LV Thạc sỹ_hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại công ty CP tư vấn HANDIC

1 Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Năm 2008, tình hình phát triển kinh tế - xà hội nớc ta đà chịu tác động tơng tác trình hội nhập kinh tế quốc tế với nhiều yếu tố khách quan chủ quan tất lĩnh vực tài chính, ngân hàng, bất động sản Nền kinh tế toàn cầu biến động phức tạp: giá dầu tăng mạnh giá lơng thực leo thang đến tháng - 2008; khủng hoảng tài toàn cầu bùng nổ vào tháng 9-2008 kinh tế giới lún sâu vào suy thoái, kéo theo sụp đổ hàng loạt tổ chức tài chính, tập đoàn lớn giới Đứng trớc thực trạng kinh tế khủng hoảng nh vậy, việc xem xét, cân nhắc lựa chọn thực đầu t dự án đảm bảo hiệu điều mà tất doanh nghiệp cần u tiên hàng đầu chiến lợc đầu t Đầu t có hiệu có nghĩa phải đảm bảo đồng vốn đầu t bỏ đạt đợc chất lợng cao mà trớc hết chất lợng mặt tài Để đạt đợc điều đòi hỏi dự án đầu t phải đợc lập thẩm định cách nghiêm túc có độ tin cậy cao Tuy nhiên, thực tế nhiều nguyên nhân khác nhau, doanh nghiệp Việt Nam công tác thẩm định nói chung công tác thẩm định tài nói riêng nhiều hạn chế dẫn đến việc triển khai dự án đầu t hiệu Nhận thức đợc điều đó, trình thẩm định dự án trớc định đầu t , Công ty CP T vấn HANDIC Đầu t Phát triển nhà Hà Nội đà trọng tới khía cạnh tài dự án Tuy nhiên, công tác thẩm định Công ty gặp không khó khăn, đặc biệt dự án đầu t lĩnh vực bất động sản Nâng cao chất lợng thẩm định tài dự án đầu t vấn đề đợc Công ty quan tâm nhằm nâng cao hiệu dự án Chính vậy, đề tài “Hồn thiện thẩm định tài dự án Cơng ty CP Tư vấn HANDIC - Đầu tư Phát trin nh H Ni đợc chọn để nghiên cứu, đánh giá thực trạng đề số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án đầu t Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội mục đích nghiên cứu - Khái quát sở lý luận khoa học công tác thẩm định tài dự án hoạt động đầu t; - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài dự án đầu t Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội; - Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội Đối tợng phạm vi nghiên cứu Công tác thẩm định tài dự án đầu t Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội chọn mẫu Dự án đầu t Khu chung c Biệt thự ven hồ Vinh Tân Phơng pháp nghiên cứu - Phơng pháp vật biện chứng, vật lịch sử - Phơng pháp diễn giải, thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh - Lập bảng biểu, đồ thị để chứng minh phân tích Đóng góp Luận văn - Hệ thống vấn đề lý luận công tác thẩm định tài dự án đầu t - Phân tích đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài dự án Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội - Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội 6- Kết cấu luận văn Bố cục: Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo Phần phụ lục, Luận văn đợc kết cấu thành chơng: Chơng 1: Những vấn đề dự án đầu t thẩm định tài dự án Chơng 2: Thực trạng thẩm định tài dự án xây dựng Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội Chơng 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài dự án Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội Chơng Những vấn đề dự án đầu t thẩm định tài dự án 1.1 vấn đề chung dự án đầu t 1.1.1 Khái niệm dự án đầu t Dự án đầu t đợc xem xét từ nhiều góc độ Về mặt hình thức, dự án đầu t tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt đợc kết thực đợc mục tiêu định tơng lai Trên góc độ quản lý, dự án đầu t công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật t, lao động để tạo kết kinh tế tài thời gian dài Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu t công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu t sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xà hội, làm tiền đề cho định đầu t tài trợ Dự án đầu t hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ công tác kế hoạch hoá kinh tế nói chung Xét mặt nội dung, dự án đầu t tập hợp hoạt động có liên quan với đợc kế hoạch hoá nhằm đạt đợc mục tiêu đà định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Nh vậy, dự án đầu t bao gồm thành phần chính: - Các mục tiêu dự án: kết lợi ích mà dự án cần mang lại cho nhà đầu t nh cho xà hội + Các mục tiêu trớc mắt: Là mục đích cụ thể cần đạt đợc việc thực dự án khuôn khổ thời gian nguồn lực để đóng góp thực mục tiêu phát triển + Các mục tiêu phát triển: Là lợi ích kinh tế xà hội thực dự án đem lại - Các hoạt động để thực mục tiêu dự án: Đó nhiệm vụ, hành động đợc thực dự án để tạo kết định Những nhiệm vụ, hành động với lịch biểu trách nhiệm cụ thể cán thực tạo thành kế hoạch làm việc dự án - Các nguồn lực để thực dự án: Đó nguồn lực vật chất, tài ngời cần thiết để tiến hành hoạt động đầu t dự án Giá trị, chi phí nguồn lực vốn đầu t cho dự án - Các kết quả: Đó kết cụ thể có tính định lợng, đợc tạo từ hoạt động khác dự án Đây điều kiện cần thiết để thực đợc mục tiêu dự án Trong thành phần kết đợc coi cột mốc đánh dấu tiến độ dự án Vì vậy, trình thực dự án phải thờng xuyên theo dõi, đánh giá kết đạt đợc Những hoạt động có liên quan trực tiếp việc tạo kết đợc coi hoạt động chủ yếu phải đợc đặc biệt quan tâm 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu t Mặc dù có nhiều định nghĩa khác nhng dự án đầu t thờng có đặc điểm chung nh sau: - Dự án có mục đích mục tiêu rõ ràng: Mỗi dự án thể một nhóm nhiệm vụ cần đợc thực với kết xác định nhằm thoả mÃn nhu cầu - Dự án có chu kỳ phát triển riêng thời gian tồn hữu hạn Dự án giống nh thực thể sống, trải qua giai đoạn hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu kết thúc - Dự án có liên quan đến nhiều bên có tơng tác phức tạp phận quản lý chức với quản lý dự án - Sản phẩm dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo, lạ có tính khác biệt cao - Môi trờng hoạt động "va chạm" Quan hệ dự án quan hƯ chia cïng mét ngn lùc khan hiÕm cđa tổ chức Dự án "cạnh tranh" lẫn với phận chức khác tiền vốn, nhân lực, thiết bị - Dự án có tính bất định mang tính rủi ro cao Hầu hết dự án đòi hỏi lợng tiền vốn, vật t lao động lớn để thực khoảng thời gian định Mặt khác thời gian đầu t vận hành kéo dài nên dự án đầu t phát triển thờng có độ rủi ro cao 1.1.3 Phân loại dự án Tuỳ theo mục đích nghiên cứu mà ngời ta phân lợi dự án theo tiêu thức khác - Nếu phân loại theo tính chất dự án, ngời ta phân chia dự án thành loại: dự án sản xuất kinh doanh, dù ¸n ph¸t triĨn kinh tÕ x· héi, dù ¸n chuyển giao công nghệ, dự án nhân đạo - Nếu phân loại theo nguồn vốn đầu t có: dự án ®Çu t b»ng ngn vèn níc, vèn ®Çu t trực tiếp nớc ngoài, vốn ODA, vốn đầu t Chính phủ, vốn khu vực t nhân, vốn liên doanh, cổ phần - Nếu phân loại theo ngành, lĩnh vực đầu t, có dự án thuộc ngành công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, kết cầu hạ tầng, dịch vụ - Nếu xét thời gian, chia dự án thành dự án ngắn hạn, trung hạn, dài hạn - Nếu xét quy mô, có dự án qui mô lớn, qui mô vừa nhỏ - Nếu phân loại dự án theo yêu cầu phân cấp quản lý nhà nớc, Nghị định 12//2009/NĐ-CP đà phân thành loại dự án nh sau: Bảng 1: Phân loại dự án theo cấp quản lý nhà nớc STT LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ I Dự án quan trọng quốc gia Theo Nghị số 66/2006/QH11 Quốc hội I Nhóm A II Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: thuộc lĩnh vực bảo vệ an ninh, quốc phịng có tính chất bảo mật quốc gia, có ý nghĩa trị - xã hội quan trọng Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: sản xuất chất độc hại, chất nổ; hạ tầng khu công nghiệp Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: cơng nghiệp điện, khai thác dầu khí, hố chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: thuỷ lợi, giao thông (khác điểm I - 3), cấp nước cơng trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hố dược, thiết bị y tế, cơng trình khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thơng Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm, thuỷ sản Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: y tế, văn hố, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học dự án khác Không kể mức vốn Không kể mức vốn Trên 1.500 tỷ đồng Trên 1.000 tỷ đồng Trên 700 tỷ đồng Trên 500 tỷ đồng Nhóm B Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: cơng nghiệp điện, Từ 75 đến 1.500 tỷ đồng khai thác dầu khí, hố chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, dự 10 III án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: thuỷ lợi, giao thơng (khác điểm II - 1), cấp nước cơng trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thơng tin, điện tử, tin học, hố dược, thiết bị y tế, cơng trình khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thơng Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: hạ tầng kỹ thuật khu thị mới, công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm, thuỷ sản Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: y tế, văn hố, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học dự án khác Nhóm C Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: cơng nghiệp điện, khai thác dầu khí, hố chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khống sản, dự án giao thơng (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ) Các trường phổ thông nằm quy hoạch (không kể mức vốn), xây dựng khu nhà Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: thuỷ lợi, giao thơng (khác điểm III - 1), cấp nước cơng trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hố dược, thiết bị y tế, cơng trình khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thơng Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: cơng nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm, thuỷ sản Các dự án đầu tư xây dựng cơng trình: y tế, văn hố, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa hc v cỏc d ỏn khỏc (Nguồn: Nghị định 12/2009/N§-CP) Từ 50 đến 1.000 tỷ đồng Từ 40 đến 700 tỷ đồng Từ 30 đến 500 tỷ đồng Dưới 75 tỷ đồng Dưới 50 tỷ đồng Dưới 40 tỷ đồng Dưới 30 tỷ đồng 136 TS Đinh Thế Hiển (2003), Sách Lập thẩm định dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội Nguyễn Văn Chọn (2003), Kinh tế đầu tư xây dựng, NXB Xây dựng, Hà Nội Vũ Duy Hào, Đàm Văn Huệ, Quản trị tài doanh nghiệp, NXB Thống Kê, Hà Nội Lưu Thị Hương (2001), Giáo trình tài doanh nghiệp, NXB Giáo dục, Hà Nội Các văn pháp lý Chính phủ quản lý đầu tư xây dựng, quản lý đầu tư xây dựng Công ty CP Tư vấn HANDIC - Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (2007), Dự án ĐTXD Khu chung cư Biệt thự ven hồ Vinh Tân, Hà Nội 10 Công ty CP Tư vấn HANDIC - Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (2009), Báo cáo kết sản xuất kinh doanh năm 2008, Hà Nội 11 Công ty CP Tư vấn HANDIC - Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (2006), Đề án Cổ phần hố Cơng ty CP Tư vấn HANDIC - Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội, Hà Nội 12 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2009), Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, Hà Nội 13 Bộ Xây dựng (2007), Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, Hà Nội 14 Bộ Xây dựng (2007), Thông tư Số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 Bộ Xây dựng Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, Hà Nội 137 15 Bộ Xây dựng (2007), Công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 Bộ Xây dựng V/v Công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình, Hà Nội Phơ lục Bảng tính Bảng Doanh thu nhà để bán thu HTKT giai đoạn i Giai đoạn Mức tăng giá(5%/3 năm) lk 9,10,11,12,13 Diện tích ô đất (m2) Đơn giá HTKT ( triệu đồng) BT - 6, 7, Diện tích ô đất (m2) Năm 137,603.31 35,282.90 3.90 74,100.00 19,000.00 138 ii Đơn giá HTKT ( triệu đồng) TDC-01 Diện tích sàn kinh doanh( m2) Đơn giá bán nhà Tái định c (triệu đồng) TDC-02 Diện tích sàn kinh doanh( m2) Đơn giá bán nhà Tái định c (triệu đồng) TDC-03 Diện tích sàn kinh doanh( m2) Đơn giá bán nhà Tái định c(triệu ®ång) NV - 04 DiƯn tÝch « ®Êt ( m2) Đơn giá HTKT (triệu đồng) Thu HTKT khách sạn + nhà hàng Diện tích sàn ( m2) Đơn giá HTKT ( triệu đồng) Tổng Giai đoạn BT - 01,02,09 Diện tích ô đất (m2) Đơn giá HTKT (triệu đồng) NOCT - 01,02,03 Diện tích sàn kinh doanh( m2) Đơn giá bán nhà (triệu đồng) LK - 01,02,03,04,05,06,07 Diện tích ô đất ( m2) Đơn giá HTKT (triệu đồng) NV - 01 Diện tích ô đất (m2) Đơn giá HTKT (triệu đồng) Thu HTKT TTTM Diện tích ô đất ( m2) Đơn giá HTKT ( triệu đồng) Tổng 3.90 66,000.00 12,000.00 5.5 55,000.00 10,000.00 5.5 66,000.00 12,000.00 5.5 39,464.10 10,119.00 3.9 139,982.10 37,833.00 3.7 578,149.51 Năm 65,821.40 16,054.00 4.10 161,228.00 18,968.00 8.5 180,235.18 43,959.80 4.1 33,276.01 8,116.10 4.1 59,453.16 15,244.40 3.90 500,013.75 139 iii Giai đoạn Mức tăng giá(5%/3 năm) BT - 03,04,05 Diện tích ô đất (m2) Đơn giá HTKT LK - 08 Diện tích ô đất (m2) Đơn giá HTKT NOCT - 04,05 Diện tích sàn kinh doanh ( m2) Đơn giá bán nhà ( triệu đồng) NV- 02,03 Diện tích ô đất ( m2) Đơn giá HTKT ( triệu đồng) Thu HTKT Dịch vụ viễn thông Diện tích ô đất ( m2) Đơn giá HTKT ( triệu đồng) Tổng Năm 56,523.60 13,458.00 4.20 13,209.84 3,145.20 4.20 262,873.60 29,872.00 8.8 54,963.30 13,086.50 4.2 18,360.00 4,590.00 405,930.34 B¶ng HiƯu kinh tế hạng mục bán nhà chuyển nhợng HTKT TT I Khối Đơn giá lợng (Nghìn đồng) Khoản mục Tổng doanh thu đến thời điểm hoàn thành dự án Doanh thu bán hộ chung c cao tầng Doanh thu bán tái định c Doanh thu chun giao HTKT II Tỉng chi phÝ Thµnh tiền ( Nghìn đồng) 1.484.093, 60 424.101,60 187.000,00 872.992,00 1.297.319, 77 140 Tổng vốn đầu t quy đổi đến thời điểm hoàn thành dự án Chi phí quảng cáo, tiếp thị (0,2% doanh thu kinh doanh) Chi phí bảo trì công trình 1.219.016,0 82 2.594,187 2% doanh thu 8,482.03 PhÝ x©y dùng 1.576,996 ThuÕ GTGT phải nộp 65.650,468 5.1 Thuế GTGT đầu (không tính 2% chi phí bảo trì) 5.2 Thuế GTGT đầu vào 63.210,69 III Lợi nhuận trớc thuế : (I) - (II) 186.773,8 IV ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp 28% V Lỵi nhn sau th: (III) - (V) VI Tû lệ lợi nhuận / Tổng VĐT 128.861,16 52.296,67 134.477,1 11,03% 141 Bảng Doanh thu hạng mục kinh doanh dịch vụ : i i Giai đoạn Mức tăng giá (5%/3 năm) Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 Năm 11 1 1613.30 1613.30 1.05 1693.96 92 1.05 1788.07 86 1.05 1788.07 86 1.1 1873.22 52 1.1 1873.22 52 1.1 1873.22 52 5,975.2 5,975.2 5,975.2 5,975.2 0.025 0.025 0.025 0.025 12 12 12 12 95% 95% 95% BÃi đỗ xe 02 - 03 1344.42 Diện tích bÃi đỗ xe kinh doanh 5,975.2 5,975.2 5,975.2 5,975.2 5,975.2 Đơn giá cho thuê ( triệu đồng/ tháng) 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 Thời gian cho thuê ( tháng) 12 12 12 12 12 HiÖu suÊt(%) 75% 90% 90% 90% 95% 1,344.4 1,613.3 1,613.3 1,693.9 1,788.0 Doanh thu KD DV giai 0 đoạn Giai đoạn Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Mức tăng giá (5%/3 năm) 1.16 1.16 1.16 1.22 1.22 2079.369 2079.36 BÃi đỗ xe 02 - 03 96 Diện tích bÃi đỗ xe kinh doanh 5,975.2 5,975.2 Đơn giá cho thuê ( triệu đồng/ tháng) 0.025 0.025 Thời gian cho thuê ( tháng) 12 12 Hiệu suất(%) 100% 100% Doanh thu KD DV 2,079.3 giai đoạn 2,079.37 (Bảng doanh thu Giai đoạn tiếp tục đến năm 50) 95% 1,788.0 Năm 17 1,873.2 1,873.2 1,873.2 3 Năm 18 Năm 19 Năm 20 2079.36 96 2186.9 232 2186.92 32 1.22 2186.92 32 1.28 2294.47 68 1.28 2294.47 68 1.28 2294.476 5,975.2 5,975.2 5,975.2 5,975.2 5,975.2 5,975.2 5,975.2 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 12 12 12 12 12 12 12 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2,079.3 2,186 92 2,186.9 2,186.9 2,294.4 2,294.4 2,294.4 142 ii Giai đoạn Mức tăng giá(5%/3 năm) BÃi đỗ xe -01 Diện tích bÃi đỗ xe kinh doanh Đơn giá cho thuê ( triệu đồng/ tháng) Thời giai cho thuê ( tháng) Hiệu suất(%) Dịch vụ NO-01-02-03 Diện tích sàn kinh doanh( m2) Đơn giá cho thuê ( triệu đồng/ tháng) Thời gian cho thuê ( tháng) Hiệu suất(%) Doanh thu KD DV giai đoạn Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 587.58 75 705.10 705.10 1.05 740.36 025 1.05 781.49 137 1.05 781.49 138 1.1 818.70 525 1.1 818.70 525 1.1 818.705 25 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 12 12 12 12 12 12 12 12 12 75% 11,520 00 90% 13,824 00 90% 13,824 00 90% 14,515 20 95% 15,321 60 95% 15,321 60 95% 16,051 20 95% 16,051 20 95% 16,051 20 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 12 12 12 12 12 12 12 12 12 75% 90% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 12,107 59 14,529 11 14,529 11 15,255 56 16,103 09 16,103 09 16,869 91 16,869 91 16,869 91 143 ii Giai đoạn Mức tăng giá(5%/3 năm) BÃi đỗ xe -01 Diện tích bÃi đỗ xe kinh doanh Đơn giá cho thuê ( triệu đồng/ tháng) Thời giai cho thuê ( tháng) Hiệu suất(%) Dịch vụ NO-01-02-03 Diện tích sàn kinh doanh( m2) Đơn giá cho thuê ( triệu đồng/ tháng) Thời gian cho thuê ( tháng) Hiệu suất(%) Doanh thu KD DV giai đoạn Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Năm 21 Năm 22 1.16 1.16 1.16 1.22 1.22 1.22 908.802 908.802 908.802 955.809 955.809 955.809 1.28 1002.81 1.28 1002.81 1.28 1002.81 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 2,611.50 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025 12 12 12 12 12 12 12 12 12 100% 17,817 60 100% 17,817 60 100% 17,817 60 100% 18,739 20 100% 18,739 20 100% 18,739 20 100% 19,660 80 100% 19,660 80 100% 19,660 80 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 8,000.00 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 12 12 12 12 12 12 12 12 12 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 18,726 40 18,726 40 18,726 40 19,695 01 19,695 01 19,695 01 20,663 62 20,663 62 20,663 62 (Bảng doanh thu Giai đoạn tiếp tục đến năm 50) 144 III Giai đoạn Mức tăng giá(5%/3 năm) Dịch vụ NO-04-05 Diện tích sàn kinh doanh (m2) Đơn giá cho thuê ( triệu đồng/ tháng) Thời gian cho thuê ( tháng) Hiệu suất(%) Doanh thu KD DV giai đoạn iii Năm Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 17,694.7 21,233.6 21,233.6 1.05 22,295.3 1.05 1.1 24,654.6 1.1 23,533.98 1.05 23,533.9 24,654.64 12,288.00 12,288.00 12,288.00 12,288.00 12,288.00 12,288.00 12,288.00 12,288.00 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 12 12 12 12 12 12 12 12 75% 90% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 17,694.7 21,233.6 21,233.66 22,295.3 23,533.98 23,533.9 24,654.6 24,654.64 Giai đoạn Mức tăng giá(5%/3 năm) Dịch vụ NO-04-05 Diện tích sàn kinh doanh (m2) Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Năm 21 Năm 22 Năm 23 1.1 24,654 64 1.16 27,367 83 1.16 27,367 83 1.16 27,367 83 1.22 28,783 41 1.22 28,783 41 1.22 28,783 41 1.28 30,198.9 1.28 30,198.9 12,288.0 12,288.0 12,288.0 12,288.0 12,288.0 12,288.0 12,288.0 12,288.00 12,288.00 145 Đơn giá cho thuê ( triệu đồng/ tháng) Thời gian cho thuê ( tháng) Hiệu suất(%) Doanh thu KD DV giai đoạn 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 0.16 12 12 12 12 12 12 12 12 12 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 24,654 64 27,367 83 27,367 83 27,367 83 28,783 41 28,783 41 28,783 41 30,198 99 30,198 99 (Doanh thu Giai đoạn tiếp tục năm thứ 50) Bảng tổng hợp doanh thu hạng mục kinh doanh dịch vụ: Doanh thu dự án Tổng doanh thu Giai đoạn Năm 1,344.42 Năm 1,613.30 Tổng doanh thu giai đoạn Năm Năm Năm Năm 1,613.30 1,693.9 12,107.5 14,529 11 Tổng doanh thu giai đoạn Năm Năm 10 Năm 11 1,788.08 1,788.0 1,873.23 1,873.2 1,873.2 14,529.1 15,255 56 16,103.0 16,103 09 16,869 91 23,533 98 42,277 11 Tæng 1,344.4 1,613.3 13,720 89 17,694.7 21,233 21,233.6 22,295 66 35 16,223 34,011 38,277 39,209 40,271 07 90 30 98 66 Doanh thu dự án Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Tổng doanh thu Giai ®o¹n 2,079.3 2,079.37 2,079.3 2,186.9 2,186.9 2,186.9 2,294.4 2,294.4 2,294.4 146 Tổng doanh thu giai đoạn 16,869 91 16,869.9 18,726 40 18,726 40 18,726 40 19,695 01 19,695 01 19,695 01 20,663 62 Tổng doanh thu giai đoạn 23,533 98 42,483 25 24,654.6 43,603.9 24,654 64 45,460 41 24,654 64 45,567 97 27,367 83 48,281 16 27,367 83 49,249 77 27,367 83 49,357 32 28,783 41 50,772 90 28,783 41 51,741 50 Năm Năm Năm 5.462,8 2.186,3 3.276,5 5.462,8 2.186,3 3.276,5 5.462,8 2.186,3 3.276,5 46,57 51,23 51,23 Tổng (Bảng tổng hợp doanh thu dự án tiếp tục đến năm 50) bảng Chi phí hạng mục kinh doanh dịch vụ: Chi phí dự án Phân bổ vốn đầu t Khẫu hao Tài sản cố định NO-01-02 -03 NO-04-05 Tiền thuê đất NOCT-01 NOCT-02 NOCT-03 NOCT-04 NOCT-05 Thu phí xây dựng công trình (0,5% giá trị công trình) Năm Năm Năm Năm Năm Năm 1.509,1 1.509,1 43.727, 74 43.727, 74 65.529, 91 65.529, 91 2.186,3 2.186,3 2.186,3 2.186,3 5,73 5,73 5,73 6,31 6,31 5,73 5,73 5,73 6,31 6,31 3,42 3,42 3,42 3,77 3,77 15,84 17,42 17,42 15,84 17,42 17,42 262,37 393,18 147 Chi phÝ hµnh chÝnh (5%DT) Doanh thu hµnh chÝnh Sưa chưa, nâng cấp tài sản cố định(0,5%) Tổng Chi phí dự án Phân bổ vốn đầu t Khẫu hao Tài sản cố định NO-01-02 -03 NO-04-05 Tiền thuê đất NOCT-01 NOCT-02 NOCT-03 NOCT-04 NOCT-05 1.509,1 Năm 10 1.509,1 80,67 1.344,42 1.613,30 43.794, 96 43.808, 41 811,15 16.223,0 1.700,6 34.011,9 1.913,8 38.277,3 1.960,5 39.209,9 68.527,4 365,16 7.968,3 365,16 7.793,1 1.092,5 8.567,1 686,04 13.720,8 68.664, 71 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 3.276,50 5.462,8 2.186,3 3.276,5 5.462,8 2.186,3 3.276,5 5.462,8 2.186,3 3.276,5 5.462,8 2.186,3 3.276,5 5.462,8 2.186,3 3.276,5 5.462,8 2.186,3 3.276,5 5.462,8 2.186,3 3.276,5 51,23 51,23 51,23 56,35 56,35 56,35 56,35 56,35 61,99 61,99 6,31 6,31 6,31 6,94 6,94 6,94 6,94 6,94 7,63 7,63 6,31 6,31 6,31 6,94 6,94 6,94 6,94 6,94 7,63 7,63 3,77 3,77 3,77 4,14 4,14 4,14 4,14 4,14 4,56 4,56 17,42 17,42 17,42 19,17 19,17 19,17 19,17 19,17 21,08 21,08 17,42 17,42 17,42 19,17 19,17 19,17 19,17 19,17 21,08 21,08 5.462,8 2.186,3 3.276,5 Năm 11 67,22 5.462,88 2.186,39 Năm 19 5.462,88 2.186,39 3.276,50 148 Thu phí xây dựng công trình (0,5% giá trị công trình) Chi phí hành (5%DT) Doanh thu hành Sửa chửa, nâng cấp tài sản cố định(0,5%) Tæng 2.013,5 2.113,86 2.124,1 2.180,2 2.273,0 2.278,4 2.414,0 2.462,4 2.467,8 2.538,64 40.271,6 42.277,11 42.483,2 43.603,9 45.460,4 45.567,9 48.281,1 49.249,7 49.357,3 50.772,90 1.092,5 8.730,8 1.092,5 8.792,0 1.092,5 8.884,8 1.092,5 8.890,2 1.092,5 9.025,8 1.092,5 9.074,3 1.092,5 9.085,3 1.092,5 8.620,2 1.092,58 8.720,54 1.092,58 9.156,09 (Bảng chi phí dự án tiếp tục đến năm 50) biểu - Bảng lợi nhuận ròng hàng năm hạng mục kinh doanh dịch dịch vơ HiƯu qu¶ kinh tÕ Doanh thu Th GTGT ph¶i nộp Doanh thu (VAT) Chi phí Lợi nhuận trớc thuế Năm 1.344,4 Năm 1.613,3 134,44 1.209,9 43.794, 96 42.584, 98 161,33 1.451,9 43.808, 41 42.356, 43 Năm 13.720, 89 1.372,0 12.348, 80 68.664, 71 56.315, 91 Năm 16.223,0 Năm 34.011,9 Năm 38.277,3 Năm 39.209,9 Năm 10 40.271,6 8.620,27 Năm 11 42.277, 11 4.227,7 38.049, 40 8.720,5 Năm 12 42.483, 25 4.248,3 38.234, 93 8.730,8 Năm 13 43.603, 92 4.360,3 39.243, 53 8.792,0 1.622,31 14.600,7 68.527,4 53.926,6 3.401,19 30.610,7 3.827,73 34.449,5 3.921,00 35.288,9 4.027,17 36.244,5 7.968,39 7.793,14 8.567,19 22.642,3 26.656,4 26.721,8 27.624,2 29.328, 85 29.504, 08 30.451, 52 149 Thuế TNDN Lợi nhuận Thuần 42.584, 98 Hiệu kinh tế Năm 14 Doanh thu Thuế GTGT phải nộp Doanh thu thuần(VAT) Chi phí Lợi nhuận trớc thuế Thuế TNDN Lợi nhuận Thuần 45.460, 41 4.546,0 40.914, 37 8.884,8 32.029, 54 8.968,2 23.061, 27 42.356, 43 6.339,85 7.463,80 7.482,10 7.734,78 8.212,0 8.261,1 8.526,4 19.239,6 19.889,4 21.116, 78 21.242, 94 21.925, 09 56.315, 91 53.926,6 16.302,4 19.192,6 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Năm 21 Năm 22 Năm 23 Năm 24 45.567,9 48.281,1 49.249,7 49.357,3 4.828,12 43.453,0 4.924,98 44.324,7 4.935,73 44.421,5 8.890,21 32.120,9 9.025,87 34.427,1 9.074,30 35.250,4 9.085,31 35.336,2 8.993,87 23.127,0 9.639,61 24.787,5 9.870,14 25.380,3 9.894,16 25.442,1 51.741, 50 5.174,1 46.567, 35 9.204,5 37.362, 83 10.461, 59 26.901, 24 51.849, 06 5.184,9 46.664, 15 9.209,9 37.454, 25 10.487, 19 26.967, 06 53.264, 64 5.326,4 47.938, 17 9.280,6 38.657, 49 10.824, 10 27.833, 40 54.233,2 4.556,80 41.011,1 50.772, 90 5.077,2 45.695, 61 9.156,0 36.539, 52 10.231, 06 26.308, 45 54.358, 72 5.435,8 48.922, 85 9.341,5 39.581, 27 11.082, 76 28.498, 51 Năm 14 Năm 15 5.423,32 48.809,9 9.335,31 39.474,6 11.052,8 28.421,7 (Bảng tính lợi nhuận ròng hàng năm tiếp tục đến năm 50) Biểu - Bảng tính tiêu kinh tế, tài hạng mục kinh doanh dịch vụ Chỉ tiêu tài Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 16 150 205.029,5 chi phí xây dựng quy đổi thời điểm bàn giao Dòng tiền (LNT+KH) Thu hồi vốn DA Thêi gian thu håi vèn TØ suÊt thu håi vèn néi bé (IRR) 205.029,5 205.029,5 24.655,52 180.373,9 24.702,5 155.671, 41 25.352,3 130.319, 08 26.579,6 103.739, 43 26.705,82 -77.033,61 27.387,9 49.645,6 năm tháng 25 ngày sau kết thúc dự án Giá trị ròng(NPV) TLCK : 12% 18% 33.125, 93 (Nguồn:Dự án ĐTXD Khu Chung c Biệt thự ven hồ Vinh Tân lập tháng 09/2007) 28.524,1 21.121,4 28.589,9 7.468,50 ... lợng thẩm định dự án 45 Chơng Thực trạng thẩm định tài dự án xây dựng công ty cp t vấn handic - đầu t phát triển nhà hà nội 2.1 khái quát công ty cp t vấn handic - đầu t phát triển nhà hà nội. .. hoàn thiện thẩm định tài dự án Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội 4 Chơng Những vấn đề dự án đầu t thẩm định tài dự án 1.1 vấn đề chung dự án đầu t 1.1.1 Khái niệm dự án đầu. .. Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội Đối tợng phạm vi nghiên cứu Công tác thẩm định tài dự án đầu t Công ty CP T vấn HANDIC - Đầu t Phát triển nhà Hà Nội chọn mẫu Dự án đầu t Khu