Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THU NGÂN Khóa: 38 MSSV: 1353801011133 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: Th.S HOÀNG THỊ BIÊN THÙY TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu riêng tơi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Luật học Hồng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Sinh viên DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT QSDĐ QSDĐ UBND Ủy ban nhân dân BLDS Bộ luật dân BLTTDS Bộ luật tố tụng dân CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam XHCN Xã hội chủ nghĩa BĐS Bất động sản Nghị định 17/1999/NĐ-CP Chính Nghị định 17/1999/NĐ-CP phủ ngày 29/3/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định 62/2015/NĐ-CP Chính Nghị định 62/2015/NĐ-CP Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT phủ ngày 18/7/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật thi hành án dân Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU PHẦN NỘI DUNG CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi .5 1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi .5 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 1.2 Ý nghĩa việc mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định pháp luật đất đai 13 1.3 Xu hướng mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước .15 KẾT LUẬN CHƢƠNG 21 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI – HƢỚNG HOÀN THIỆN 22 2.1 Điều kiện để thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 22 2.1.1 Điều kiện chung để thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 22 2.1.2 Điều kiện riêng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất 28 2.2 Thực trạng pháp luật nội dung quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 31 2.2.1 Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ bán doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 31 2.2.2 Quyền góp vốn quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 34 2.2.3 Quyền chấp quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 37 2.3 Trình tự, thủ tục thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 41 2.3.1 Hồ sơ giao dịch quyền sử dụng đất 42 2.3.2 Trình tự, thủ tục thực giao dịch quyền sử dụng đất 44 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2: 49 KẾT LUẬN 50 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nếu ví chủ thể sử dụng đất thành viên “gia đình đất đai” tồn “đại gia đình bất động sản” nói chung “gia đình quyền sử dụng đất” nói riêng quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) thở, sống thành viên Hơi thở có điều hịa mạnh mẽ sống thể khỏe mạnh gia đình hạnh phúc Điều phụ thuộc lớn vào yếu tố pháp luật điều chỉnh quyền giao dịch QSDĐ họ Trong thành viên doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chủ thể phải chịu nhiều hạn chế ràng buộc định so với chủ thể khác Sự dịch chuyển đất đai từ chủ thể sử dụng đất sang chủ thể sử dụng đất khác quy luật vận động tất yếu Theo đó, quan hệ đất đai nhu cầu giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với chủ thể khác sử dụng đất Việt Nam ngày trở nên phức tạp cần thiết sống hội nhập quốc tế Dưới gốc độ pháp lý, Luật đất đai 2003 bắt đầu ban hành quy định cụ thể quyền giao dịch QSDĐ tổ chức, cá nhân nước Đây bước đột phá quan trọng tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động thị trường, quy định tỏ khơng phù hợp có nhiều hạn chế Ngày 29/11/2013, kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (CHXHCNVN) khóa XIII thơng qua Luật đất đai với nhiều điểm tiến so với Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 đổi tên chủ thể sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư vào Việt Nam thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước với quy định quyền giao dịch QSDĐ mở rộng hơn, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, chấp, góp vốn QSDĐ Tuy nhiên, “bài toán” nan giải tồn thời kì trước đến chưa giải cách thỏa đáng Đó khoảng cách bất bình đẳng chủ thể nước chủ thể nước ngoài, bên cạnh kẽ hở, bất cập pháp lý việc thực quyền giao dịch họ theo sách pháp luật đất đai Hiện nay, tình trạng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ bán âm thầm diễn thị trường bất động sản hay khó khăn họ q trình thực quyền giao dịch QSDĐ quan có thẩm quyền Một hồi chuông tiếp tục báo động cho quan chức lí chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý quyền giao dịch QSDĐ Thực trạng đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật đất đai việc thực quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực tế vấn đề cần quan tâm Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định quyền giao dịch QSDĐ đối tượng chủ thể nước thật cần thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tòa án Trên lí việc chọn đề tài “Quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” làm khóa luận tốt nghiệp sinh viên Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng xem phần quy định quan trọng sách phát triển đất đai nước ta thị trường bất động sản ngày trở nên sơi động, q trình hội nhập quốc tế thu hút vốn đầu tư nước ngày trọng sở phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Vì vậy, nhà làm luật, nhà khoa học tiếp tục nghiên cứu, đóng góp ý kiến sửa đổi, bổ sung để dần hồn thiện “hành lang” pháp lý, đảm bảo quyền lợi cho họ tham gia đầu tư vào thị trường Việt Nam Liên quan đến đề tài này, thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu như: Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật tác giả Võ Thị Thùy Diễm năm 2010 tác giả Nguyễn Thành An năm 2009 với đề tài “Chế độ pháp lý tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam” Khóa luận nghiên cứu tổng thể chế độ pháp lý tổ chức, cá nhân nước ngồi qua nội dung như: hình thức sử dụng đất, thẩm quyền quản lí, trình tự thủ tục để thực dự án đầu tư, giá thuê đất, thời hạn thuê đất, vấn đề bồi thường thu hồi đất, quyền nghĩa vụ họ Như thấy việc nghiên cứu quyền tổ chức cá nhân nước phần nhỏ nội dung đề tài Mặt khác đề tài phân tích quy phạm pháp luật dựa Luật đất đai 2003 Do đó, số nội dung cơng trình có nhiều điểm khơng cịn phù hợp với pháp luật hành Luận văn thạc sĩ tác giả Mai Quang Huy năm 2014 với đề tài “Xác lập QSDĐ tổ chức, cá nhân nước ngồi kinh doanh nhà ở” Trong cơng trình này, tác giả trực tiếp nghiên cứu đầy đủ có hệ thống quy định pháp luật xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước hoạt động kinh doanh nhà hình thức xác lập thơng qua giao dịch QSDĐ Với cơng trình trên, quyền giao dịch QSDĐ tổ chức, cá nhân nước chưa nghiên cứu cách tổng quát toàn diện Hơn nữa, cơng trình nghiên cứu sử dụng Luật đất đai 2003 nên chưa cập nhật thay đổi Luật (Luật đất đai 2013) Ngoài ra, cơng trình nghiên cứu gần có nội dung liên quan, với đề tài “Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua giao dịch quyền sử dụng đất” tác giả Ngơ Gia Hồng Luận văn thạc sĩ Luật học năm 2017 Tuy nhiên cơng trình dừng lại việc nghiên cứu quyền tiếp cận QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua giao dịch QSDĐ mà không sâu nghiên cứu quyền giao dịch họ Bên cạnh cơng trình nghiên cứu chuyên sâu đề cập số viết xuất số tạp chí pháp lý có đề cập đến vấn đề giao dịch QSDĐ chủ thể Có thể kể đến viết như: “Tổ chức cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam” đăng tạp chí Khoa học pháp lý số 4/2014 tác giả Đặng Anh Quân, “Quyền sử dụng đất – số quan điểm tiếp cận đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Việt Nam” tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng Tạp chí Khoa học pháp lý số (98)/2016 hay viết “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành” tác giả Lưu Quốc Thái xuất Tạp chí Nhà nước pháp luật số 7/2006 Mặc dù doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng phải đối tượng q mẻ để vào nghiên cứu việc sử dụng đất họ có nhiều cơng trình khoa học, viết số tác giả đề cập đến vấn đề giai đoạn phát triển sách pháp luật đất đai Tuy nhiên, việc phân tích dừng lại khía cạnh nay, chưa có cơng trình, đề tài trực tiếp vào nghiên cứu cách đầy đủ có hệ thống quy định pháp luật hành để đưa đến nhìn tổng quan quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Đồng thời, điều kiện kinh tế - xã hội ngày phát triển, theo biến động định đời Luật đất đai 2013 nên việc nghiên cứu đề tài “Quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” để bổ sung hoàn thiện cơng trình nêu điều cần thiết Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài làm rõ quy định pháp luật hành quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Trên sở đó, đề tài đánh giá tính hợp lý quy định pháp luật đất đai hành bên cạnh thực tiễn áp dụng, từ điểm bất cập, gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngồi trình bày tổng hợp ý kiến, góp ý nhà nghiên cứu thân để pháp luật đất đai nói chung pháp luật quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng ngày hồn thiện Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Với đề tài đối tượng nghiên cứu khái niệm, đặc điểm ý nghĩa xu hướng mở rộng quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Đồng thời tác giả nghiên cứu quy định pháp luật điều kiện, nội dung trình tự thủ tục để thực quyền chủ thể khía cạnh pháp luật bên cạnh việc áp dụng quy định thực tế có phù hợp hay khơng, có gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngồi hay khơng, có đảm bảo quyền lợi ích đáng họ hay khơng Khi nghiên cứu quy định pháp luật, tác giả tập trung nghiên cứu quy định điều kiện chung điều kiện riêng để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực quyền giao dịch QSDĐ đầu tư dự án Việt Nam Ngồi ra, thời điểm pháp luật đất đai mở rộng quyền cho đối tượng gần tiệm cận với chủ thể nước Do đó, đề tài tập trung phân tích điểm hạn chế nội dung quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ, quyền góp vốn quyền chấp QSDĐ Cịn trình tự thủ tục để thực quyền tác giả nghiên cứu số vấn đề cốt lõi hồ sơ giao dịch bước thực thủ tục mà Việc nghiên cứu tập trung văn quy phạm pháp luật đất đai có hiệu lực thi hành Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Đồng thời, tác giả có so sánh, đối chiếu với quy định Luật Đất đai trước lĩnh vực pháp luật khác pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh bất động sản Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả vận dụng phối hợp nhiều phương pháp khác phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp, liệt kê Trong phương pháp phân tích tổng hợp hai phương pháp quan trọng dùng xuyên suốt toàn luận văn Bố cục luận văn Nội dung khóa luận thiết kế làm 02 chương: Chương 1: Cơ sở lí luận quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước – Hướng hoàn thiện PHẦN NỘI DUNG CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi 1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Hịa chung với xu hướng hội nhập quốc tế phát triển kinh tế theo chế thị trường, Việt Nam tạo nên hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư nước thị trường đầu tư Trong đó, sách đất đai điểm sáng thu hút dịng vốn từ nước ngồi chảy vào “mảnh đất” màu mỡ đà phát triển Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi – loại hình doanh nghiệp đề cập với tư cách chủ thể sử dụng đất Việt Nam theo quy định Luật đất đai 2013 Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi định nghĩa nào? Theo quy định khoản Điều Luật đất đai 2013 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhóm chủ thể sử dụng đất lần xuất sở xác định lại nhóm chủ thể tổ chức, cá nhân nước Luật đất đai 2003 Tuy nhiên với quy định trên, Luật đất đai hành không định nghĩa cách trực tiếp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Điều xuất phát từ nguyên tắc bảo đảm tính thống văn quy phạm pháp luật hệ thống pháp luật, theo doanh nghiệp có vốn đầu tư nước với tư cách chủ thể sử dụng đất xác định theo pháp luật đầu tư Như việc xác định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuộc đối tượng điều chỉnh pháp luật đầu tư nên không cần thiết lặp lại Luật đất đai Căn theo quy định khoản 17 Điều Luật đầu tư 2014, mặt thuật ngữ pháp luật đầu tư không quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà tiếp cận chủ thể thuật ngữ “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi”, tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi thành viên cổ đơng Theo nhà đầu tư nước ngồi cá nhân có quốc tịch nước ngồi, tổ chức thành lập theo pháp luật nước thực hoạt động đầu tư kinh doanh Việt Nam1 nhà đầu tư nước sở hữu vốn điều lệ không hạn chế tổ chức kinh tế2 Như vậy, thấy pháp luật đầu tư khơng đưa tỷ lệ vốn góp cụ thể cho nhà đầu tư nước tham gia hoạt động đầu tư tổ chức kinh tế Việt Nam Điều có nghĩa cần có phần vốn góp nhà đầu tư nước ngồi lớn 0% khoản 14 Điều Luật đầu tư 2014 khoản Điều 22 Luật đầu tư 2014 xem doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Tuy nhiên cần lưu ý Luật đầu tư có phân định rõ tổ chức có vốn đầu tư nước bị đối xử nhà đầu tư nước phụ thuộc vào tỉ lệ vốn góp số trường hợp định theo quy định pháp luật Quy định nhằm tránh tình trạng đầu tư chéo bên nước ngồi nắm tỉ lệ nhỏ khơng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, từ khơng có lý để phân biệt đối xử Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất Việt Nam bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư3 - Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước doanh nghiệp hoàn toàn thuộc quyền sở hữu nhà đầu tư nước thành lập, quản lý chịu trách nhiệm tồn q trình hoạt động trình kinh doanh - Doanh nghiệp liên doanh nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước doanh nghiệp nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước hợp tác thành lập Việt Nam sở ký kết hợp đồng liên doanh Đặc điểm bật doanh nghiệp liên doanh có phối hợp góp vốn đầu tư sản xuất kinh doanh nhà đầu tư nước nhà đầu tư Việt Nam Tỷ lệ - góp vốn bên định tới mức độ tham gia quản lý doanh nghiệp, tỷ lệ lợi nhuận hưởng rủi ro bên tham gia liên doanh phải gánh chịu Mặt khác, theo pháp luật đất đai, tỷ lệ vốn góp doanh nghiệp liên doanh định đến quyền giao dịch QSDĐ loại chủ thể tham gia vào thị trường đất đai Việt Nam Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư Đây trường hợp nhà đầu tư nước quyền mua phần toàn cổ phần doanh nghiệp Việt Nam theo trình tự thủ tục quy định Luật đầu tư 2014 Trong đó, có hai trường hợp nhỏ mà nhà đầu tư nước phải thực theo quy định Đó thứ nhà đầu tư nước ngồi đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp tổ chức kinh tế phải thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuộc trường hợp sau: tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên có đa số thành viên hợp danh cá nhân nước tổ chức kinh tế công ty hợp danh (sau gọi tổ chức kinh tế F1); hai là, tổ chức kinh tế có tổ chức kinh tế F1 nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên; ba là, tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước tổ chức khoản Điều Luật đất đai 2013 nghiêm ngặt dự án cho vay, việc xử lý cần cân nhắc nghiên cứu kỹ luật pháp nước vấn đề quan hệ yếu tố nước với Việt Nam Theo quan điểm tác giả, điều kiện hội nhập kinh tế thị trường dần tiến tới q trình cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước việc tiếp tục nghiên cứu cách giải yêu cầu doanh nghiệp nước đầu tư thực dự án lớn Việt Nam, cần chấp QSDĐ giao cho thuê để vay vốn tổ chức tín dụng hoạt động nước ngồi trường hợp tổ chức tín dụng Việt Nam khơng có khả đáp ứng nhu cầu vấn đề cấp bách Từ tạo nên hành lang pháp lý vững pháp luật đất đai cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quyền chấp QSDĐ tổ chức tín dụng, ngân hàng hoạt động nước lợi ích sau: Thứ nhất, vấn đề nhằm đáp ứng nhu cầu từ thực tiễn trình hội nhập kinh tế quốc tế, xuất phát từ tiếng nói ủng hộ hiệp hội, diễn đàn doanh nghiệp Nam việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước chấp QSDĐ tài sản đất để vay vốn ngân hàng nước Theo ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM có ý kiến đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép chấp bất động sản ngân hàng nước với điều kiện kèm việc xử lý trường hợp bị phát mại bất động sản phải tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam50 Trong xu hội nhập quốc tế sâu rộng nước ta, việc huy động nguồn lực tài từ tổ chức tài quốc tế nhà đầu tư nước để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước hoạt động cần thiết, giúp làm tăng lòng tin bảo đảm lợi ích nhà đầu tư nước ngồi Việc pháp luật đất đai mở rộng hình thức xác lập QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi họ giao QSDĐ hình thức trả tiền giao đất vấn đề tiếp tục mở rộng phạm vi chấp điều tất yếu xảy Tuy nhiên việc cho phép chấp QSDĐ ngân hàng nước phải đảm bảo chủ quyền quốc gia Đồng thời cần quy định rõ xảy tranh chấp QSDĐ phải xử lý theo pháp luật Việt Nam Thứ hai, việc mở rộng phạm vi thực quyền chấp QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi giúp doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn rẻ Trên thực tế nay, nhiều cơng ty có quỹ đất sạch, vị trí đẹp nên nhiều đối tác nước ngồi, có tập đồn lớn Nhật muốn vào hợp tác Bên cạnh việc đối tác nước ngồi có nhiều kinh nghiệm việc 50 Anh Minh, “Liên doanh chấp “trực tiếp” ngân hàng ngoại?” http://vneconomy.vn/doanhnhan/lien-doanh-se-duoc-the-chap-truc-tiep-tai-ngan-hang-ngoai-2012091711511269.htm, truy cập ngày 17/9/2012 40 phát triển dự án bất động sản mạnh khác họ nguồn vốn, đặc biệt nguồn vốn với lãi xuất cực rẻ, khoảng 3%/năm, ví dụ chấp Singapore, thường lấy USD SGD (đô Singapore) với lãi xuất vay thị trường quốc tế khoảng 3%/năm, cộng thêm biến động tỷ giá khoảng 4%/năm 7%/năm51 Trong Việt Nam, lãi suất cho vay cao nhiều so với ngân hàng nước ngồi, điển lãi suất vay chấp mà Ngân hàng Vietcombank áp dụng cho doanh nghiệp 7,5%/năm cố định năm đầu, lãi suất thả năm sau cộng biên độ lãi suất rơi vào khoảng 9,5% đến 10%/năm52 Để huy động nguồn vốn rẻ dài hạn nước ngoài, nhiều ngân hàng nước ngồi cho vay doanh nghiệp có tài sản chấp đất đai Thế nhưng, Luật đất đai lại không cho phép doanh nghiệp chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất ngân hàng nước Thực tế tạo nên hạn chế luồng vốn cho doanh nghiệp Việt Nam làm ăn chân chính, có điều kiện trả nợ Vì ngồi đất đai, doanh nghiệp khơng có tài sản giá trị tin cậy để ngân hàng nước chấp nhận cho vay Nếu quy định pháp luật đất đai theo hướng thơng thống cho họ phép chấp ngân hàng nước ngồi khơng giải vấn đề vốn tiếp cận với nguồn vốn rẻ mà thu hút nhiều nhà đầu tư nước quan hệ làm ăn để vay vốn ngân hàng nước họ 2.3 Trình tự, thủ tục thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc Bên cạnh việc phải thỏa mãn quy định điều kiện chung điều kiện riêng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực quyền giao dịch QSDĐ pháp luật cịn bắt buộc họ phải tuân thủ quy định điều kiện hợp đồng giao dịch QSDĐ trình tự, thủ tục thực quyền Mặc dù QSDĐ xem tài sản người sử dụng đất, pháp luật cho phép họ tự thỏa thuận giao dịch tài sản theo ý chí bên Tuy nhiên, thỏa thuận phải nằm khuôn khổ pháp luật đặt quản lý Nhà nước đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước quản lý thơng qua quy hoạch kế hoạch pháp luật Dưới gốc độ pháp luật, vào Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐCP Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thực giao dịch QSDĐ trình hoạt động đầu tư Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải tuân thủ quy định sau: 51 Đình Sơn, “Mở chấp nhà đất ngân hàng nước ngoài”, http://thanhnien.vn/kinh-doanh/mo-the-chapnha-dat-o-ngan-hang-nuoc-ngoai-743311.html, truy cập ngày 12/9/2016 52 Lãi suất vay vốn ngân hàng Vietcombank năm 2017,http://vaytinchapvpbank.vn/lai-suat-vay-von-nganhang-vietcombank-nam-2017/, truy cập ngày 18/02/2017 41 2.3.1 Hồ sơ giao dịch quyền sử dụng đất Để thực quyền giao dịch QSDĐ thực tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải có chuẩn bị hồ sơ tương ứng với loại giao dịch mà tham gia Theo quy định pháp luật, cụ thể khoản Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ thực thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi xác định gồm có hợp đồng, văn việc chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gốc Giấy chứng nhận cấp Đây hai giấy tờ quan trọng mà pháp luật quy định hồ sơ giao dịch QSDĐ doanh nghiệp thực hoạt động bắt buộc phải có Đối với loại Giấy chứng nhận cấp, trình bày mục 2.1.1 Điều kiện để thực quyền giao dịch QSDĐ, việc cấp giấy chứng nhận cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cịn nhiều khó khăn làm ảnh hưởng đến quyền thực giao dịch QSDĐ họ thực tế Đối với hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mà bên tham gia giao dịch ký, dựa vào tính chất đặc biệt QSDĐ nhu cầu thống quản lý đất đai, pháp luật quy định hợp đồng hình thức bắt buộc thực giao dịch QSDĐ chủ thể sử dụng đất nói chung doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng Quy định hồn tồn hợp lý hình thức thể thỏa thuận, thống ý chí cách cụ thể, rõ ràng nhất, vừa tạo tâm lý an toàn cho bên tham gia giao dịch chịu ràng buộc trách nhiệm chứng pháp lý pháp luật bảo hộ, vừa đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Nhà nước thông qua thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký đất đai theo quy định pháp luật Về nội dung hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ, pháp luật đất đai hành không xác định hợp đồng có bắt buộc phải tuân thủ theo mẫu định hay không Vấn đề trước đây, khoản Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 quy định bên tự thỏa thuận hợp đồng miễn không trái với quy định pháp luật dân mà không thiết phải tuân theo khuôn mẫu định Tuy nhiên, Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 hướng dẫn thực số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành luật đất đai lại đặt vấn đề mẫu hợp đồng thực quyền người sử dụng đất Theo đó, Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường phối hợp quy định vấn đề Thông tư liên tịch thời gian Thông tư chưa ban hành tạm thời áp dụng mẫu hợp đồng, văn hướng dẫn Thông tư 42 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 Tổng cục Địa trước Nhận thấy rằng, quy định hồn tồn khơng cịn có hiệu lực thực tế nay, điều đáng nói cách quy định khơng thống hệ thống pháp luật đất đai văn có giá trị pháp lý cao “mở ra” văn hướng dẫn thi hành lại “thắt lại”, vơ hình chung tạo tâm lý hoang mang cho người sử dụng đất phải thực thời gian quy định tồn Luật đất đai 2013 Bộ luật dân 2015 với văn hướng dẫn có liên quan khơng có quy định nội dung hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ người sử dụng đất Điều thể xu hướng hạn chế can thiệp Nhà nước vào tự nguyện, tự thỏa thuận bên giao dịch QSDĐ, tạo điều kiện cho bên tham gia hợp đồng tự thể ý chí, miễn khơng trái với quy định pháp luật53 Về hình thức hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ, pháp luật đất đai quy định vấn đề thành hai trường hợp: là, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn QSDĐ tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng chứng thực; hai là, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản cơng chứng chứng thực theo u cầu bên54 Như vậy, tùy giao dịch trường hợp mà pháp luật quy định hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ công chứng chứng thực bắt buộc tự nguyện Theo khoản Điều Luật công chứng 2014, công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Chứng thực hợp đồng, giao dịch việc quan có thẩm quyền theo quy định Nghị định 23/2015/NĐ-CP chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng giao dịch55 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiến hành việc cơng chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc 53 Lưu Quốc Thái (2014), Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ – thực trạng hướng hoàn thiện, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, tr 29-30 54 điểm a, b khoản Điều 167 Luật đất đai 2013 55 khoản Điều Nghị định 23/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 43 chứng thực thực UBND cấp xã56 Về chất thủ tục hành mà biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý nhằm mục đích minh bạch hóa giao dịch QSDĐ để bảo vệ quyền lợi bên phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ, giảm bớt gánh nặng cho quan quản lý đất đai đảm bảo quản lý đất đai chặt chẽ hiệu Tuy nhiên, trường hợp khơng tn thủ hình thức hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ, giao dịch bị tuyên vô hiệu theo quy định pháp luật dân 2.3.2 Trình tự, thủ tục thực giao dịch quyền sử dụng đất Khi có đủ điều kiện giao dịch QSDĐ đồng thời doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ký với bên tham gia giao dịch hợp đồng, văn thỏa thuận với công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, sau hợp đồng phải đăng ký quan đăng kí đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính57 Đăng kí đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo quy định khoản 15 Điều Luật đất đai 2013 việc kê khai ghi tình trạng pháp lý QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Như đăng ký đất đai thủ tục bắt buộc điều kiện để chủ thể nhận QSDĐ cấp giấy chứng nhận QSDĐ trường hợp cấp mới, biện pháp để Nhà nước quản lý thông tin tình hình giao dịch QSDĐ nói riêng hoạt động quản lý đất đai nói chung, sở thực việc thu tiền phát sinh từ nghĩa vụ tài cho ngân sách nhà nước Luật đất đai 2013 không quy định cụ thể quan đăng kí đất đai thực hoạt động đăng kí giao dịch QSDĐ Đến với Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết số điều luật đất đai xác định xác quan đời Văn phòng đăng ký đất đai thực theo chế “một cửa” Theo quy định Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư gồm bước sau: Bƣớc 1: Nộp hồ sơ Người yêu cầu đăng ký biến động nộp 01 hồ sơ theo quy định (Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất) Bƣớc 2: Tiếp nhận giải hồ sơ 56 điểm d khoản Điều 167 Luật đất đai 2013 khoản Điều 95 Luật đất đai 2013 57 44 - Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực cơng việc sau: + Kiểm tra tính đầy đủ hồ sơ; + Lập Phiếu chuyển thông tin địa cho quan thuế để xác định thơng báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định Bƣớc 3: Cơ quan thuế thực xác định nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Chi cục thuế quận, huyện thực công việc sau (theo quy định Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP): + Xác định nghĩa vụ tài chính, phí lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất; + Thông báo việc thực nghĩa vụ tài hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật Bƣớc 4: Hoàn chỉnh hồ sơ trình Sở Tài ngun Mơi trƣờng ký cấp giấy chứng nhận - Văn phòng đăng ký đất đai thực công việc sau: + Tiếp nhận chứng từ hồn thành nghĩa vụ tài người sử dụng đất, cập nhật, hồn chỉnh Tờ trình, Giấy chứng nhận + Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp lập hồ sơ trình Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Bƣớc 5: Trả kết hồ sơ - Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai, y Giấy chứng nhận, lập danh mục hồ sơ lưu trữ; - Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người cấp Xét thấy, từ quy định nêu trên, pháp luật hồ sơ, thủ tục thực quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng chủ thể sử dụng đất nói chung Nhưng thực tế, việc áp dụng trình tự thủ tục thực giao dịch QSDĐ tồn bất cập cần hoàn thiện để đảm bảo quyền tài sản – QSDĐ người sử dụng đất phát huy tối đa quyền mà họ hưởng Để hiểu rõ vấn đề này, việc phân tích số bất cập để từ đưa hướng hồn thiện tốt đề cập sau đây: Thứ nhất, trình tự thủ tục giao dịch QSDĐ quy định khoản Điều 79 Nghị định 43/2013/NĐ-CP ghi nhận: “người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực 45 quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất” Nhận thấy pháp luật không quy định cụ thể người sử dụng đất phải nộp hồ sơ thực quyền quan xác định Cho đến khoản Điều này, Nghị định quy định Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực quyền theo quy định thực tiếp công việc quy định Như vậy, phận tiếp nhận hồ sơ người sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai hay thực quan khác Chính khơng rõ ràng quy định pháp luật nên thực tế, quan tiếp nhận hồ sơ người sử dụng đất địa phương khác khác Điều gây khơng khó khăn cho chủ thể sử dụng đất thực thủ tục hành bắt buộc họ phải đăng ký giao dịch QSDĐ Đó việc họ phải tìm hiểu quan để nộp hồ sơ địa phương khác muốn thực quyền giao dịch QSDĐ mảnh đất địa phương Trong vấn đề có thống từ phía quy định pháp luật địa phương khơng cần phải quy định chi tiết khác làm tốn thời gian, công sức chí tiền bạc người sử dụng đất để xác định nơi cần phải nộp hồ sơ Ví dụ như: thủ tục hành lĩnh vực đất đai trường hợp giao dịch QSDĐ tỉnh Đồng Nai quy định người có yêu cầu nộp hồ sơ Trung tâm hành cơng tỉnh (sau gọi Trung tâm), quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra tính pháp lý, tính đầy đủ hồ sơ Nếu hồ sơ đầy đủ hộp lệ, Trung tâm chuyển hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh thông qua nhân viên bưu điện Tại thành phố Hồ Chí Minh, người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai thành phố, quan tiếp nhận thụ lý hồ sơ Như vậy, từ thực trạng trên, pháp luật nên quy định cụ thể quan tiếp nhận hồ sơ người có yêu cầu đăng ký giao dịch QSDĐ Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để giảm bớt áp lực cho người sử dụng đất thực thi pháp luật vốn có nhiều thủ tục phức tạp địa phương khác Thứ hai, theo quy trình nay, thực quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước phải hai lần nộp hồ sơ hai quan tổ chức công chứng UBND Văn phòng đăng ký đất đai với chung số thành phần hồ sơ thủ tục giống Không thế, họ phải lại nhiều lần như: cơng chứng chứng thực, sau đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực việc đăng ký giao dịch, đến quan thuế hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định, trở lại Văn phịng đăng ký đất đai để nộp hóa đơn thuế nhận kết thủ tục Điều gây tốn chi phí thực thủ tục hành cho quan nhà nước tốn chi phí thời gian người sử dụng 46 đất mà tách biệt công chứng, chứng thực thủ tục liên quan đến quyền người sử dụng đất cịn dẫn đến tình trạng hợp đồng công chứng, chứng thực chưa thực thủ tục đăng ký Văn phịng đăng ký đất đai Từ đó, xuất nhiều trường hợp ký kết, giao dịch hợp đồng với người thứ ba, thông tin, liệu công chứng việc thực quyền liên quan đến đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất Văn phịng đăng ký đất đai bị cắt khúc, khơng liên tục, gây khó khăn cho cơng tác thống kê, cập nhật tình trạng biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, thông tin liên quan hồ sơ địa lạc hậu so với thực tế bên cạnh việc xảy tranh chấp khơng đáng có gây thiệt hại cho bên tham gia, đồng thời quan thuế thu thuế từ hợp đồng giao dịch gây thất thoát ngân sách Nhà nước Do đó, nhằm thực Nghị số 19/NQCP ngày 18/3/2014 Chính phủ nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia, Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài ngun Mơi trường Bộ Tài xây dựng Đề án liên thông thủ tục công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn với đất thuế dự thảo Thông tư liên tịch hướng dẫn thực liên thông thủ tục: Công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuế Theo đó, Dự thảo Thơng tư liên tịch quy định cụ thể sau: người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hồ sơ thực thủ tục đăng ký biến động đất đai, hồ sơ thực nghĩa vụ tài tổ chức hành nghề công chứng Tổ chức hành nghề công chứng tiến hành tiếp nhận kiểm tra hồ sơ thực công chứng Trong trường hợp cần thiết, tổ chức hành nghề công chứng gửi phiếu yêu cầu cung cấp thơng tin địa đến Văn phịng đăng ký đất đai để yêu cầu cung cấp thông tin đất Trong thời hạn năm ngày làm việc kể từ nhận yêu cầu cung cấp thông tin, Văn phịng đăng ký đất đai cung cấp thơng tin gửi tổ chức hành nghề công chứng Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất tổ chức hành nghề cơng chứng gửi phiếu yêu cầu đo đạc, tách thửa, hợp phiếu yêu cầu kiểm tra trích đo địa cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đến Văn phòng đăng ký đất đai Trong thời hạn bảy ngày làm việc kể từ nhận phiếu yêu cầu đo đạc địa (tách thửa, hợp thửa), Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc địa để chia, tách đất, gửi kết đến tổ chức hành nghề cơng chứng để bổ sung, hồn thiện số liệu vào hợp đồng, giao dịch trước thực chứng nhận hợp đồng, giao dịch Sau công chứng hợp đồng giao dịch, tổ chức hành nghề cơng chứng chuyển hồ sơ tới Văn phịng đăng ký đất đai (hoặc Bộ phận cửa theo quy định địa phương) Đối với trường hợp phải thực nghĩa vụ tài mà người u cầu cơng chứng ủy quyền cho tổ chức hành 47 nghề công chứng nộp thay tổ chức hành nghề cơng chứng thu tiền tạm ứng, ghi biên lai tạm thu để làm sở toán thực nộp tiền Sau đó, tổ chức hành nghề cơng chứng thực việc trả kết chuỗi thủ tục liên thông cho người sử dụng đất Mặc dù nhận thấy biện pháp khắc phục bất cập, hạn chế giao dịch ngầm, rút ngắn thủ tục tiết kiệm thời gian làm thủ tục người sử dụng đất Tuy nhiên, dự án thông tư liên tịch chưa thể chế hóa phát sinh nhiều tiêu cực hoạt động công chứng, đăng ký QSDĐ quan thuế Theo quan điểm tác giả, cần tiếp tục nghiên cứu lấy ý kiến từ quan, ngành có liên quan nhằm hồn thiện Dự thảo Thơng tư liên tịch để đưa văn vào thực tiễn sống áp dụng địa bàn toàn quốc 48 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2: Sự tồn phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường QSDĐ nói riêng phụ thuộc lớn vào pháp luật điều chỉnh quy định quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việc tìm hiểu điều kiện chung, điều kiện riêng, thực trạng pháp luật nội dung quyền trình tự thủ tục thực quyền giao dịch QSDĐ chủ thể nội dung tìm hiểu Chương Khóa luận Theo đó, thứ pháp luật đặt điều kiện nhằm đảm bảo tính ổn định thị trường bất động sản bảo vệ quyền lợi cho bên tham gia giao dịch, khó khăn việc thực thi pháp luật cách quy định lại rào cản làm ảnh hưởng đến việc thực quyền họ thực tế Thứ hai, thực trạng pháp luật nội dung quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, bên cạnh bước tiến cách quy định pháp luật đất đai quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất cịn hạn chế định gây vướng mắc mà trước đề cập đến chưa khắc phục Đó quyền chấp ngân hàng, tổ chức tín dụng nước ngồi quyền chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ bán quyền góp vốn QSDĐ trường hợp chấm dứt việc góp vốn Thứ ba, vấn đề bật trình tự thủ tục giao dịch QSDĐ trình bày Khóa luận chưa có quy định cụ thể quan tiếp nhận hồ sơ giao dịch QSDĐ gây khó khăn cho người sử dụng đất quy trình thực quyền giao dịch QSDĐ cần rút gọn thông qua chế liên thông ba thủ tục: cơng chứng, đăng ký QSDĐ đóng thuế Việc nghiên cứu thực trạng pháp luật xảy thời điểm phương hướng hoàn thiện pháp luật tương lai giải pháp hiệu khơng mang lại quyền lợi đáng cho người sử dụng đất mà cịn góp phần đưa Việt Nam lên tầm cao thông qua hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ vượt qua thời đại lĩnh vực đất đai – lĩnh vực “miếng mồi ngon” cho tay “thợ săn chuyên nghiệp” - nhà đầu tư nước thực dự án đầu tư Việt Nam 49 KẾT LUẬN Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư Việt Nam với tư cách chủ thể sử dụng đất, mặt thuật ngữ lần Luật đất đai 2013 sử dụng để thay cho thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” văn pháp luật đất đai trước Nhưng mặt chất chủ thể nước sử dụng đất Việt Nam - thành viên “gia đình bất động sản” nói chung “gia đình quyền sử dụng đất” nói riêng QSDĐ đối tượng quyền tài sản theo quy định pháp luật dân Do đó, chủ thể nước nước khác, pháp luật đất đai trao cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quyền giao dịch QSDĐ với quyền quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, quyền chấp, góp vốn QSDĐ Điều hiểu việc doanh nghiệp tiến hành dịch chuyển QSDĐ theo nội dung hình thức định phù hợp quy định pháp luật nhằm thực quyền tài sản QSDĐ Mặc dù QSDĐ xem tài sản người sử dụng đất, pháp luật cho phép họ tự thỏa thuận giao dịch tài sản theo ý chí bên Tuy nhiên, thỏa thuận phải nằm khuôn khổ pháp luật đặt quản lý Nhà nước thể quy định pháp luật điều kiện để thực quyền, nội dung trình tự thủ tục cơng chứng chứng thực đăng kí giao dịch quan Nhà nước có thẩm quyền Khi thực quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp phải thỏa mãn điều kiện chung điều kiện riêng bên cạnh bước cần làm để giao dịch có hiệu lực pháp luật Nhìn chung việc đặt điều kiện trình tự thủ tục cần thiết thực trạng quy định pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật nhiều khó khăn làm ảnh hưởng đến quyền họ thực tế Có thể thấy thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cịn nhiêu kê, nhũng nhiễu phận cán Nhà nước hay quy định tranh chấp đất đai chưa phù hợp khái niệm việc bên tham gia giao dịch nắm bắt thơng tin đất có bị tranh chấp hay khơng, có bị kê biên quan thi hành án nhiều hạn chế… hay quy định trình tự đăng kí giao dịch Văn phịng đăng kí đất đai, pháp luật chưa quy định rõ ràng quan tiếp nhận hồ sơ, việc rút gọn bước từ khâu cơng chứng, đóng thuế đến đăng kí giao dịch đề cập cụ thể Khóa luận Bên cạnh đó, Khóa luận đưa kiến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến quyền chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ bán nền, quyền góp vốn QSDĐ quyền chấp QSDĐ thực ngân hàng, tổ chức tín dụng nước Chúng ta cần phải ban hành, bổ sung sửa đổi số quy 50 định thiếu chưa điều chỉnh liên quan đến vấn đề để phù hợp với phát triển xã hội, kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa sách, chủ trương Đảng, Nhà nước Tóm lại, Khóa luận trình bày sở lý luận quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Và chủ thể phải tuân theo điều kiện gì, thủ tục thực quyền trình bày cách rõ ràng Khóa luận Ngồi ra, tác giả đưa phân tích điểm chưa hợp lý dẫn đên gây khó khăn, hạn chế quyền doanh nghiệp Từ đó, nêu số ý kiến chuyên gia, nhà nghiên cứu thân để góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện pháp luật lĩnh vực đất đai ngày hoàn thiện 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung theo Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 Bộ luật dân (Bộ luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 Bộ luật dân (Bộ luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Bộ luật tố tụng dân (Bộ luật số 92/2015/QH13) ngày 25/11/2015 Luật đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009 Luật đất đai 1993 (Luật số 24-L/CTN) ngày 14/7/1993, sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 Luật đất đai 1987 (Luật số 3-CT/HĐNN8) ngày 29/12/1987 10 Luật đầu tư nước Việt Nam (Luật số 4-HĐNN8) ngày 29/12/1987, sửa đổi, bổ sung năm 2000 11 Luật kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 12 Luật đầu tư (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014 13 Luật doanh nghiệp (Luật số 68/2014/QH13) ngày 26/11/2014 14 Luật nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 15 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/3/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 16 Nghị định 79/2001/NĐ-CP Chính phủ ngày 01/11/2001 Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 17 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/10/2004 quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2003 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính Phủ ngày 25/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đa 2013 19 Nghị định 23/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch 20 Nghị định 62/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 18/7/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật thi hành án dân 21 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ 22 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa B Tài liệu tham khảo 23 Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Hồng Đức 24 Trường đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất 25 Lê Văn Hiển (2002), “Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn pháp luật phương hướng hoàn thiện, Luận văn Tiến sĩ Luật học, trường Đại học Luật Tp.HCM 26 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 27 Lưu Quốc Thái (2014), Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ – thực trạng hướng hoàn thiện, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 28 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức 29 Phạm Văn Võ (2016), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tà sản đất đai, Nhà xuất Lao động 30 Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 04(83)/2014, tr 26-34 31 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm “tranh chấp đất đai” Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2(33)/2006, tr.14 32 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/2014, tr 14-25 33 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch QSDĐ”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 1(86)/2015, tr 30-36 34 Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định dự thảo Luật đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý đặc san số 01/2013, tr 45-49 35 Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất – số quan điểm tiếp cận đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý số (98)/2016, tr 57-64 Tài liệu từ Internet 36 Phan Hữu Thắng, “FDI – Tiếp nối chặng đường thành công”, http://tapchitaichinh.vn/kinh-te-vi-mo/kinh-te-dau-tu/fdi-2016-tiep-noichang-duong-thanh-cong-101482.html, truy cập ngày 01/02/2017 37 Phan Diệu, “TP.HCM thiếu nhà cho người có thu nhập thấp”, http://www.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dong-san/tphcm-qua-thieu-nha-o-chonguoi-co-thu-nhap-thap-c161a824430.html, truy cập ngày 07/10/2016 38 Nguyễn Vũ, “Thế chấp quyền sử dụng đất ngân hàng nước ngoài": Phải tuyệt đối đảm bảo chủ quyền quốc gia”, http://cafef.vn/tai-chinh-ngan- hang/the-chap-quyen-su-dung-dat-tai-cac-ngan-hang-o-nuoc-ngoai-phaituyet-doi-dam-bao-chu-quyen-quoc-gia-20120725024227714.chn, truy cập ngày 25/7/2012 39 Nguyễn Sa, “Tranh luận sửa Luật Đất đai: Mơ hồ “giá thị trường”, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/tranh-luan-sua-luat-dat-dai-mo-ho-gia-thitruong-20120917110215895.htm, truy cập ngày 17/9/2012 40 Anh Minh, “Liên doanh chấp “trực tiếp” ngân hàng ngoại?” http://vneconomy.vn/doanh-nhan/lien-doanh-se-duoc-the-chap-truc-tiep-taingan-hang-ngoai-2012091711511269.htm, truy cập ngày 17/9/2012 41 Lãi suất vay vốn ngân hàng Vietcombank năm 2017, http://vaytinchapvpbank.vn/lai-suat-vay-von-ngan-hang-vietcombank-nam2017/, truy cập ngày 18/02/2017 42 Đình Sơn, “Mở chấp nhà đất ngân hàng nước ngoài”, http://thanhnien.vn/kinh-doanh/mo-the-chap-nha-dat-o-ngan-hang-nuocngoai-743311.html, truy cập ngày 12/9/2016 43 Hồng Thị Thanh Hoa, “Khó khăn đương tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án”, http://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.asp x?itemid=787, truy cập ngày 28/3/2016 ... Cơ sở lí luận quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước – Hướng hoàn... sử dụng đất hình thức phân lơ bán doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 31 2.2.2 Quyền góp vốn quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 34 2.2.3 Quyền chấp quyền sử dụng. .. VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi 1.1.1 Khái niệm doanh