả dụng - Chiều cao, số tầng, số phịng, cơng suất huy động 96 Do đặc trưng nhu cầu vốn lớn, hầu hết dự án bất động sản vay vốn vượt thẩm quyền phán chi nhánh phải xin ý kiến đạo Hội sở Đồng thời, từ năm 2009, để kiểm sốt việc cho vay lĩnh vực bất động sản, hội đồng quản trị BIDV định yêu cầu toàn dự án bất động sản phải Chi nhánh trình chủ trương trước thẩm định dự án Đây điều kiện để Ban QHKHDN Hội sở tiếp cận tất hồ sơ dự án bất động sản, đầu mối thực giải pháp Một khó khăn xuất phát từ quy định BIDV hồ sơ dự án sau Ban QHKHDN thẩm định chuyển cho Ban QLRRTD lưu trữ Bên cạnh đó, hồ sơ dự án bất động sản thường có khối lượng tài liệu nhiều hẳn so với dự án khác nên việc thu thập tương đối nhiều thời gian Do đó, để giải pháp thực phát huy hiệu Ban lãnh đạo cần có đạo điều hành tạo điều kiện phối kết hợp Phòng/Ban Ngân hàng để xây dựng tổng hợp lưu trữ thông số kinh tế kỹ thuật làm sở cho việc thẩm định tài dự án bất động sản 8.4 Nâng cao phát huy tiềm lực khoa học công nghệ Với việc áp dụng phát huy tiềm lực khoa học cơng nghệ vào thẩm định tài dự án giúp đưa kết thẩm định xác tạo điều kiện để đưa định tài trợ hợp lý Hiện nay, việc thẩm định hiệu tài dự án BIDV chủ yếu cán thẩm định thực chủ yếu phần mềm Excel Công tác đánh giá rủi ro dự án thủ công Excel Đánh giá độ nhạy xem xét tác động tối đa hai biến chưa xem xét xác suất xảy chúng thực tế tiêu để thẩm định tài dự án chịu tác động nhiều yếu tố lúc xác suất xảy chúng khác Phần mềm tính tốn Crystal Ball áp dụng số dự án, số Chi nhánh chưa phổ biến Để thẩm định tài dự án đạt kết tốt nhất, cần nghiên cứu đưa vào áp dụng phương pháp đánh giá phổ biến giới công tác thẩm định cách tồn diện (mơ Monter Carlo ); Hàm đánh giá tác động nhiều biến Scenarior… 97 8.5 Xây dựng đưa vào thực quy trình tái thẩm định Đây khơng biện pháp để hồn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản mà biện pháp để hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư nói chung Tái thẩm định vấn đề cần thiết để kiểm soát chất lượng dự án cho vay giai đoạn vận hành, nắm bắt số liệu thực tế để kiểm chứng với số liệu, thông tin thẩm định trước có dự kiến khơng, vấn đề tài chính, kỹ thuật cơng trình vào vận hành để kịp thời có biện pháp xử lý, hỗ trợ hoạt động kinh doanh khách hàng phạm vi đảm bảo cho chất lượng khoản tín dụng Quan trọng hơn, thơng tin từ q trình tái thẩm định thông tin thực tế để làm sở cho thẩm định dự án sau Các dự án Các ngân hàng thương mại nước chưa có quy trình tái thẩm định, BIDV ngân hàng có ý tưởng xây dựng Quy trình tái thẩm định Mặc dù ý tưởng đời từ 03 năm trước nhiều nguyên nhân (khó khăn vấn đề người, tổ chức thực hiện) nên đến dừng lại khâu xây dựng quy trình Cũng chưa có tiền lệ nên việc xây dựng quy trình tương đối khó khăn Nhưng với nhận thức xây dựng quy trình tái thẩm định việc làm cần thiết, góp phần nâng cao chất lượng tín dụng BIDV, việc hồn thiện quy trình tái thẩm định đưa vào triển khai thức cần xem nhiệm vụ bắt buộc 1-2 năm tới Ban QHKHDN Hội sở đầu mối, xây dựng dự thảo Quy trình tái thẩm định, lấy ý kiến tham gia tất Chi nhánh Ban, phịng liên quan để trình Ban lãnh đạo ban hành thức Một số kiến nghị 9.1 Với Chính phủ, ngành a Nhà nước cần trọng biện pháp tăng nguồn cung cho thị trường - Nâng cao chất lượng tính ổn định, tầm nhìn chiến lược cho qui hoạch, kể qui hoạch đô thị, qui hoạch nông thôn, qui hoạch ngành làm sở cho thị trường Bất động sản phát triển 98 - Tiếp tục đẩy mạnh cơng khai hố hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hệ thống thông tin qui hoạch cụ thể, chi tiết, đồng thời chuẩn hoá điều kiện tiếp cận thị trường bất động sản để doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản tiếp cận thông tin bất động sản cách bình đẳng, cơng khai minh bạch - Triệt để thực việc cải cách thủ tục hành theo Nghị số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 Chính phủ, giảm thiểu thủ tục đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực dự án, góp phần tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản - Các dự án nhà cần có cấu hàng hóa phù hợp diện tích giá đáp ứng nhu cầu đa dạng thị trường Nhà nước cho phép thí điểm số dự án nhà có hộ diện tích nhỏ 30 - 40 m (chiếm từ 10 - 15% tổng số hộ dự án), phù hợp với nhu cầu thu nhập người dân - Các thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh rà sốt, kiểm tra tình hình triển khai dự án bất động sản Đối với dự án thi cơng cơng trình dự án giao đất cần yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương triển khai thi công theo tiến độ phê duyệt, nhanh chóng hồn thiện nhà bàn giao cho người mua Đối với dự án phê duyệt, yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương GPMB, thi công hạ tầng theo tiến độ Đối với dự án trình điều chỉnh, cần khẩn trương điều chỉnh quy hoạch, khớp nối quy hoạch để triển khai tránh trường hợp quy hoạch treo - Các địa phương kiểm tra kiên thu hồi dự án chậm tiến độ, dự án đăng ký đầu tư không triển khai giao cho chủ đầu tư đủ lực thực dự án để tăng nguồn cung cho thị trường - Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà thị trường Bất động sản thường xuyên tổ chức kiểm tra tình hình triển khai dự án khu đô thị mới, khu nhà thành phố lớn, nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, kịp thời hướng dẫn chủ đầu tư tuân thủ quy định đầu tư kinh doanh b Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường bất động sản 99 - Thiết lập hệ thống thông tin thị trường Bất động sản thống từ Trung ương tới địa phương, với kỷ luật chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm sở cho việc hoạch định sách, điều chỉnh thị trường bất động sản cách khoa học, đồng thời góp phần cơng khai minh bạch hố thị trường Bất động sản - Thực chế độ báo cáo định kỳ tháng, tháng cấp tỉnh cấp Trung ương tình hình phát triển nhà thị trường bất động sản để quan quản lý nhà nước cấp, Ban đạo sách phát triển nhà thị trường bất động sản cấp tỉnh cấp Trung ương có đủ thơng tin cần thiết phục vụ công tác đạo điều hành c Nâng cao lực, hiệu lực máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản Bất động sản thị trường Bất động sản lĩnh vực kinh tế, không đơn ngành kinh tế kỹ thuật Vì vậy, quản lý thị trường Bất động sản cần số quan nhà nước đồng thời theo dõi quản lý Tuy vậy, cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước thị trường Bất động sản Hiện Bộ Xây dựng quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường Bất động sản Tuy nhiên, quan quản lý thực tế thị trường Bất động sản đặt đơn vị cấp Cục Điều gây nên bất cập phạm vi tầm quản lý Vì vậy, cần quan đủ tầm quản lý thị trường Bất động sản ngang tầm với yêu cầu thời gian tới, phù hợp Tổng cục nhà thị trường bất động sản đặt Bộ Xây dựng Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán chuyên trách quản lý nhà nước thị trường bất động sản cấp quyền 9.2 Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài Cần sớm xây dựng chế tài phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt chế tài phát triển nhà Trong ngắn hạn: - Trong năm 2010, phát triển thị trường bất động sản tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng Vì vậy, sách tài 100 tiền tệ cần linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo “bong bóng” thị trường Bất động sản, không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” thị trường diện rộng - Bổ sung sửa đổi số chế sách tài tiền tệ (NHNN) liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, như: Tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân mua bán bất động sản; qui định huy động vốn trình triển khai dự án bất động sản, qui định cho vay kinh doanh bất động sản dựa chấp, quy định khuyến khích phát triển nhà cho thuê Trong trung dài hạn: - Nghiên cứu thí điểm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà - Nghiên cứu thí điểm thành lập mơ hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (đây hình thức đầu tư theo ủy quyền nhà đầu tư nhỏ, Quỹ phép đầu tư 100% vốn vào bất động sản) Đây loại hình quỹ thành cơng nhiều quốc gia - Cần tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho chương trình nhà xã hội trọng điểm (nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị; nhà cho học sinh, sinh viên; nhà cho hộ nghèo nông thôn) - Tiếp tục tập trung nguồn lực cho Chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà triển khai như: Chương trình tơn vượt lũ nhà vùng đồng sông Cửu Long giai đoạn 2, Chương trình hỗ trợ nhà cho hộ nghèo khu vực nông thôn theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg Bố trí đủ vốn cho Chương trình nhà sinh viên trái phiếu Chính phủ - Bố trí nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho Chương trình xây dựng nhà cơng nhân khu cơng nghiệp tập trung Chương trình nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị - Thiết lập mơ hình quản lý triển khai thực chương trình nhà xã hội để đảm bảo hiệu kinh tế hiệu xã hội Đặc biệt trọng xây dựng 101 chế phối kết hợp nguồn vốn NSNN với nguồn vốn khác để thực chương trình nhà xã hội; chế mua bán để nhà xã hội đến đối tượng cần thụ hưởng; chế ưu đãi hỗ trợ cho bên tham gia vào chương trình nhà xã hội 102 KẾT LUẬN Thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản BIDV thời gian qua đạt u cầu, góp phần tích cực nâng cao chất lượng chung công tác thẩm đinh hoạt động tín dụng Kết thẩm định tài trở thành sở quan trọng để Ban Lãnh đạo đưa định việc tài trợ dự án Từ góp phần cung cấp nguồn vốn đáng kể, mục đích cho cơng trình bất động sản đã, đầu tư phục vụ nhu cầu sử dụng toàn quốc Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt được, nhiều nguyên nhân khác phân tích phần luận văn, thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản BIDV tồn số hạn chế Xác định đơn vị cung cấp vốn truyền thống uy tín cho dự án bất động sản, dự kiến thời gian tới dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp đề nghị vay vốn BIDV tiếp tục tăng quy mô vốn số lượng Mục tiêu hoạt động BIDV an tồn lợi nhuận, kết hợp với mục tiêu kinh tế xã hội chung đất nước Trong đó, thị trường bất động sản tiềm ẩn rủi ro khó lường Để dùng hịa mục tiêu BIDV, đặt yêu cầu cao với công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay BIDV nói riêng Với hạn chế nguyên nhân phân tích từ nội dung thẩm định, phương pháp thẩm định cách thức tổ chức thẩm định dự án bất động sản BIDV thời gian vừa qua, tác giả đề xuất số giải pháp, mong muốn áp dụng để hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay BIDV thời gian tới, góp phần nâng cao hiệu tín dụng hiệu hoạt động chung BIDV Luận văn thực nội dung chủ yếu sau: 1- Đưa khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư nói chung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản nói riêng, quan niệm hồn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản, nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng thương mại 103 2- Giới thiệu lịch sử hình thành, phát triển cấu tổ chức, tiêu hoạt động kinh doanh chủ yếu BIDV Trình bày nội dung thực trạng công tác thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản BIDV 3- Đưa số giải pháp để hoàn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay BIDV Đề xuất kiến nghị với Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam; Ngân hàng Nhà nước; Chính phủ Bộ ngành liên quan nhằm thực có hiệu giải pháp nêu Thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản vấn đề phức tạp có lien quan đến nhiều vấn đề tài dự án, cán thẩm định trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản, luận văn khơng thể tránh khỏi khiếm khuyết Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo để luận văn thạc sĩ em hoàn thiện Xin trân trọng cảm ơn! ... trạng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay củaNgân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 5.1 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam. .. HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .87 1.8 Định hướng phát triển hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. .. hoàn thiện thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 6 CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG